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今日新聞摘要 31.08.17

公關部

2017-08-31


(東方)美東邨白田邨 最後兩期落實重建

黃大仙美東邨及石硤尾白田邨最後兩期落實重建,房屋委員會商業樓宇及資助房屋小組聯席會議昨日一致通過相關遷置安排,新公屋預料最快二○二五年落成。至於其餘廿個尚未納入重建計劃的高齡屋邨何時重建成為關注焦點,資助房屋小組成員尹兆堅狠批當局並無將四大重建準則套用到所有舊邨,「只係偶爾揀一、兩個(邨重建),然後自圓其說」。資助房屋小組主席黃遠輝回應時重申現有屋邨經勘察結構絕對安全,在重建的考慮上起跑線一致,需視乎重置資源及重建潛力,目前無法交代舊邨重建的時間表。

落實重建的美東邨美東樓和美寶樓,樓齡最低一幢只有卅四年,但重建後單位將激增兩倍,可提供一千九百伙。小組亦聽取房屋署簡介石籬中轉屋的樓況,黃遠輝指中轉屋的樓宇結構安全只可維持到二○二二年,即便維修亦只能撐多十五年,但每個單位的平均維修成本介乎四十四萬至六十三萬元,「同一個新?公屋單位七十二萬(元)差距唔遠!」其中一幢最頂三層更要拆卸,黃遠輝形容維修效益相對低,而重建需提早兩年通知,意味三年內必須作決定。

港府將檢討中轉屋政策
石籬中轉屋是僅餘的市區中轉屋,目前有近五百八十個住戶,黃遠輝估計逾八成屆時已經「上樓」,餘下的會轉到屯門寶田中轉屋居住。若果重建成事,當局會檢討整個中轉屋政策,並有彌補措施配合。

逾廿名舊邨居民到場請願,直指舊邨十分殘破,石屎剝落,重建迫在眉睫,要求房委會交代重建時間表。




(東方)屯門五地擬建逾萬公營屋

規劃署擬改劃屯門五幅地,興建一萬零七百個公營房屋單位,另改劃黃金海岸一幅地作私營房屋發展,提供九百四十個單位。屯門區議會主席梁健文說:「除了兩幅山邊地無爭議外,其他地點附近都有好多樓,居民都反對再起樓。政府應提供多些選擇,讓議員諮詢居民,好過政府揀好才拿出來諮詢。」

該五幅地主要是沒指定用途的政府、機構或社區土地、一幅休憩用地,以及緩衝價值相對較低及毗鄰發展土地的一些綠化地帶。規劃署表示,擬建公營房屋的位置及坐向會按周邊發展布局適當分隔,並有建築物線後移地帶及非建築用地,從而保持建築物之間空氣流通及減少視覺影響。

第一幅地在兆山苑新屯門中心之間,提供約二千九百四十個單位;第二幅地在龍逸邨與南豐工業城之間,提供約三千五百五十個單位;第三幅地在井頭上邨南,提供約二千七百個單位及一間小學;第四幅地在南浪海灣旁,提供約五百二十個單位;第五幅地在顯發里以南,提供約一千零二十個單位。

規劃署將提改劃修訂
改劃需要修訂《屯門分區計劃大綱核准圖》,規劃署擬提交城市規劃委員會轄下鄉郊及新市鎮規劃小組委員會考慮。如小組委員會同意修訂,城規會將展示有關分區計劃大綱草圖作公眾諮詢,為期兩個月。屆時,公眾人士可對修訂項目提出申述。




(東方)土地專組聚焦發展原則

土地供應專責小組下星期三召開首次會議,主席黃遠輝表示,小組只會討論土地發展原則,不會逐個選項討論,舉例是否發展郊野公園,小組只會聚焦探討可否利用生態價值較低的郊野土地,並保育具高生態價值的郊野土地,而不會討論具體選址。他強調,任何一個小組成員的意見均不可凌駕於公眾討論之上。

