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今日新聞摘要 27.04.17

公關部

2017-04-27


(東方)沙頭角尚澄593呎嗌千萬

香港樓市火熱,沙頭角禁區十七年來首個新盤尚澄,亦高價推售,更驚現售價逾千萬元單位,拍得住市區藍籌屋苑價。該盤首張價單57伙價單平均呎價11,305元,折實平均呎價10,288元,貼近上水及粉嶺二手屋苑市價,並較同區二手做價高近九成。項目昨起開放示範單位及收票,料最快下周開售。

57伙平均每呎10288元
該項目發展商遠東發展,其集團高級營業及市務總監方俊稱,尚澄屬區內十七年來首個新盤,首張價單推出57伙,折實平均呎價10,288元,大手買家再獲1%折扣。當被問及項目開價貼近粉嶺區二手樓價,他回應,項目售價不算高開,並形容為超值開心價。

他指出,尚澄首張價單中,最高售價及呎價單位為1座6樓C室連天台特色戶,實用面積593方呎,天台面積1,140方呎,價單售價1,056.45萬元,呎價17,815元,挑戰區內新高紀錄。即使扣除9%折扣優惠,單位折實售價仍高逾961萬元,呎價逾1.62萬元。

至於尚澄首張價單中售價最低單位,為2座2樓K室開放式戶,實用面積277方呎,價單售價282.43萬元,折實售價逾257萬元,呎價9,278元。他料屬近七、八個月新盤市場罕有低於300萬元的供應。

買樓須持該區居民證
事實上,尚澄位處沙頭角禁區,一手銷售甚至日後的二手買賣,買家亦必須持有沙頭角居民證。方俊解釋表示,項目買家須持有沙頭角居民證,區內現有約3,000戶居民,約有1萬人居住,相信具有市場需求。集團會為買家提供樓價30%備用二按,一、二按合共最高貸款額達90%。

資料顯示,發展商於一三年僅以1.43億元買入該盤地皮,每方呎樓面地價僅1,104元,反映項目發展利潤相當豐厚。

據了解,區內二手住宅供應以唐樓為主,毗鄰尚澄的順隆花園,一六年底曾經錄得1宗買賣個案,為A座中低層3室實用面積779方呎,單位成交價428萬元,實用呎價約5,494元。而尚澄折實平均呎價較其高約87%。

沙頭角一號地產李以強稱,區內二手交投並不活躍,主因是二手業主只放租單位,罕有放售。該行現時僅有兩個買賣放盤,包括順隆花園一個實用面積1,040方呎單位,三房間隔,連640方呎平台,業主見新盤將推出,早兩星期前叫價1,700萬元放售,實用呎價1.63萬元。該盤料為區內最高價二手放盤。

貼近粉嶺名都呎價
李氏續稱,購買順隆花園及尚澄單位,須要持有沙頭角居民證外,其他唐樓轉讓基本上沒有限制。他續稱,現時區內面積約500方呎唐樓單位,月租僅4,000至4,500元。

六福行黎樹森稱,粉嶺私人屋苑,近日樓價已有一定升幅,暫未見反價、封盤個案。據了解,該區花都廣場與粉嶺名都,平均實用呎價約11,300元及10,500元;而上水中心呎價約12,500元。





(東方)麥格理:中港樓市無泡沫

麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊表示,儘管中港兩地住宅樓價持續上揚,但不認為存在泡沫,原因是有錢人依然多。他又說,維持去年預期今年香港住宅樓價上漲百分之五預測,因為當時已考慮加息及加辣因素。

隨時再加辣遏樓市
他又不同意香港住宅樓價是被海外買家推高,原因是從今年首三個月印花稅數字分析,一手樓市中非本地買家只佔交易量百分之五,反映整體市場續以本地買家為主。

吳家俊又認為,本屆政府在餘下時間再出招冷卻樓市不出奇,但相信不會有全新政策。他預期新一屆政府會?重供應面,例如土地供應較傾向用作興建公營房屋,又指控制需求對幫助首次置業人士「上車」無作用。

不過,摩根士丹利早前發表報告,預警今年起香港住宅樓價會「衰幾年」。該行指,三月私宅樓價按年漲百分之十八,增速遠較一六年家庭收入增百分之三為快,現時購入面積四百三十至七百五十方呎私宅,相當於市民十五年半收入,不但遠超新加坡僅約七年,更與九七年相似。

