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今日新聞摘要 03.08.17

公關部

2017-08-03


(明報)明年落成盤 財仔一按金額佔24%

近年發展商在推售旗下新盤時,大多引入旗下財務公司協助買家入市,令新盤買家在一按上選用財務公司(俗稱財仔)的比例上升。中原研究部資料顯示,截至今年6月土地註冊處資料顯示,預計2018年落成的新盤中共有3444宗按揭登記,而由財務公司承按的有491宗,涉及買賣合約總金額237.58億元,而「財仔」按揭佔57.33億元,分別佔14.3%及24.1%,由「財仔」承按比例明顯上升。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,財務公司承按數字上升,全因發展商在促銷樓花新盤時,引入旗下財務公司,提供更具競爭力的一按以便協助買家入市。此外,金管局持續收緊樓按審批,令不少買家轉投財務公司,以獲較寬鬆的按揭條款。

去年落成新盤 財仔佔13%按揭額

據中原地產研究部統計,預計2017年落成的新盤由財務公司承按的有921宗,涉及買賣合約金額72.69億元,分別佔總數的15%及15.7%;去年落成的新盤,由財務公司承按的有1087宗,涉及買賣合約金額131.99億元,分別佔總數10.4%及13.3%。上述數據是統計今年3月或以前公開發售、而其銷售和按揭數字則截至今年6月的土地註冊登記;而數據是計算樓花按揭或新造一手按揭,已承做樓花按揭而入伙再簽署之現樓按揭則不會重覆計算。

愛炫美擬調低2房按揭成數

另外,預計於2018年落成的私宅新盤,其中一手買家按揭市場中,由匯豐承辦的合約有873宗,涉及買賣合約金額52.43億元;市場佔有率分別有25.3%及22.1%。其次是中銀,有639宗及38.11億元;分別佔18.6%及16%。

此外,長實地產荃灣西海之戀2期愛炫美,迄今已售共717伙,套現83億元,單位平均實呎約1.7萬元,發展商將於本周五推出6伙4房戶,以先到先得形式發售。長實地產投資董事郭子威稱,項目計劃先把2房戶的按揭成數,由85%下調至60%,其後將擴展至3、4房戶,將按計劃分階段進行;而項目未來推售的單位有加價空間,個別高層有機會加價10%,而頂層戶則可能以招標形式出售。





(東方)公屋喪嗌萬八蚊呎

樓市已達瘋狂,昨日自中午起的數小時內,接連有兩宗納米公屋呎價破頂成交曝光。市場率先爆出將軍澳景林邨有單位以呎價逾1.53萬元創新高沽出,其後黃大仙鳳德邨有單位再以呎價逾1.54萬元易手,成全港最貴公屋。不過,藍田德田邨更癲,有同類單位現以呎價逾1.8萬元放售。

鳳德呎售15476元最貴
上述破頂易手的鳳德邨單位實用面積126方呎,世紀21富山劉倩彤表示,該單位為銀鳳樓低層53室,原業主五月時以叫價228萬元連地價放售,其後因財政問題,終被財務機構以200萬元開價放盤,並以價高者得形式出售。由於單位已交吉,放盤後獲多組客參觀及洽購,終以195萬元售出,實用呎價15,476元創全港新高紀錄。

土地註冊處資料,上址為原業主於九九年以9.69萬元購入,並先後至少5次按揭或貸款,涉及總貸款額至少逾98萬元,並曾被頒令破產。以代理提供相片所見,單位內籠四正,設開放式廚房及獨立廁所,但牆身較為殘舊。市場估計新買家為投資者。

景林邨昨日亦有一宗天價成交曝光。市場消息稱,屋苑景桃樓高層28室開放式單位,實用面積約153方呎,最初以綠表價放售,迄至近日才以自由市場價220萬元放售,最終反價15萬元,於上月底以235萬元沽出,單位實用呎價15,359元。呎價創全港公屋次高,料新買家亦為投資者。

