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今日新聞摘要 19.04.17

公關部

2017-04-19


(東方)居屋私樓破頂鬥喪

香港樓市已步入「有樓就升」的癲市,無論居屋及私樓,樓價都齊齊破頂。樂富居屋德強苑三房戶,於未補價第二市場售788萬元,實用呎價逾1.2萬元,創該市場歷來呎價及售價新高。私樓方面,沙田中心連天台戶以實用呎價逾1.62萬元沽,創市中心傳統屋苑新高。
居屋大單位放盤罕有,成交價較理想。世紀21富山黃澤龍稱,德強苑A座高層9室,實用面積656方呎,原先開價800萬元,放盤個半月,即獲綠表客以788萬元購入,實用呎價12,012元。他指同則放盤罕有,而上月屋苑成交呎價已逾1.12萬元,買家亦以較高價入市。是次成交價及呎價創第二市場新高。

錦泰苑未補價賣628萬
房委會資料,三月份公屋及居屋第二市場錄207宗成交,按月多18宗。同期雅濤閣低層戶,居二價售690萬元,實用呎價逾1.19萬元屬第二市場次高,僅低於上述德強苑成交,即今日有兩宗第二市場居屋呎價新高連環曝光。而四月整個第二市場暫錄27宗成交。

美聯梁榮貴稱,馬鞍山居屋錦泰苑F座高層5室,第二市場售628萬元,實用呎價9,662元。上址成交金額創新界第二市場新高。公屋及居屋市旺,環亞拍賣下周推出長沙灣公屋李鄭屋邨實用面積443方呎單位拍賣,屬無契物業,自由市場開價238萬元,低市價逾30%。
新界東私樓再錄高價。美聯陳國良稱,沙田中心安寧大廈頂層連天台戶,實用面積347方呎,同則戶近五年未有放盤,不足一個月即售565萬元,實用呎價16,282元,創沙田市中心7個傳統屋苑新高。

嘉湖兩房呎價又破萬元
祥益蕭嘉偉稱,天水圍嘉湖山莊景湖居13座高層兩房F室,獲同區分支家庭客以445萬元購入,實用呎價10,068元,呎價創屋苑新高。他續指出,同屋苑早前有報道指,以呎價10,136元沽出的景湖居9座單位,但該單位成交價應為428萬元,實用呎價僅9,683元。

六福行稱,粉嶺中心A座高層3室,放盤即日以580萬元獲承接,創新高,實用呎價10,841元。北京物業稱,鰂魚涌華蘭花園玉蘭閣高層B室售688萬元,實用呎價13,984元,創新高。

二手交投續旺,中原稱,青衣盈翠半島三日錄4宗買賣。利嘉閣指,該區錄34宗二手買賣,成交額約2.15億元。世紀21溢榮稱,筲箕灣鯉景大廈低層辣招盤售628萬元,扣稅不足三年仍賺65.2萬元。




(東方)錦上路站項目招意向 估值逾84億

西鐵元朗錦上路站第一期物業發展項目今招收發展意向書,項目總樓面逾123萬方呎,料將沿用「一口價」形式競投,市場估計項目地價最高達約84.1億元,有機會是近兩年地價最高的鐵路項目。新鴻基地產亦已表態有意競投。
總樓面逾123萬呎

港鐵公司公布,該公司以代理人身份,代表錦上物業發展有限公司,今日就西鐵錦上路站第一期物業發展項目,邀請有興趣的發展商或財團提交發展意向書,下周一截交意向。消息指出,項目將採用一筆過出價形式競投。

港鐵指出,錦上路站第一期項目為私人住宅發展項目,位於錦上路站西南面,地盤由錦河路、東匯路及港鐵錦田大樓所圍繞。項目佔地約44.9萬方呎,總樓面約123.7萬方呎,提供不少於1,652個住宅單位,預期項目將於二○二五年落成。

新地表態研究入標
新鴻基地產率先表明對項目有興趣,集團副董事總經理雷霆稱,項目交通方便、夠規模,會研究入標。資料顯示,對上一個西鐵項目為一五年八月批出的元朗站大型物業發展,當時由新地以「一口價」形式投得,成交價93.2億元,至今仍是新界西北地價最高項目,每方呎樓面地價約6,275元。

理想成市企業估值部主管張聖典認為,同區基建日趨成熟,以鐵路站為賣點。不過,該區民生配套則有待加強。他估計,項目可發展一房至四房單位,較有彈性,預期每方樓面地價約4,500元,日後落成實用呎價料約1.5萬元。項目市場估值約55.7億至約84.1億元,樓面呎價約4,500至6,800元。