身兼小組成員的測量師學會前會長劉振江也說,覓地不等於與保育或現時環境有衝突,上屆政府提出多管齊下的土地供應政策後,社會有不同意見,但未有平台充分討論,期望專責小組可提供一個良好溝通平台。另一成員團結香港基金副總幹事黃元山預計,香港未來三十年需要多九千公頃土地,面積相等於三個沙田新市鎮,現時社會期望可持續發展,故要同時兼顧環保、經濟及社會需要等各層面,不可傾斜任何一方。

未邀環保專業人士加入
天文台前台長、香港鄉郊基金主席林超英則表示,小組未有邀請環保專業以及康樂相關人士加入,他對此感到遺憾,期望政府不要急於覓地,拋棄一直以來的覓地制度以及原則。




(東方)新都城月漲價6%稱王

樓市持續向好,八月份個別藍籌二手屋苑樓價升勢理想。將軍澳新都城本月平均成交呎價,按月急升逾6%,為十大主要屋苑中升幅最大;而東涌映灣園呎價亦升至逾1.02萬元,為該屋苑歷來平均呎價首度升穿1萬元。

綜合市場資料,十大屋苑中,新都城,映灣園、茶果嶺麗港城、鰂魚涌太古城及康怡花園,本月平均呎價都較七月上升,撇除本月康怡花園僅暫錄1宗複式單位成交,未能作比較外,其餘4個屋苑平均呎價按月升0.1至6.1%。

中原伍錦基稱,新都城本月暫錄15宗買賣,平均成交呎價約15,193元,交投量較上月升逾80%,呎價按月升6.1%;因本月成交以細單位為主,故拉高呎價,現時已沒有600萬元以下放盤。

利嘉閣梁敬嚴稱,同區清水灣半島8座中低層B室,售739.8萬元,創屋苑兩房新高價,實用呎價1.39萬元,四年升值近70%。

嘉湖本月僅開24刁
美聯張少勛稱,八月東涌區錄逾40宗二手買賣,映灣園佔約18宗,平均呎價約10,218元。據悉,平均呎價較七月升3.1%。而港島指標屋苑太古城,中原張光耀稱,屋苑本月暫錄13宗買賣,已超越七月全月,平均呎價1.78萬元,按月升約5.3%。美聯吳肇基稱,屋苑南海閣低層G室售1,068萬元,實用呎價1.82萬元。
惟細價屋苑樓價升勢放緩。中原馬斯力稱,天水圍嘉湖山莊本月錄24宗買賣,平均呎價9,200元,按月跌約1.6%,樂湖居13座高層三房單位,連租約售473.8萬元,實用呎價僅約8,630元。

十大屋苑月錄114宗
資料顯示,十大屋苑八月暫錄114宗成交,較七月減約1.7%,近三個月十大屋苑交投量約100宗水平,較今年高位跌近60%。除嘉湖山莊外,紅磡黃埔花園本月平均呎價,按月跌最多7.5%至14,426元,沙田第一城呎價跌約2.9%。

美聯集團主席黃建業稱,今年首八個月樓價升逾9%,樓市高位雖乍現小整固,惟本港經濟基調回穩,年底樓價有力再上,全年料累升逾10%。

二線屋苑再有破頂成交。利嘉閣稱,大圍盛世3座北翼高層C室,以新高價1,536萬元沽,實用呎價16,033元。消息稱,同區金輝花園中層C室售530萬元,實用呎價14,521元創新高。世紀21奇豐稱,同區居屋雲疊花園3座高層M室,自由市場售557萬元,實用呎價11,556元創屋苑新高。




