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財富效應下的危與機
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2017-08-23
*轉載自2017年8月23日的大公報
（按圖放大）
原文：
一個破頂的成交，買的年輕人背後是「父幹一族」的支持！這代表了甚麼？這是因為不少父親是已經供滿了樓，對他來說，他完全是有條件甚至樂意用破頂價為子女置業，因為他已有一層供滿了的樓宇，而其樓宇亦同時享受著樓價破頂！這就是財富效應，無錯！財富效應已經形成了「升價循環」！只要政府繼續穩守嚴謹的按揭，這個升值循環就不會逆轉！
筆者常說：「買有風險！不買也有風險！」這句說話之所以受市場認同，是因為我提出了很多人忽略了的「不買風險」，事實上，在09年之後的新常態，買的風險不斷被政策所減少，而另一方面，環球無限量的量化貨幣卻引來「不買的風險」卻無止境的上升，2009年之後，除了政府不斷出樓市「辣招」令到「買的風險」不斷減低外，大家亦可以看到新常態的市場，是被中國式的經濟所主宰的，中國式的經濟在宏調下不斷為市場作去泡沫及鞏固，我叫這勢態做「龍市」，09年到現在，香港樓市已經出現了第四次「龍市」了（見附圖），即是說差不多每兩年樓市就會被政策、甚至乎「巧合」地出現的泡沫爆破令到樓市鞏固一次，不斷鞏固不斷向上這種不是只是香港獨有，中國式的經濟比比皆是，其中我多次舉了「騰訊」這個好例子，「騰訊」過去十三年幾乎每年股價也向下調整了一次，每次鞏固了之後價格都會繼續向上，我提出「龍市」這世態正正是希望消費者不要活在「牛熊」的西方舊有經濟框架之上。
種種以上因素令市場價格下跌的風險是不斷受到控制，我認為以樓市來說下跌的風險不外乎借貸過多及過份樂觀兩種泡沫！但是，樓市「辣招」不斷堵塞借貸過多的情況，現在雖然有人們將樓宇「加按」去再投資，但是在數量上未成主導，何況在政府規管之下，再「加按」的成數亦是受到控制的！而過份樂觀的情緒雖然在市場上濃烈，但是仍然很難走得太遠，我認為群眾縱使就算因為突發的負面消息一下子由樂觀變為悲觀，在眾多的基本因素穩固之下，樓價很難跌得多過兩成，甚至一成！所以筆者一直提倡的「預買了樓之後樓價跌兩成！」這種心理質素管理我認為已經夠用，何況現在銀行按揭還要過入息上限及借貸比率這兩關！「樓價下跌」已成為了能掌握的風險，反而不買的風險因為無限量的量化貨幣，風險依然是深不見底，這種情形之下，我們作為民間投資專家，近年只可以給意見讀者「愈早買愈好！」甚至我們認為「救得一個得一個！」這種觀點發展來到現在當然是正確的！
中國式經濟模式用了精明的策略去面對了美歐引起的金融巨浪，而社會亦打造成日益價格上高增長，但是卻日益低借貸的現象，財富效應的而且確在穩定大局下難免也出現貧富懸殊的，但貧富懸殊是否惡性不在乎有資產者得幾多，是在乎無產者是否有機會！但是香港人偏偏不鼓勵政府造地，花得太多時間去唾棄樓奴、唾棄追求物業，這不單只耽誤了時間，自挖墳墓！
從以上的結構性去看，過去幾年的而且確是一個置業良機，而這些基礎到現在也未變，現在買樓是否買得過？每個人的風險結構亦不同，但是寄語年輕人，大家都不要太低估樓價升災的繼續存在。
