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今日新聞摘要 21.08.17

公關部

2017-08-21


(東方)十大屋苑兩日僅錄3宗成交

新盤低開盡吸二手市場僅餘購買力,令交投雪上加霜。地產代理行指出,全港十大屋苑過去周六、日僅錄三宗買賣,連續五個周末錄單位數,九龍四個指標屋苑捧蛋。而鰂魚涌太古城套三房戶,劈價逾150萬元才有承接。

太古城劈152萬易手
二手交投回落。中原稱,十大屋苑於剛過去周六日成交量,雖然較對上一周多兩宗,整體成交量仍低位徘徊,當中七個屋苑零成交。該行續稱,荃灣新盤開價低於二手價,凍結市場大量購買力,加上新盤提供高成數按揭,令購買力湧入一手市場,相反二手盤源長期短缺,議價空間窄,令二手市陷入冰封。

太古城過去兩日僅錄一宗買賣。中原張光耀稱,屋苑東山閣低層C室,實用面積797方呎,六月開價1,380萬元,減價152萬元,至1,228萬元沽出,實用呎價15,408元,低市價約12%;屋苑本月錄九宗買賣,近五宗全為減價成交,成交價較早前低約5至8%。

八月樓宇買賣料6千宗
過往成交流量較高的新界上車盤亦成重災區。天水圍嘉湖山莊周末再現零成交。中原黎宗文稱,沙田第一城過去兩日只錄一宗買賣,屋苑46座高層G室,以468萬元售出,實用呎價15,395元,屋苑本月只錄六宗買賣。

個別屋苑錄減價個案。利嘉閣稱,西南九龍天璽21座星鑽璽高層B室,減價60萬元,以2,020萬元轉手,實用呎價31,761元。中原稱,北角慧雲?中高層C室銀主盤,七月放盤,以745萬元易手,實用呎價1.88萬元。

中原另稱,八月料全月錄6,000宗樓宇買賣登記,按月多9.9%。

同時,美聯工商舖稱,七月僅錄120宗商廈買賣登記,按月跌42%,連跌三個月。




(東方)翠擁業主賠訂賣多130萬破頂

特色戶有價有市,樓價繼續攀升,馬鞍山翠擁華庭複式單位,業主賠訂後再以1,448.8萬元重售,成交金額再創屋苑新高,約一星期多賣貴近130萬元,樓價升值近10%。

上述翠擁華庭樓王賠訂重售,世紀21奇豐蔡蓓稱,單位為8座頂層單位,實用面積1,182方呎,已改兩房連套房間隔,望海景,原業主賠訂約65萬元後,再以約1,450萬元放盤,輕微議價1.2萬元重售,實用呎價12,257元。

單位十六年升值1.6倍
蔡氏續稱,新買家為外區租客,原業主○一年以552萬元購入,單位約十六年升值約1.6倍。據了解,單位約一星期多前,曾以1,320萬元沽出,當時低銀行估價近600萬元。

祥益稱,屯門啟豐園3座中層C室,實用面積325方呎,上車客見單位享海景,加上看好區內發展,以438萬元購入,實用呎價13,477元,呎價創屋苑新高。單位約四年升值約70.6%。

消息稱,紅磡黃埔新邨景富樓高層2室,實用面積約323方呎,成交價約499萬元,實用呎價15,449元創屋苑新高。市傳沙田壹號雲頂3期頂峰別墅單號屋,以約7,000萬元轉手。

煜明苑690萬或冠將軍澳
投資者出貨。資深投資者伍冠流稱,首次與其他業權持有人,合作放售手持不足全份業權物業,放盤為荃灣麗城花園3期7座持有三分之二業權單位,將與其餘三分之一業權持有人,叫價750萬元放盤。據了解,單位實用面積728方呎。伍氏約三年前僅以210萬元購入上址,當時僅為市價5.5折,如以開價售出,帳面升值近1.4倍。

