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今日新聞摘要 24.06.17

公關部

2017-06-24


(明報)賣地推1350伙 11季最少 港鐵市建零供應 補地價等提供5380伙

政府銳意增加土地供應,但現屆政府最後一次公布新季度賣地計劃,來季只推售3幅住宅官地,僅提供約1350個單位,數字為11個季度、即兩年半以來最少,亦是自2010年政府主動恢復賣地後有紀錄以來的第3低。不過,儘管官地新供應不多,卻不乏焦點靚地,當中長沙灣臨海住宅地皮料可成為另一幅百億地王。

發展局長馬紹祥昨日公布任內最後一次季度賣地計劃,政府將推出3幅住宅地皮,包括大嶼山長沙、大埔滘逸遙路,以及長沙灣興華路地皮,合共提供約1350個住宅單位。

大埔滘長沙地規模細

馬紹祥表示,連同私人發展及重建項目(主要包括修訂土地契約項目、涉換地的私人重建等)的5380個單位,季內合共可提供6730個單位,較本財政年度第一季約9330個(今年4至6月),按季減少28%或逾2600個單位。

另來季亦推出位於長沙灣興華街西對出酒店地,預料提供550個房間。可留意的是,市建局嘉咸街地盤C項目,將興建酒店及辦公大樓,提供43.4萬方呎的商業樓面,來季亦會推出。

馬紹祥﹕供應已達全年目標89%

馬紹祥表示,雖然第二季推出的單位數目較首季減少,但首兩季的私宅供應量已約1.6萬個,已達全年目標1.8萬伙的89%,並強調會全力以赴全方位覓地,以確保土地供應穩定。

中原測量師行執行董事張競達表示,來季最矚目地皮非長沙灣住宅地莫屬;該地屬臨海地,可享昂船洲海景,加上同區新盤匯璽早前錄得理想銷情,為發展商注下強心針,相信可吸引各大發展商入標競地,估計該長沙灣住宅地之樓面呎價可達1.5萬元,地價約148億元。

西九新地王 業界估值148億

至於大埔滘逸遙路住宅地,屬傳統豪宅區,預計發展為低密度洋房,預期地皮樓面呎價約6,500元,估值約3.2億元。另大嶼山長沙地皮亦屬臨海地段,惟地積比率低,預料同樣發展成洋房,樓面呎價估值約1.3萬元,總值1.4億元。另一幅長沙灣酒店地,同屬臨海地,可提供約550個房間,預計樓面呎價6000至8000元,地價約38億至50億元。

新推酒店地 可提供550間房

地政總署亦公布推出九龍長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界的新九龍內地段第6572號的商貿用地,地盤約3.09萬方呎,指定作非住宅(不包括酒店、加油站及院舍)用途,最高可建樓面37.1萬方呎,中標者須興建垃圾站,6月30日起招標、8月11日截標;理想城市集團企業估值部主管張聖典預計,每方呎樓面地價約8000元,估值約30億元。





(星島)地監局赴京簽資格互換

中港關係緊密,經濟互動頻繁,昨日地監局主席梁永祥、連同行政總裁韓婉萍,在北京與中方代表簽下協議書,讓中港代理資格可以再作互認,同時8大代理商會(包括香港房地產代理業聯會、香港地產代理商總會、香港專業地產顧問商會、香港新界地產代理商聯會、地產代理(從業員)總公會、地產代理人員協會、地產代理管理協會,以及香港地產代理專業協會)亦組織訪京團出席,見證該重要時刻。

  香港房地產代理業聯會主席郭德亮稱,中港代理資格互換,早於12年經已落實推出,申請人需通過有關考試才可獲得,但由於近年內地在代理資格審核上作出改變,令有關的互換資格考試,自12年舉行第一屆後便無以為繼,但他相信,昨日地監局與中方簽定文件後,最快可在年內再讓本港代理作出申請,並將行資格考試。

