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今日新聞摘要 11.12.17

公關部

2017-12-11


(東方)2.5萬伙新盤明年搶攻

新盤旺場,發展商部署明年大規模開盤攻勢搶客。全港明年料登場新盤共涉逾2.5萬伙,較今年增逾一成。將軍澳區勢成供應最多重鎮,日出康城共有4期項目料登場,涉達6,600伙;大埔區亦有6個新盤出籠,共涉約5,800伙,單計上述兩區供應已逾1.2萬伙,佔總供應量近半。

今年新盤市道持續火熱,年初至今開售新盤共涉逾2.2萬伙,創一手新例實施以來新高。年內一手住宅成交金額歷史性首度衝破2,000億元大關,即使臨近年底,發展商亦積極部署開盤,並相繼制訂明年大舉開盤計劃。

康城四項目涉6600戶
經過今年購買力火速吸納後,原本新盤供應重鎮荃灣及啟德發展區的單位已被大幅消化。展望明年,將軍澳及大埔區將成供應最多地區,其中日出康城已有多達4個項目部署開售,最先登場料為會德豐地產的日出康城第五期,該期提供1,600伙,間隔一至四房,實用面積約350至1,100方呎。

南豐集團明年更有機會連環開售兩個將軍澳新盤,旗下日出康城第六及十期,分別提供2,392伙及約1,170伙,前者有機會成為明年提供最多單位的大型新盤,早前已入紙申請預售樓花。而長實集團旗下日出康城第八期,明年亦有機會開售,提供約1,430伙。即日出康城共4期項目料提供多達6,600伙。

白石角5盤部署登場
大埔區方面,明年供應主要來自近年連環賣地的白石角,區內5個新盤部署明年魚貫開售,其中嘉華國際(00173)旗下創新路項目早前已入紙申請預售樓花,提供1,073伙,間隔開放式至四房,最快明年初搶閘開售。新鴻基地產旗下區內科進路項目,更提供約1,500伙,屬白石角快將開售新盤中提供最多單位的項目。

至於區內大地主信和置業,繼早年發展天賦海灣系列及逸瓏灣I及II後,明年將重返白石角開盤,旗下科研路項目提供約550伙,單位間隔由兩房至四房不等,標準戶實用面積約500方呎起,屬同系區內樓盤最細,最大面積則約1,200方呎,整體約佔85%為主打兩、三房戶。而中國海外發展旗下大埔山塘路項目亦有機會於明年登場,項目將提供約1,500個單位。

除上述兩大供應重鎮外,屯門區明年亦有大批新盤部署開售,當中包括大型新盤及低密度洋房豪宅,共涉多達3,000伙。其中區內大地主新地有機會連環開售兩個新盤,當中以景秀里8號項目規模最大,提供逾1,000伙,首期部分早前已入紙申請預售,料有機會農曆新年後開售。同系區內海榮路項目亦料明年登場,涉逾650伙。

成交額有望上2600億
除了本地發展商部署大舉開盤,近年積極來港投地的萬科置業(香港),明年亦將啟動大型開盤計劃,其中屯門掃管笏項目提供逾1,000伙。豪宅方面,永泰地產青山公路項目早前已入紙申請預售,涉178伙,包括洋房及分層戶,英皇國際則部署明年連環推小欖冠發街及大欖項目,分別提供14座洋房及12伙。

地產代理料,明年新盤交投可望保持暢旺,全年成交料再增至兩萬伙水平,成交金額更有機會高達2,600億元再創歷史新高。




(東方)西環重建項目 市建局料收購價再推高

市區重建局向九龍城重建項目的業主發出收購建議,每平方呎一萬五千九百一十六元創歷來新高。市建局行政總監韋志成表示,價格創歷年新高是因為該局以七年樓齡為賠償準則,補償額和市場掛鈎。他預料,今年七月公布的西環重建項目,到明年初收購時,收購價可能再創新高。