筆者常說：「買有風險！不買也有風險！」這句說話之所以受市場認同，是因為我提出了很多人忽略了的「不買風險」，事實上，在09年之後的新常態，買的風險不斷被政策所減少，而另一方面，環球無限量的量化貨幣卻引來「不買的風險」卻無止境的上升，2009年之後，除了政府不斷出樓市「辣招」令到「買的風險」不斷減低外，大家亦可以看到新常態的市場，是被中國式的經濟所主宰的，中國式的經濟在宏調下不斷為市場作去泡沫及鞏固，我叫這勢態做「龍市」，09年到現在，香港樓市已經出現了第四次「龍市」了（見附圖），即是說差不多每兩年樓市就會被政策、甚至乎「巧合」地出現的泡沫爆破令到樓市鞏固一次，不斷鞏固不斷向上這種不是只是香港獨有，中國式的經濟比比皆是，其中我多次舉了「騰訊」這個好例子，「騰訊」過去十三年幾乎每年股價也向下調整了一次，每次鞏固了之後價格都會繼續向上，我提出「龍市」這世態正正是希望消費者不要活在「牛熊」的西方舊有經濟框架之上。
種種以上因素令市場價格下跌的風險是不斷受到控制，我認為以樓市來說下跌的風險不外乎借貸過多及過份樂觀兩種泡沫！但是，樓市「辣招」不斷堵塞借貸過多的情況，現在雖然有人們將樓宇「加按」去再投資，但是在數量上未成主導，何況在政府規管之下，再「加按」的成數亦是受到控制的！而過份樂觀的情緒雖然在市場上濃烈，但是仍然很難走得太遠，我認為群眾縱使就算因為突發的負面消息一下子由樂觀變為悲觀，在眾多的基本因素穩固之下，樓價很難跌得多過兩成，甚至一成！所以筆者一直提倡的「預買了樓之後樓價跌兩成！」這種心理質素管理我認為已經夠用，何況現在銀行按揭還要過入息上限及借貸比率這兩關！「樓價下跌」已成為了能掌握的風險，反而不買的風險因為無限量的量化貨幣，風險依然是深不見底，這種情形之下，我們作為民間投資專家，近年只可以給意見讀者「愈早買愈好！」甚至我們認為「救得一個得一個！」這種觀點發展來到現在當然是正確的！
中國式經濟模式用了精明的策略去面對了美歐引起的金融巨浪，而社會亦打造成日益價格上高增長，但是卻日益低借貸的現象，財富效應的而且確在穩定大局下難免也出現貧富懸殊的，但貧富懸殊是否惡性不在乎有資產者得幾多，是在乎無產者是否有機會！但是香港人偏偏不鼓勵政府造地，花得太多時間去唾棄樓奴、唾棄追求物業，這不單只耽誤了時間，自挖墳墓！
從以上的結構性去看，過去幾年的而且確是一個置業良機，而這些基礎到現在也未變，現在買樓是否買得過？每個人的風險結構亦不同，但是寄語年輕人，大家都不要太低估樓價升災的繼續存在。
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一個破頂的成交，買的年輕人背後是「父幹一族」的支持！這代表了甚麼？這是因為不少父親是已經供滿了樓，對他來說，他完全是有條件甚至樂意用破頂價為子女置業，因為他已有一層供滿了的樓宇，而其樓宇亦同時享受著樓價破頂！這就是財富效應，無錯！財富效應已經形成了「升價循環」！只要政府繼續穩守嚴謹的按揭，這個升值循環就不會逆轉！
筆者常說：「買有風險！不買也有風險！」這句說話之所以受市場認同，是因為我提出了很多人忽略了的「不買風險」，事實上，在09年之後的新常態，買的風險不斷被政策所減少，而另一方面，環球無限量的量化貨幣卻引來「不買的風險」卻無止境的上升，2009年之後，除了政府不斷出樓市「辣招」令到「買的風險」不斷減低外，大家亦可以看到新常態的市場，是被中國式的經濟所主宰的，中國式的經濟在宏調下不斷為市場作去泡沫及鞏固，我叫這勢態做「龍市」，09年到現在，香港樓市已經出現了第四次「龍市」了（見附圖），即是說差不多每兩年樓市就會被政策、甚至乎「巧合」地出現的泡沫爆破令到樓市鞏固一次，不斷鞏固不斷向上這種不是只是香港獨有，中國式的經濟比比皆是，其中我多次舉了「騰訊」這個好例子，「騰訊」過去十三年幾乎每年股價也向下調整了一次，每次鞏固了之後價格都會繼續向上，我提出「龍市」這世態正正是希望消費者不要活在「牛熊」的西方舊有經濟框架之上。