  他再指,近年內地地產界發展蓬勃,假如本港代理可以分一杯羹,對從業員也有正面幫助。





(星島)屋苑預約睇樓量回軟

隨著焦點新盤快開售。部分準買家轉趨觀望,本周末屋苑預約睇樓量普遍回軟,按周跌逾1成。

  美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,新盤連環起動搶客,二手交投進一步受壓,各區睇樓量轉淡靜。他續指,個別二手業主態度開始軟化,加上樓價持續上漲,二手盤買家追價乏力,預期指標屋苑減價成交將會增多。

  中原亞太區副主席兼住宅部裁陳永傑表示,樓市經歷上半年升勢後已步入調整期,樓價升幅將放緩,加上美國進入加息周期,都令買家入市步伐放慢。

  祥益發言人稱,屯門及天水圍區預約睇樓量受市場氣氛影響,部分睇樓客認為樓價或現回調期,預約態度未夠積極預,影響本周六日預約睇樓量回落。

  二手市場因盤源持續減少,再錄高價成交。世紀21創建地產客戶經理余達文表示,堅尼地城雅福台高層A室,面積344方呎,2房間隔,以630萬元沽出,呎價18314元,造價及成交呎價均創該物業歷史新高。

  美聯物業區域經理陳智生表示,屯門康德花園2座中層G室,面積約363方呎,兩房間隔,以約388萬元成交,呎價約10689元,創屋苑新高。

  中原地產首席分區營業經理盧鏡豪表示,海怡半島21座中層A室,面積592方呎,2房間隔,以973萬元易手,呎價16436元,創同類單位新高價。原業主於2001年8月以260萬元買入單位,持貨16年,帳面獲利713萬元,單位升值2.7倍。





(星島)PARK YOHO收逾1150票 換樓用家客主導

一手市場仍熱,多個大型新盤即將開售,其中元朗PARK YOHO Genova自開放示範單位後,連日參觀情況熱鬧,收票反應理想,市場指,兩日收逾1150票,已錄超額認購逾7倍,入票人士以換樓用家主導。

  新地旗下PARK YOHO Genova繼日前公布首張價單後,旋即成為市場焦點,日前亦向公眾開放現樓示範單位及會所,並進行收票,市場指,截至昨晚8時,已接獲逾1150票,超額認購逾7倍。昨日位於元朗示範單位現場所見,場內外均甚為熱鬧,由於發展商安排專車接送,於候車處已屢見一輛輛滿載專車駛入,同時亦見等候離開的排隊人龍,氣氛熾熱,至昨傍晚時分,於售樓處場內,甚至出現長達10餘米、等候入票的排隊人龍。

  區內代理指,該行屢獲區內客查詢,大多鍾情2房及3房單位,而登記人士中則以新界客為主,大部分有意購入換樓自用,投資者比例較低。另外,受項目即將開售影響,區內購買力及客源均轉往一手,凍結二手市場,二手盤睇樓氣氛較為一般,加上該盤提供高成數按揭,入市門檻較低,戶型亦多元化,相信能力吸一批換樓客。

  相反,區內二手放盤量減少,而業主持貨力強,叫價態度強硬,只有少量業主願意提供議價空間,減低準買家入市意欲,預料須待新盤開售後,區內二手睇樓及交投才會有所恢復。市場指,該盤兩日收逾1150票,較首批138伙,超額認購逾7倍。

  是次銷售將設A及B兩組,A組須選2伙或以上單位,B組須選1至2伙,銷售安排視乎收票情況,料最快下周開售。另外,項目為特選人士提供置業優惠,於7月底前購入單位,可享1%售價折扣優惠。

  項目首張價單涉138伙,包括62伙2房戶、76伙3房戶,平均呎價約13750元,折實後呎價11550元,不過並未包括全盤面積最細、逾200方呎的開放式單位。是次價單最平為15B座2樓C室,面積526方呎,定價690.6萬元,折實售價580.1萬元。

