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今日新聞摘要 25.09.17

公關部

2017-09-25


(東方)共享房屋難解蝸居苦況

基層上樓遙遙無期,蝸居環境惡劣的劏房戶達八萬八千戶,共享房屋及貨櫃屋能否助基層「脫苦海」?多個關注團體昨日在一個論壇上均強調,樂見愈來愈多民間團體推出共住模式的房屋計劃,紓緩基層人士住房困難,惟這類計劃並非長遠之計,既憂慮共住模式容易引發鄰里衝突,更擔心港府將過渡責任轉嫁給非政府機構,認為港府對房屋問題責無旁貸,要求增加民間團體支援協助解劏房之困,港府亦需加快興建公屋及善用閒置用地轉化過渡性房屋。

本港現有約十五萬個家庭正輪候上公屋,最新輪候公屋年期為四點七年。港府與社聯日前公布推出社會房屋共享計劃,料可紓緩一千個基層家庭的短期住屋需要,社聯亦正研究推出貨櫃屋。

公屋聯會總幹事招國偉昨於一個論壇上指出,當局對於民間團體推出的房屋計劃只擔當牽頭角色,批評支援太少,他又認為落實貨櫃屋計劃,「政府應該畀筆錢做好件事」,而不是於計劃之後才向負責團體提供協助。
促開發閒置地 推租金津貼

關注基層住屋聯席組織幹事任真認為,解決房屋問題要多管齊下,不能單靠民間推出的自救措施,當局必須善用閒置校舍及用地建造中轉房屋,並推出租務管制及租金津貼措施。立法會房屋事務委員會副主席尹兆堅比喻共住計劃為「止咳」措施,如果要病好,當局必須加建公屋,又批評港府現時的做法似是「搭緊民間順風車」。

治標不治本 「相見好同住難」
尹兆堅亦擔心共享房屋住戶「相見好同住難」,社聯政策研究及倡議總主任(社會發展)黃子瑋指,在籌備計劃時有考慮到住客間出現爭廁所等衝突,社工會介入及協調,例如訂立家規讓住客遵守。

另外,全港基層爭取住屋權益聯會昨於政府總部外請願,批評共享房屋計劃只提供數百個單位,不足以應付基層房屋需要。聯會又指,因每個家庭習慣各有不同,與其他家庭共用廚房和廁所,容易令住戶間產生衝突,建議必須提供獨立廚房和廁所,而且單位需符合適的住屋條件,包括每人最少有七十呎居住空間。

聯會成員鄧先生表示,他獨居於深水埗一個四十多呎的劏房單位,走廊、廁所及廚房需要十戶人共用,指走廊狹窄得無法讓兩人同時通過,住戶間更經常因為爭用廁所及廚房而發生爭執,「隔籬試過爭廁所爭到打架!」




(東方)二手樓估價唔再癲

樓價持續上升一年多,隨?二手交投減慢,外圍湧現不利因素,令銀行估價亦趨審慎。本報追蹤20個主要屋苑單位,佔七成今季估價表現較首兩季遜色,有兩成半更現跌勢,天水圍嘉湖山莊及紅磡黃埔花園單位估價一季跌4.1%及1.6%。

嘉湖估473萬 季跌4%

嘉湖山莊近期雖仍有破頂價出現,但估價未見進取。據?豐銀行本月中旬網上資料,樂湖居6座高層戶,實用面積約548方呎,估價自六月高見493萬元後一直下跌,最新僅473萬元,實用呎價約8,631元,令全季跌4.1%或20萬元。

中原伍耀祖稱,嘉湖山莊本月暫錄約30宗成交,過去周六、日佔兩宗,新近麗湖居6座低層A室三房戶,以520萬元易手,實用呎價8,150元。該行馬斯力稱,屋苑本月平均實用呎價約9,150元,現時入場費由415萬元起。

黃埔花園按月低35萬

荃灣區今年有多個新盤推出,區內二手交投一度急凍。該區綠楊新邨K座高層戶,估價同樣在七月開始下跌,最新為825萬元,按季跌23萬元或2.7%。美聯稱,該屋苑上月僅錄兩宗買賣,但隨?新盤向隅客回流二手市,帶動本月已錄約8宗買賣,平均實用呎價近1.3萬元,近期兩房戶成交價更破600萬元。現時實用面積451方呎兩房戶,入場費由590萬元起。

部分七、八月估價仍續升的藍籌屋苑,在九月份終失守。黃埔花園2期16座低層戶,實用面積466方呎,估價由六月時744萬元,累升至八月的767萬元,但本月跌35萬元或4.6%至732萬元,實用呎價約1.57萬元,總結今季跌1.6%。

