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今日新聞摘要 16.12.17

公關部

2017-12-16


(明報)信置奪中電亞皆老街舊總部 估值逾70億 每呎樓面地價料2.5萬

早前以暗標形式招標的中電亞皆老街的前總部,由信置以高價奪標,市場估計,項目估值逾70億元,每呎樓面地價高達2.5萬元,項目總成本料超過百億元,這是信置約1個月內奪得的第三幅市區靚地。連同是次項目,信置今年已斥資逾455億元購入6幅住宅地皮,發揮地產大好友的本色。

信置副主席黃永光表示,地皮位處九龍核心,享嘉道理山景觀,區內除屬傳統豪宅區及名校林立外,亦擁有悠久和豐富的歷史氛圍,將與中電聯手將項目打造為優質豪宅。中電行政總裁藍凌志表示,自2011年起,亞皆老街中電前總部已啟動重建計劃,並將重建為住宅,但作為地標、兼具一定歷史價值的鐘樓,則會保留作社區用途。他形容信置是本港的龍頭發展商,而信置在發展住宅及保育歷史文物上卓有成績。

項目總成本料逾百億建豪宅

市傳中標發展商須付30億元予中電,另外估計須再付20億元作補地價,而中標者日後賣樓時,中標財團亦須向中電分紅,有關分紅比例是今次取勝的關鍵。市場消息稱,項目估值逾70億元,折合每方呎樓面地價約2.5萬元,預計項目總成本將逾百億元。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,撇除交易的條款,估計項目每方呎樓面地價約2.5萬方呎,估值約75億元,項目挾地理優勢,預計日後推售每方呎可達3.8萬至4萬元。

已批建3幢25層高 涉175伙住宅

據城規會文件顯示,中電前總部地盤面積約6.2萬方呎,住宅樓面約30.97萬方呎,獲批建3幢25層高(連5層平台)的住宅大廈,提供175伙,最低5層將建會所、大堂及停車場等設施。另亦需保育鐘樓,共4層涉約3.1萬方呎。

信置1個月連奪3幅市區靚地

今年樓市屢創歷史高位,但信置卻透過獨資或與不同發展商合組財團投得共6個發展項目,包括兩個港鐵項目、1個市建局重建項目、兩幅官地,以及剛投得的中電重建項目,預計共涉逾455億元,涉總可建樓面超過320萬方呎。連同今次投得中電項目,信置過去1個月內連奪3幅市區靚地,包括上月中與會德豐、世茂、嘉華及爪哇合資以172.88億元投得長沙灣臨海住宅官地,創全港最貴住宅官地成交價紀錄,以及上周與嘉里投得港鐵黃竹坑站2期項目,市傳中標價逾百億元。另今年5月與嘉華、中海外投得的西鐵錦上路站1期項目,每方呎樓面地價約6734元,創西鐵新界西北沿線最高每呎樓面地價紀錄。





(蘋果)美加息後兩新盤開售 僅賣出三成

地產商癲價開盤迎合樓市氣氛,銷情不一。將軍澳及深水埗兩個新盤昨於美國加息後開售,共推出58伙,全日只售出約16伙,比例不足三成。
會德豐將軍澳Monterey狂加價五成賣貨尾,昨發售38伙,有指收近200票,但只有10人現身揀樓,出席率5%,全日售8伙。美聯布少明稱1座高層C室四房全海景大戶,實用1,092方呎,成交價3,082.5萬元,呎價28,228元。據悉,買家為內地客,需付稅30%,涉及辣稅925萬元。
市建局及遠展合作的深水埗單幢樓傲凱,銷情同樣慘淡。昨發售20伙,只有一半買家出席揀樓,全日售8伙。遠展方俊否認樓盤定價太高,認為屬市價,因為買家肯買就是市價,揚言未來只有加價不會減價。

領凱內地買家被殺定170萬
嘉里屯門滿名山昨以招標形式售出6伙,其中5伙屬地下連花園特色戶,總成交價1.50111億元,平均呎價17,056元。消息指由同一組本地客買入。
長實將軍澳日出康城領凱,剛出現兩個於6年前賣出的一手貨取消交易。土地註冊處資料顯示,領凱10座56樓LB室及10座58樓RD室,2011年以548.8萬元及730萬元售出,買家最終未有完成交易。兩伙買家為內地客,料被長實殺定約170萬元。恒地元朗尚悅.方加推33伙,折實平均呎價16,626元,較首批貴11%