  發展商提供4種付款方法,當中即供最高可享16%折扣優惠,同時亦推出「至尊靈活付款計畫」吸家庭客,家庭成員同時合共購入2至3伙,可獲發展商提供印花稅現金回贈,每個單位可獲相等樓價7%至11%回贈優惠。發展商亦沿用「King' s Key Plus」計畫,最高可提供達樓價120%按揭,貸款期2年,利率為定息1.88%,買家須支付利息,免入息審查。

  同系新盤筲箕灣形薈1B座3樓G室(花園層),面積290方呎,昨以691萬元成交,呎價23848元,而何文田天鑄1期昨亦錄成交,單位為6座10樓A室,面積2018方呎,成交價7927萬元,呎價39282元。





(星島)洪水橋新發展區500億元打造

政府致力打造洪水橋新市鎮,土木工程拓展署最新規劃及工程顧問研究報告,建議洪水橋新發展區以「加強版傳統新市鎮發展模式」發展,粗略估算地盤平整和工程基礎設施的總成本費用約達五百億元。因應發展區內有多個棕地作業者,報告又建議預留二十四公頃土地興建多層樓宇容納受影響作業者。預計整體發展將於二○三七/三八年完成,可提供約十五萬個新就業機會,及六萬一千個單位,容納新增十七萬六千名居民。

  毗連元朗、天水圍及屯門的洪水橋新發展區,總面積約七百一十四公頃。政府經過三階段諮詢,去年九月公布「經修訂建議發展大綱圖」,計畫利用洪水橋連接港深西部公路、西鐵線、屯門赤鱲角連接路等優勢,作為與深圳前海經濟融合的門廊。

  顧問報告提及,參考古洞北和粉嶺北新發展區的經驗,認為以全公營機構參與模式作基礎,並容許「原址換地」的契約修訂申請的「加強版傳統新市鎮發展模式」去發展洪水橋新發展區,可以讓政府控制時間,並加快房屋供應,達至均衡及可持續的發展。

  顧問亦建議由二○一九年起,分前期工程及第一至第四階段推展發展計畫,而主要的地盤平整及工程基礎設施,暫定分成十一份工程合約進行。根據粗略估算,地盤平整和工程基礎設施的總成本費用,以一五年九月的價格水平計算,預計約五百億元。有關成本將在有關發展階段的詳細設計工作時重新檢視,而整體發展預計在三七/三八年完成。

  在發展計畫中,主要項目包括在擬建的西鐵線洪水橋站及現有天水圍站周邊規劃辦公室、零售、公私營住宅、社區設施,重點將洪水橋發展成新界西北的「區域經濟及文娛樞紐」及「地區商業中心」。新發展區西部的「物流、企業和科技區」可便捷連接策略性運輸走廊,指定作物流設施、企業及科技園和工業區,並提供約二十四公頃土地興建多層樓宇,以容納現時佔地約一百九十公頃的三百七十個棕地作業場地中部分作業者。

  新發展區將會以公私營五成一對四成九的比例,興建六萬一千個單位,屆時人口將增加十七萬六千人,至二十一萬八千人,同時亦會提供十五萬新就業機會。報告指,鑑於鄰近的天水圍公營房屋比例相對較高,新發展區內約半數房屋為公營房屋,以達至整體公私營房屋比例達六成九對三成一。新發展區首批居民可於二○二四年起入住,而新增的就業機會有助改善全港居所和職位的不均分布,促進本地社區活力。





(東方)下季推三地涉1350伙驟降25%

政府主動推地步伐有減慢迹象,下季賣地計劃推出的3幅住宅地,僅提供約1,350伙,按季跌近25%,由於一鐵一局均沒有住宅項目推出,若連同相關數字計算,按季供應更勁減逾60%,並為一三至一四年度取消勾地機制後單季最少。不過,下季不乏「百億」地皮,其中長沙灣興華街西對出住宅地估值最高約149.92億元。有測量師指今次供應數字明顯不足,相信是政府因應私人重建項目供應充足,因而作出調節。