稱有收益方可續買舊樓
市建局截至今年三月底,資產淨值為三百二十六億元,有一百七十億元是流動資金,有意見認為市建局出現水浸。韋志成昨出席電視節目指出,不希望市建局的工作被說成「有利可圖」,但市建局一定要有收益、有進帳,否則不能繼續買舊樓、做更新工作。

他又表示,現時市建局靠重建項目的收益,再收購其他舊樓作重建,如果樓市繼續向上,這個循環方可持續;即使樓價平穩,市建局六、七年後亦會出現赤字,短期可以靠借貸應付;但如果樓市逆轉,市建局會面對高買低賣的情況,很大機會面對當年土發公司所面對的困局,項目愈多,投放資源愈多,但突然遇到經濟逆轉,樓市下滑,便會出現龐大赤字。

市建局正進行油麻地及旺角重建規劃研究,韋志成指目前正制訂不同方案,又指旺角和油麻地人口密度已較整體平均高幾倍,如果社會認為要降低發展密度,就需要額外的土地和資金來源。




(東方)十大屋苑兩日成交14宗

部分購買力回流二手市場,帶動藍籌屋苑價、量平穩向上,綜合市場資料,十大屋苑過去周六、日錄約14宗買賣,連續四周錄雙位數交投,沙田第一城再錄呎價達1.7萬元成交。

第一城呎價再現萬七
新界東藍籌屋苑價量穩升。美聯黃錦翰稱,沙田第一城過去兩日錄約兩宗買賣。據了解,屋苑再錄呎價逾1.7萬元買賣,單位為37座高層實用面284方呎單位,以485萬元轉手,實用呎價約17,077元。

同區屋苑錄大額買賣,消息稱,碧濤花園3期翠柏閣高層相連戶,實用面積共1,637方呎,連兩個車位,以1,800萬元沽出;同區濱景花園3座中層細單位,成交價升至598萬元高位,實用呎價15,178元。

中原伍耀祖稱,天水圍嘉湖山莊過去兩日交投加快,錄約5宗買賣,平均實用呎價企穩9,550元。該行續稱,鰂魚涌太古城同期錄約4宗買賣,荔枝角美孚新邨亦錄3宗。該行霍劍亮稱,美孚新邨1期百老?街23號高層J室,實用面積464方呎,售價605萬元。

整體物業市場氣氛上升。中原稱,十一月全港三區二手私人住宅買賣登記,均較十月上升,當中九龍區按月升21.3%最多。香港置業工商舖資料,十一月整體工商舖買賣註冊登記錄791宗,按月升9.7%,註冊金額達106.7億元,按月升39.7%。




(蘋果)強積金買樓 學者憂本末倒置

若然強積金(MPF)能夠幫補首期,相信數額多少亦受港人歡迎。不過,站在整體退休政策層面,正因為目前強積金人均戶口結餘僅28.5萬元,學者擔心挪用強積金買樓,將進一步削弱退休保障,亦會令樓價火上加油,是本末倒置。

社會討論MPF首置議題常以新加坡為參考對象,不過香港教育學院亞洲及政策研究學系教授周基利認為,兩地政策難以直接比較。「首先新加坡供款比率高,而且有統一穩定投資回報,即使提取部份公積金置業,仍有餘款預留作退休。退休金最後亦非任由國民提取,而是有年金安排,保障老來有穩定現金流。」

新加坡中央公積金局數據,截至今年9月,人均公積金戶口結餘達9.3萬坡元(約54萬港元),是香港的一倍。單計今年第三季,當地供款額達到90億坡元(約520億港元),其中三成(26.82億坡元,約155億港元)被提取用作置業。
「香港強積金本身已經不夠退休,退休部份都未做好,再挪用買樓是本末倒置,亦未能將磚頭變作現金流,讓長者安享晚年。」若然政府有心引入政策,周基利認為,必須小心設定遊戲規則,包括限制只能夠購買資助房屋防止炒賣,規定退休後必須承造安老按揭,解
決退休後沒有穩定現金流等問題。