(蘋果)安達臣道住宅地下周五招標

觀塘安達臣道首幅住宅地將於下周五開始招標,並於明年1月19日截標。有測量師估計地皮價值逾22億元,總投資額可高達40億元。
估值約25億
地政總署資料顯示,該地皮地盤面積約5.76萬方呎,指定作私人住宅用途,最高樓面面積為25.93萬方呎。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指,地皮樓面地價約每呎8,500至9,500元,估值22億至25億元,總投資額約35億至40億元,估計以中小型單位為主,高層可享部份遠海景,料落成後每呎賣2.2萬元起。同區有一幅預留作為首置上車盤試點。
另該署同日公佈最新完成補地價的用地,為西貢清水灣下洋一幅面積約4.04萬方呎土地,以1.82億元完成補地價,用作「住宅(丁類)」用途。





(東方)尚悅‧方開放式兩萬蚊呎

美國加息後香港新盤市場繼續亢奮。恒基地產等元朗尚悅‧方昨加價4至5%,加推尚餘單位,折實平均呎價16,226元,最細開放式連平台戶折實呎價逾2.06萬元,料創同區開放式新高。

恒基物業代理營業(一)部總經理林達民稱,尚悅‧方昨加推尚餘33伙,價單平均呎價17,080元。是次加推加價幅度,比預計加幅「輕手」。

他指出,加推單位最貴為8樓F室連天台戶,實用面積310方呎,價單售價586.1萬元,折實售價逾556萬元。至於項目最細面積的1樓G室開放式連平台戶,實用面積187方呎,平台面積179方呎,價單呎價21,754元,折實呎價20,666元,屬項目新高。

他透露,項目落實下周三開售全數63伙,大手買家優先揀樓,最多可購兩伙。美聯向首三名經該公司購入單位買家,贈送家具禮券優惠。市場指,項目至昨晚暫錄約500張入票。

新盤獲高價承接。據一手銷售資訊網資料,同屬恒地的馬鞍山迎海‧星灣昨售第19座36及37樓室平台複式戶,實用面積2,871方呎,連817方呎平台,售6,384.38萬元,實用呎價22,237元。

傲凱昨沽8伙 套五千萬
一手新盤銷情不俗。會德豐地產旗下將軍澳MONTEREY,昨晚亦推售新一期GRAND MONTEREY,美聯布少明說,該行促成1座高層C室四房全海景戶交易,價單售價3,082.5萬元,呎價28,228元。據悉,買家為內地客,須付合共樓價30%辣招稅。

至於遠東發展高價開售的長沙灣傲凱,集團高級營業及市務總監方俊稱,項目早前收到26張入票登記,昨日出席率約一半。該盤昨即日沽出約8伙,套現約5,000萬元。他表示,集團現時賣樓策略會是「求價後再求量」,美國加息只構成心理影響。

Mount Vienna樓王加價5%
有豪宅新盤加價,AG ASIA及興勝創建的沙田Mount Vienna,最貴樓王單位頂層複式連平台A室,價單售價由1.12億元調升至1.18億元,加幅約5.36%,實用呎價上調至45,298元,挑戰新界區分層住宅新高。該單位下周二起發售,買家可享售價20%印花稅津貼。

據一手銷售資訊網,嘉里建設的屯門滿名山昨沽6伙,共涉逾1.5億元,據悉由一組買家購入。





(東方)置熱話題:第一代居屋 癲過私樓

私樓貴到癲,居屋亦被搶高,近期連已屆老牌屋苑行列的第一代居屋照樣癲升,不少屋苑樓價升幅在過去三十多年間勁過同區指標私樓,一手買入的業主沽貨「賺到笑」,到底這些早期居屋樓價有幾瘋狂?

