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今日新聞摘要 12.12.17

公關部

2017-12-12


(東方)全球2018齊收水息魔殺到12年最惡

環球經濟復甦,各地央行相繼收緊貨幣政策,有券商預測明年環球金融市場會遇到十二年來最惡「息魔」,香港明年首季可能隨美國加息。有分析認為,隨?息口上揚,勢加重香港市民供樓負擔,特別是靠「父幹」買家。

全球最少十家央行本周議息,美國聯儲局加息幾乎沒有懸念。基於環球經濟同步復甦,花旗及摩根大通警告,○六年來最惡「息魔」在明年殺到,預期發達國家平均基準利率將升至最少1厘。聯儲局、英倫銀行、歐洲央行及瑞士央行公布議息結果時間僅相隔十八個小時,外界預期只有聯儲局會加息0.25厘,符合官員今年加息三次預測。

摩通估美明年加息4次
外電調查顯示,受訪經濟師料美國一八年會再加息三次,但最先一次加息日期,將由原來估計明年六月提前至三月,反映美國經濟加速及稅改的影響,並非因為理事鮑威爾明年二月取代耶倫成為聯儲局主席後政策轉變。

國際貨幣基金組織(IMF)預期發達國家明年通脹將升至1.7%,勢是一二年來最高。花旗估計,聯儲局及加拿大央行明年各加息三次,英國、澳洲、新西蘭、挪威及瑞典央行則加息一次,整體發達國家平均利率將調高至1厘,為○八年新高。摩根大通則料會由今年底0.68厘升至1.2厘,當中聯儲局將加息四次。

央行購債規模勢縮85%
另方面,明年將是聯儲局啟動量化寬鬆(QE)政策十周年,該局較早前已開始縮減資產負債表規模,相信其他推行量寬的央行會陸續跟隨「收水」。彭博社經濟師預測,主要央行每月購買資產規模,將由九月的1,260億美元,降至明年底180億美元,減幅超過85%,一九年更會出現淨沽售情況。

花旗環球經濟主任Ebrahim Rahbari形容,一八年會是真正厲行收緊政策的一年,相信目前政策的推進下,金融市場依然能應付自如,但一八年底或一九年形勢將變得複雜。德銀首席國際經濟師Torsten Slok更認為,假設美國通脹加快及歐洲央行三月暗示結束買債,「收水」行動最快第二季衝擊市場。

憧憬美國本周加息,美元兌日圓於亞洲時段曾經衝上113.69日圓的一個月高位。

英鎊反覆向下,低見1.3352美元,挫0.28%。英鎊「大淡友」、加拿大皇家銀行首席外匯策略員科爾料英鎊瀉至1.19美元,較現水平低11%,與大炒家索羅斯在脫歐公投前的1.15美元悲觀預測相距不遠。

另外,新西蘭政府委任前央行副行長奧爾(Adrian Orr)為下任央行行長,掃除市場不明朗,市場同時揣測他未必會採取鴿派貨幣政策,刺激紐元匯價反彈1.28%,一個月來最勁,高見69.3美仙。





(東方)港息下季或跟加父幹供樓恐最大鑊

美國利率上升的影響將「殺到埋身」﹗信貸資料庫環聯報告顯示,隨千禧世代於香港按揭市場的參與度增加,息口上升對其置業負擔的影響顯著。報告並假設香港於明年底前調高息口四分之三厘,市民每月按揭供款額將增加1,500元,按年升幅近一成,勢加劇「父幹」供樓負擔。

倘加3/4厘 每月供多9%
市場普遍料美國明年全年加息75點子,環聯信貸報告指,假設香港明年跟加幅度與美國相若,以今年內申請的按揭貸款、按揭貸款額380萬元計算,若按揭息率由2.15厘升至2.9厘,則供樓人士平均每月的按揭貸款還款額,將增加1,500元,按年則增9%,預測屬實的話,意味香港供樓人士的負擔將大大增加。

環聯香港區研究及顧問部總監Brendan le Grange表示,供樓人士可從現有投資或儲蓄中,調撥資金應對,或減少每月的消費以抵銷上升的利息成本,認為有關趨勢值得市場關注。