(星島)錦上路站突招意向 掀財團爭奪戰

鐵路上蓋項目為今年度土地供應庫,首個推出的為西鐵錦上路站第1期,於昨日突擊公布招收意向,樓面達123.7萬方呎,可提供不少於1652伙,為區內罕有大型供應;因應項目位置便利,且地皮呈長方形狀易於剪裁,獲多家財團率先表興趣競投,勢掀新一輪爭奪戰。市場人士指出,地皮適合建中、低密度豪宅,投資額逾100億元。

港鐵昨突擊公布,於今天起就錦上路站第1期項目,邀請發展商提交發展意向書,於下周一截收意向。資料顯示,項目佔地約44.9萬方呎,地積比率約2.7倍,適合作中、低密度發展,為純住宅發展,住宅樓面上限為123.7萬方呎,預期於2025年竣工,可提供不少於1652伙,截止招收意向日期為本月24日(下周一)。

該地皮位於西鐵錦上路站西南面,原為停車場,面積呈長方形狀,相當容易剪裁,加上發展規模相當大,有助減低每方呎樓面發展成本,極為有利項目發展。同時,近年政府推出的普遍均為發展面積較少的用地,因此今幅為新界罕有可提供逾1600伙的住宅用地。

因應近年有多幅地皮以高價批出,區內地價亦水漲船高,市場估計每方呎補價亦由項目推出時約5000元,增加約一成,最新每方呎估值介乎5500至6500元,估計補價總額介乎68億至80億元,連同建築費等成本,投資客將逾百億元。

該項目位處豪宅地段,獲多家財團率先表興趣競投,當中包括區內持有多個發展項目的新地,該集團副董事總經理雷霆表示有興趣入意向。

會德豐地產常務董事黃光耀表示,由於該財團於區內持有數個項目在手,因此有興趣入意向。

遠東發展高級營業及市務總監方俊表示,毗鄰鐵路站為項目的優勢,因此認為該地皮較同區項目優越,因此集團亦有興趣入意向。

方氏指,近年地皮競爭激烈,多家內房財團等高價競投,因此若財團希望中標,必定要以進取價競投,惟由於今次項目並非位處發展成熟的社區,因此日後出價時亦需考慮多方面因素。該財團就地皮的出價,會先估計3年後的市況,加上同區的發展再作決定。

尚家生活地產董事總經理方文彬表示,集團會詳細研究項目發展,再作入意向決定。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文估計,地皮投資額逾100億元,相信除資金雄厚的大型發展商外,其他財團難以獨資形式競投,料部分有興趣爭購的發展商將合組財團競投,以分攤發展風險。

他續指,鐵路上蓋項目大型住宅地供應有限,加上位處已成熟的鐵路線,已具備相當優勢,近年元朗新盤熱銷,亦令發展商信心增加,如同區有項目及有協同效應的發展商,估計出價會比較進取。

理想城市企業估值部主管張聖典表示,同區基建日趨成熟,當中以鐵路站為最大賣點,而大欖隧道、西部通道,亦為交通網絡加分,惟民生配套有待進一步加強,而單位平均面積約750方呎,估計可以1至4房單位發展,較有彈性,料樓面呎價4500元,日後落成一手呎價可達1.5萬元。




(星島)珀御收逾2200票

將於明日開售的屯門新盤珀御,發展商指,料最快明日提價加推,大有機會包括開放式戶,及緊接在下周初開售。市場消息指,截至昨晚8時,累收逾2200票,並於今午2時截票。

新地代理業務部總經理張卓秀敏指,項目暫收票反應理想,過去一連4天復活節假期,示範單位共錄逾2萬參觀人次,將於明日開售118伙,主打1及2房,若銷情理想,料最快即日提價加推,新價單很有可能包括開放式戶,並最快於周五收票及下周初作次輪銷售。

新地會董事總經理謝文娟補充,為配合項目開售,將為VIP人士提供1%售價折扣優惠。該盤趁開售前,續積極收票吸客,市場消息指,截至昨晚9時,累收逾2200票,超額認購近19倍,力吸年輕客源,將於今午2時截票。

九龍站商廈的售樓處現場所見,雖然不及長假期時人潮,但昨日仍屢現人流,當中尤以年輕客及家庭客為主。

明日首批開售118伙,佔全盤37%,包括74伙1房、44伙2房,面積由328至487方呎,折實價由約395萬至652萬元,折實呎價由11996至13863元,折實平均呎價12844元,資料顯示,首批最平單位為全盤唯一折實後「四球有找」的5樓K室,面積328呎,為1房戶,定價約494萬元,折實價約395萬元,折實呎價約12066元。