利嘉閣梁敬嚴稱,將軍澳居屋煜明苑C座高層9室,實用面積642方呎,自由市場售690萬元,成交金額創屋苑新高之餘,料有機會屬區內居屋新指標,實用呎價10,748元。




(東方)居二價癲 悅湖入場費年半貴8成

白居二隨時捲土重來,勢令居屋樓價「火上加油」。全港12個主要居屋屋苑中,有7個或近60%,現時居二市場放盤入場費較去年初高近100萬元或以上,屯門悅湖山莊更急升140萬元或近80%

本報追蹤12個主要第二市場居屋,在第二批白居二入市前至今約20個月的入場費變化。綜合市場資料,該批屋苑現時入場費叫價,較一六年初已上升約16.2至77.8%,當時仍有四個入場費低於200萬元,但至今已全數消失。升幅最驚人為悅湖山莊,該屋苑實用面積431方呎單位,去年初入場費僅約180萬元起,現已升至320萬元,升幅達77.8%。

綠表客撲入市 盤源減少
同區兆麟苑實用面積401方呎放盤入場費,亦由170萬元增至約280萬元,增加110萬元或約64.7%。

祥益胡志偉稱,現時屯門叫價低於200萬元的居二放盤已全數絕迹,而公屋富戶措施消息公布後,綠表客入市更積極,即使放盤只有約3至5%議價幅度,但仍然照樣入市。至於放盤少亦是樓價急升主因,現時悅湖山莊兆麟苑僅餘15個及25個居二放盤。

該行黃肇雯稱,隨?整體樓價急升,天水圍居二單位業主叫價亦跟隨大市向上。據該行資料,區內天盛苑實用面積433方呎單位,入場費由去年初至今已上升95萬元或50%,至約285萬元,屋苑現時僅餘約35個放盤。而同區天富苑同期入場費亦上升90萬元或近43%。

旺角富榮花園居二價屢創新高。家天下黎振傑稱,剛性需求推動屋苑樓價向上,尤其是近日公屋客需求急升,屋苑實用面積431方呎單位,近日成交價最高達470萬元,業主叫價亦隨即再上,同類入場費現由490萬元起,而市場僅餘兩個同類放盤。據了解,屋苑去年初入場費僅約340萬元,短短約一年半多已升150萬元。

馬鞍山錦豐苑第二市場去年至少錄近90宗買賣。美聯梁榮貴稱,屋苑現時有約15個放盤,放盤量少帶動樓價急升,加上辣招令換樓成本增加,業主絕不會平賣,現時極低層實用面積431方呎單位,入場費由375萬元起。

學者:活化供應助壓樓價
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,整體樓價急升,第二市場樓價自然跟隨,但仍支持推出新白居二措施,並不應設期限及限額。

他補充,以恒常化措施,可解決市民住屋需求,並可善用公、居屋等土地資源,活化整個第二市場供應。雖然推出初期,樓價短期內有機會再升,但當情況轉趨普及,長遠而言樓價就會回落。




(東方)高樓齡按揭年期受限難借足

綠表客可以用最高九成半樓按購買第二市場單位,成為入市最大推動力,但各區居屋樓齡漸高,除非以較多首期入市,否則難以申請二十五年按揭還款期。令該類市場買家除了面對入場費急升的難題外,每月供款隨時要畀多「一大截」。

延長還款須增首期
在一般情況而言,綠表客需要入市樓齡低於二十年的居屋,才可以承做二十五年還款期的樓按入市,否則還款期會被縮短。

世紀21奇豐陳桂新表示,例如粉嶺欣盛苑已有約二十四年樓齡,按揭還款期普遍僅約十五年,除非首期先付樓價四成,還款期可延長至約二十年。由於按揭還款期減少,欣盛苑近月交投量急速回落。

以欣盛苑實用面積四百零一方呎的單位為例,入場費二百五十萬元,承按九成半樓價及按息二點一五厘入市,還款期為二十五年,每月供款約一萬零二百四十一元,如還款期縮短至十五年,每月供款增至一萬五千四百四十八元,增幅約五成。