事實上,眾多信貸產品中,按揭貸款的帳戶量增幅最高,亦為最受歡迎的信貸產品之一。截至今年第三季末,按揭貸款的帳戶數目按年升8.8%至50.61萬個,當中貸款質素維持良好,嚴重逾期還款比率(即逾期六十天或以上)下跌兩個百分點至0.05%。

值得留意是,「千禧世代」的八十、九十後於按揭市場的參與程度明顯增加,佔整體帳戶數目的四分之一,按年增幅達24%,於「嬰兒潮世代」、「X世代」數代人中最高,反映八十、九十後對按揭市場的影響力提升。

報告並提及,無抵押私人貸款為第二受歡迎的信貸產品,平均每名消費者的貸款額按年上升8%至25.47萬元,因新增按揭貸款帳戶大幅上升,而私人貸款額較高的消費者中,每5名就有1名曾於過去一年開設按揭貸款帳戶。

宏利資產管理亞洲(日本以外)股票投資部首席投資總監陳致洲預計,明年美國將加息兩至三次,香港則最快明年春天跟加四分之一厘。

專家憂銀主盤數量上升
資深財經專家林一鳴估計,香港銀行最快於下個月跟加息,若以未來幾年每年加三次計,最受影響當然是每月收入「掹掹緊」夠供樓的低收入人士,以及要靠父母將自住樓按給銀行來取得首期買樓的年輕人。他直言:「通常買得樓的年輕人最少二十歲,父母都年過五十甚至接近退休年齡,住緊嗰層樓都按到五、六成,一旦加息,父母的和新買的樓宇就一同要加每月供款」。

他又指,如父母在這期間退休失去收入,「父幹盤」必雪上加霜,受加息、美國聯儲局縮表,以及本地住宅供應上升三方面夾擊,未來香港銀主盤數目或有機會逐步上升。





(東方)地產界唱好港樓價 半年升多10%

今年香港住宅樓價升幅強勁,戴德梁行指升幅已超出預期,並指在加息因素被消化及經濟基調良好情況下,預計單在明年上半年,整體樓價可上升約一成。

市場睇好明年住宅強勢持續。戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,今年整體住宅樓價已上升15至20%,較預計的10至15%更高,因經濟因素穩健及失業率低,估計明年上半年整體樓價再升10%,豪宅市場將跑贏大市,明年上半年將升10至15%。

4球細價樓將絕迹
明年住宅成交宗數方面,他估計繼續由新盤主導,一手成交佔整體住宅成交宗數的比例,將由30%升至35%。投資物業市場方面,該行香港投資及顧問服務部執行董事高偉雄稱,今年以來共錄317宗逾億元或以上成交,成交額約1,945.9億元,金額創歷來新高。

仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平指,儘管加息將令住宅銷售放緩,市場對中小型住宅需求仍強勁。他預期明年住宅樓價將上升約10%,但若符合多個條件下,樓價升幅或高達20%。

曾氏預計,在樓價攀升下,市場上樓價約400萬至500萬元的住宅放盤快將不再存在,或許未來樓價600萬元的住宅單位才是「細價樓」。他續稱,住宅成交量持續低於歷史水平,今年首十個月平均每月僅錄3,462宗二手成交,較○三年沙士更低7.9%,直言「衰過沙士」。美聯布少明亦認為,在低息環境持續及「父幹」購買力未見底下,明年樓價可升5至10%。





(東方)新盤開放式供應僅佔9%

近年開放式住宅單位因樓價細而備受追捧,但代理行統計過去約兩年58個新盤的戶型,仍然由兩房主導,涉及單位量逾1.23萬伙,佔比例約37%;而開放式單位僅有逾3,100伙,只佔約9%。

中原楊明儀稱,該行就新盤市場提供最新數據,分析新盤戶型供應比例等資訊,統計一六年及以後首次推出涵蓋提供300伙以上、以及五大發展商旗下等新盤。截至今年十月推出的33,709伙,兩房佔12,349伙最多,比例約37%,開放式佔約3,106伙。