項目位處屯門良德街8號,樓高25層,共321伙,戶型由開放式至3房,預計關鍵日期為18年10月底。




(星島)德強苑788萬膺綠表居屋王

市況向好,二手居屋再錄新高價交投,其中德強苑高層戶,剛以綠表價788萬元易手,呎價12012元,錄得全港未補價居屋成交價及呎價雙破頂。

世紀21聯席董事黃澤龍表示,樂富居屋德強苑A座高層9室,面積650方呎,三房間隔,享海景,兼有裝修,經過些微議價後,獲用家以788萬元綠表價承接,呎價12012元,成交價及呎價同創全港未補價居屋新高,膺全港居屋王。

據房委會資料,黃竹坑居屋雅濤閣低層戶,面積576方呎,以690萬元綠表價沽出,呎價11979元,成交呎價為全港綠表居屋次高。

世紀21分行經理莊端生表示,馬鞍山居屋錦泰苑F座高層戶,面積650方呎,以未補地價628萬元成交,呎價9622元,成交價創新界區未補地價居屋新高。

美聯首席聯席區域經理陳國良表示,沙田中心E座連天台單位,面積347方呎,2房間隔,新近以565萬元成交,呎價16282元,創屋苑新高。陳氏指,原業主於2008年5月以215萬元購入,帳面獲利350萬元。

至於天水圍嘉湖山莊於一周內連錄2宗高價交投,祥益區域董事蕭嘉偉表示,景湖居13座高層F室,面積442方呎,新近以445萬元成交,呎價10067元,呎價為分層戶首次破萬。

蕭氏指,上述單位獲區內分支家庭買入自用,原業主2012年以230萬元購入,帳面賺215萬元。他再指,景湖居9座中層F室,面積442方呎,實際成交價為428萬元,呎價9683元。

利嘉閣分行高級經理黃凱達指出,太古城觀海台北海閣中層A室,面積708方呎,3房間隔,望海景,以約1380萬元成交,呎價約19492元。

中原分行經理李婉群表示,屯門海翠花園3座高層F室,面積668方呎,3房連套房間隔,日前以628萬元沽出,成交價創屋苑新高,折合呎價9401元。原業主於1991年10月以160萬元購入,帳面獲利468萬元,升值近3倍。

六福行高級客戶經理黎樹森指,粉嶺中心A座高層3室,面積535方呎,3房間隔,向西南,新近獲同區客以580萬元零議價沽出,呎價10841元,成交價創屋苑新高 。

世紀21高級分行經理李嘉文表示,沙田第一城47座高層C室,面積284方呎,座向西北望樓景,單位放盤1星期,以430萬元沽出,呎價15,141元。據了解,由於上址同層有凶宅,單位終以略低市價5%沽出。

中原區域營業經理何鑫表示,粉嶺牽晴間5座中層C室,面積570方呎,3房連套房間隔,日前以677萬元獲承接,呎價11877元,成交價創同類新高。




(蘋果)公屋富戶入市 未補價每呎12,012元 綠表最貴 德強苑788萬沽

再有震驚700萬人口的消息,本港未補價居屋逼近「8球」。樂富德強苑一個未補價居屋單位,剛以788萬元易手,呎價逾1.2萬元,樓價及呎價均貴絕全港資助房屋。買家為交還租住公屋的綠表富戶,不排除受公屋富戶政策影響。更驚人的是,該居屋自由市場造價將達1,100萬元。

世紀21富山黃澤龍表示,新居屋王為德強苑A座高層9室,實用656方呎,3房間隔,座向東南望開揚景,原叫價800萬元,放盤個半月,經議價後獲公屋綠表客以788萬元承接,呎價12,012元。
是次成交無論樓價及呎價均破盡全港未補價居屋紀錄。筲箕灣東旭苑一個650方呎單位上月以692萬元易手時已貴絕全港,相隔一個月,德強苑再將紀錄推高近「1球」或14%。
自由市場可達1,100萬

單位三面單邊,享海景,市場零放盤,造就樓王誕生。代理形容屬「市場價筍貨」。原業主2001年以191萬元入市,持貨16年賬面獲利597萬元,升值逾3.1倍。
未補價居屋賣到近「8球」,自由市場肯定天價。據知,單位補地價折扣率逾40%,而此單位自由市場有銀行估價894萬元,若在自由市場出售,補地價料至少350萬元,即成交價高達1,100萬元,呎價接近1.7萬元。德強苑樓齡約16年,與港鐵樂富站相距約5至10分鐘步程,交通便利。

