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今日新聞摘要 22.05.17

公關部

2017-05-22


(東方)新界細屋苑400萬上車盤僅剩9伙

金管局不足十日兩度出招,相信亦無力扭轉市民難上車的局面。新界區20個主要細價屋苑,去年中仍有約355個叫價400萬元以下細價放盤,但現僅餘約9個,大跌約97%,當中17個屋苑同類放盤更絕迹。去年新屯門中心大興花園仍有約45及65個細價放盤,現時放盤最平叫價分別升至480萬元及430萬元,約一年升約45.5%及38.7%。

綜合市場資料,去年中新界20個細價上車屋苑中,仍有約355個叫價低於400萬元的放盤,但現時該批屋苑僅餘約9個同類放盤,跌幅逾97%。過往被視為上車客樂園的屯門區,情況最嚴重,新屯門中心去年中仍有45個此類細價放盤,但一年內已全部消失。

置安居蘇永耀稱,屯門碼頭區樓價近半年急升,區內業主放盤態度心雄,新屯門中心上周仍有一個5座實用面積462方呎中層戶,叫價440萬元,但近日已獲買家以428萬元承接,實用呎價約9,264元。隨?該單位售出,現時屋苑叫價已由480萬元起,該單位為5座高層戶,實用面積455方呎,意向呎價逾1.05萬元。據悉該屋苑單位入場叫價較去年中約330萬元,已上升約45.5%。

屯門細價放盤歷來最少
祥益黃慶德稱,新屯門中心業主於辣招後加速減價,五天內劈價逾10%,屋苑8座高層A室,實用面積501方呎,業主四月底放盤放匙,開價520萬元,直至五日前叫價減至480萬元,終售463.8萬元,累減56.2萬元或逾10%。

大興花園去年中至少有約65個叫價低於400萬元放盤,至今亦全部消失。利嘉閣葉瑋珩稱,該屋苑現時叫價最低單位為2期7座極低層戶,實用面積419方呎,叫價430萬元,意向呎價約1.03萬元。資料顯示,去年中該屋苑入場費只約310萬元,年內升120萬或約38.7%。資料顯示,整個屯門區叫價低於「四球」的私人住宅放盤現僅餘179個,較去年中少約70%,創歷來新低。

天水圍嘉湖山莊為全港最大型上車盤,去年中仍有約30個細價放盤,當時叫價由約350萬元起。中原葉浩麟稱,目前屬屋苑入場單位的實用面積約440方呎兩房戶,叫價最低由420萬元起,但因連有租約,故屬無樓睇放盤。事實上,近期連租約放盤亦不多,因部分投資者見租金收入穩定,不急於放盤,至於上車買家在未能睇樓下,亦難以作出入市決定,以至屋苑近日交投開始放緩。

僅大圍荃灣有貨揀
上述20個屋苑中,只剩下大圍及荃灣區3個屋苑有細價放盤選擇,但合共亦只有約9個單位,其中荃灣中心去年中有約30個同類放盤。星輝地產何建寧稱,該屋苑現有6至7個叫價低於400萬元放盤,主因近期區內將有新盤開售帶動,個別業主加快放盤,現時叫價最低為18座低層戶,實用面積324方呎,叫價375萬元。資料顯示,該屋苑去年中叫價由約305萬元起,即按年升約23%。

另荃德花園仍有1個叫價低於400萬元放盤,為E座低層連約戶,叫價390萬元。

上車盤樓價料再漲半成
美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,樓市經歷一輪升浪,細價上車盤樓價升幅最驚人,上半年已升約一成。下半年估計會「回一回氣」,但預期該類上車盤樓價仍會再升5%。對於將來「上車價」會否進一步推高至500萬元,他認為短期內較難發生,至少今年不會。





(東方)十大屋苑六個無成交

金管局連番出招窒礙樓市交投,加上市場聚焦新盤,令二手買賣於低位徘徊。十大屋苑剛過去兩日只錄約六宗成交,連續兩個周末有六個屋苑交投「捧蛋」,包括鰂魚涌康怡花園及紅磡黃埔花園等。