新地主打兩房單位
售出比例則以開放式單位銷情最好,期內售出2,696伙,佔該類供應87%,一房及兩房銷售比例同約86%,反觀四房或以上大單位銷售相對較慢,售出約1,825伙,佔同類供應約一半。

中原黃良昇表示,五大發展商中,期內以新鴻基地產戶型供應比例較平均及大眾化,該集團供應兩房及三房比例,佔整體約30%及27%;而恒基地產提供最多開放式單位,佔整體比例約22%;至於提供最多四房或以上大單位為長實集團,佔整體比例三成。

私宅落成量有上升趨勢。據差估署資料,今年十月份私宅落成量約1,218伙,按月升約1.5倍,首十個月累積落成量14,135伙,較去年同期多23.7%,並已達到今年預測目標的83%水平。





(明報)11月BSD稅破10億 急增九成 政府劃一15%辣稅後一年新高

近月豪宅市道暢旺,辣稅金額亦大增。稅務局最新資料顯示,11月錄483宗需付買家印花稅(簡稱BSD)住宅成交,按月雖僅增25宗或5.5%,但涉及稅額卻按月急升近九成至10.682億元,無論成交宗數及金額均為2016年11月錄得494宗共10.94億元後的一年新高,反映持續有香港以外資金及公司客重返本地樓市,其中更不乏內地豪客。

向非本地客及公司客徵收的BSD,自去年10月起,至今已錄得近100億元的稅款,其中11月數據更創1年新高,相信是與近月大額豪宅市場交投暢旺有關。今年第四季起,多個豪宅新盤推售,如九倉和南豐合作、會德豐銷售的山頂MOUNT NICHOLSON 3期、中信泰富何文田KADOORIA等,廣獲本地及內地富豪,以及海外資金追捧。

DSD宗數今年新高

另外,稅務局資料亦顯示,11月份錄得3298宗需付雙倍從價印花稅(簡稱DSD)物業成交個案,按月增278宗或9%,宗數屬今年新高,涉及稅額按月升38%至19.296億元。此外,11月錄50宗需付額外印花稅(簡稱SSD)住宅成交,按月多3宗,稅款涉約2304.6萬元,按月上升6%。由於11月數據主要反映10月樓市,預計稍後公布12月(主要反映11月市?)BSD相關數字亦有機會維持高水平。

NICHOLSON 3期1個月套近40億

近月最矚目的大額豪宅成交主要集中於山頂MOUNT NICHOLSON 3期,今年11月中以招標形式推售,至今累售8伙,套現38.6億元,還打破亞洲分層豪宅單位呎價紀錄,囊括首三位,最貴為12樓C、D室,兩單位由同一組買家購入,總價11.65億元售出,實呎達13.2萬元;其後以超過4.98億元售出的10樓C室,實呎116,945元。另實用面積4266呎的9樓C室,以逾4.91億元售出,實呎達115,110元。

測量師料外資加快購港大宗豪宅

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,BSD辣稅回升,可能與部分國家貨幣風險相對高有關,另銀行共同匯報標準(Common Reporting Standard,CRS)快將於明年實施,部分人會擔心銀行存款會否引來稅務隱憂,令投資者加快購置物業作投資。

他預計外資流入香港情?將持續,預計延續至明年中。他坦言,財雄勢大的外資,預料多物色香港超級豪宅作長線投資。





(星島)新田購物城冀春節前試業

籌備近兩年,主打全港首個戶外直銷零售商場的「The Boxes新田購物城」,預計最快可於明年農曆新年前試業。目前逾二百間商鋪出租率約四成,七十多個商戶正式簽約,部分已進駐裝修,同時又為現有及新商戶提供六折的租金優惠。購物城倡議人、立法會議員黃定光表示,開業後可望每日有一萬人次,假日會更多,但實際何時開業、開業情況則視乎入場商戶數目多寡、裝修工程進度等因素而定。

  新田購物城佔地約四十二萬平方呎,每呎呎價由六十七元至一百零七元不等,提供三百、五百及一千呎的出租鋪位,可按客戶需要調整面積。目前二百一十六個鋪位當中,七十多個商戶已正式簽約進場,佔整體鋪位約四成,預計兩成鋪位會作餐廳、一成為藥房,已進場的商戶包括有卓悅化妝品、759阿信屋、優品360、G2000、新輝藥房、永明藥房等。