穆迪睇好新地領展
該行又指,若美國加快加息步伐,下半年香港實際按揭利率恐由負轉正,同時經歷過去五年供不應求後,樓市供需逐漸均衡,料今年樓價跌百分之五,並會「跌足幾年」。

此外,穆迪有給予評級的九間香港發展商,在盈利及信貸水平方面,與一六年度比較,一七及一八年度均會維持穩定,而扣除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利穩定,主要原因是辦公室租金收入強,以及有良好的資產質素。九家發展商中,較看好新鴻基地產、長實地產及領展房產基金,盈利增長上可跑贏同業。





(東方)標普:樓市波動無礙按揭質素

信貸評級機構標準普爾表示,樓市波動對銀行按揭貸款質素影響有限。此外,與市民供樓負擔息息相關的港元拆息(Hibor)近日持續偏軟,一個月見0.384厘,相較今年初的0.75厘,大跌逾0.36厘或48%,意味供樓負擔減輕。

儘管近年香港住宅樓價十分波動,但標普認為僅輕微影響銀行的按揭貸款質素,反而中國與香港經濟關係密切,中國經濟增長放緩,或令香港銀行的貸款質素惡化,但相信情況可控,預期整體貸款增長可達5%。

拆息持續跌 供樓紓壓
港元拆息去年十二月起顯著上揚,但最近已從高位回調,市民供樓負擔減低。財資市場公會數據顯示,一個月期拆息自上周已跌穿0.4厘,本周持續向下,昨日再由0.387厘降至0.384厘,為連續七日下跌。

整體而言,標普認為香港銀行資本水平穩健,相信遇到龐大風險亦有能力應對,客戶存款能滿足貸款的資金需求,尤其大型銀行能保持充足流動性。由於不少銀行有母行提供支持,而且自身實力強勁,現時標普給予大部分香港銀行的評級為「穩定」,預期今年香港銀行盈利增長可保持平穩。





(東方)珀御次輪料沽清 加推38伙

新盤開售反應保持踴躍,新鴻基地產旗下屯門珀御昨晚推出70伙進行次輪銷售,即晚料近沽清,發展商昨日即晚加推38伙應市。

賢文禮士截飛超購4倍
至於明日開售96伙的華懋集團旗下九龍塘賢文禮士,昨晚截止接受認購,共錄逾500張入票,超額認購逾4.2倍。

珀御繼上周沽清開售118伙後,昨晚推出70伙進行次輪銷售,部分單位加價1至2%,日前截止接受認購錄約2,200票。發展商於昨晚約六時四十五分開始安排登記買家報到,售樓處外一度出現近百人排隊等候進場人龍。

中原亞太區副主席陳永傑預料,該盤昨晚推售70個單位料近沽清,而本月一手成交宗數料約1,800宗,按月跌約三成,下月料升至3,000宗。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,該公司昨晚準買家出席率近八成,當中有約七成為首輪未能入市的向隅人士,昨有5名準買家年僅18歲。

星漣海撤銷折扣優惠
至於本周五開售96伙的賢文禮士,昨晚截止接受認購錄逾500票登記,超額認購逾4.2倍,當中有意購買兩伙或以上大單位的買家,約佔總入票量一成。

另一方面,長實地產旗下馬鞍山星漣海累售190個單位,套現超過29億元,該盤落實撤銷售價2%的「升級置業換樓」優惠,以及最高可達成交金額85%的「五年過渡性貸款」安排,下月八日起生效。





(東方)地產速報一覽

●祥益地產胡志偉表示,屯門海麗花園(圖)錄雙破頂成交,屋苑1座高層D室兩房戶,實用面積484方呎,獲區內首置買家以490萬元購入,實用呎價10,124元,兩價同創項目新高,較九七年購入價升值近兩倍。該行邱志偉稱,同區居屋新圍苑D座低層1室,實用面積401方呎,以363萬元自由市場價轉售,實用呎價9,052元,成交價及呎價亦屬屋苑新高。





(明報)錦上路站招標 最多可扣80億建築成本

港鐵以代理人身分於本周一接獲35份發展意向書的西鐵錦上路站1期項目,昨日正式招標。消息指,項目沿用「一口價」投標,價高者得,分紅比例為5%,計算分紅時可扣減最多80億元建築成本;另中標發展商要先支付3.55億元作為項目的前期工程費用,並需負責興建公共交通交匯處及重置停車場。