發展局局長馬紹祥表示,下季來自政府賣地及私人發展或重建項目供應,估計可供興建約6,730伙,其中政府將於七至九月以招標方式出售3幅分布於大嶼山、大埔及長沙灣的住宅用地,可供興建約1,350伙。較今季的1,790減少近25%,若計及今季一鐵一局共3,536伙,相較之下供應更大減逾六成。

大埔大嶼山地規模細
下季雖然沒有九龍啟德發展區用地推出,但市場亦不乏焦點,其中長沙灣興華街西對出住宅地,有力躋身「百億地王」之列,地皮將提供約99.9萬方呎樓面,市場估值最高達約149.92億元。

該地皮於數年前已研究改劃,當時未有中資財團蜂擁來港搶地,市場料地皮每方呎樓面地價約6,000元,但隨?近一年賣地市場頻錄癲價成交,上述興華街西對出住宅地估值較當年勁升最多1.5倍。至於同於下季推出的大埔滘逸遙路及大嶼山長沙住宅地規模較小,估值最高分別約3.86億及1.67億元。

萊坊高級董事林浩文表示,昨公布的政府住宅地供應數字是明顯不足,但相信未來兩、三年土地及住宅供應可達標,故今次供應較少對市場影響不大,而且今、明兩年是一手住宅供應的高峰期。

四至九月供應萬六伙
雖然政府用地及一鐵一局供應減少,但仍有私人重建發項目支撐供應。馬紹祥表示,下季來自私人重建發展項目將有約5,380伙,今季亦有約5,800伙,連同政府推地及鐵路項目,今個財政年度上半年(四至九月)已有約1.61萬伙供應,接近全年度1.8萬伙供應目標。

至於上個財政年度最終供應有20,140伙,已經超出1.8萬伙供應目標。馬紹祥表示,會密切留意市場情況,繼續全方位覓地,已確保土地供應持續和穩定,以回應社會需求。雖然來季政府地供應減少,但會視乎規劃工作、土地改劃進度等,適時在賣地表中加入新的土地供應。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,市場的確不乏大型補地價項目,但問題是此類項目不是經常出現,而發展商會自行調節興建步伐,但認同在有私人項目支持供應,政府有條件積累「彈藥」留待往後推出。

拒評政府地股權轉讓
對於有政府批出的住宅地在二手市場轉售,馬紹祥指出,如果以轉售公司股份形式,或母公司轉讓其股份,我們不適宜太多評論。

至於會否擔心因而推高地價,他表示,賣地的價格與將來推售樓價不一定有直接關係,政府會一直保持持續、穩定的土地供應。市場盛行納米單位,政府會密切留意市場,若有需要可在賣地時加入限制單位最小面積的相關條款。





(東方)中環再有百億商地供應

最近市區商業地皮地價連破紀錄,下季將有兩幅商用地皮供應,以市區重建局中環卑利街/嘉咸街項目地盤C最矚目,項目可作寫字樓及酒店發展,市場估值接近100億元。

發展局局長馬紹祥昨公布下季賣地計劃,將推出兩幅商用地皮,其中市建局計劃以招標方式推出中環卑利街/嘉咸街項目地盤C,作零售/酒店/辦公大樓發展,提供逾43.35萬方呎商業樓面面積。理想城市企業估值部主管張聖典估計,上述項目每方呎樓面地價料約2.3萬元。折合估值約99.71億元,暫屬市場最高估值。

事實上,上月中環美利道商業地以232.8億元天價批出,惟紀錄只保持半個月就被啟德第1F區2號地盤商業/酒店地打破,該地上月底以逾246億批出,是賣地史上單一最貴地皮。

除上述卑利街地皮外,下季政府亦會推出長沙灣興華街西對出酒店地,可提供約550個房間。市場預計地皮估值最高約30.26億元,每方呎樓面地價最多約8,000元。

永康街商地月底招標
政府昨推出屬於今季賣地計劃的長沙灣商貿地皮,地政總署公布,長沙灣永康街、汝州西街與永明街交界商貿地,本月三十日起招標,截標日為八月十一日。地皮提供約37.11萬方呎樓面,美聯料每方呎樓面地價約7,200元,估值約26.72億元。




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