(蘋果)資助房屋屢創新高價

二手價升量跌,資助房屋市場更不時出現破頂成交。其中本月初一日內兩誕公屋王的將軍澳景林邨及鑽石山鳳德邨,就成為市場熱話。

在8月2日,將軍澳景林邨景桃樓高層28室先於早上傳出易手,屬開放式一人公屋,實用面積153方呎,連地價以235萬元易手,每呎15,359元。豈料同日鑽石山鳳德邨每呎賣貴117元再破紀錄,銀鳳樓低層53室,實用面積126方呎,以195萬元連地價易手,呎價15,476元,打破景林邨造出的每呎15,359元紀錄,成全港最貴公屋王。

鳳德邨公屋王又豈止一間,房委會資料顯示,雪鳳樓低層11室,實用面積376方呎,以290萬元(未補地價)成交,實用呎價7,713元,呎價創九龍綠表公屋新高。鄰近的黃大仙竹園北邨榕園樓高層5室,實用面積489方呎,本月於居屋第二市場348萬元易手,呎價7,117元,樓價貴絕九龍未補地價公屋。




(蘋果)新盤搶客 藍籌屋苑單月僅百宗成交 二手連續三個月乾升

一手主導樓市,二手市場成交量少,藍籌屋苑連續三個月只有100多宗成交,但價錢則繼續乾升,觀塘麗港城為今年升幅最多的大型屋苑,平均呎價升至最近的1.35萬元,升幅近兩成。學者指出,一手有發展商提供高成數按揭吸客,料會持續主導市況。

綜合市場統計數據,十大屋苑本月至昨日(30日)都只是錄得大約112宗二手成交,港島藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園更只是得2宗成交。成交量已經是連續三個月徘徊於低水平,比2月至4月,每月200多宗成交萎縮近一半。

麗港城今年樓價升兩成

不過,量跌價不跌,觀塘麗港城則為今年升幅最多的大型屋苑,平均呎價由年初的1.13萬元,升至最近的1.35萬元,升幅近兩成。相信與周邊地區如油塘及啟德高地價推動,出現「追落後」的情況。
離島東涌映灣園本月成交的平均呎價為10,200元,平均呎價升穿一萬元,相信與港珠澳大橋預計最快年底通車有關。映灣園本月約有18宗成交,當中約11宗的成交呎價都是1萬元以上。本月呎價最貴一宗成交為15座高層F室,實用面積565方呎,以641萬元成交,實用呎價11,345元。

美聯物業蕭銳賢表示,最新成交為12座高層E室,實用面積548方呎,以590萬元成交,實用呎價10,766元。原業主於2007年6月以194萬元買入單位,現沽貨大幅獲利396萬元,升值2倍。

至於港島三大藍籌屋苑鰂魚涌太古城及康怡花園,連同鴨脷洲海怡半島,本月成交的平均呎價都超過1.7萬元。而現時十大屋苑中,只是僅餘天水圍嘉湖山莊的平均呎價未見5位數。中原地產伍耀祖表示,最新成交為景湖居8座中層A室,實用面積635方呎,三房間隔,獲買家以561.8萬元承接,實用呎價8,847元。原業主於2000年5月以173萬元買入單位,現沽貨大幅獲利388.8萬元,單位17年升值2.2倍。

一手靠高成數按揭吸客
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,發展商提供高成數按揭吸客,令市場焦點集中一手市場,二手樓成交量自然不會多,而二手成交不多的情況下,難以有參考價錢指標。不過,他估計,暑假旺季完結後,一手市場未來兩個月相信不會再如本月般熾熱,但如果發展商持續提供高成數按揭,相信會持續主導市場。




(星島)城.點收逾800票 年輕客源達70%

細價新盤有價有市,屯門新盤城.點日前開價,旋即開放示範單位及收票,參觀情況理想,售樓處連錄不同客源參觀,消息透露,該盤累收近800票,超額認購15倍,發展商稱,該盤力吸用家客源,入票人士中有7成為年輕客群,料於短期內加推,最快下周公布銷售安排及開售。

