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今日新聞摘要 16.06.17

公關部

2017-06-16


(東方)樓續癲金管預警再出招

美國聯儲局加息四分之一厘絲毫未影響樓市狂態,二手業主繼續強硬,部分更索性封盤,買家則繼續癲價搶樓。旺角居屋富榮花園再錄新高價成交,發展商亦預期住宅樓價會繼續升。不過,香港金融管理局預警,市民置業時要充分考慮能否承受市場價格波動,以及未來二、三十年利率風險,更直言「若看到樓市過熱風險增大,有需要時會採取適當的逆周期措施。」

富榮花園666萬破頂

聯儲局公布議息結果前,沙田第一城十八座連天台單位售780萬元,實用呎價16,116元,創屋苑三房單位新高,較九七年買入價升值逾倍。不過,即使聯儲局落實加息,買家依然無懼「息魔」來襲,家天下黎振傑指,富榮花園五座一個低層三房戶,實用面積592方呎,綠表客洽購多時,昨以666萬元購入,創屋苑新高價,實用呎價達11,250元。

金管:情況不同97年

中原張光耀表示,鰂魚涌太古城昨連錄多宗封盤個案,其中啟天閣高層三房戶,業主原先叫價1,450萬元,美國加息業主決定暫時封盤。
新鴻基地產(副董事總經理雷霆指,現時市民置業信心強、賣地理想,利息低企,下半年樓價會漲5%。事實上,反映銀行對樓市態度的中原估價指數CVI,最新報85.42點,按周漲6.7%,連續十三周高於80點。

不過,金管局總裁陳德霖指,該局推出的措施是要保障銀行體系穩定,並非針對樓市某一階段。他又說,美國加息令套息交易更加活躍,令更多港元流走,香港流動性收緊後,最終會令港元利息上升,按息無可避免向上。

他又指,現時樓市周期與九七年不同,當年樓市泡沫爆破,按揭利率由十厘以上回落至三到四厘,但現時利率極低,當樓市上行周期逆轉,很可能遇上利息上升周期。

紀惠集團行政總裁湯文亮稱,是次美國加息,對樓市暫時影響不太大,但加息陸續有來,對香港樓市不可能沒有影響,所以業主絕對要嚴陣以待,慎防因加息而增加供樓負擔。

專家估樓價將回落
財經專家林一鳴表示,投資者或忽略聯儲局縮減資產負債表的影響,因為會抽走資金,而且「縮表」計劃是以年計,對樓市或有長遠負面影響,預期樓價今年內或見頂,甚至掉頭向下,但何時樓價才下跌則要視乎香港銀行跟隨加息的時間。

Bricks and Mortar Management創辦人兼總裁王震宇表示,今次加息屬預期之內,對樓市影響微,但對後市則不甚樂觀,尤其是未來一至兩年隨時出現「黑天鵝」,令聯儲局加息幅度或遠超市場預期,影響香港樓價走勢。他估計,今年第四季樓價有可能掉頭下跌,屆時香港經濟或見頂。

回顧九七年開售的住宅新盤,樓價走勢落後大市,例如青衣灝景灣三座一個中層三房單位,近日以1,225萬元售出,近廿年僅升值約49%。




(東方)沙螺洞地可換船灣堆填地

生態價值僅次米埔的沙螺洞,發展和保育計劃拉鋸十年終露曙光!行政長官會同行政會議原則上同意,以大埔船灣的已修復堆填區的一幅土地,換取沙螺洞發展有限公司向政府交還沙螺洞所屬私人土地,作為非原址換地。漁農自然護理署會探討委任合適的非政府機構在沙螺洞推行保育管理計劃。而發展公司需按大埔分區計劃大綱圖內現有的土地用途地帶的規定,在船灣堆填區推行私營高爾夫球場的發展項目。政府建議換地契約年期為五十年,並須補十足市值地價。

強調非原址換地屬獨特安排

政府發言人表示,會繼續與發展公司商討細節安排,並會向大埔區議會匯報進展。在完成相關的商討後,政府將會向行政長官會同行政會議尋求正式批准是項非原址換地的相關基本條款與條件。政府強調是項非原址換地建議是一個非常獨特、特殊和個別方式的安排。漁護署會探討委任合適的非政府機構推行保育管理計劃,並與當地持份者協作,提供適切的設施和服務供公眾享用及教育之用。