祥益黃慶德表示,屯門區除了龍門居富健花園之外,其餘樓齡較高屋苑,樓按還款期普遍不達二十五年。他指出,同區兆麟苑悅湖山莊等,樓按還款期介乎約十五至十八年。




(蘋果)全.城?凍資13億 問鼎今年新盤收票王 加推128伙 呎價貴9%

下半年重頭新盤之一的華懋新盤荃灣全.城?,鐵定本周五發售其中四幢,涉及多達521伙,但昨日加推的部份單位較首張價單同類戶型貴約半成。發展商勇猛推售逾半數單位的信心源自海量入票,市傳項目短短四日累積收票超過1.35萬,收票期尚有3天,相信有力壓倒長實同區海之戀,問鼎全年新盤收票王。

全.城?位於荃灣如心廣場的示範單位周末日參觀人龍從未間斷,昨日輪候參觀時間至少要1.5小時,發展商公佈周末參觀人次逾1.5萬。市場反應良好,發展商昨順勢加推128伙,戶型涵蓋一房到三房戶,折實平均呎價15,187元,售價由623.9萬至1,570.6萬元。計及首兩張價單,第1、3、5及8座的所有住宅單位已經悉數公佈價錢,價值逾50億元,折實平均呎價15,127元。

周五售521伙
翻閱三張價單資料,昨加推的部份單位有提價迹象。如上周三推出的1座5樓至18樓A室、實用面積763方呎三房戶,呎價介乎1.61萬至1.85萬元,至昨日加推的1座5樓至18樓D室,圖則相似、景觀相近,實用面積766方呎,但呎價由1.76萬元起、最貴迫近2萬元,加推的同層戶呎價貴4.5%至9.3%。

發展商同步公佈銷售安排,周五發售全數已開價單位,購買2伙的大手客優先揀樓,惟當中必須包括1伙屬於指定68伙位於第5或8座的高層三房戶。華懋集團銷售部總監吳崇武表示,截至昨日項目收票數字已經超越系內將軍澳海翩?,換言之刷新華懋紀錄,「我哋都估唔到咁踴躍。」市傳項目4日累積收票逾1.35萬,按每票10萬元計,凍資超過13億元,賬面超額認購約25倍。

資料顯示,暫時今年收票最多新盤為5月份開賣的同區海之戀,首輪賣樓錄1.45萬登記,其次為新地南昌站匯璽約1.3萬登記。
截至昨日全.城?收票已經趕過匯璽,而且至周三方截止登記,市場預期改寫2017年新盤收票紀錄純屬時間問題。

綜合市場消息,周末一手住宅成交宗數約130宗,按周跌六成。荃灣海之戀.愛炫美周末推售160伙,據悉售出約73伙,銷售比率不足一半。同為長實發展的馬鞍山星漣海日前出現首宗撻大定,綜合資料,一名鄧氏買家今年3月中以1,157.7萬元購入屋苑1座低層三房戶,至本月17日終止交易,料樓價一成定金遭發展商沒收,涉及近116萬元。

另一邊廂,由南豐陳氏家族後人持有的葵涌單幢盤豐寓出現首宗撻定,單位為低樓G室兩房戶,成交價714.5萬元,料買家遭殺定35.7萬元。




(蘋果)藍塘傲分層戶呎價破三萬 貴絕將軍澳

由麗新及郭炳湘旗下帝國集團發展的將軍澳新盤藍塘傲,上月大幅加價推出特色戶及洋房單位,當中一個頂層連天台特色單位,剛以約4,447萬元售出,呎價近3.15萬元,成為全將軍澳呎價最貴的分層樓王單位。

將軍澳新樓王為藍塘傲3座19樓頂層A室連天台特色戶,單位實用面積1,412方呎,連1,031方呎天台及420方呎平台,折實成交價4,446.81萬元,呎價31,493元,為區內首次有分層住宅單位呎價突破3萬元。