利嘉閣陳維進稱,黃埔花園九月交投續平穩,但平均實用呎價回落至1.55萬元。

該行余美寶指出,屋苑12期4座中層D室,以三房連士多房間隔,售約1,225萬元,實用呎價約1.68萬元。

上述20個單位中,今季以將軍澳新都城2期2座低層單位估價表現最佳,按季升4%至781萬元,但相比首季及次季分別升約12.1%及5.2%失色。利嘉閣稱,區內新盤未有阻礙同區二手成交,該屋苑本月暫錄10宗成交,1期3座高層F室,售592.8萬元,實用呎價1.15萬元。

鰂魚涌南豐新邨2座高層單位,實用面積約516方呎,今季估價累升約1%,同樣不及首兩季分別升4.1%與6.6%。馬鞍山新港城J座高層單位,繼首兩季升3.4%及3.1%後,今季升幅收窄至1.2%。

業界料樓價短期受壓
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才料,末季樓價較平穩,特別是多新盤供應的地區,最近新盤開價扣減優惠後甚至比二手吸引。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,香港被下調信貸評級等,對樓市影響仍是未知數,料短期樓價有壓力,相信樓價小回後會再升,但料今季及明年首季升幅僅約1%水平。




(東方)居屋天富苑7年升值三倍

二手居屋入場門檻相對低,在上車潮帶動下,近年樓價升幅更贏私樓。天水圍天富苑有中層戶獲買家以約360萬元居二市場價購入,約七年升值逾三倍。

首置客412萬購兆麟苑
祥益謝利官表示,上述售出的天富苑E座中層2室,實用面積650方呎,獲區內居二市場買家以實用呎價5,538元購入自用。據了解,原業主於二○一○年以約88.9萬元購入,期內帳面獲利約271.1萬元。

該行林英傑稱,屯門居屋兆麟苑日前錄得一宗區內首置客成交個案,售出的單位為E座中層3室,實用面積401方呎,屬兩房一廳間隔,自由市場成交價412萬元,實用呎價為約10,274元。該單位為原業主於二○一○年以約131萬購入,七年升值約281萬元或2.1倍。

富誠地產陳錫金表示,牛池灣瓊麗苑B座中層4室,實用面積554方呎,以573萬元自由市場價售出,創同類單位新高,實用呎價10,343元。

馬鞍山居屋交投穩定。世紀21奇豐莊瑞生稱,馬鞍山錦禧苑B座低層7室,實用面積554方呎,以600萬元自由市場價售出,實用呎價10,830元。同區錦豐苑H座高層5室,實用面積428方呎,獲第二市場買家以403萬元承接,實用呎價9,416元。

下月拍賣場亦有居屋拍賣,屯門兆山苑G座低層5室,實用面積約546方呎,自由市場開價328萬元,較個別銀行估價380萬元,低出約14%,實用呎價約6,007元。

公屋承接力亦理想。該行胡志偉指,屯門公屋良景邨5座高層17室,獲「即睇即買」以245萬元自由市場價購入自住。




(蘋果)美拍板縮表 二手量跌價升 三屋苑誕新樓王

美國落實縮表並擬年底前加息,部份市民期望樓價真的會跌,市場趨觀望,加上新盤主導下,二手交投受打擊。美國落實縮表後首個周六及日,十大屋苑成交量跌逾三成,惟樓價仍然乾升,其中沙田帝堡城、西半山寶翠園及粉嶺花都廣場更齊誕新樓王。

中原統計的十大屋苑,過去周六日錄7宗成交,較上周的11宗回落36%。成交集中新界及九龍區,港島3個屋苑均「捧蛋」。美聯統計的十大屋苑,過去周末兩日假期的成交量亦重返單位數,錄9宗成交,按周跌三成。

帝堡城3房戶1,260萬沽

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,新盤接連推出搶去二手市場購買力,加上美國落實縮表,市場擔心本港加息可能增,部份準買家對後市睇淡,持觀望態度,或期望較大議價空間。美聯住宅部行政總裁布少明指,目前樓市剛需持續,只是二手市場購買力遭新盤攤薄,縮表對本港樓市未見影響。

二手樓價續乾升,落實縮表後本港主要屋苑錄得最少7宗破頂成交。美聯何智豪指,沙田帝堡城7座高層B室(鳳凰樓,頂樓之下樓層),實用901方呎,三房加士多房間隔,剛以1,260萬元易手,呎價13,984元,成交金額創屋苑新高。此單位中銀及?豐網上估值1,167萬及1,198萬元,是次成交較估值高出最多93萬元或8%。