「樓價一定火上加油」
周基利認為,樓市發展是另一左右強積金首置推出時間的關鍵,政府無論於升跌市均不能推出政策。「現時樓市氣氛熾熱,如果7,000億元強積金資金入市,樓價一定火上加油。如果跌市先推,政府係咪變相托市呢?當樓價大跌,業主賠上退休儲蓄之餘,亦有機會變成負資產、無力供款,風險誰來承擔?」

至於何時才是合適時機?他就認為,政府至少要確保未來公屋及居屋單位有穩定供應,而且樓市要有3至5年時間平穩發展,才算是合適時機討論強積金首置。




(蘋果)荃中凶宅樓下賣480萬破頂

樓市缺盤,連凶宅樓下單位也可照破頂。八十年代落成的荃灣中心,屋苑因第17座低層G室曾發生六屍命案而轟動一時,市場消息指,屋苑最新錄9座高層F室成交,向西南,實用面積425方呎,創同類單位破頂價480萬元賣出,呎價1.13萬元。

據知,該成交單位樓上一層為凶宅,於2003年曾發生跳樓案,無礙樓下單位高價獲承接。原業主2002年僅以70萬元買入,15年來單位升值6倍,賬面賺410萬元。中銀香港及匯豐銀行分別對上述單位估價472及551萬元。代理表示,現時同類兩房單位,市場放盤僅2至3個,叫價最平480萬元。

有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流向本報指,於年初時,他曾經出席同屋苑發生六屍命案單位的拍賣會,但最終因為價錢太貴而不出手競投。他回應是次剛易手單位「該單位接貨人不是我!」,他認為,單位成交價達480萬元,接近市價的九折「算是幾好的價錢」,以中銀估價472萬元,他認為是「估足有餘」。他表示,由於單位並非凶宅同層戶,所以影響不大,若然為同層戶,相信成交價折扣會更多。

嘉湖凶宅同層平一成沽
另外,堪稱全港最多上車盤的私人屋苑天水圍嘉湖山莊,市場消息指,賞湖居2座高層G室,實用面積548方呎,三房單位,剛以518萬元沽出,呎價9,453元,據知同層曾發生凶案,屬凶宅層,匯豐銀行網上對該單位估值575萬元,是次造價低估價一成。至於同層凶宅F室,匯豐銀行估值為495萬元。




(星島)財爺談推稅務優惠 必須顧慮國際反應

就國際稅務的新形勢,財政司司長陳茂波昨日在網誌發表意見,他指出最近有兩宗稅務新聞引起市場關注,分別是美國兩院或在短期內達成稅改方案共識,以及歐盟「不合作稅務管轄區」。陳茂波認為本港在推出稅務優惠措施時,必須更周詳考慮國際社會的反應,政府不會貿然一刀切全面減低稅率。

陳茂波舉例指出,例如美國這次建議降低企業利得稅率,無可否認將大幅收窄美國跟其他經濟體的稅率差距。然而,現時香港的利得稅率只有16.5%,而除了汽車、烈酒、化妝品及香煙外,進口貨品均沒有關稅,亦沒有資本增值稅,這在國際上已是相當具競爭力;再加上香港即將推出「利得稅兩級制」,把企業首200萬元利潤的利得稅減半,相信這有助舒緩不少本港中小企的負擔。與此同時,香港未來需要繼續加大力度投放資源於醫療、教育、土地、房屋及社福等民生範疇,亦要大力投資推動創新科技和其他優勢產業的發展,長遠提升整體競爭力及培育未來經濟增長點。因此,政府會繼續密切注視環球情況,尤其是鄰近地區的競爭情況,不會貿然一刀切全面減低稅率。

此外,陳茂波又認為,香港在推出稅務優惠措施時,必須更周詳考慮國際社會的反應,不能「自己顧自己」。他舉例說,今年初港府提出為離岸飛機租賃業務提供稅務優惠時,經合組織(OECD)曾關注該措施構成「與本地經濟分隔」(Ring-fencing)的問題,因而會被歸類為傷害性稅務措施。有見及此,政府經商議後迅速作出修訂,將給予離岸飛機租賃業務的稅務優惠,延伸至香港境內同類的業務活動,成功化解了外間相關疑慮。