翻看單位圖則,樓王屬四房一套設計,向南,廳房望全海景,除單位內有樓梯連接天台外,與主人房相連的平台,亦有另一條樓梯往天台。

將軍澳近年有多個新盤發售,一度成新盤供應重鎮,但多個新盤都價量兼備,樓價不斷創新高。之前將軍澳最貴的分層單位,為新地天晉IIIB1座的頂層單位,去年以約4,809.6萬元售出,呎價28,800元。是次藍塘傲樓王呎價貴天晉逾9%。而除了天晉1期6座頂層A室天池屋在今年5月以5,600萬元易手,呎價高達28,499元的成交為二手買賣外,近年所有貴價單位俱為一手售出。

呎價貴過獨立屋

區內曾有住宅呎價逾3萬元,為海天晉於今年3月售出的H2獨立屋,實用面積1,570方呎,成交價4,939.22萬元,呎價31,460元,屬首宗超過3萬元的成交,一度貴絕將軍澳,但藍塘傲的分層單位呎價,已較獨立屋更高。
而藍塘傲早前亦有為洋房單位推出價單,實用面積2,222至2,244方呎,連天台及花園,折實由6,395.4萬元至近6,666萬元,呎價2.85萬至3萬元,呎價未及分層單位。此外,麗新深水埗逸新昨開售次輪40伙,市場消息指,共售出37伙,佔可售單位逾九成。




(星島)發展商搶補地價起樓 首七月破百億元

本港近年主要倚靠賣地和加快推出港鐵上蓋項目來追趕土地供應,但隨?市場環境變化,當局已調整推地策略。本報發現,撇除港鐵項目,今年首七個月涉及住宅單位供應的土地補地價個案,明顯大幅增加,估計最少帶來五千個單位,涉及的補地價金額超過一百億元。港府消息估計,中資財團頻頻來港「搶地」,促使發展商變招,願意動用本身的土地儲備建屋發展住宅。政府早前已因應變化,同意港鐵五個項目推遲招標,以確保本港長時間土地供應達標。

因應樓市供應增加,原先計畫今年推出八個項目招標的港鐵,早前改為表示暫時只推出三個項目招標,涉及潛在供應單位由逾八千一百個,銳減至約三千個,令不少市場人士感到意外。

港府消息人士向本報表示,這與本港今年上半年涉及住宅的土地補地價個案大幅上升有關,令今個財政年度已有很大機會達到供應一萬八千個私人住宅單位的目標,因此同意港鐵延遲推出原本可供招標的一些項目,希望可以確保本港未來會有一段較長時間亦能有持續穩定的土地供應,達到全年私人住宅單位的供應目標。

據港府內部分析,導致土地補地價個案顯著增加最少有兩大原因。消息人士指,大部分在今年上半年招標出售的土地,均由中資集團高價投得,這令有意繼續建屋的本港發展商,需要動用本身的土地儲備,而碰巧在這段時間,政府和發展商就補地價金額分歧似乎略有收窄,讓部分討論多時的補地價個案得以完成,釋出可用作建屋的用地。

政府早在七月換屆前已預告,本年度首兩季私人房屋土地供應可供興建約一萬六千一百個單位,已接近年度目標九成,其中有多達一萬一千個是來自私人重建或其他發展項目。港府早前公布的資料顯示,今年首七個月連同港鐵補地價金額已達二百四十二億,按年同期增二點七倍,預計今年總補地價收入可望突破十年新高。

本報再根據近期地政總署陸續公布的補地價數據統計,即使不計算向來屬於供應「大戶」的港鐵項目,今年與住宅供應有關的補地價個案已有十二宗,涉及金額亦高達一百三十二億元,提供逾五千個單位。其中,新地早前以逾六十五億元完成屯門第五十四區項目補地價,為近六年最大型私人補地價項目,單計一宗涉及金額已多於去年首七個月的累積金額,市場亦估計該處可建多達三千五百個單位。

地產建設商會秘書長龍漢標表示,發展商十分願意與政府商討補地價,只是相關程序一直較為漫長和複雜,政府所定出的補價水平亦往往較市場判斷為高,因而過去很多時出現談不攏的情況,「從近日成功個案數字上升所見,相信雙方也是願意行前一步。」