  屆時每日會提供至少五十班跨境穿梭巴士,接載內地遊客來往深圳福田崗廈地鐵站及購物城,車資十八元。惟購物城不設免費穿梭巴士,市民可於上水、元朗乘搭巴士或小巴前往,城內可用支付寶及微信等電子錢包支付。

  購物城倡議人黃定光表示,上月已獲屋宇署批出「入伙紙」,期望新年前進場商戶過半,便可試業,惟仍需有八成至九成進駐率才會正式開幕,但黃形容「心中無底」,下周展開招商會,希望盡快試業及開業。

  被問及到該土地三年的臨時地批明年九月屆滿,黃定光指出以目前情況必須申請延期,申請年期最多只有三年,相信有把握可續批,明白有商戶憂慮若城規會不批續期會無以為繼,故提供六折的租金優惠安撫,強調整個構思是為本港市民和遊客,提供一個獨特戶外購物城。

  新田購物城營運總監袁耀通表示,當中近三成劃為鋪位,餘下七成空間將會設寬敞的通道和休憩用地,並提供兒童遊樂設施如賽車場、遊戲攤位、VR教室,目標打造成家庭半日或一日遊玩樂的熱點。

  新田購物城基金有限公司成員、立法會議員田北辰表示,大多數市民對室內商場漸漸失去興趣,參考北京三里屯,儘管戶外零下十多度仍然人頭湧湧,故在本港發展大型戶外購物城潛質很大。





(星島)華懋擬平租商廈助青年創業

由社聯營運的「社會共享房屋計畫」,早前獲華懋提供十六個位於薄扶林的單位出租。華懋集團管治委員會主席龔仁心指,在接到運房局局長陳帆致電後,就立即尋找合適單位,未來或再有單位可提供。他昨透露,華懋有意尋求與非牟利機構合作,將現時尖沙嘴赫德道一座商廈以較低租金供年輕人創業發展。

  「共享房屋」自九月推出以來,已獲不少業主響應,當中華懋集團亦將十六個位於薄扶林的單位交給計畫。華懋集團管治委員會主席龔仁心昨表示,陳帆在出任運房局局長前,已不時出席集團舉辦的慈善活動,故已相識他。因此有一日當陳致電給他了解集團可否提供單位時,他們就立即檢視物業,最後提供以上十六個,約三百至四百呎的空置單位。

  集團執行董事及市場部總監龔中心亦指出,他們亦在繼續物色適當的地點,希望明年初底有更多單位可交給計畫,她也強調希望提供作共享單位的都是已裝修的單位,在租金方面就仍在與社聯討論。

  當被問及薄扶林地點較佳時,龔仁心直言「廉租的地方都可以靚,點解唔畀大家享受下。」他又表示,有意尋求與非牟利組織合作,以較平租金將尖沙嘴赫德道一座商廈租給年輕人創業,他透露自己曾到廣州、杭州等地視察相似的項目,發現打理不太容易,需要覓得有經驗的組織管理,但暫時未有合適的機構,強調只屬初步構想,暫未有太多細節。他也表示:「授之以魚不如授之以漁,不收錢亦不一定好。」





(星島)47%受訪者:新盤推帶動氣氛

多個項目正部署搶攻,星島地產網以「近期多個新盤接連出擊,會否進一步帶動樓市氣氛?」為題進行民意調查。是次調查共有287名受訪者,當中有134人、即佔約47%受訪者認為,在一手盤連環出擊,對後市氣氛有正面幫助,另有45%受訪者、即佔128人持相反意見,認為就算多個新盤銷售,對於市場沒有太大幫助;同時亦有8%的受訪者、即22人表示,目前有關形勢尚待觀察。此外,有1%的受訪者、即3人表示,對於現時情況難以估計。