由資本策略旗下尚家生活發展的屯門城.點,經連日軟銷後,迅即成為市場焦點。尚家生活地產董事總經理方文彬表示,該盤昨首日開放示範單位,參觀情況理想,該盤力吸用家客源,將因應市場反應,有機會於短期內加推,有輕微提價空間,考慮推出全盤最細的217方呎開放式單位,最快可於下周公布銷售安排及開售。

方文彬表示,該盤力吸年輕人為主,佔入票人士達7成,而按地區劃分,新界區佔6成,其餘為九龍及港島客源;他續指,由於屯門市中心多年來均未有新盤推出,購買力積聚,加上項目鄰近港鐵站,屬市中心位置,因此備受市場垂青。

該盤持續開放位於中環商廈的展銷廳及示範單位,昨雖為上班日,惟仍屢錄不俗人流,展銷廳現場所見,場內擠滿參觀人士,當中不少人趁暑假帶同小孩一同到場,於項目物業模型前向代理查詢詳情,另外,亦有部分睇樓客以情侶檔形式到場,場面溫馨,可見項目吸引不少年輕上車客垂青。

市場消息透露,該盤截至昨晚累收近800票,超額認購15倍,收票情況理想,當中不少入票入士,早前於其他新盤推售時亦有入票。

另外,因應該盤推售,中原特意推出按揭優惠。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,今次夥拍銀行推出「城中.焦點 低息按揭雙優惠」,若買家透過該行入市,可享兩項按揭優惠,包括全期低至H加1.3厘,高回贈1.6%;以及為鎖定首年定息1.72厘,並可避免息率浮動,其後為H加1.3厘,現金回贈1.35%。兩計畫鎖息上限P減3厘,長達30年,設高存息戶口。

王美鳳續稱,買家亦可享高存息戶口,存款息率與按息相同,客戶以存息收入抵銷按息支出;亦可透過申請按揭保險計畫,享有達9成按揭貸款。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,據該行數據顯示,細單位屬近期樓市升浪的「樓市火車頭」,主要原因是細單位剛性需求大,年輕客自用,投資者亦愛收租,因此價格連翻創高。

該盤於本周二突擊開價,以折實每方呎15065元搶攻,發展商更推出優惠及印花稅等最高折扣逾12%,入場的開放式227方呎單位,折實價約288萬元,力求以較低的入場門檻脫穎而出。




(星島)嘉湖本月沽23伙創新低

受制於新盤連環推售,直接搶走二手客源,其中作為藍籌屋苑的嘉湖山莊,本月暫錄約23宗交投,按月下滑8%,屋苑成交量料創歷史新低。

中原分區營業經理伍耀祖表示,天水圍嘉湖山莊本月暫僅錄約23宗成交,較7月的25宗減少2宗,下跌8%,有機會創屋苑歷史新低。其中,景湖居8座中層A室,面積635方呎,3房間隔,新近以561.8萬元易手,呎價8847元。

另外,部分藍籌屋苑成交量,按月亦有下滑,世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示,沙田第一城本月暫錄得16宗成交,較7月的19宗下跌15%。利嘉閣助理分區經理陳維進表示,紅磡黃埔花園本月暫錄8宗成交,較7月的10宗下跌20%。

而個別屋苑仍錄得高價交投,世紀21奇豐高級分行經理李仕明表示,大圍雲?花園3座高層M室,面積482方呎,2房間隔,以557萬元(自由市場價)易手,呎價11556元,呎價創屋苑新高。