折合每呎6467元 高元朗站五成

據招標條款顯示,發展商需以一筆過預繳付款出價,並把銷售所得純利的5%固定比率作為後付利潤攤分給港鐵代理公司,而計算分紅時,可扣減最多80億元建築成本,即每方呎6467元。中標發展商需要先支付3.55億元,並重置停車場,日後需提供610個車位及45個電單車車位。

測量師:或推高入標價

資料顯示,2015年8月元朗站項目計算分紅時可以扣減建築費上限64億元,即每方呎大約4,309元,是次可扣減建築費較2015年高出50%。對項目扣減折合每呎建築費調高五成,理想城市企業估值部主管張聖典坦言,此或與近年建築成本上漲有關,同時或與項目的建築難度有一定關係。他指,調高扣減金額或有機會推高入標價。

錦上路站1期項目為本財政年度首個鐵路沿線項目,本周一截收意向,共收35份意向書,數目創西鐵項目新高紀錄,亦僅次於去年港島港鐵黃竹坑站1期的39份意向書。項目地盤面積約44.9萬方呎,可建樓面123.7萬方呎,提供不少於1652伙,當中661伙(約40%)面積需538方呎或以下的中小型單位,預計2025年落成。業界預計,項目發展規模大,投資額將逾百億元,料吸引發展商或財團合組競投,地皮估值55億至80億元,預計每方呎樓面地價4500至6500元。





(蘋果)沙頭角新盤 兩房最貴千萬 尚澄平均呎價萬元 買家須有禁區紙

有專家曾指,香港賣樓實在太好賺,引來中資大舉來港搶地。沙頭角邊境禁區內樓盤也賣1萬元一呎,遠展於3年前僅以每呎地價1,104元投得的一幅沙頭角地皮,現建成尚澄後,每呎竟賣10,175元,比地價貴八倍,賣出首批單位已收回地價;最貴兩房戶驚見千萬元,呎價1.6萬元媲美市區價。

不過,樓市瘋狂,沙頭角禁區盤照搶,有指昨首日已接獲約30個登記,最快下周開售。
尚澄屬沙頭角17年來首個新盤,昨公佈首張價單,涉57伙,實用面積277方呎至636方呎,扣除最多9%折扣優惠後(大手客再平1%),折實平均呎價10,175元。最貴1伙定價逾千萬元,為1座6樓C室連平台(52方呎)及天台(1,140方呎),實用面積593方呎,兩房間隔,定價1,056.45萬元,呎價17,815元,屬這批單位定價及呎價最高;扣除折扣後,仍需961萬元,呎價1.6萬元。

開放式戶257萬入場
若不計最貴4伙特色戶,其餘53伙標準戶的折實價全低於600萬元,當中46伙,即八成單位500萬元有找,300萬元內佔5伙。最平單位為2座2樓K室,實用面積277呎,開放式間隔,折實價257萬元。發展商為搶客,提供最高九成樓按。
尚澄位於新界北的沙頭角禁區內,地契規定只限出售予持禁區「居民證」的居民。據知,目前沙頭角有兩個樓盤設相關限制,其中一個是尚澄,另一個便是毗鄰於1999年落成的順隆花園,惟二手交投疏落,平均1年僅兩宗買賣,對上一宗成交為A座2樓3室,實用面積779方呎,去年12月以428萬元成交,呎價5,494元,尚澄較之貴85%。
近期開售而最近沙頭角的新盤,為恒地的上水高爾夫.御苑,今年2月開售,首批折實平均呎價近1.6萬元。

區內17年首個新盤
遠東發展高級營業及市務總監方俊形容,自順隆花園後,尚澄是沙頭角17年來第一個新盤,今次定價屬「超值開心價」,目標客戶是持有沙頭角居民證人士。他又不認為定價偏高,始終沙頭角自順隆花園後17年來沒有新盤。目前沙頭角雖然為禁區,其歷史任務差不多完結,不排除禁區在不久將來解除,並不出奇。
沙頭角有不少於3,000伙,約1萬人,不少居民搬離沙頭角,甚至居於海外。對上一次立法會選舉,鄉委會發出十萬封信,有三萬封回覆,方俊覺得不少持有居民證居民有意搬返沙頭角置業。他深信區內缺乏有海景有管理的屋苑,之前無得揀,𠵱家有供應,相信有吸引力。相若價錢,市區搵不到;另新地屯門珀御70伙售約67伙。