  樓市年初至今持續旺場,市場原先預期,今個月新盤交投在缺乏大盤推售下,將明顯回落,但因餘貨盤交投不俗,料整月成交量有機會企穩千宗。





(星島)新盤餘貨同步提價2%至5%

聖誕節及美國議息日逼近無礙新盤加價部署,啟德天寰、大角嘴利奧坊.曉岸、元朗PARK YOHO Genova及柏傲灣等多個新盤均同步加價,加幅2%至5%。

  建灝旗下啟德天寰下周一起提價3%推售19伙,為天海匯1座向南3房及4房的A、B室;項目合共提供822伙,面積232至2555方呎。

  此外,新世界等旗下荃灣柏傲灣,最後1伙頂層4房海景單位,提價5%發售,折實售價3630.1萬元,折實呎價26575元,料成交價及呎價挑戰荃灣新盤新高。項目自年初開售累售961伙及71個車位。

  恒基旗下大角嘴利奧坊.曉岸,3伙加價5%,其中2座29樓A室,面積601方呎,價單售價由1533.3萬增至1610萬元,呎價由25512元增至26789元,加幅達5%。此外,新地元朗PARK YOHO Genova更新價單,其中5伙加價約2%至2.5%。其中17座2樓B室,面積722方呎,價單售價由1098.8增至1126.1萬元,呎價由15215增至15597元,加幅約2.5%。

  麗新發展的將軍澳藍塘傲昨錄成交,據成交記錄冊顯示,8座9樓C室,面積671方呎,以1533.16萬元成交,呎價約22849元。

  嘉華旗下啟德嘉匯昨連沽2伙,據成交記錄冊顯示,9座6樓E室,面積632方呎,以1372.5萬元沽出,呎價21717元;另同座2樓E室,面積632方呎,以1308.1萬元成交,呎價約20698元。

  新地發展的南昌站匯璽II昨沽2伙,為3A座高層A室,面積13585方呎,定價4431萬元,呎價約32629元。

  嘉里旗下何文田皓畋昨沽2伙,據成交記錄冊顯示,其中6座3樓A室,面積1043方呎,以3316.32萬元成交,呎價約31796元,而同座11樓E室,面積535方呎,以1262.9萬元易手,呎價約23606元。由南豐發展的筲箕灣香島昨沽1伙,為5座26樓C室,面積1228方呎,連車位以約3023.89萬元成交,呎價約24625元。





(蘋果)昇薈815萬易手 貴絕東涌兩房

市區新盤劏房價格已近千萬元,去年初入伙的東涌昇薈都力追大市,剛錄連環成交,其中一個實用面積671方呎的兩房單位,以815萬元成交,榮登東涌兩房樓王寶座。不過該單位美其名為兩房,但實際上逾600方呎已相當於不少坊間的三房單位,甚至四房單位。
美聯物業方吉和表示,東涌昇薈連環三宗成交,其中9座中層D室,實用面積671方呎,屬兩房間隔,以815萬元成交,呎價12,146元,為屋苑以至東涌區內兩房最高成交價單位。對上一個紀錄7座中層戶,實用670方呎,成交價800萬元,呎價11,940元。另外,10座高層G室,實用445方呎,一房間隔,以615萬元成交,呎價13,820元,屬同類單位成交價新高及屋苑分層呎價新高,原業主2013年12月457.6萬元買入,獲利157.4萬元,獲利34%。
新達廣場三房900萬沽
不過,榮登東涌最貴兩房寶座的單位間隔有別於一般兩房,客飯廳逾240方呎,主人房就100方呎,這種呎數基本在坊間屬於三房單位,甚至大過部份新盤四房戶,例如恒地去年開賣的長沙灣南昌一號四房單位僅595方呎。另外,代理指,同區東堤灣畔5座高層D室,實用531方呎,以718萬成交,呎價13,522元,呎價創屋苑歷史新高。
樓價區區升,美聯物業周偉洪表示,大埔新達廣場6座低層E室,三房間隔,實用617方呎,由換樓客以900萬元承接,呎價14,587元,銀碼刷下屋苑新紀錄。樓價升、車位癲,香港置業劉浩勤表示,將軍澳入伙盤Capri錄首宗二手車位成交,為單號車位,原業主2016年1月以173萬元買入,剛以235萬元易手,持貨近兩年,賬面賺62萬元或36%。



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