中原稱,十大屋苑過去兩日僅錄六宗成交,雖較對上一周多一宗,但仍徘徊低位。期內有六個屋苑未聞成交,零成交屋苑數目屬二月初受農曆新年氣氛影響時的水平,鴨脷洲海怡半島茶果嶺麗港城等未聞成交。

該公司陳永傑指,新盤凍結購買力,加上金管局在短時間內再加辣,或令買家信心動搖,二手買賣短期回落。至於沙田第一城及天水圍嘉湖山莊兩日各錄兩宗成交,已是期內買賣最活躍藍籌屋苑。

東港城呎價萬四創指標
交投緩慢,但樓價未有回軟迹象,高價成交持續。利嘉閣梁敬嚴指,將軍澳東港城五座高層F室,實用面積四百六十六方呎,享銀線灣海景,售六百六十六萬元,實用呎價一點四三萬元。上述創屋苑兩房售價新高,呎價料為屋苑標準戶新高。

中原伍錦基稱,同區城中駅八座高層A室套三房戶,實用面積六百五十一方呎,以九百一十萬元轉售,實用呎價一萬三千九百七十八元,售價及呎價均創同類新高。美聯林海成稱,荔枝角美孚新邨六期恒柏道六號中高層D室三房戶,獲買家以八百八十萬元購入,實用呎價一萬三千二百一十三元,創同類呎價新高。

馬鞍山新港城細三房單位做價升穿八百萬元,利嘉閣楊震霆表示,屋苑K座高層八室,實用面積五百五十一方呎,開價八百一十萬元,最終反價至八百一十三點八萬元成交,實用呎價一萬四千八百八十二元。





(東方)啟德商業地周五截標 估229億問鼎次高

中環美利道商業地成為天價地王,本周五截標的啟德商業地頓成市場焦點,該地皮可提供逾191.2萬方呎樓面,相信是歷年賣地最大規模的商業用地,在地王效應帶動下,測量師紛調高地皮估值,最高達229.5億元,有望成賣地史上地價次高。而西鐵錦上路站及市建局大角咀福澤街兩個住宅項目,亦於本周截標,三幅地皮最高估值共逾322億元。

本周將有三幅地皮連環截標,最矚目是啟德第1F區2號地盤商業/酒店地,佔地逾20萬方呎,總樓面超過191.2萬方呎。在美利道天價地王誕生後,啟德商業地已獲部分測量師調高估值,以高力國際最進取,調升估值兩成至約229.5億元,每方呎樓面地價1.2萬元。

理想城市企業估值部張聖典表示,據出售章程,即將截標的啟德商業地,要求發展商開發地下商店街,涉及樓面不可少於13,670方呎,亦要提供出口連接港鐵啟德站及鄰近兩個項目。項目東部位置高限為主水平基準以上200米,是整個啟德發展區可建高度最高的建築物,項目發展潛力相信有利地皮做價。他預期,地皮每方呎樓面地價約9,000元,較最初調高約7%。

錦上路站大角咀項目快截標
本周「一鐵一局」亦各有住宅項目截標,其中西鐵錦上路站第一期項目先於周三截標,項目以一筆過出價形式競投,市場指分紅比例固定為5%,並設建築費封頂價,計算分紅時可扣除的建築費上限為80億元,即每方呎約6,469元,市場估最多約84.1億元。

至於市建局大角咀福澤街/利得街需求主導項目周四截標,規模較細,總樓面近6.18萬方呎樓面,住宅佔逾5.49萬方呎,提供約96伙,另設約6,857方呎商業樓面,估值最多約8.6億元。





(東方)銀行勢搶居屋按揭

樓市水漲船高,今年居屋樓價屢創新高,金管局上周五連出3招收緊按揭後,毋須擔保人的居屋市場勢將成為按揭重要戰場。銀行家指,由於有政府擔保,居屋按揭佔用資本更少,而且必須用最優惠利率按揭(P按)及高達90%按揭,收益更甚於私樓,但籲買家要慎防高追,可能會出現估價不足情況。