納米搶手 德田僅餘1盤
土地註冊處資料,上址原業主於一三年僅以13.85萬元購入,並向銀行承按13.6萬元,即使估計補地價金額逾百萬元,獲利亦豐厚。記者昨日到上址直擊,訪問單位原業主、86歲的鮑伯。鮑伯稱,「已於上址居住了四年多,屋苑幾好住,購買日常生活必需品十分方便」,雖然單位面積細,但他表示,一個人居住已足夠及舒服。

他又稱,單位買入後,由兒子負責供樓及繳交水電費,是次賣樓因兒子欠債需要償還,坦言不捨得,也沒法子。雖然今次成交屬超級高價,「但賣樓後款項不會留番畀自己,冇得留個錢喺身」,十月九日交樓後,會遷往上水老人院居住。他又認為,「香港買樓梗係難,估計兒子未來都難再買樓」。

公屋納米戶渴市,市場放盤「一個貴過一個」。世紀21聯誠謝寶昭稱,德田邨現僅餘1個納米戶放盤,為德瑞樓中層5C室,實用面積146方呎,屬開放式間隔,自由市場現叫價約268萬元,實用呎價約18,356元,現月租約8,500元。呎價挑戰全港公屋最高紀錄。

學者:兩宗天價幾瘋狂
富誠地產陳錫金稱,鳳德邨同類納米戶放盤不多,市場僅餘2個,均為黛鳳樓單位,同樣屬購入不足三年的辣招盤。其中一個中層20A室,實用面積140方呎,自由市場現叫價250萬元,實用呎價約17,857元。另一個高層20B室,實用面積160方呎,自由市場開價285萬元,實用呎價17,813元。

公屋連環爆出天價成交,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,兩宗個案成交呎價真的「幾瘋狂」,共通點是涉及樓價較低、面積較小,相同價錢在私樓市場並無選擇。私樓價高與公屋市場互相影響,不排除未來一、兩個月或會再爆出天價公屋成交。





(東方)新界上車盤起碼逾「四球」

整體住宅樓價不斷上升,私樓市場細價樓選擇不多,令買家轉投公屋市場,造就公屋納米戶都錄天價成交。現時新界指標上車盤入場費都要逾「四球」,其中沙田第一城一個實用面積近300方呎入場單位,叫價已逾450萬元。

第一城兩房首錄528萬
以往是上車客首選的新界兩房單位,在樓價連番破頂下,已不再價細。沙田第一城入場費隨樓價上升,美聯吳嘉權指出,屋苑目前約110個買賣放盤,叫價最低為39座高層E室兩房,實用面積284方呎,業主叫價約455萬元,實用呎價逾1.6萬元。

該盤兩房標準戶早前已升至「五球」關口。近日3座一個頂層兩房戶,實用面積約327方呎,以高達528萬元售出,呎價約16,147元,創屋苑兩房新高價。

嘉湖山莊至少嗌410萬
天水圍嘉湖山莊不再是上車天堂,400萬元以下放盤早已絕迹市場。美聯吳偉國表示,屋苑兩房入場費約410萬元,屬連租約單位,交吉兩房入場叫價需約420萬至430萬元。

最近屋苑不乏高價成交,景湖居一個實用面積442方呎兩房單位,上月以448萬元售出,實用呎價10,136元,創屋苑標準單位呎價新高。

馬鞍山區上月有住宅用地高價批出,區內龍頭上車盤新港城有兩房做出新高價。新港城J座高層2室兩房戶,實用面積337方呎,以558萬元售,實用呎價16,558元新高。





(東方)?豐樓按連續五月雙料冠軍

按揭市場有降溫迹象,按揭代理指,七月現樓按揭登記按月跌2.3%,未來將進一步下跌。而七月份,?豐銀行樓按市佔率稱冠,並連續第五個月成現樓及樓花按揭市佔雙料冠軍。

首七月現樓市佔24.2%
中原按揭經紀統計顯示,七月現樓按揭登記微跌至9,787宗,其中?豐以25.2%市佔率稱冠,首七個月市佔率則為24.2%,較第二位的中國銀行(香港)高出2.2個百分點,相差1,314宗。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳預期,近期二手市場交投回軟,展望未來數月的按揭登記量將進一步下降。然而,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓則認為,下半年樓價升勢放慢,但無損買家入市信心,按息繼續保持低水平,在發展商及銀行增加優惠下,料下半年整體按揭數字將較上半年好。