(星島)新盤兩天沽近百伙 市場用家主導

焦點盤繼續搶攻,過去周末兩日,一眾新盤共沽逾97伙,並以用家主導,其中以南昌站匯璽II撐大市,沽約49伙佔最多,發展商隨即將餘貨加價約2%;至於荃灣新盤愛炫美及筲箕灣香島則連錄交投。

由新地發展的匯璽II,於周末推出55伙發售,即售出約49伙,佔該批可銷售單位約90%,新地副董事總經理雷霆稱,項目銷情餘勢未了,該盤累售約480伙,套現逾60億元,至於該盤的入伙紙可望月內批出,於樓花期間將有小型推售活動,屆時將可達到入伙前售出約500伙的目標。

新地代理總經理陳漢麟表示,總結三輪銷售,港島及九龍區買家佔約60%,其餘約40%為新界區住客,當中西九龍區買家佔約三分之一,而用家佔70%,其餘30%則為投資者,同時亦會把已推出價單,但尚未推售的單位加價,升幅為2%以內。

該盤已在昨日更新價單,把其中36伙提價約2%,包括3A座53樓C室,面積534方呎,原先定價1964.4萬元,目前定價為2003.6萬元,升幅約2%,呎價亦增至37251元。

而設於九龍站的示範單位,昨日續開放予外界參觀,睇樓情況不俗,睇樓客中除本地人士,亦有部分為內地客,同時也有一家大細趁假日前往睇樓。另外,同系北角海璇,推出的10伙將於今天截標;發展商設制,同一組買家必須至少購入同座同層的A、B室2個單位。發展商提供2種付款辦法,包括180天即供及建築期付款,另外發展商提供樓價2.975至15%的印花稅現金回贈。

由長實發展的愛炫美,周末亦售出4伙,包括3A座高層A室,面積1162方呎,屬4房大戶,以2228.3萬元易手,呎價19176元。另一宗為5A座高層C室,面積812方呎,定價1972萬元,呎價24286元;發展商早前曾指,將於明日將指定4房單位提價5%。

另外,由南豐發展的筲箕灣香島,則沽出最少3伙,其中有一組買家連購2伙,據悉,分別購入2個3座中層B室,面積均為540方呎,據成交記錄冊顯示,2個單位的成交價均為1186.083萬元購入,呎價21965元。

恒基發展的西營盤翰林峰亦錄成交,為5座中層D室,面積230方呎,定價703.7萬元,呎價30596元。

至於由宏安發展的沙田薈蕎錄約6宗成交,據成交記錄冊顯示,包括1翼中層D07室,成交價487萬元,單位面積252方呎,呎價19325元;另一宗為1翼高層D08室,面積269方呎,成交價508.5萬元,呎價18903元。

另外,由高譽投資發展的馬頭角翰畋,周末沽出約7伙,項目累沽54伙,佔可售單位約60%。

新世界旗下北角柏傲山沽出項目最後1伙分層單位,為2座高層B室,面積1324方呎,成交價5560萬元,呎價41994元,項目累售355伙,套現逾102億元,全盤尚餘最後3伙特色單位未售。




(星島)屋苑細戶租金急彈 431呎按年升9.5%

私樓價格持續上揚,帶動租金節節上升,其中差估署租金指數按年增長8.2%,並以小型單位升幅最急,其中面積431方呎或以下的細戶,按年累計升幅達9.5%,並以九龍區租盤的升幅最為明顯,業內人士指,因應樓價急升導致部分未能置業的人士,轉投租務市場,帶動租金上升。

據差餉物業估價署數字,私樓售價指數年內累升10.56%,按年增長12.52%,更屢創新高,受樓價創新高影響,租金同樣水漲船高。該署統計顯示,租金指數按年增長8.2%,各戶型中,以面積431方呎以下的細單位, 升幅最為顯著,累增達9.5%。按地區劃分,九龍區細戶升幅最顯著,按年上升約12%,其次為港島區的細單位,累升達11%,而新界區細戶租金,按年亦增長10.4%。