利嘉閣助理分區經理黃永全稱,元朗原築2座低層A室,面積約481方呎,採兩房設計,以514萬元獲首置客承接,呎價約10686元,屬市價水平。

祥益分行經理謝利官表示,天水圍栢慧豪園5座低層F室,面積493呎,獲區內首置客以518.8萬元購入自住,呎價10523元,屬市價成交。

美聯營業經理林志堅表示,將軍澳中心12座中層H室,面積467方呎,2房間隔,獲670萬元承接,呎價14347元,屬市價成交。

中原分行市務經理關煜裕表示,沙田居屋愉田苑愉悅閣低層7室,面積434方呎,2房間隔,以530萬元(自由市場價)獲用家承接,呎價12212元。

Q房網聯席董事莫遜雯表示,上環華冠大廈高層D室,以415萬元成交,呎價約為15660元。




(明報)瑞銀林世康籲港府增住宅供應 大灣區將吸引大量人才來港

瑞銀財富管理投資總監辦公室董事林世康接受訪問時預測,隨?本港、澳門與廣東省9個城市組成的「粵港澳大灣區」(下稱大灣區)發展成為具有全球競爭力的世界級城市群,本港除可望在河套區發展科技園力爭成為「中國矽谷」外,經濟增長加快及人口持續流入均帶來殷切的住宅需求,他認為港府須大幅增加土地供應,始可望穩定樓價。


由年僅30歲出頭的林凱源所創辦的本港初創科技企業、網上貨運物流平台GoGoVan本周宣布,與內地同業58速運合併,新公司估值料達10億美元,成為近日城中熱話。事實上,本港若能夠出現更多像林凱源一樣靠做科技發圍的實業家,經濟便可望改變近年過分依賴金融業「一好遮百醜」的格局。

瑞銀財富管理投資總監辦公室董事林世康在本周初接受訪問時,GoGoVan與58速運合併的消息尚未公布,但他當時已提出一個美好願景,「facebook創辦人朱克伯格(Mark Zuckerberg)在哈佛大學的宿舍內想出成立社交網站的念頭,之後便是靠美國矽谷科技產業的完善配套,發展成今日的環球科網巨企(編按:目前facebook全球用戶逾20億、市值近5000億美元),但這不代表香港不可以有這樣的人才。我覺得只要有一個好意念(idea),本港初創科技企業的市場不單止本港,可以是全中國,甚至是全世界」。

林世康在本港就讀中學後到美國升學,以最優等成績取得美國波士頓大學經濟學與數學學士學位,跟著獲得哈佛大學統計學碩士學位,之後曾在加州工作,近年在本港多間國際資產管理公司任職。

深圳科技業起飛 靠廣東製造業支援

過去10年深圳科技業發展快速,孕育出騰訊、華為、中興及大疆等科技企業龍頭的總部,令人羨慕。林世康表示,廣東省多個城市如廣州、東莞、惠州及珠海均是國際級製造業城市,是深圳發展科技業的強大後盾,「深圳有整個廣東省的製造業作為後盾,有鄰近供應鏈的優勢,初創科技企業在當地落戶後,要製造一個樣版予客戶很容易,跟?要大量生產亦很容易」。

不過,林世康強調,上述優勢並不是深圳獨享,尤其是特首林鄭月娥在7月1日履新當日,在國家主席習近平見證下,與國家發改委主任何立峰、廣東省長馬興瑞及澳門行政長官崔世安,在港簽署《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》(下稱《協議》),他相信隨?大灣區的發展,可帶動本港科技業及整體經濟進入新台階。

大灣區規劃未動 跨境基建已先行

林世康解釋,大灣區包括本港及澳門兩個特區,以及廣東省內肇慶、江門、佛山、中山、珠海、東莞、惠州、深圳及廣州等九大城市,其去年GDP達1.4萬億美元,若以此作為一個經濟體的話,在全球排行第12位。該區亦是中國最富庶的區域,人均GDP為20,450美元,是全國人均GDP的2.5倍。

根據《協議》,大灣區將訂立由中央牽頭的機制,四方每年定期召開磋商會議,定出大灣區發展中的合作事項,並協調重大問題。林世康估計,未來區內將加快基建發展,例如除了港珠澳大橋及廣深港高鐵等兩項跨境基建料於今明兩年啟用外,連接深圳及中山兩地的深中通道已拍板興建,而廣東省內多條鐵路亦在興建中,目標是減少區內的客運及貨運時間,促進人流、貨流、資金流及資訊流互連互通,改善資源分配,提高整體競爭力,人均收入料逐步追上三藩市大灣區等全球其他大型城市群(見圖)。