世紀21奇豐陳桂新指,粉嶺花都廣場10座高層G室三房單位,剛以599萬元易手,呎價11,388元,屬屋苑成交金額最貴一伙分層戶。賣方2014年8月以429萬元買入,SSD3年到期鬆綁即沽貨,賬面獲利170萬元。
西半山寶翠園5座高層G室剛以3,000萬元易手,呎價27,027元創屋苑2001年入伙以來新高。原業主2001年以887萬元買入,賬面勁賺2,113萬元。

美聯蕭銳賢稱,東涌二手市場交投加快,過去周六及日錄5宗成交;其中映灣園9座低層A室三房戶售935萬元,同座高兩層A室,今年3月售798萬元,相隔半年低層竟比高層貴逾「一球」。另荃灣中心過去兩天錄3宗成交,其中4座高層H室售412萬元,呎價12,716元屬近兩個月新高。九龍站天璽海鑽低層C室,以2,200萬元「賣殼」易手,賣方持貨4年賬面賺304萬元。




(蘋果)晉海收逾八千票 超額25倍

市場關注縮表對本港樓市的影響,指標之一是新盤的承接力。預期短期內開售的新地將軍澳日出康城第4A期晉海,周末示範單位續現人龍,市傳5日累積收票逾8,000張,對比已開價的313伙,超額認購近25倍,料周內開售。

THE PARKVILLE或周五開售
同步收票中的另一個新盤為新世界屯門單幢樓THE PARKVILLE(天生樓),周五公佈首張價單65伙,消息指項目採同一客一票形式收票,周末兩日累錄逾100登記,輕微超額認購,入票者以換樓客為主,最快今日公佈銷售安排,有望周五進行首輪銷售。

於短短10日內進行3輪大規模銷售的會德豐地產旗下啟德OASIS KAI TAK,銷情走下坡。項目首輪沽清、次輪賣九成,至昨日推出90伙作第三輪賣樓,市傳僅沽13伙,佔可售單位不足一成半。項目開售迄今累售228伙,佔樓盤單位總數648伙約三成。受惠大型新盤賣樓,綜合市場消息,周末一手住宅交投重上三位數,錄逾120宗,按周增約三倍,當中超過八成屬於啟德新盤。

不過,本月新盤撻定無間斷,據成交紀錄冊,長實荃灣西海之戀.愛炫美5A座中層D室,實用面積820方呎三房戶,本月中以1,559.2萬元簽臨時買賣合約,惟無簽正式合約,料買家失近78萬元定金。上述交易屬本月新盤最貴撻定戶,亦是海之戀系列第23宗撻定。




(蘋果)兆山苑現「12按」銀主盤

市場新增3伙資助房屋銀主盤。其中屯門居屋兆山苑G座低層5室,實用381方呎,下月由環亞拍賣,自由市場開價328萬元,較估值408萬元低近兩成。業主曾最少12次向銀行及私人財務公司加按及借貸,總貸款近670萬元。

公屋亦現銀主盤。屯門山景邨景樂樓A翼高層5室銀主盤,實用266方呎,由環亞下月拍賣,自由及居二市場開價318萬及140萬元;另青衣長安邨安湄樓高層6室「5按」銀主盤,綠表叫價270萬元,呎價4,712元。

何文田傲名首個銀主盤中層A室,實用875方呎,本周三由黃開基翻拍,開價2,050萬元,較業主3年前買入2,151.26萬元,低101萬元或近5%。該單位今年3月曾經拍賣,當時開價2,300萬元,是次減價250萬元翻拍。




(星島)首置盤設入息下限 研售價高於居屋

政府換屆後即醞釀推出的「港人首置上車盤」,料於特首下月發表《施政報告》時交代落實細節,負責制定有關政策的運輸及房屋局在收集社會各方意見後,目前正在最後敲定計畫的申請門檻;據悉,為確保「首置盤」可達預期效果,集中協助夾心階層上車,並與現有的居屋市場有明顯區分,當局傾向在申請資格設定入息下限,並正審慎研究其售價水平,考慮令該類按照申請家庭負擔能力推售的單位,定價水平仍會高於傳統居屋,或是透過加入相應轉售限制,避免新計畫推出後旋即引起社會爭議。

特首林鄭月娥在選舉時承諾構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」,為「無殼一族」帶來上車希望。據了解,負責制定有關政策的運輸及房屋局近期積極聽取社會各方意見後,仍在敲定計畫的申請門檻,包括細緻界定「首置盤」的受惠階層。