香港今年共有逾2,000伙新居屋供應及接受申請,惟中小型銀行按揭部主管指出,由於入伙期為一八至一九年,預期新一期居屋均毋須在今年?做按揭,按揭市場上主要的資助房屋需求主要仍來自二手未補地價居屋及公屋。

息率高H按近半厘
金管局上周五推出第8輪逆周期措施,包括收緊未供完按揭或擔保的按揭申請人借貸成數。然而,未補價或新居屋由政府擔保,不受措施影響,而且屬上車用家市場,其按揭需求肯定受銀行覬覦。

未補地價居屋按揭對銀行相當吸引,其一原因是必須以P按承做,現時P按實際按息2.15厘計,比私樓的拆息按揭(H按)最低實際按息1.66厘,P按息率高近半厘,加上資助房屋有政府擔保,在計算加權風險資產和資本成本方面亦較低。

銀行界人士稱,相同按揭金額的居屋按揭較私樓更吸引,但居屋買家的理財及投資服務需求不及私樓按揭客,在交叉銷售方面會稍遜。

今年以來資助房屋屢現樓王,樓價媲美私人住宅,銀行家提醒入市的準買家,切忌以未補地價的樓價,與附近的私樓或已補價物業比較,忽視補價部分而高追,容易造成估價不足的情況。

登記宗數飆逾四成
事實上,今年以來資助房屋按揭登記宗數按年大增44.8%,至3,266宗,根據中原按揭經紀數據,中國銀行(香港)以26.6%成為資助房屋按揭的龍頭。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳提醒未補地價居屋客,在?做按揭時,供款與收入比率可以彈性處理,而且已經有政府作擔保,毋須額外提供擔保人。

值得留意的是,近年的居屋計劃陸續準備入伙,但並非所有銀行均接受按揭申請,根據房委會一四至一七年的出售居屋計劃,共指定19間提供按揭貸款的銀行,其中不包括星展銀行(香港)及花旗銀行(香港)。

另按揭證券公司指,因應金管局上周收緊樓宇按揭的措施,按證公司將繼續對合資格的按揭貸款提供按揭保險,保障由五成起,最高可至八成。然而,住宅樓價在400萬元或以下的買家仍可申請?做最高九成按揭貸款。





(明報)無懼加辣 海之戀天寰收約8000票 兩盤周末各錄逾萬人睇樓

金管局出招,將涉多於1個按揭的借貸人和主要收入來自境外借貸人的供貸比率齊下調一成後的首個周末,兩大焦點新盤長實旗下荃灣西海之戀、建灝旗下啟德天寰,收票反應依然旺場;當中海之戀過去3日估計累收約7000票,而天寰亦錄逾1000張入票,意味兩盤合共收逾8000張入票;以本票每張10萬元計,估計凍資約8億元。

海之戀已先後公布兩張價單、合共涉496伙,但未受金管局加辣陰霾影響,市民睇樓反應仍熱烈。長實執行董事趙國雄表示,設於港景匯商場的海之戀示範單位,過去3日錄逾1萬人次參觀,最快周末前作首輪銷售。至於日前新推280伙,折實平均實呎1.72萬元,比首張價單折實均價1.57萬元高逾9%,趙解釋是因應單位層數、景觀有別,因而有一定加幅。

高1層呎價貴2% 加幅較首張價單大

海之戀新推280伙,分佈於6、7、9座21至52樓,相對首推216伙分佈於6至27樓,樓層更高。惟可留意的是,是次新推的6座21樓實用799方呎B室,定價計呎價22,048元,比首推的20樓B室(相同面積)的定價呎價21,572元,提高逾2%;而在上周首張價單中,顯示同座20、19樓B室的呎價,只相差0.2%。

市場估計,海之戀過去3日累獲約7000張入票,以已公布496伙售價計超額13倍,打破新地南昌站匯璽3月推售時,首3日收逾4200票的紀錄;近期首3日收票最多新盤,為新地去年夏天推出的元朗Grand YOHO,首3日收約7600票。