(東方)聯儲局或九月開始「縮表」

聯儲局在六個月內第三次加息,亦是今次加息周期第四度加息,還預告今年稍後開始縮減經三輪買債行動後、規模擴至約4.5萬億美元的資產負債表,並公布縮表路線圖,標誌這項金融危機救市策略的終結。

當局公布的路線圖顯示,將每月按固定幅度縮表,首先會把到期債券再投資規模減少100億美元,美債及按證分別佔60億美元及40億美元,之後逐季以同等幅度遞增,即每三個月多60億美元美債及40億美元按證停止再投資,直至每月縮減規模分別達到300億美元美債和200億美元按證為止。

局方僅稱當利率正常化良好推進,會於今年稍後啟動縮表,但沒有披露確實時間,亦沒有指明資產負債表規模的最終目標,僅稱將遠低於近年水平,但大過金融危機前。主席耶倫則表示,若經濟表現符合預期,將相對很快地付諸行動,市場人士則預料會於九月或十月啟動縮表。

勢推高長債息率
美國經濟改善,當局已停止擴表超過三年,但一直把到期資產回籠資金再投資,以維持持倉規模,再投資的舉措有助維持長息低企。如今走向縮表,官員冀提早與市場溝通,以免一三年的「縮減危機」重演。

不過,投資者憂慮,縮表會引發市場動盪,包括債息急升及新興市場資金外流。據FTN Financial估計,聯儲局現時每月買入約240億美元按證和約175億美元美債,減少再投資勢推高長債債息。有分析指出,美國國債的孳息曲線日益平坦化,要在避免加劇債市扭曲的情況下順利縮表,拋售長債是唯一選擇。




(東方)AVA 61開價貴同區五成

美國加息,香港銀行未有跟隨,發展商乘勢加速開盤。長沙灣AVA 61首張價單推出57伙,價單平均呎價22,046元,折實平均呎價20,282元,較同區二手市價高兩成至五成,但由於項目提供近年九龍最細單位,折實入場費僅276.8萬元起,料屬目前九龍新盤最平。

盧華家族旗下維達創建有限公司項目策劃總監盧文德稱,AVA 61首批價單售價由300.9萬至520.8萬元,呎價由19,699至24,422元,提供120天現金優惠付款,享8%折扣,最細150方呎開放式戶折實由276.8萬元起,折實呎價18,123元。該批單位價單計市值2.12億元。另提供七成一按,免壓力測試,但須入息審查。她形容是次開價為開心上車價。

PARK YOHO 2A樓書上網

對於項目開放式戶的平台面積,等於單位面積六倍,該公司項目經理蔡仁輝稱,希望可盡用地積比,提供更多戶外空間予住戶。他又說,該盤示範單位將今早開放,料明起收票,最快下周開售,預料安排大手客優先揀樓。據代理資料,同區二手屋苑平均呎價約1.3萬至1.66萬元。

新鴻基地產元朗PARK YOHO 2A期部署推售,新地副董事總經理雷霆稱,樓書昨已上網,最快下周初開價,示範戶將盡快開放予公眾。據悉,發展商昨起分階段安排代理預覽示範戶。

新地代理總經理陳漢麟說,該盤昨首度開放現樓示範單位予傳媒參觀,其中實用面積827方呎「Genova大宅」,間隔三房連套房及儲物室等,單位位於30A座10樓A室,單位大廳及睡房坐向歸一,同樣可享開揚會所內園泳池景致。

雷霆說,集團下半年將推7至8個項目,包括北角海璇、南昌站2期及沙田九肚雲端等,其中海璇料快取得預售。而集團本財政年度至今賣樓收益及售樓量,逾330億元及逾3,000伙,高於預期目標。

另恒基地產西半山天匯昨售出17樓A單位,成交價約7,759.6萬元,實用呎價約36,550元。

SKYPARK車位嗌250萬起
此外,新世界發展旗下旺角SKYPARK近日通知住宅業主將本月二十四日發售住宅車位,包括17個私家車車位及兩個電單車車位,私家車車位由250萬至270萬元,電單車車位劃一10萬元。