今時今日新居屋、房協資助房屋「爭崩頭」,昔日抽居屋亦是大事,為不符合申請公屋資格又負擔不了私樓人士提供置業機會,當時抽中有得揀樓如中六合彩。

毋須補地價 業主勁賺
其中,第一代居屋多數在八十年代初落成,最大特色是當時房委會未有訂明補地價政策,禁售期過後毋須補地價可自由買賣。

雖然這些第一代居屋樓齡邁向四十年,難免要面對維修問題,但勝在單位實用率極高,廳大房大,兩房戶實用面積普遍四、五百方呎,不像今日上車盤般「迷你」,難怪不少一手業主至今仍不捨得搬走。

不過,第一代居屋樓價亦愈來愈「離地」,其中何文田「居屋王」俊民苑新近有三房單位成交價衝上「八球」破頂,原業主一手買入持貨三十九年沽出,升幅高近49倍,見證樓市升浪。

事實上,其他位置稍遜的第一代居屋如香港仔漁暉苑、火炭穗禾苑及屯門置樂花園一樣樓價「升爆錶」,不少單位在過去三十多年來「閒閒哋」升逾三十多倍,平均每年漲一倍,比同區指標私人屋苑更癲。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚指,受「白居二」及「綠置居」政策帶動,居屋第二市場需求增加,可惜私樓供應未能配合,樓價升得令居屋業主無法換私樓而不願放盤,在供不應求下,居屋樓價被愈推愈高。他稱,樓市階梯一層扣一層,相信只有私營房屋供應增加,才能扭轉居屋癲升。

穗禾苑:37年漲38倍 跑贏第一城
早期的居屋開售時入場門檻較低,但不代表建築設計「求其」,部分屋苑建築的理念在當時更屬前衞,如坐落火炭半山的穗禾苑,便是極具創意的經典第一代居屋,其設計更曾獲建築設計獎項。雖然屋苑位置吊腳,但過去三十多年樓價升勢絕對不容忽視。

景觀環境佳 用家熱捧
落成約三十七年的穗禾苑,由九座大廈組成,每三座品字形排列,最經典莫過於各座大廈採風車形平面布局,令梯間及電梯大堂全作開放式設計,配合大量圓形通風位,引入充足自然光,設計別具特色。另每三層共用一部電梯,鼓勵鄰舍之間接觸,加強社區的關係,設計比今時今日不少新樓更人性化。

由穗禾苑收樓入伙後開始住、直至婚後才搬走的鴻雋地產代理鄭潔娣說:「穗禾苑入伙時仲係柴油火車年代,只得兩條巴士線上落山,都幾吊腳,商場又少嘢賣,好似住山區咁。」

惟她指,今日穗禾苑生活及交通配套完善,搭巴士出尖沙咀車程僅半小時,商場店舖選擇多,最重要是保留居高臨下的景觀及良好居住環境,即使樓齡偏舊,仍吸引用家捧場。

她續說,屋苑三十多年來樓價上升不少,以望河景的B座兩房放盤為例,實用面積550方呎,叫價560萬元,雖不是坐落升降機樓層,但房大廳大有露台,業主七八年一手樓花買入價僅約14.3萬元,若成功售出勁升38.2倍。世紀21陽光陳世民估計,屋苑成交中,普遍約有兩成為一手持有至今的業主。

美聯黃錦翰指,沙田第一城一期低層兩房單位,實用面積327方呎,做價479萬元,較八二年一手買入價漲超過18倍。

置樂花園:一手購入價15萬有找
屯門偏離市區,八十年代初屬新發展市鎮,未有港鐵貫通,但對草根階層來說,位於屯門的第一代私人參建居屋置樂花園,絕對是當時上車置業的「恩物」。

八一年落成的置樂花園,首次推出時售價僅由9萬餘至14萬餘元,較現時屋苑樓價平得多,難怪當年吸引不少無殼族進駐屯門。

置樂花園由八座住宅組成,各座僅15至16層高,居住密度較低。屋苑配套完善,除鄰近屯門市中心外,商店、食肆及直資小學近在咫尺。惟置樂花園偏離區內主要交通工具輕鐵站,往西鐵屯門站搭港鐵最好駁程車,居民出入主要靠巴士及小巴,交通選擇較少。

置樂花園供應兩房及三房戶,不設窗台,實用率達87%。其中三房戶實用面積500餘方呎,是區內換樓入門熱選。中原李梅芬指,置樂花園1座高層三房戶售440萬元,實用面積511方呎,較八一年一手買入價11.51萬元,三十六年升值逾37倍。

街坊嘆屯門樓價離地
祥益袁思賢表示,屯門市中心一帶知名屋苑中,以華都花園樓齡與置樂花園最相近,近期有一個實用面積414方呎兩房單位,以425萬元易手,較八三年一手買入價的逾26.6萬元,漲約15倍。