他指出,由於持有土地的發展商本身已是業權人,商討補地價金額只是更改土地用途程序之一,談判對象只有政府,情況相對較為簡單,反觀賣地是一個經過公開競投的程序,往往要考慮市場上的競爭對手數目,以及對手計畫提出的價錢,「所以賣地額外要考慮的是市況,這與有多少人跟你競爭有關。」

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,近年有較多中資集團來港投地,間接「逼使」本港發展商動用本身的土地儲備建屋,估計當中涉及私人重建項目或農地改劃,「由於港鐵所剩餘的鐵路上蓋項目不多,新鐵路項目尚未到位,略為校慢推出住宅項目的速度亦是合理。」但他表示,本港住宅供應目前仍然緊絀,尤以公營房屋距離供應目標仍有一段距離,政府不應因此放慢造地步伐。




(星島)補價程序複雜 地建商會促當局增人手

發展商近期雖然就土地補地價與當局達成協議,但地產建設商會仍然關注不少提出已久的個案,處理進度依然緩慢,尤以需時處理估價前與集齊業權有關的審核工作,要求當局可以增加人手和資源處理土地申請個案,並進一步利用近年推出補地價仲裁機制,鼓勵發展商與政府解開補價金額的「死結」。

地產建設商會近期就洪水橋發展向當局提交意見書時,同時關注涉及申請換地和契約修訂的成功個案,近年一度跌至零的情況,提出四點建議供當局考慮。商會認為,當局應該增撥資源處理涉及土地申請的個案,並應從旁監察有關個案的申請進度,如補地價金額水平、上訴和地契所要求加入的一些核准規定。商會亦希望政府部門之間能夠較快處理意見不一的情況,以及規定部門在限期前完成處理程序。

龍漢標指出,大部分仍在處理的補地價個案,一直進度偏慢,尤以需時處理估價前與業權轉換有關的工作,因當中涉及不少審核工作,政府部門需要以較大量人手方能處理。他坦言:「政府若是沒有決心,部門人手不足,補地價的工作始終會是拖拖拉拉。」

為加快處理補價申請,當局近年曾經引入補地價仲裁機制,但成功個案只有一宗。龍認為,該機制仍是值得存在,但需要加強估價的透明度,「政府很多時常說當中涉及的資料較為敏感,而不能公開,但這亦是令原本有意使用的市場人士卻步的原因。」資深量師陳東岳同樣認為,現時有不少補地價處於「死結」情況,發展商所聘用的專業人士和政府所作的估價差異較大,只能透過第三方才能化解分歧。




(星島)政府覓地專家小組 將一併探討農地改劃

本港社會近年較為關注透過開發棕地、郊野公園邊陲地帶及填海,以提供土地建屋,但即將公布人選的覓地專家小組,據知亦會一併檢視目前在私人發展商手上的土地儲備,因此過程中亦會探討本港尚有多少價值較低的農地適宜進行改劃,增加住宅供應。

特首林鄭月娥上任後即表明成立由專家領導的小組,在社會辯論及探討未來的土地供應來源。根據當局早前的公布,該專家小組的籌組工作已接近完成,預計會有逾二十名非官方成員,希望在本月底前公布成員人選,並於下月舉行首次會議。據知,小組成立後會全面檢視本港土地的供應來源,包括目前在私人發展商手上的土地儲備,因此過程中亦會探討本港尚有多少價值較低的農地適宜進行改劃,增加住宅供應。

資深測量師陳東岳(圖)表示,目前土地改劃工作由三至六年不等,甚至可能花上更多的時間,認為近期錄得多宗成功改劃的個案,與發展商看好後市,以及當區新盤銷售潛力有關,因而在現階段接受政府開出的補地價金額,「暫時數據未必可以看成一種趨勢,確定這已是發展商活躍採用的方法。」