消息指,港府內部認為,由於新計畫設有明確的目標對象,倘若不為申請時設定入息下限,做法上是「說不通」,也會削弱其實際效果,故即使料會令收入相對較低的一批家庭感到失望,仍傾向為計畫設定申請入息下限。

不過,當局尚未決定是否直接以五萬二千元,即現時居屋白表申請者的入息上限,作為「首置盤」的入息下限。消息人士承認,「首置盤」概念提出後,由於細節未能一併即時公布,社會對計畫協助的目標群組並不清晰,留意到坊間對此引起不少討論,故會理順當中的問題,盡快作出公布。

據了解,「首置盤」計畫的另一落實關鍵是單位的售價水平,因林鄭月娥曾提到其定價不一定要與市場掛鈎,或只考慮申請家庭的負擔能力,但由於早前也有分析指,若單純按目前家庭入息中位數計算,該類單位售價或是市價一半,較現時居屋的市價七折還要便宜,與「居屋之上,私樓之下」的定位存在矛盾。

消息人士承認,留意到社會對「首置盤」售價水平的高低出現「兩派」聲音,但需要考慮的是,一旦為計畫設定入息資格「下限」,變相會將一些合乎申請居屋的家庭拒諸門外,倘若同時出現「首置盤」售價低於居屋的情況,有機會激起社會矛盾。他說,由於計畫傾向以公私營合作模式推展,當局未來仍對項目的定價有「話事權」,應讓計畫可以在爭議性最少情況之下推展,「當鎖定以夾心階價為銷售對象,就需要認真考慮其定價能否低於居屋,否則便要加入大量轉售限制,以避免產生另一個『火頭』。」

土地供應專責小組主席黃遠輝認為,當局近期一直就推出「上車盤」測試社會的「水溫」,料最終提出的方案會較為「四平八穩」,但過程中難免加入不同「限制」,令具備申請資格和能力的家庭數目有所減少,「在目前資源不足情況下,即使如何供應,現實上也無法助完全滿足有需要首置的家庭,若是需要『劃線』,也是無可厚非。」他預期,最終推出的「首置盤」單位,檔次會類似市建局去年在啟德發展區推出的資助房屋項目「煥然壹居」,不論在申請資格和價格水平,也會與現有居屋有明顯區分。




(星島)未補價居屋擬交社企放租助基層

當局近日聯同社聯開展「社會房屋共享計畫」後,開始引起社會對短期住屋需要的關注。據了解,林鄭月娥在競選特首時,曾建議准許現時約二十五萬個未補地價的居屋單位,透過試驗計畫在市場放租,這課題亦可能在《施政報告》觸及,為低下階層再注入短期住屋供應來源,但關鍵是能否物色適合的社企,協助未補價居屋單位在市場放租。

現時居屋單位須先補價才能在公開市場出售或分租,但隨著近年樓市不斷飆升,不少業主也未有能力補價,令居屋租售市場差不多停頓下來。林鄭月娥在特首選舉時提出推出試驗計畫,准許未補地價的居屋業主,通過與社會企業合作下,把單位在市場放租,增加居屋租務市場流通性。她在上任特首後也曾表示,已要求運輸及房屋局研究二手居屋毋須補地價出售或分租,以解決居住環境惡劣的問題。

據了解,當局希望可以趕及在《施政報告》交代未補價居屋租賃試驗計畫的推出安排,目前仍在物色適合的社企,協助單位在市場放租。公屋聯會總幹事招國偉認為,社聯近日開展的「社會房屋共享計畫」,業主所提供的多是等候重建的唐樓單位相比,居屋單位的結構狀況一般較為理想,估計所投入的裝修費用不會太高,相信要物色合作的社企不太困難,問題關鍵是居屋業主放租的意願難料,難以估計可釋出多少單位。




(星島)新盤兩日沽逾120伙 年輕家庭客主導

在新盤連環開售下,周末兩日共錄得逾120宗一手交投,並以年輕客及家庭客成主導,其中OASIS KAI TAK於昨日作新一輪銷售,單日沽約13伙,現累售逾228伙;至於龍譽續開放示範單位,屢錄參觀人流,將於周三再限量推售應市。

過去周末兩日一手市場紛錄成交,啟德區新盤更成市場焦點,其中會德豐地產旗下OASIS KAI TAK,發展商昨加推90伙銷售,消息指,項目穩沽13伙,以3座E及F室的中低層1房戶最受歡迎,據悉,項目開售約13日,已累沽228伙,佔推售單位近8成,套現逾21億元。

至於昨日開售,是次同樣分為大手客及一般買家時段,報到時間同時設於早上11時起。就位處尖沙嘴商廈的售樓處現場所見,報到時間剛剛開始,已陸續有準買家到場,屢現人潮,當中不乏年輕人及家庭客。