另海之戀售樓處外,昨日發生疑似代理打架事件,地產代理監管局重申,代理參與一手盤銷售時,不得與其他從業員或行人爭吵或打架;局方對發生懷疑代理打架事件表示失望,正了解及跟進事件,會盡快約見涉事代理公司管理層。

天寰最遲明日加推

至於建灝啟德天寰,估計過去兩日有逾1萬人次睇樓,累獲逾1000張入票,以首推165伙計超額5倍,據悉項目以1房、2房細單位,較受準買家歡迎;而睇樓客以用家為主,約佔七成,投資客佔約三成,有意選購多於1伙之大手客則佔整體入票人士約一成。建灝表示,天寰最遲明日公布加推應市。

此外,財政司長陳茂波表示,金管局最新推出的調控措施,旨在收緊擁有多過1個物業的人士,在購買更多物業時的借貸比例,此舉是要確保銀行系統安全和金融體系安全,而港府評估6月加息機會將甚高。陳認為金管局新措施,對發展商稍後投地是否還會那麼熾熱,以及是否會針對買家再提供大量二按,料將有一定冷卻作用。





(蘋果)一手無懼加辣 兩盤凍資7.5億 海之戀天寰共收9,000票

金管局一而再地收緊按揭,變相增加發展商提供的高成數按揭吸引力,促使買家集體湧向新盤搶貨。荃灣西新盤海之戀即使貴過二手推出,短短三日間仍然吸超過7,300票,有力幫助發展商長實重奪一手新例後新盤收票王的寶座,連同收票逾1,500張的啟德天寰,兩盤合共收近9,000票,凍結市場資金約7.5億元。

一手新例2013年生效至今,長實憑住海量發水票,旗下至少有4個新樓盤首輪開售前收票過萬,當中的荃灣西環宇海灣及將軍澳日出康城緻藍天收票更高達1.6萬。直到去年新地元朗Grand Yoho以平過二手推出首批單位,收票數字超過1.67萬,一舉擊敗長實,成為一手新例後票王,同時是1997年以後新盤收票紀錄。
如今海之戀推盤遇?金管局第8輪逆周期措施,對本身已經相當熾熱的一手住宅市場如同火上澆油,皆因金管局的措施無法規管發展商透過旗下財務機構繼續借錢予買家置業,使到心急上車、首期有限的人流向新盤。

海之戀料周末前發售
向買家提供最高樓價85%一按的海之戀直接受惠,連日來示範單位外都大排長龍,睇樓客有老有嫩,發展商指累錄過萬人次參觀,當中不乏買家表示會考慮發展商提供的按揭。
長實執董趙國雄指,對海之戀收票情況非常滿意,超額認購以倍數計,不過無意公佈實際收票數目,「費事俾人話誤導喇」。集團與合作夥伴商議後會盡快公佈銷售安排,預計周末前將會進行首次公開發售。消息指,海之戀自上周五開始收票後共接獲逾7,300登記,較已公佈價單的496伙賬面超額認購逾13倍。

天寰大手客少於一成
另外,只提供二按的建灝地產啟德新盤天寰,位於觀塘的示範單位人來人往,不過售樓處外未見人龍。市傳樓盤周末累收票逾1,500張,較首張價單165伙賬面超購逾8倍,當中有意購買至少2伙的大手客佔比少於一成。發展商指,示範單位自開放至昨午累積參觀人次逾1.5萬,以用家為主,投資者佔比約三成,料最遲明日加推新一批單位。
保利置業同區新盤龍譽昨推售18伙意圖攔途截客,發售與天寰首批單位一樣以兩房戶佔多數,不過成效麻麻,據成交紀錄冊顯示,樓盤昨僅錄2宗成交,分別為樓價662.7萬元的開放式單位及2,386.9萬元的四房戶,未見有兩房戶成功售出。受大型樓盤吸客影響,綜合市場消息,剛過去的周末整個一手住宅市場僅錄約20宗成交,與上周持平,繼續於低位徘徊。