在屯門土生土長的老街坊指,今日的屯門跟八十年代最大轉變在於對外交通方便得多,商場也高檔起來,惟她慨嘆屯門樓價愈來愈「離地」。

漁暉苑:12萬「上樓」 現售482萬
香港仔是傳統漁港,早年是漁民的聚居地,不少公居屋順理成章以「漁」字作字首命名,例如第一代居屋漁暉苑便是其中之一,為區內居民提供置業選擇,住戶不乏早年「上樓」的水上人。

樓齡三十七年的漁暉苑位於石排灣,近年已翻新外牆及大堂,屋苑六座大廈建於香港仔市中心附近的半山之上,位置吊腳,幸好石排灣升降機塔啟用後,方便附近居民上落山。

全屋無窗台 實用率83%
雖去年底通車的港鐵南港島線未有貫通香港仔,漁暉苑的居民要轉乘約八至十分鐘小巴,才可到達港鐵黃竹坑站轉乘港鐵,但畢竟多了交通選擇,尤其是繁忙時間香港仔隧道交通擠塞時更可發揮作用。

漁暉苑周邊配套齊備,基座街市、熟食中心俱全,住戶行多兩步即達石排灣邨商場、室內體育館及香港仔郊野公園。間隔方面,屋苑清一色供應兩房戶,實用面積分419方呎及384方呎兩類,實用率達83%,全屋無窗台,內籠見使好用。

美聯丘松原表示,港島南區居屋樓價不斷上揚,即使漁暉苑偏離港鐵站亦升不停,十月及十一月共錄8宗成交,有兩宗的原業主是一手買入至今才沽貨,包括E座一個兩房戶售482萬元,較一九七八年12.4萬元一手買入價,勁升近38倍。

他續說,區內指標屋苑香港仔中心一個一手買入的放盤位於P座,兩房間隔,實用面積594方呎,叫880萬元,若成功售出,較八一年一手買入價漲17.2倍。





(星島)屋苑預約睇樓量微跌

一手盤搶客,加上早前美國宣布加息,以及聖誕節長假期臨近,影響二手氣氛,綜合市場資料,屋苑預約睇樓量微跌約1%。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,雖然美國一如預期加息,但本港銀行未有跟隨,反映本港低息環境持續,有利樓市進一步向好,但由於新盤搶客,直接影響屋苑預約睇樓量。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,美國聯儲局宣布加息,或多或少對準買家構成一定心理壓力,加上臨近聖誕佳節,買家入市意欲進一步調低,市場觀望氣氛轉濃。

  祥益營業董事胡志偉稱,本周末屯門及天水圍一帶屋苑,睇樓量按周下跌約2%,主要受美國加息,以及元朗區快將有新盤開售,搶走部分二手購買力所致。

  近日二手再錄高價交投,市場指,將軍澳清水灣半島5座極高層C室,面積526方呎,於美國加息前以768萬元沽出,呎價14601元,創屋苑呎價新高。

  中原分區經理周偉航表示,沙田銀禧花園8座高層F室,面積510方呎,屬兩房間隔,以716萬元易手,呎價14039元,成交價及呎價創屋苑同類新高。

  祥益區域董事袁思賢表示,屯門市廣場4座中層K室,面積393方呎,兩房兩廳,獲區外首置客以460萬元購入作自住之用,呎價為11705元。

  世紀21奇豐分行經理程子健表示,馬鞍山中心3座高層F室,面積381方呎,2房間隔,望山景,以600萬元沽出,呎價15748元。

  代理指,沙田溱岸8號3座中層D室,面積826方呎,3房間隔,以1530萬元易手,呎價18523元,創屋苑同類單位呎價新高。利嘉閣助理分區經理林偉明稱,粉嶺碧湖花園6座高層C室,面積約441方呎,為兩房間隔,以498萬元易手,呎價11293元。





成交資料檔
成交日期 2023-12-10 成交性質 臨時買賣合約
地區 屯門 成交價 約 HK$9,600
層數 高層 入伙日期
單位 11 物業用途 住宅
間格 - 實用面積(呎) 約 415 呎 ,實用率: 73% 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
裝修 雅緻 建築面積(呎) 567
備註 窗台面積(呎) 約 2 呎 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf

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