整體樓花按揭登記增
另外,?豐七月的樓花按揭市佔率為28.4%,連續十二個月稱冠,首七個月市佔率更達31%,拋離第二位的中銀香港逾10個百分點。整體而言,七月樓花按揭登記宗數為751宗,按月增25.8%。





(蘋果)銀主盤日增10伙 第一城叫價530萬

銀主盤單日出現至少10伙,7伙是住宅,其中沙田第一城30座一個高層單位,業主抵押物業,兩年貸款400萬元,最終被收樓,淪為銀主盤,委託拍賣行放盤叫價530萬元。
近期銀主盤的債主多是當年低價買入單位,數年前抵押單位向財務公司貸款。據土地註冊處資料,沙田第一城30座高層,二人聯名於1988年以37.8萬元買入,2001年單位轉讓予其中一人作價50萬元。2011年開始被追討管理費,2013年及2015年先後向同一間財務公司貸款300萬元及100萬元。最終單位淪為銀主盤,實用327方呎,叫價530萬元,呎價約1.6萬元。

建生邨綠表170萬放售
屯門公屋建生邨樂生樓低層單位,實用443方呎,原業主1998年以13.24萬元買入,2011年至2014年期間先後向4間財務公司借貸,合共貸款87萬元,最終淪為銀主盤,現以綠表叫價170萬元,呎價3,837元,比市價低至少約15%。
此外,市傳中半山君珀高層B室,實用1,452方呎,以約5,740萬元易手,原業主2012年以7,127萬元購入,現時賬面蝕1,387萬元,若連同雜費料蝕約1,750萬元。





(星島)上月樓宇買賣5461宗跌30%

隨?政府早前收緊樓宇按揭成數,加上盤源仍短缺下,業主叫價態度強硬,據土地註冊處資料,上月整體樓宇買賣註冊量達5461宗,按月跌30.9%,但業內人士預期,本月樓宇註冊量可望回升。

  7月整體樓宇註冊量為5461宗,較6月的7902宗,下跌30.9%,為半年以來的新位,其中

  住宅註冊量為3515宗,按月下滑42.4%,至於註冊金額總值為457.67億元,按月下滑38.1%,呈價量齊跌。但今年首七個月累計,一手登記已達11343宗,創下自05年以來的同期新高。

  若再細分新盤及二手物業的註冊量,中原研究部高級聯席董事黃良昇稱,其中7月一手盤註冊量為941宗,較6月的2302宗跌59.1%,金額則為273.31億元,同較6月的93.78億元下跌56.2%,其中登記量最多的新盤為元朗PARK YOHO Genova,其次為荃灣海之戀。

  二手物業方面,7月份錄2329宗註冊,涉及金額183.50億元,較6月的3502宗,以及259.47億元,分別下跌33.5%及29.3%。

  若以大型屋苑劃分,嘉湖山莊錄32宗註冊量、沙田第一城為23宗、太古城則有14宗,美孚新邨則有9宗。

  另外,非住宅表現各異,其中工廈註冊量按月升約36%至601宗,車位及其他物業亦微升約2.6%,至於寫字樓物業按月下跌約42%,鋪位亦下滑約20.5%。

  對於本月整體物業註冊量走勢,美聯房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾稱,隨?早前新盤積極推售新盤,預期8月份一手私樓註冊量將重上千宗水平,而二手亦有望低位反彈,屆時將帶動8月份整體物業註冊量止跌回升至逾5500宗水平。





(星島)鳳德邨呎價1.54萬 膺全港公屋王

將軍澳景林邨一個開放式單位,上周以二百三十多萬元成交,呎價一萬五千三百多元,創自由市場呎價新高,但紀錄尚未坐暖、迅即被打破;黃大仙鳳德邨一個百多方呎開放戶,剛以每方呎一萬五千四百多元售出,跑贏「一個馬鼻」,高出不足百分之一,奪走全港呎價公屋王寶座。