(蘋果)海之戀撻定宗數增至10宗

以「一刻戀上」為口號的長實荃灣西海之戀,持續有買家「悔婚」,至昨日累積撻定宗數已經增至10宗,短短兩周發展商合共殺定近403萬元。

據成交紀錄冊顯示,海之戀本月6日進行第三輪銷售,當中8座7樓C室及45樓D室當天分別以594.6萬元945.1萬元售出,惟交易自簽定臨約後再無進展,買家撻定,料簽臨約時繳付樓價5%定金已遭發展商沒收,各涉及29.7萬元及47.3萬元。

另外,會德豐屯門掃管笏路88號Napa日前亦出現首宗撻大定,涉事單位為3座低層兩房戶,姓呂買家去年10月底採用二按付款辨法購入單位,成交價583.8萬元,今年初轉為折扣較多的即供,但至周三仍決定終止交易,料近58萬元定金遭發展商沒收。發展商隨即修改價單,將撻定戶加價8%。




(蘋果)新地長實料美加息影響樓市微

美國一如預期加息,不過新地及長實兩大發展商俱認為加息影響微不足道,不會對樓市造成實際影響。

新地副董事總經理雷霆認為,雖然美國宣佈加息四分一厘,但相對97年息口超過10厘,現在息口只是當年五分一,所以息口仍處於低位。加上近期賣地成績好,經濟環境健全,在龐大財富效應下,帶動剛性需求,對樓市影響不大。但隨?購買力已有一定消耗,預期樓市下半年升勢略放緩,仍會上升5%左右。

長實執行董事趙國雄則表示,聯儲局加息已談論多時,現時買家入市時已經考慮相關的因素及作出準備,而且加息幅度較樓價上半年已經有近10%的升幅,影響實在微不足道。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才指,於今次加息前,香港拆息已經有上升壓力,H按需支付較高息率,但按息仍低。不過開始加息步伐後,用家放慢入市,預期樓市偏靜,未來數月樓價趨窄幅波動,但未必會跌。




(星島)政府非原址換地 保育沙螺洞「天堂」

拖拉逾三十年的沙螺洞(又稱沙羅洞)保育與發展方案,終於拍板,行政長官會同行會原則上同意以「非原址換地」方式,向沙螺洞發展有限公司批出大埔船灣的已修復堆填區一幅土地,換取沙螺洞內具高生態價值的所屬私人土地,交由漁護署管理。發展商要按土地用途在船灣已復修堆填區發展私營高爾夫球場,契約年期五十年,並要補十足市值地價。發展商及環團都表示歡迎,期望盡快落實推行。

沙螺洞○四年被列入新自然保育政策下,十二個優先加強保育地點,生態價值重要性在全港排第二,是本港蜻蜓、蝴蝶、螢火蟲及淡水魚等重要生境,有「山林濕地、蜻蜓天堂」的美譽。不過沙螺洞一直面臨發展壓力,早在七○年代末,沙螺洞發展有限公司向邨民收購土地,之後二十年間,曾兩度提出發展丁屋及高爾夫球場等項目,都遭到司法覆核及城規會反對。

到○八年有發展商夥拍環團以公私營界別合作自然保育試驗計畫,申請興建骨灰龕場及教育中心,發展商一一年撤回環評報告,一二年發展商接受「非原址換地」,但一直未有下文,去年更有邨民在沙螺洞種植油菜花田引發紛爭。結果等了近五年,政府昨日終於原則上同意「非原址換地」方式,由發展商交出沙螺洞約二十七公頃私人土地,換取船灣復修堆填區一幅土地,涉及約五十多公頃,但實際換地面積仍要地政總署與沙螺洞業主商討。

政府發言人表示,沙螺洞地帶有很高生態價值,極需積極的保育管理以防止惡化和破壞。環境局局長黃錦星昨亦指出,相信這個計畫已作出適當平衡。他指,沙螺洞涉及的私人土地大致單一業權,非原址換地在技術上可行,而船灣已修復堆填區內已有一幅土地長遠規劃作發展高爾夫球場,所以適合用作換地。