保利發展的龍譽,在剛過去周六即沽約90伙後,發展商已上載最新銷售安排,落實於周三以先到先得形式推出30伙,昨日繼續開放位於尖沙嘴商廈的示範單位,雖然項目已作多輪銷售,但仍有不少睇樓客趁假期到場睇樓,屢錄人流。

該批單位定價由至587.6萬至2691.6萬元,呎價由23171至32005元,扣除最高優惠後,折實平均呎價約22613元,折實售價由473.83萬至2199.11萬元。

另外,建灝發展的天寰昨日亦沽出1伙,為低座星寰匯1座中層C室,面積642方呎,定價1651萬元,呎價25721元;至於中國海外發展的啟德1號(II),也錄得交投,為5座高層E室,面積563方呎,定價1426萬元,呎價25336元。

長實發展的荃灣海之戀.愛炫美兩日則沽出3伙,包括5A座高層D室,面積820方呎,定價1956萬元,呎價24191元。此外,據成交記錄顯示,其5A座高層D室,原以1559.2萬元售出,但買家卻取消交易。

恒基旗下粉嶺高爾夫.御苑沽出7座高層H室,面積276方呎,定價500萬元,呎價18134元。




(星島)天富苑360萬綠表客承接

祥益地產分行經理謝利官表示,天水圍居屋天富苑E座中層2室,面積650方呎,3房間隔,獲區內綠表客垂青,以360萬元(居二價)購入,呎價為5538元,屬市場價成交。




(明報)晉海5日收8500票 超額26倍 THE PARKVILLE兩日收130票 擬周五賣

美國聯儲局公布10月起、縮減現時達4.5萬億美元(約35.1萬億港元)的資產負債表(縮表)後的首個周末,新盤市場依然聚焦新地將軍澳日出康城晉海,估計過去5日累獲入票增至8500張;以晉海已公布313個單位售價計,超額26倍。新地副董事總經理雷霆重申,晉海會在9月內開售,意味隨時上載銷售安排。至於新世界突擊開價的屯門THE PARKVILLE,兩日收近130張入票,料最快周五開售。

美國公布縮表後,晉海設於觀塘創紀之城5期的示範單位,過去兩日仍見睇樓人龍。就記者現場採訪,個別年輕睇樓客表示擔心美國將會加息,若落實入市,將採用發展商提供的高按揭成數計劃;惟亦有睇樓客無懼縮表或加息等問題,表明有意購買兩個晉海單位,作投資和自用。

綜合市場消息,晉海目前累收約8500張入票,與同系3月開售的另一焦點大盤南昌站匯璽、首5日收票成績相若。

晉海收票成績與匯璽相若

至於市場關注何時公布針對年輕人上車優惠計劃、新世界旗下屯門單幢盤THE PARKVILLE,消息指兩日暫收約130張入票,即首推單位超額一倍,預計最快今日上載銷售安排、周五發售。

新世界副主席兼總經理鄭志剛上周於業績會中提出,正研究為大學畢業生而設的首次置業計劃,協助畢業後兩三年的年輕人上車,旗下屯門鄉事會路THE PARKVILLE,正研究為試點;該盤上周五晚突擊以折實實呎1.38萬元首推65伙,入場費最低的低層實用422方呎兩房戶,扣除21%折扣後的折實價587萬元起。新世界強調,容後公布有關大學生和年輕人的上車優惠計劃。

OASIS開售10天累沽230伙 套21億

啟德戰線方面,會德豐OASIS KAI TAK,昨日第三輪銷售推出90伙,但銷情比之前兩輪銷售放緩,全日沽約13伙。可留意的是,OASIS KAI TAK是次推出的90伙,折實平均實呎調高至22,791元,開放式戶折實入場費611萬元起,個別高層兩房戶提價幅度高約一成,相信是令買家入市取態轉審慎的原因。經3輪賣樓,OASIS KAI TAK開售10天累沽近230伙,套現逾21億元。

保利龍譽上周六正式「解封」並售約90伙單位後,即以折實平均實呎2.26萬元加推30伙,折實價473萬至2199萬餘元,周三會推出該30伙發售。

愛炫美增撻訂 買家遭沒收78萬

另長實7月推出至今估計累售逾1200伙的荃灣西海之戀‧愛炫美,新增1宗撻訂,5A座31樓D室於本月中以1559.2萬元售出,買家料遭沒收訂金5%涉78萬元;據統計,愛炫美開售至今累錄約13宗撻訂。





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