河套區科技園 可成中國矽谷

大灣區為本港科技業的發展帶來哪些機會呢?港府今年初已與深圳市政府簽署合作備忘錄,深圳確認河套區土地業權屬港府,港深雙方會在87公頃河套區發展「港深創新及科技園」,由香港科技園公司管理,使用本港法律。園區將發展機械人技術、生物醫藥、智慧城市及金融科技四大領域,估計可創造約4萬職位。林世康分析,隨?大灣區規劃的推進,本港的初創科技企業落戶該科技園後,可望與深圳一樣借力廣東省在製造業及供應鏈上的優勢,並且進軍內地消費市場,加上結合本港國際金融中心的優勢,可望加快發展做大做強。

他又稱:「目前本港國際金融中心的地位是多層次的,包括是全球主要股票市場、領先的人民幣離岸中心、發展成熟的資產管理中心,而近日傳媒報道已有多家資產值達千億元的央企擬在本港成立企業融資中心;而深圳則是科技創新重鎮,下一步要打做成世界級的科技中心,即是中國的矽谷。但任何城市要做矽谷的話,要吸引很多人才,亦要吸引很多資金,例如在美國風險投資基金(venture capital)中有四成位於矽谷所在的三藩市灣區,我覺得香港可以利用國際金融中心的優勢,吸引全球風險投資基金進駐,屆時本港年輕人只要有一個好意念,籌集資金在科技園創業也許不是一件難事。事實上,並不一定只有深圳才可以做創新科技產業,香港也可以。」

上述發展趨勢對本港住宅樓價有何影響呢?林世康表示,他多年前在三藩市大灣區所在的加州工作時,加州已是全球第五大經濟體,樓價是全美國平均樓價的兩三倍,但至今其升幅亦一直較快,「就算當年加州樓價看來已經很高,但只要其經濟發展繼續強勁,外地人口便會繼續流入,這兩大因素都會增加對住宅的需求,支持樓價繼續上升,買不起區內核心地段的居民,唯有到附近的衛星城市買樓及居住」。

經濟增長人口流入 推動港住宅需求

就本港情?而言,林世康認為,由於大灣區的的發展料為本港帶來更大住屋需求,建議港府全方位增加住宅土地供應,才可望穩定樓價。他認為,過去一個多星期新盤銷情火爆,從售樓處的情?可見,買樓的大部分是本地人,可見即使樓價過去多年已累積上升數倍,樓價亦是居民收入中位數逾18倍,仍有很多本地人有能力買樓,所以增加供應才是治本之道。




(明報)加快發展商補地價 有效增供應

相信不少讀者均同意本港應增加住宅土地供應,問題是地從何來而已?林世康表示,雖然港府可以透過填海、發展新市鎮及郊野公園等方法增加住宅土地供應,但在上述更改規劃的過程中,料需要較長時間才能與持份者達成共識,遠水不能救近火。他認為,最快見效的方法,是加快與發展商達成補地價協議。

新地今年獲批 增650萬方呎住宅樓面

事實上,屋宇署於6月公布,新地旗下西貢西沙路十四鄉大型住宅項目,獲批興建約30幢低密度住宅及約48幢分層住宅,涉及482.4萬方呎住宅樓面,業界料涉及4700伙住宅;另外,新地位於屯門兆康第54區的商住項目,亦於5月完成補地價,涉及逾65.3億元,當中住宅樓面涉167.9萬方呎,非住宅樓面涉117.3萬方呎,後者面積之廣,媲美位於港島東、樓面面積約111萬方呎的太古城中心。上述兩大項目涉及的住宅樓面總和超過650萬方呎。

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