政府發言人又重申,今次非原址換地建議是一個非常獨特而特殊的首次安排,政府不會輕易考慮在其他保育地點,以非原址換地方式推行有關項目。按照非原址換地建議,發展商在船灣堆填區推行私營高爾夫球場項目,要開放最少兩成打波時間予公眾使用,而政府會繼續負責船灣堆填區的修護工程,以妥善管制剩餘堆填區沼氣及滲濾污水。

曾表示意興意興闌珊的沙螺洞發展有限公司董事方松鏗,去年曾表示想賣地退場,如今終有突破發展,沙螺洞發展有限公司委託的顧問張達明表示,業主對政府同意沙螺洞的非原址換地表示歡迎,認為是行前一步,不過仍有很多細節及相關程序仍要與政府商討,包括補地價,以及其他環保、土木工程及地政等問題,「業主好樂意配合,如果政府的做法合理和公道,都好想快些做好。」




(星島)新地月月有樓賣 七盤涉逾3800伙

發展商紛紛落實推盤部署,新地將於年內維持「月月有樓賣」策略,連環推售6至7個項目,涉及逾3800伙,其中元朗PARK YOHO Genova將打頭陣,項目昨日剛上載樓書,將於下周初開價;多個矚目豪盤包括北角海璇、九肚雲端及馬鞍山雲海等亦相繼登場。

新地副董事總經理雷霆表示,集團至年底維持「月月有樓賣」策略,至年底將推售6至7個項目,除PARK YOHO Genova最先登場外,其他新盤包括北角海璇、西半山巴丙頓山、馬鞍山雲海、九肚雲端及南昌站匯璽3期等項目亦將分段推出。現正申請預售的將軍澳日出康城4A期,亦有機會於9月左右推出。

雷霆又指,今年新盤銷情理想,今個財年集團本港賣樓收益及售樓量,已高於預期逾330億元目標,稍後業績期將會公布實際賣樓金額。而旗下元朗PARK YOHO Genova銷售進程已進入直路,昨日剛上載樓書,料最快下周初開價,預計短期內向公眾開放示範單位開放及開售。

對於被問及選用發展商提供按揭的買家比例,雷霆則指,不多買家選用集團提供的一按二按,例如旗下何文田天鑄,只有不足一成買家選用,強調集團提供的按揭計畫,主要幫助換樓客資金周轉,情況仍屬健康,又表示雖然未來住宅新供應增加,預期樓市下半年升勢將會略為放緩,但預計仍會上升約5%。

新地代理總經理陳漢麟則表示,今期單位景觀優越,間隔多元化,而昨日開放的3房間隔單位,若參考1期銷情,相信同樣是今期熱門戶型,相信能力吸換樓客,對銷情有信心。昨日現樓示範單位現場所見,開放示範單位及會所予傳媒參觀後,迅即已吸引大批代理到場,更出現排隊參觀人龍。

昨日項目開放1個連裝修及2個無改動現樓示範單位,均為3房間隔,包括連裝修的30A座10樓A室,及無改動的30A座6樓A室,面積同為827方呎,連儲物房連?所。

另外一間無改動示範單位為30A座6樓B室,面積719方呎,連儲物房。3間示範單位均正南景觀,享內園翠綠景色及中央泳池景觀。

是次項目由8座住宅大樓組成,提供共683伙,間隔由開放式至4房,另設特色戶,面積由251至1174方呎,主打2房及3房,當中27伙為開放式、322伙2房、233伙3房、21伙4房,及80伙連平台或天台特色戶。

項目設雙會所設計,第2期會所命名為CLUB GARDA,提供50米長大型戶外泳池、室內泳池、健身室及兒童遊戲室等,連同第1期會所CLUB COMO,提供合共70項設施,1期及2期住客均可使用,管理費每方呎約3.86元。預計關鍵日期為18年3月。




(星島)第一城三房780萬沽創新高

二手續錄高價交投,其中,沙田第一城連天台戶,獲用家以780萬元承接,成交價創屋苑同類新高。至於聽濤雅苑中層單位,以呎價14244元,破屋苑紀錄。

中原分區營業經理胡耀祖表示,沙田第一城18座高層連天台單位,面積484方呎,3房間隔,向東北望開揚景,新近獲用家以780萬元承接,呎價16116元,成交價創屋苑3房戶新高,目前屋苑同類單位僅有1伙放盤,甚為罕有,原業主於97年以380萬元購入,帳面獲利400萬元。

