真跌還是假升？

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-08-09

*轉載自2017年08月09日的大公報

（按圖放大）

原文：

去年尾，在一個大型的研討會中，當大部份評論員估計未來一年樓價究竟會跌多少的時候，我反而認為樓價有大升的時刻！當時我這樣說的原因是因為貨幣聚積充盈，進入香港資金日漸增加，後來的結果當然大家十分清楚了，筆者重提此事，目的不是想炫耀自己評價樓市的成績，而是到了現在，客觀環境其實沒有多大的改變了！嫌貴的人繼續嫌貴！資金仍然繼續增加！如果資金的增加量持續的話，樓價向上將繼續存在！樓價上升是不會因任何人覺得貴而停止的，因為市場只講究市場本身的承擔力，而不是講究普遍人的承擔力，只要市場衍生出來的供求情況合乎市況的運作邏輯就可以運作了。

現在樓市已被「樓市辣招」等宏觀調控措施格式化成為沙士時期的低成交量、低息、上車入門精英化、低息、高資金，在以上因素未正式出現改變時，樓價難言下跌！

坊間仍然有很多所謂的泡沫論，認為樓市升得太高了，究竟泡沫在那裡？總不能說樓價高就等於泡沫！現在租金上升亦步亦趨！如果普遍物業租金也能支持的話，而按揭又愈來愈少的話，那總不能說這種情況就是有泡沫！更有人説「物極必反，樓價有升就有跌」！這說法表面是對的，但是暗藏偏見及矛盾，歷史上的而且確樓價是有起又有跌，但總不能因為樓價跌，你覺得它就會樓價會跌回原地，歷史上當然是有樓價起跌，卻從來是每一個谷底比上一個谷底更高！

美國1972年取消金本位之後，樓價上升超過五十倍，如何返得到過去的價位？03年的價位，又或是09年的價位，又能夠下跌回到過去嗎？2016年1至3月，如果在這劈價勢谷底上車的話，現在樓價升幅有不少已經超過了4成！要跌回那4成升幅，我們今天可以期望到嗎？每次谷底人們也只敢等待5-10%的跌幅，但升的時候就大步走得多。

入市的風險當然高，但不入市的風險低嗎？2012年左右，幾多英雄豪傑將自住的單位賣了去等待樓價跌，到了現在，賣樓回收那筆錢已花盡，原來除了買樓充滿風險外，賣樓及不買樓何嘗不是高風險？地產專收「醒目仔」和聰明人！我認為面對現今無常大時代的態度要放開一點，以量力而為為基礎虛懷若谷！負擔得起就買，負擔不起就租！這樣才可以逃過時代的迷惑！

我們看圖表，看到09年之後，無論租和買的樓價都是緩緩向上的，其實並沒有升得太急的時候，問題只是不斷上升，升得不急而不斷向上，我認為是因為量化貨幣令到資金持續湧入香港，而我們看到近年租金的上升是慢過買賣價格上升的，因為資金湧入，買賣的價錢是最容易刺激上升，而租金始終是要用租客的承擔能力去配合才能成交，但是租的趨勢究竟會不會因為承擔能力已到極限而租金終止上升從而牽制樓價上升呢，筆者未能樂觀，因為我見租務市場亦正趨向將出租單位「縮細」、甚至劏房化去回應，租金是有繼續上升的壓力，而繼續支持樓價上升，當然，這個圖表是反映到買的風險和不買的風險，究竟如何看後市，讀者應該自己決定啊。

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