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白居二政策利多於弊

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2017-11-29

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*轉載自2017年11月29日的大公報

(按圖放大)


原文:

2010年4月,一位可決定房屋政策的高官到訪我經營的地產代理公司之海麗分行,我和董事謝澤銘及當時的屯門區居屋主管Roy Wu一起接待,大家討論了有關居屋的政策,其中亦有提及我在2002年已經開始提倡的「讓白表人士進入居屋第二市場」建議!他當時表示「恐怕這樣樓價會上升!」我當時回應:「會的!」釋放本來已經存在的需求的確是會出現樓價上升的表象,但表象反映的現實,應該看以下的數據!

2012年,梁振英上台之後宣佈了「白居二」計劃,我應讚揚他的果斷!亦歡迎現任特首林鄭建議將「白居二」恆常化,2013年6月第一批「白居二」購買力開始進入市場到今年9月份,全港私樓細單位(差餉物業估價署記錄)上升了44%,居屋第二市場就上升47%,但是如果沒有「白居二」,那班成功上車的受眾,其實其中不少應該是沒有機會上車的,因為他們不少也是實力比買私樓欠一籌,又不可入住公屋的白表人士!這段時間總共有約4021個白表人士受惠!如果錯過了這些機會,到了之後的樓價愈來愈高,他們上車只會更難!

議員及市民批判居屋第二市場的樓價上升,這是並不正確的!房屋政策和投資不同,它的效益應著眼於分配財富方面,樓價高低不是所有,「本來沒有機會,現在得到機會」的收獲是無價的!可以改變受眾的人生,縱使感恩的人不多,但是多一個人買了樓,社會就少一分矛盾,有關批評亦沒有計算到「原本有機會,卻失去機會的人」,當政府行使房屋政策之餘,官員在運作過程中分配得不好,會令到一些人在提高門檻的情形下失去機會,遺憾是不可彌補的,根據「團結香港基金」的統計,自置居所比率由2004年的54.3%減少到2016年的50.4%,減少了的我認為就是有人失去了機會,對於失去機會的人來說,樓價有多平對他們是完全沒有意義的,很多讀者都會引用及認同我的「買有風險,不買也有風險!」觀點,其實說的正是機會成本,同樣,「你不買樓不是代表樓價不升!」及「你買了樓亦不等於樓價不跌」也一樣!

在報章內看到很多對白居二的統計方式,其實我都認為不太準確的,我認為計算居屋第二市場的樓價升幅,是應該由購買力第一個月進入市場(即已經完成批核合格手續能真正在市場上運作及成交)來計算,因為只是宣佈了,而根本沒有有關資金進入市場,其實只是一個假設,在多變而且樓價急速升幅的市況下,這種計算是不準確及不科學的,就以我本文章的另一個時段,即是公佈白居二計劃前的2010年1月相比2012年8月,全港私樓樓價升了52%,私樓細單位是升了61%,居屋第二市場是升了64%,顯示居二的本質已經是比全港私樓包括細單位升幅更大更急,將未進入市場的樓價升幅都入了白居二數,又是另一個數據的錯誤演繹。

如果用了務實的方式去計算,實施白居二政策付出的代價,其實是利多於弊的(見圖,白居二在市場的互動性是合理性的,而且在白居二未宣佈之前,其實都有一個充足的市場動力的),十分應該恆常化。





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