(蘋果)四屋苑破頂 懶理金管局出招

美聯物業統計的十大屋苑,於金管局出招後的首個周六及日只錄得約7宗成交,重回單位數水平,當中多達6個屋苑「捧蛋」,較上周末10宗下跌三成,創四周新低。錄得零成交的屋苑,包括康怡花園、海怡半島、麗港城、黃埔花園、新都城及荃灣中心。天水圍嘉湖山莊錄最多成交,有3宗。中原統計的10大屋苑亦僅5宗成交,無變化。
美聯布少明稱,新盤優惠多,按揭成數較二手樓高,此消彼長下,今次金管局再出招,料購買力將進一步傾向新盤,加劇一、二手巿兩極化。
金管局加辣後,二手樓價續乾升。消息指,沙田第一城28座中層B室「三房則王」,實用688方呎,昨以878萬元易手,創同類單位歷史新高。同座高層B室銀主盤今年1月僅售700萬元,短短4個月,同座樓價搶貴25%或178萬元。

新港城三房戶814萬易手
美聯林志堅稱,將軍澳東港城5座高層F室兩房戶,實用466方呎,加辣後以666萬元易手,呎價14,292元刷新屋苑最貴分層戶紀錄。另馬鞍山新港城K座高層8室三房戶售813.8萬元,呎價14,770元,屬同類新高。
居屋亦破頂。消息指,青衣青華苑E座中層7室三房戶,實用554方呎,加辣後以590萬元連地價易手,呎價10,650元,樓價創屋苑歷史新高。
屯門則出現減價成交。祥益地產黃慶德表示,新屯門中心錄加辣後減價成交,為8座高層A室,實用501方呎,兩房間隔,4月尾放盤放匙,叫價520萬元,直至5日前,業主由520萬減至480萬元,到最後再與買家議價後,一減再減以463.8萬元成交,5日內共減價56.2萬元,減幅逾一成,呎價9,257元。





(蘋果)新地恒地勢爭錦上路站項目

本周賣地市場熱鬧,由周三至周五,日日有地皮截標,一鐵一局及官地都有份。當中以周三(24日)截標的西鐵錦上路站第一期為市場焦點,估計同區一眾地主如新地及恒地等都會出手。
消息指,項目沿用「一口價」投標,價高者得,分紅劃一為5%。而項目興建的1,652伙中,當中661伙面積為538方呎或以下的中小型單位。項目早前大收35份意向,破西鐵項目紀錄,入意向的除了一眾本地財團如同區大地主新地外,還包括多間中資,如華潤置地、越秀地產、萬科置業(香港)及龍光地產等。市場最高估值達84億元,每呎樓面地價達6,800元,隨時貴過鄰近的元朗站。

啟德商業地估值172億
另外,市建局早前邀請28家發展商,入標競投合作發展的大角嘴福澤街/利得街「需求主導」重建項目,定於周四(25日)截標。項目佔地約8,267方呎,總樓面面積約6.2萬方呎,包括住宅樓面約5.5萬方呎,可建約96伙,另有約6,857平方呎的商業樓面為地舖或商場,估計2020至2021年落成。
至於在周五(26日)截標的啟德第1F區2號商業地皮,地皮面積20萬方呎,可建總樓面為191萬方呎。當中用作酒店發展的總樓面不可多於16.1萬方呎。理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,近日有市區商業地皮造出高價成交,有利上述啟德地皮造出理想成交價,估值約172億元,平均每方呎樓面地價約為9,000元。





(星島)新盤兩日銷逾20伙

於剛過去的周末兩日假期,由於多個新盤即將開售,吸引市場焦點,僅錄得逾20宗成交個案,其中保利旗下的啟德龍譽昨日錄得2宗成交,元朗朗屏8號亦連沽2伙。

  過去兩日新盤交投偏靜,惟部分焦點盤仍錄得成交,保利旗下啟德龍譽昨天單日錄得2宗成交,據成交記錄冊顯示,其中1宗成交單位為2B座16樓A室,面積1010方呎,成交價2386萬元,呎價23623元;另一宗成交為同座19樓C室,面積319方呎,成交價662萬元,呎價20752元。