種種以上因素令市場價格下跌的風險是不斷受到控制，我認為以樓市來說下跌的風險不外乎借貸過多及過份樂觀兩種泡沫！但是，樓市「辣招」不斷堵塞借貸過多的情況，現在雖然有人們將樓宇「加按」去再投資，但是在數量上未成主導，何況在政府規管之下，再「加按」的成數亦是受到控制的！而過份樂觀的情緒雖然在市場上濃烈，但是仍然很難走得太遠，我認為群眾縱使就算因為突發的負面消息一下子由樂觀變為悲觀，在眾多的基本因素穩固之下，樓價很難跌得多過兩成，甚至一成！所以筆者一直提倡的「預買了樓之後樓價跌兩成！」這種心理質素管理我認為已經夠用，何況現在銀行按揭還要過入息上限及借貸比率這兩關！「樓價下跌」已成為了能掌握的風險，反而不買的風險因為無限量的量化貨幣，風險依然是深不見底，這種情形之下，我們作為民間投資專家，近年只可以給意見讀者「愈早買愈好！」甚至我們認為「救得一個得一個！」這種觀點發展來到現在當然是正確的！
中國式經濟模式用了精明的策略去面對了美歐引起的金融巨浪，而社會亦打造成日益價格上高增長，但是卻日益低借貸的現象，財富效應的而且確在穩定大局下難免也出現貧富懸殊的，但貧富懸殊是否惡性不在乎有資產者得幾多，是在乎無產者是否有機會！但是香港人偏偏不鼓勵政府造地，花得太多時間去唾棄樓奴、唾棄追求物業，這不單只耽誤了時間，自挖墳墓！
從以上的結構性去看，過去幾年的而且確是一個置業良機，而這些基礎到現在也未變，現在買樓是否買得過？每個人的風險結構亦不同，但是寄語年輕人，大家都不要太低估樓價升災的繼續存在。
筆者常說：「買有風險！不買也有風險！」這句說話之所以受市場認同，是因為我提出了很多人忽略了的「不買風險」，事實上，在09年之後的新常態，買的風險不斷被政策所減少，而另一方面，環球無限量的量化貨幣卻引來「不買的風險」卻無止境的上升，2009年之後，除了政府不斷出樓市「辣招」令到「買的風險」不斷減低外，大家亦可以看到新常態的市場，是被中國式的經濟所主宰的，中國式的經濟在宏調下不斷為市場作去泡沫及鞏固，我叫這勢態做「龍市」，09年到現在，香港樓市已經出現了第四次「龍市」了（見附圖），即是說差不多每兩年樓市就會被政策、甚至乎「巧合」地出現的泡沫爆破令到樓市鞏固一次，不斷鞏固不斷向上這種不是只是香港獨有，中國式的經濟比比皆是，其中我多次舉了「騰訊」這個好例子，「騰訊」過去十三年幾乎每年股價也向下調整了一次，每次鞏固了之後價格都會繼續向上，我提出「龍市」這世態正正是希望消費者不要活在「牛熊」的西方舊有經濟框架之上。
種種以上因素令市場價格下跌的風險是不斷受到控制，我認為以樓市來說下跌的風險不外乎借貸過多及過份樂觀兩種泡沫！但是，樓市「辣招」不斷堵塞借貸過多的情況，現在雖然有人們將樓宇「加按」去再投資，但是在數量上未成主導，何況在政府規管之下，再「加按」的成數亦是受到控制的！而過份樂觀的情緒雖然在市場上濃烈，但是仍然很難走得太遠，我認為群眾縱使就算因為突發的負面消息一下子由樂觀變為悲觀，在眾多的基本因素穩固之下，樓價很難跌得多過兩成，甚至一成！所以筆者一直提倡的「預買了樓之後樓價跌兩成！」這種心理質素管理我認為已經夠用，何況現在銀行按揭還要過入息上限及借貸比率這兩關！「樓價下跌」已成為了能掌握的風險，反而不買的風險因為無限量的量化貨幣，風險依然是深不見底，這種情形之下，我們作為民間投資專家，近年只可以給意見讀者「愈早買愈好！」甚至我們認為「救得一個得一個！」這種觀點發展來到現在當然是正確的！
中國式經濟模式用了精明的策略去面對了美歐引起的金融巨浪，而社會亦打造成日益價格上高增長，但是卻日益低借貸的現象，財富效應的而且確在穩定大局下難免也出現貧富懸殊的，但貧富懸殊是否惡性不在乎有資產者得幾多，是在乎無產者是否有機會！但是香港人偏偏不鼓勵政府造地，花得太多時間去唾棄樓奴、唾棄追求物業，這不單只耽誤了時間，自挖墳墓！
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