但他承認,隨?新界可供建屋的平地已賣少見少,除了積極造地,未來需要透過拼合土地,尤其是農地,才會得到面積較大的建屋用地,但當中涉及的改劃程序將會相當複雜,「改劃農地涉及的研究報告相當多,要確定有關土地的栽種價值不高時,才有較大機會通過城規程序,因此過去成功的比例一直不高。」他認為,儘管即將成立的專家小組會一併檢視私人發展商的土地儲備,但當局仍有需要「拆牆鬆綁」,特別是減省改劃過程中不必要的文件往來,始能有效增加住宅供應。




(星島)新盤兩天沽逾120伙 愛炫美錄大手客

新盤魚貫開鑼,搶閘應市的海之戀.愛炫美,市場消息指,2日穩沽約74伙,更有大手客斥5000萬掃入最多5伙。綜合市場消息,新盤過去兩日共錄逾120宗成交。

長實發展的海之戀.愛炫美,周末推160伙銷售,過去兩日各開賣80伙,平均呎價約1.7萬元,主力兩房戶佔123伙。消息指,截至昨晚8時,該盤兩日累沽約74伙。

長實投資董事郭子威表示,已計畫本周加推3及4房單位,會提價約5%,中高層戶或上調逾5%,此外會檢討現時提供的8成半按揭優惠,短期內將優惠分階段下調至7成,追近市場上普遍的按揭優惠。

該盤紛錄大手客,包括有一組客早於海之戀1期開售時,已購入6個3房及4房單位,涉資近1億元,昨日再增購1個愛炫美2房戶,據悉該客為同區用家,打算日後全家遷入。昨也有大家庭以不同成員名義,合共購入最少5伙,涉及金額達5000萬元。

過去周末兩日,受惠於愛炫美新一輪銷售,一手市場總計錄得約118宗成交,另一市場銷售主力是麗新旗下深水埗逸新,昨亦沽出37伙。其餘各盤續現成交,新世界清水灣傲瀧周末沽2伙,包括21座地下D室的花園特色戶,呎價達1.92萬元。恒基北角尚譽錄1宗成交。此外新地元朗PARK YOHO Genova及中海外啟德1號(II)亦錄成交。




(星島)翠擁複式1448萬重售創新高

近期新盤市場氣氛復甦,帶動二手屋苑優質戶錄高價成交,世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓表示,馬鞍山翠擁華庭8座一個複式戶,面積1182方呎,原於上周以1320萬元沽出,當時造價創屋苑新高,日前業主向買家賠訂65萬元,將單位以1448.8萬元重售,呎價12257元,周內賣貴128.8萬元,提價近一成,造價再創屋苑新高。

據悉,該單位屬屋苑複式樓王,傳因原業主在同區已購新盤單位,早前減價共近400萬元後沽出,但其後賠訂重售。

祥益營業經理黃慶德稱,屯門啟豐園3座中層C室,面積325方呎,2房間隔,向西南望海景,以438萬元獲用家承接,呎價13477元,呎價創屋苑新高。

中原高級資深分區營業經理張光耀稱,鰂魚涌太古城東山閣低層C室,面積797方呎,3房1套間隔,6月開價1380萬元,剛減價152萬元後,以1228萬元沽出,呎價15408元,低市價逾一成。原業主於99年以390萬元買入,帳面獲利838萬元、升值逾2倍。




(星島)周末百大屋苑錄約11宗成交

過去周六日兩天,二手交投低處未算低,中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,荃灣新盤開價低於二手,吸引各區客,凍結購買力。自政府推出辣招及收緊按揭以來,二手上會困難,反觀新盤提供高成數按揭,令購買力湧入一手,二手市況陷冰封局面。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,二手受到一手接連推售衝擊,加上業主持貨力強,二手議價空間有限,不少買家寧轉投新盤,導致二手屋苑持續在低位橫行,觀望氣氛濃厚,短期內二手交投仍難走出困局。

本周末二手交投維持低水平,百大屋苑錄約11宗成交,較上周13宗成交下跌15%。



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