世紀21奇豐分行經理程子健表示,馬鞍山聽濤雅苑1座中層A室,面積1025方呎,3房1套連工人房間隔,享海景,議價後獲區內換樓客以1460萬元連車位承接,呎價14244元,成交價及呎價均創屋苑新高。原業主於10年7月以531萬元購入,獲利929萬元。

中原分行經理黃啟立表示,粉嶺逸?1座高層C室,面積639方呎,3房1套間隔,獲換樓客以812萬元承接自住,呎價12707元,成交價創同類新高。

家天下分行經理黎振傑稱,大角嘴富榮花園5座低層H室,面積592方呎,屬3房間隔,望園景,新近以綠表價666萬元沽出,呎價11250元,成交價創屋苑未補價單位新高,據悉,原業主於98年以215萬元(未補地價)購入,目前帳面獲利451萬元。

利嘉閣分行聯席董事彭嘉豪表示,馬鞍山海柏花園5座低層E室,面積388方呎,2房間隔,向南望園景。業主叫價550萬元,後反價5萬元,加幅不足1%,終以555萬元成交,折合呎價約14304元。

美聯聯席區域經理陳國良表示,沙田偉華中心1座低層A室,面積358方呎,2房間隔,望園景及山景,單位只有基本裝修,加上無法睇樓,故業主叫價較合理,獲用家於無睇樓情況下以470萬元承接,呎價13128元。

美聯高級營業經理鍾家豪表示,荃灣荃德花園D座中層H室,面積306方呎,2房間隔,由於叫價吸引,放售5小時後,獲同區上車客即睇即以373.8萬元承接,呎價12216元。

世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示,北角港運城1座中層A室,面積777方呎,3房連套房間隔,望內園景,經議價後以1138萬元易手,呎價14646元,屬市價水平。原業主於96年以597萬元購入,持貨至今轉售,帳面獲利541萬元離場。

祥益執行董事張才權表示,屯門居屋兆安苑G座高層1室,面積495方呎,兩房間隔,日前獲區外換樓客垂青,以430萬元(自由市場價)並一筆過付款購入,呎價為8687元,屬市場價成交。




(明報)無懼美加息 買家666萬購富榮3房破頂

雖然美國落實加息四分之一厘,但無阻買家入市。家天下黎振傑稱,旺角居屋富榮花園5座低層H室,屬實用592方呎3房戶,業主於綠表市場開價680萬元,新近以666萬元獲承接,成交價創屋苑居二市場新高,實呎11,250元;據悉,原業主1998年以215萬元購入(未補價),帳面賺451萬元或兩倍。

第一城連天台戶 實呎逾1.6萬

中原分區營業經理胡耀祖表示,沙田第一城新錄一宗九七貨成交,單位為18座頂層連天台特色戶,實用面積484方呎,屬3房間隔,以780萬元易手,實呎16,116元,成交呎價創屋苑同類戶型新高,新買家為用家;胡續稱,買家於美加息前入市,原業主於1997年以380萬元購入,持貨20年,帳面獲利400萬元離場,單位期內升值1倍。

另中原分行經理黃啟立表示,粉嶺逸峰1座高層實用639方呎C室,屬標準3房戶,以812萬元易手,實呎12,707元,成交價創屋苑同類戶型新高;原業主2013年以578萬元一手購入,帳面賺234萬元或40%。

天巒2380萬沽 7年實蝕900萬

不過,個別豪宅業主卻要蝕讓見血離場。中原資深分區聯席董事龍智峰表示,上水天巒洛卡諾大道單號屋,實用1816方呎,新近以2380萬元易手,實呎13,106元,新買家為用家。原業主2010年以3167萬元買入上址,持貨7年,轉手帳面已蝕787萬元,估計連釐印和雜項開支,實蝕逾900萬元離場。

何文田豪宅傲名出現銀主盤後,環亞物業董事總經理曾傑俊表示,同區耀爵臺10樓一伙實用982方呎的銀主盤,本月27日拍賣,開價待定。土地註冊處顯示,該單位曾錄得16次按揭紀錄,相關單位2015年5月以2285.9萬元售出。

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