  嘉華及信和發展的元朗朗屏8號錄得2宗成交,其中1宗為3座25樓H室,面積702方呎,成交價約929萬元,呎價13233元。

  長實及帝國集團旗下馬頭角君柏連錄2宗成交,涉及金額均為逾千萬元成交,其中1宗成交的單位為3座9樓B室,面積1652方呎,成交價4267萬元,呎價25829元。

  同系北角維港頌錄得「一客兩食」個案,涉及成交單位為3座9樓A室,面積1070方呎,以2780萬元成交,呎價25981元,而另一個為6座32樓D室,面積565方呎,成交價1683萬元,呎價29787元,買家合共斥資逾4463萬元入市,平均呎價約27884元。

  恒基發展的西環翰林峰,昨日亦錄得1宗成交個案,市場消息指,成交單位為1座中層C室,面積427方呎,定價約1417萬元,呎價約33199元。





(星島)財爺指辣招有效降溫 警示住宅樓市風險大

金融管理局上周再推出三項「辣招」,收緊樓宇按揭,財政司司長陳茂波昨指措施是要確保銀行及金融體系安全;認為新措施對市場投地時的熾熱程度,以及地產商對一手樓買家提供大量二按的意欲,能起「一定的(降溫)作用」。他又指美國加息周期剛展開,將對供樓人士造成壓力,未來本港一手樓的供應量亦較高,樓市存在相當大的風險,提醒置業人士要量力而為。

  金融管理局上周再推出三項「辣招」,收緊樓宇按揭,財政司司長陳茂波昨指措施是要確保銀行及金融體系安全;認為新措施對市場投地時的熾熱程度,以及地產商對一手樓買家提供大量二按的意欲,能起「一定的(降溫)作用」。他又指美國加息周期剛展開,將對供樓人士造成壓力,未來本港一手樓的供應量亦較高,樓市存在相當大的風險,提醒置業人士要量力而為。

  財政司司長陳茂波昨午表示,金管局三項新措施的目的均為確保銀行及金融體系的安全,但同時亦警示本港住宅樓宇巿場存在相當大風險。

  他指出,美國去年底至今兩次加息,下月的加息機會亦非常高,巿場評估至二○一九年美國利率的累積加幅至少達兩厘。美國的加息周期剛開始,若本港息率隨之增加,對供樓人士將造成一定壓力。

  他又指,本港未來三至四年的一手樓供應量將達九萬六千個單位,較現屆政府上任時增加五成,而住宅樓宇落成量在未來五年平均每年亦有二萬個單位,較過去五年平均每年約一萬一千七百個單位增加,希望即使市民是置業自用,亦要留意相關風險。

  問到新「辣招」是否可令樓市即時降溫,陳茂波只表示新措施對市場投地時的熾熱程度,以及地產商對一手樓買家提供大量二按的意欲,能起「一定的作用」。他強調住宅市場和樓價受市場的氣氛及情緒影響,提醒置業人士量力而為。

  此外,陳茂波昨亦在其網誌撰文,提到上周到北京參與「一帶一路」國際合作高峰論壇,指香港公司參與一帶一路建設絕非空談,近年香港公司在東南亞、南亞、中亞,以及中東和中東歐多地,參與不少基建和發展項目,累積不少寶貴經驗,而且香港擁有金融、會計、法律、工程、管理及建築等行業的人才,香港絕對有能力成為一帶一路高端專業服務平台。

  陳茂波說,政府將繼續加強和「一帶一路」沿線國家的聯繫和合作,繼去年五月舉辦了「一帶一路」高峰論壇,今年九月亦計畫再次舉辦同一論壇,並透過政府駐海外的部門進行推廣,使香港發揮「超級聯繫人」作用,開拓更多商機。



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