其餘類型單位方面,面積431至752方呎的中小型單位,以及面積753至1075方呎的中大型單位,租金按年同升7.9%居次,而面積1076至1721方呎的大型單位,租金按年攀升6.6%,面積在1722方呎以上的豪宅單位,租金略升2%,稍微高於1.5% 的通漲水平,升幅最低。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,租金指數升幅一般較樓價指數為慢,主要受租期影響,業主並不能即時隨樓價上升而加租,故租金上升通常會有一定滯後。他指,面積431呎以下的小型單位為居住最基本需求,需求量一向最大,在樓價高漲的情況下,部分準買家轉買為租增加,帶動該類單位租金上揚。相反,面積1722方呎以上的豪宅租住需求相對較少,部分租客面對租金上調,寧願轉租面積較小的單位,使豪宅租金升幅受壓。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,過去一段時間樓價都較租金升幅快,由其過去一年樓價表現強勁,但他亦指出,8.2%的租金升幅跟過去比較並不低。而細價樓租金增長最為強勁,主要是租金基數細,加上不少剛性住屋需求轉投租務市場,推高租金。相反,租金動輒十數萬的豪宅,呎租上升幅度有限。

他再指,面積逾1722方呎的新界豪宅平均租金微跌,除了有交易量少的因素,亦反映富戶傾向租住市區豪宅單位。另外,九龍和新界區中大型單位的租金增長亦反映市場對這類單位需求熾熱。他預期未來十二個月,受通脹、經濟環境及剛性需求帶動,租金會上揚約5%,而樓價升幅則繼續跑贏租金。




(明報)嘉湖連續8個月實呎穩守9000

踏入今年最後一個月,十大屋苑成交量及呎價已有回升迹象,其中新界上車屋苑之一的天水圍嘉湖山莊,今年自3月起接連錄得實呎過萬元成交,帶動屋苑平均二手呎價拾級而上。事實上,屋苑平均實呎自今年5月起,已連續8個月企穩9000元或以上水平,其中上月平均實呎更升至9529元,創屋苑歷來新高。屋苑本月暫錄9宗成交,與上月同期相若。


嘉湖山莊今年交投最多為3月,該月曾錄65宗買賣,數量雖與去年同期相同,但平均實呎已由6630元上升至8529元,升幅達近29%。值得留意的是,屋苑上月更於3日內連錄3宗破頂成交,其中有頂層連天台3房戶,實呎高見11288元,為屋苑目前呎價最高紀錄。本月屋苑暫錄的9宗成交,平均實呎9000元,區內代理指,由於本月成交以低層或低質素單位為主,故呎價有所下調。屋苑新近錄得一宗成交,位於翠湖居1座中層E室,實用面積448方呎(建築面積579方呎),2房間隔,以449萬元易手,實呎10022元(建呎7755元)。買家為上車客;原業主2001年6月以101萬元買入,帳面獲利348萬元或3.4倍。

第一城一周兩破頂 實呎逼1.8萬

另一上車屋苑沙田第一城,二手交投亦活躍,呎價更於約一周內兩度破頂。沙田第一城38座頂層連天台戶,實用面積304方呎(建築410方呎),上周以535.5萬元成交,實呎17615元(建呎13,061元);原業主2011年5月以252萬元購入,帳面獲利約283.5萬元或1.1倍。屋苑對上呎價紀錄為上月底一伙2房戶以實呎17183元售出,是次成交呎價較舊紀錄高出2.5%。

康山738萬沽 全港最貴2房居屋

此外,將軍澳景林邨6座高層24室,屬實用164方呎開放式戶,以255萬元(已補地價)成交,實呎15549元,呎價創全港公屋次高。另鰂魚涌康山花園5座低層A室,屬實用484方呎2房戶,新近以738萬元成交,實呎15248元,做價除創屋苑最貴2房外,亦為全港2房居屋新高價;原業主2006年205萬元(已補地價)買入,帳面獲利533萬元或2.6倍。



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