(蘋果)6人考地產經紀牌作弊 代理考完試即傳答案到群組 香港置業職員涉案

警方搗破首宗涉及地產經紀資格考試的作弊案。一名持牌地產經紀藉?其專業知識,前晚參加業內營業員資格考試期間,涉嫌協助其他人作弊,將答案化成數字代號,經手機通訊群組發送給最少6名應考男女,讓他們取得試卷上的答案。該名持牌經紀過往多次參與同類考試,因而惹起懷疑,警方重案組人員接報到試場拘捕7人,並正追查是否有更多人涉案。

被捕6男1女(20歲至51歲)涉嫌串謀欺詐。消息指,案中提供答案的29歲男子姓陳,是持牌地產經紀,但自2015年起不斷重複參與他已應考過的資格考試,引起地產代理監管局的懷疑,於是報警方調查。陳前晚又在黃大仙區一試場參加地產營業員資格考試,警方黃大仙警區重案組聯同網絡安全及科技罪案調查科人員,經深入調查後採取拘捕行動,掩至試場拘捕涉案7人。

數字作代號存計數機
黃大仙警區助理指揮官(刑事)周衍鴻警司表示,該名持牌人士進入試場應考後,先將選擇題的答案化成數字代號,例如若答案是A,即以1代表,B則以2代表;然後把數字代號存入其所攜帶的計數機內;該考試的應考時間為兩個半小時,而他花大概90分鐘便完成試卷,離開試場,再將計數機的數字答案經手機WhatsApp群組發放給仍在試場的同黨。
在試場的同黨隨後在考試中途分別聲稱需如廁,再在廁所內取出手機收看WhatsApp群組的答案,繼而將答案記錄在自己的計數機,然後返回試場將計數機內的答案填上試卷。
警方在案中撿獲多部手機及7部計數機,全部帶走調查。警方不排除案中還有其他人涉及作弊,現正展開追查,稍後或再有拘捕行動。由於涉案持牌經紀之前重複參加同類考試,警方會追查過往考試是否亦涉及作弊事件。
消息指案中被捕人士中有人是大型地產代理「香港置業」的職員,香港置業行政總裁李志成向《蘋果》回應事件表示,該公司相當關注事件,但由於警方正進行調查,故不便作出評論;但重申絕不容許員工做任何違法行為,並會嚴肅處理;又稱公司為員工提供充足培訓課程,包括地監局牌照考試的課程,協助員工盡快考獲地產代理牌照,考試及格率亦相當高。

地監局:罪成吊銷執照
地產代理監管局發言人則表示,案件涉及集體串謀作弊,性質極為嚴重,對此感到極度震驚及非常重視,提醒考生必須守法和自重。局方現正檢視現行考試模式,考慮有否需要作出任何修改,以防止再有類似事件發生。涉案人士一旦罪成,有可能被吊銷有關執照。





(星島)珀御70伙即沽清 年輕客主導

由新地發展的珀御昨推售70伙作次輪銷售,市場指,在開售3小時內,已全數沽清,買家仍以年輕客為主,約佔總數約3成。

  屯門新盤珀御,於昨晚再推70伙,是次截收約2200票,以超額認購30倍出擊。現場所見,在晚上約6時半開售前,設於九龍站商廈的售樓處外,即現排隊等候人龍,發展商亦派員維持秩序,地面熱鬧。市場指,截至晚上10時,已全數沽清開售的單位,籌號至約200號,意味尚餘大量向隅客,料發展商有機會在短期內再度添食。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,該行約七成買家為首輪向隅客,期望可再接再厲,購得心頭好,而年輕客佔約三成,更不乏18歲的年輕人士,同時亦指出,預期新界區住客續成主導,約佔八成,九龍區及港島區客源佔約兩成;而用家比例佔約八成,其餘則為投資者。

  中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,該行買家出席率約七至八成,一半為向隅客。由於項目銀碼較細,吸引上車客及用家,在政府收緊辣招下,雖然大手客料減少,但有利用家入市。

  資料顯示,是次銷售戶型包括5伙首次推出的開放式戶、50伙1房及15伙2房,開放式戶折實價由394萬至409萬元,呎價由13341至13841元。發展商早前表示,料次輪推售後會提價加推,最快下周一勞動節作第3輪銷售,有機會包括仍未推售的特色戶,以及較優質的1房及2房單位。