  公屋王一周內兩度易位,世紀21富山高級經理黃澤龍表示,新鮮出爐的公屋王為黃大仙鳳德邨銀鳳樓低層五十三室,面積只有一百二十六方呎,為開放式設計,內櫳新淨企理,向東北,望屋苑球場及街景。原業主疑因資不抵債,在六月份於自由市場開價二百二十萬元放售,期後獲多組客接洽,最終以一百九十五萬元成交,呎價高達一萬五千四百七十六元,成為全港呎價最高的公屋。

  土地註冊處資料顯示,原業主於九九年僅以不足十萬元購入單位,當時未補地價,並於一三年至一五年期間,先後四次向多家財務公司借貸,借貸金額涉及近九十萬元,遠超購入價九倍。是次連地價沽出,以補地價折扣率約六成計,金額料達一百萬元。

  黃氏表示,新買家為投資客,購入作收租用,以現時同類單位市值月租約七千五百元計算,回報逾四厘。

  富誠分行經理陳錫金表示,該屋苑放盤量極少,現只有兩伙連租約的開放式戶放盤,均不設睇樓,面積分別一百四十及一百六十方呎,於自由市場分別叫價二百五十萬元及二百八十五萬元,每方呎叫價達一萬七千多元水平。

  至於未能坐穩公屋王寶座的景林邨單位,市場消息指,成交為景桃樓高層二十八室,面積一百五十三方呎,單位內櫳四正,不設房間,全屋只有一道窄窗,望屋苑景。獲投資者以二百三十五萬元承接,呎價達一萬五千三百五十九元,雖為公屋呎價次席,但已為新界首個呎價破萬五元的公屋。預料單位市值月租約五千元,回報逾兩厘半。

  代理表示,原業主為一名年逾八旬的獨居老人,一三年僅以不足十四萬元購入,有意與家人同住而放售單位,今年二月於綠表市場放盤一百二十萬元,其後又於自由市場放二百四十萬元,終以二百三十五萬元沽貨。





(星島)零售銷貨額連升四月 節日刺激料全年升1%

本港零售業繼續保持復甦迹象,港府昨公布六月零售業銷貨價值微升百分之零點一,達到三百三十七億多元,總銷貨數量則按年上升百分之零點四。雖然上半年銷貨價值仍然微跌百分之零點六,但業界預期樓市股市暢旺改善消費氣氛,加上下半年有多個節日刺激消費,全年零售表現將有最多百分之一的溫和增長。

  今年六月本地零售業銷貨價值按年有百分之零點一的輕微增長,達到三百三十七億元,是自三月起連續上升的第四個月份,另外同期零售業總銷貨數量亦微升百分之零點四。當中未分類食品類別錄得近一成二的升幅,汽車及汽車零件分類亦有百分之七點三的增長。雖然電器及攝影器材仍有百分之八點一的跌幅,但幅度已由五月的雙位數有所收窄。

  香港零售管理協會主席鄭偉雄表示升幅雖然輕微,但情況有點令他「喜出望外」,因六月雨量較平均數值高出四成,過夜旅客雖有上升百分之一點七,但整體旅客仍然下跌近百分之二,故零售數字上升,仍算正面。他表示各零售類別的升跌幅大都保持平穩,如汽車保持一定升幅,而電器類別跌幅收窄及珠寶首飾類別回升,均顯示旅客減少所帶來的負面影響已消退。

  綜合上半年輕微下跌百分之零點六,鄭偉雄稱近日向會員收集意見,大都對下半年市況感到樂觀,除了因有中秋及聖誕等大節日刺激消費,本港將舉行一些大型盛事活動,連同近日樓市股市暢旺,亦有助改善消費氣氛。他預測如沒有其他外圍因素影響,全年本港零售業或有百分之一以內的溫和增長。不過部分行業如衣服及鞋類等屬非必需品,受網購及進行大減價等因素影響,或仍會有跌幅。

  政府發言人就指出,零售業銷售在六月份繼續按年輕微增長,反映本地消費需求維持堅穩,以及訪港旅遊業的拖累有所減退。發言人指展望未來,良好的就業和收入情況應能為本地消費意欲提供有力的支持。然而,零售業銷售的表現短期而言亦要視乎訪港旅遊業的復甦步伐,以及外圍經濟環境改善的幅度,當局會密切留意相關情況。

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