(星島)濫用土地建酒店 慈善機構袋逾八億

審計署昨日發表最新一份審計報告,揭發政府部門監管慈善機構不力,多個老牌社福機構免地價批地興建設施,卻以商業營運酒店、酒廊及餐廳,十八年來有機構營運酒店收入已高逾八億元;另有老牌機構獲一千元批地,卻在三年間營運酒店賺取到盈餘七千萬元,涉及收益都因為慈善機構名義而免稅,卻從無向社署申報;亦有慈善機構連續多年違反社署指引向多名董事支薪,多達一千三百萬元。

  審計署揭示,有十四幅獲免地價、優惠地價批予非政府機構的用地,疑被改為酒店、宿舍營運賺取收入,而有關慈善機構都在稅務局第八十八條免稅名單上。十四幅用地中,三幅不限社福服務,有一幅則標明不得分派任何營運利潤,審計署發現十一份土地契約,明顯已將宿舍改為酒店、服務式住宅作商業營運,當中九家更獲民政署發出酒店牌照,餘下兩份土地契約的承批人,亦刊登廣告,提供月租服務式住宅。

  審計署不點名其中一家免稅慈善機構,在九年獲批換地興建總部、停車場、巴士總站等,九四年落成啟用。社署發現,該資助機構有兩年盈餘,便削減其資助,又發現過去十八年來,該機構賺取到收入淨利潤高達八億二千九百萬元。審計署發現,酒店經營已二十年讓公眾入住,又以不同房價招待非會員,又營運餐廳及酒廊,全都對外開放,促請地政總署應向有關部門、政策局了解,該慈善機構做法是否已違地契。

  另一家不獲點名的慈善機構,是唯一一家「賺大錢」卻在契約標明不准分派利潤的免稅慈善機構,該用地於八八年十二月獲政府以一千元象徵式地價批出,營運酒店至今,地政總署至一三年才查閱其營運帳目。

  審計署翻查該機構提交公司註冊處的一三年度帳目報表,顯示營運宿舍、酒店已賺了一千六百萬元收入,並支付機構,其後兩年帳目指,酒店收入已轉撥至機構;審計署發現,在一三至一五年間,這機構因酒店營運獲得七千萬元盈餘,並稱已全部用於改善服務上。審計署認為,地政署執行營運宿舍、酒店契約時,應更主動或尋求社署協助,審查慈善機構帳目。

  翻查報道,由循道衛理聯合教會在灣仔軒尼詩道經營的酒店衛蘭軒,地契都是由政府以優惠地價一千元批出,在一四年被揭教會外判酒店營運,交泰國營辦商ONYX集團負責,在一二年度錄得近千六萬元盈利;至於另一慈善機構童軍總會,在尖沙嘴香港童軍中心亦有營運酒店及食肆,其地庫酒樓更被揭無牌經營。而多家慈善機構都有營運酒店、餐廳食肆,如油麻地救世軍卜維廉賓館、旺角女青年會、旺角明愛賓館等。

  工黨立法會張超雄則認為,該類老牌免稅慈善機構獲政府免地價、優惠地價批地作總部,卻營運酒店賺大錢。他指現有不少老牌社福機構有營運酒店,如有濫用批地條款、免稅地位,該類機構應向政府補回地價,甚至政府應收回土地,才可對其他人、資源運用更公平。

  另外,審計署又炮轟稅務局覆查免稅慈善機構不力,在四宗董事違反薪酬條款個案,有免稅慈善機構的十名董事,一一年已支薪五百萬元,一二至一四年的三年度內,九名董事總共獲支薪一千三百萬元,至去年才停止。

  有兩宗慈善機構的開支更與慈善完全無關,稅局在八年發現,有一慈善機構的有兩項活動,竟是修葺機構創辦人的祖墳、重建祠堂,共花二十三萬六千元,稅局認為並非慈善,一一年撤銷其免稅地位,但一四年恢復批出;稅務局的「慈善捐款組」人員,更被揭花逾兩年去覆查三宗個案,當中有一家慈善機構自獲免稅後十二年來,未曾運作過。

  審計署指,享免稅的慈善機構十年間亦大增一倍,由六年四千四百三十五家,大增至去年九月八千九百二十三家。慈善機構籌款能力大增,稅務局批准扣稅的慈善捐款,已由五年度五十二億五千萬元,增至一四年度的一百一十八億四千萬元,十年間大增一點二六倍,一四年度估計少收稅收逾十五億元。




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