美聯梁榮貴表示,馬鞍山居屋錦泰苑F座高層5室,實用650方呎,剛以628萬元易手,呎價9,662元,貴絕新界未補價居屋,買家為公屋綠表客,「首期畀一成都60幾萬,點會唔係公屋富戶」。
富誠陳錫金表示,政府收緊公屋富戶政策,若入息及資產超出相關限額,租戶須交還公屋。因此,近期居屋及公屋第二市場買家,大部份都是公屋富戶,進一步推高樓價。
房委會公佈,香港仔居屋雅濤閣低層戶以690萬元售出,呎價11,979元只僅次德強苑,屬港島呎價最貴綠表居屋。本月上半月,全港錄得27宗居屋第二市場買賣。利嘉閣張世傑稱,油塘居屋油翠苑B座高層2室,實用553方呎,原叫價540萬元,業主見樓市暢旺,反價13萬至553萬元易手,呎價1萬元創屋苑居二市場新高。

細價樓亦不斷創新高。美聯陳國良表示,沙田中心安寧大廈頂層C室連天台單位,實用347方呎,放盤不足一個月以565萬元易手,呎價16,282元破盡區內市中心七大屋苑歷史紀錄,「仲貴過新城市廣場」。




(蘋果)嘉湖呎價「破萬」涉代理報大數

有代理指天水圍嘉湖山莊復活節假期內錄呎價率先破萬、樓價448萬元破頂個案,惟按促成該單位交易的祥益地產表示,有關單位最後落實428萬元成交,意指有代理涉嫌報大數及失實陳述。

地監局:可被處分

嘉湖山莊景湖居9座中層F室,實用面積442方呎,兩房,過去周日有代理指單位以448萬元售出,呎價達10,136元,為屋苑首宗標準戶呎價升破1萬元,創屋苑歷來最貴呎價紀錄。不過,祥益地產昨日證實該消息不準確,該單位由該行促成,買賣合約成交價實為428萬元,呎價是9,683元,直指「有代理報高廿萬,失實陳述」。地產代理監管局表示,地產代理不可作誤導性陳述,包括任何供參考的物業成交價資料,否則有可能被紀律處分。
祥益地產蕭嘉偉表示,嘉湖山莊標準戶呎價升破1萬元的「真成交」是景湖居13座高層F室單位,同屬442方呎,周一晚以445萬元售出,呎價達10,067元破盡屋苑紀錄,形容「真破頂、真新高」。




(明報)樂富德強苑788萬 綠表居屋王 十大未補價最貴呎價居屋 8個加辣後誕生

樓市升勢凌厲,全港居屋王紀錄短短半個月內再度改寫。樂富德強苑本月有3房戶雙破頂成交,獲綠表公屋客以未補價788萬元承接,除打破長沙灣樂年花園上月底創下的730萬元紀錄外,更為全港未補價實呎首破1.2萬元大關居屋。事實上,若以呎價計,全港十大居屋王紀錄,有8個於政府去年11月初加辣後的近半年誕生。

即使政府去年11月初提高雙倍印花稅率,買家仍以破頂價入市,用家主導的居二市場尤甚。

若以呎價計,全港首10個居屋王紀錄有8個是加辣後誕生,主要來自旺角富榮花園、香港仔雅濤閣、樂富德強苑等。

若以成交價計,筲箕灣東旭苑、香港仔雅濤閣、長沙灣樂年花園及樂富德強苑更頻錄新高成交,由去年最貴的689萬元上升至現時最貴的788萬元。

半月再破頂 實呎首破1.2萬

世紀21聯席董事黃澤龍表示,德強苑A座高層9室,實用面積656方呎(建築面積826方呎),3房間隔,座向東南,可望球場景觀。新買家為綠表公屋客,因家庭成員較多,心儀大單位,再加上上址享開揚景致,遂以788萬元(未補地價)承接,實呎12,012元(建呎9685元),成交價及呎價齊創全港未補價居屋新高。

上址原業主於2001年以191萬元(未補地價)購入,持貨16年轉售帳面獲利597萬元或逾3.1倍。此類單位補地價折扣率約46%,估計補地價後將逾1100萬元、實呎逾1.6萬元。

同類單位1年升值近200萬

事實上,德強苑只設兩座,上址為面積最大一款單位,向來成交甚少。對上一宗已是去年5月,當時相同面積單位曾以592萬元(未補地價)易手,意味樓價1年內急升近200萬元。

黃澤龍續指,屋苑現已沒有相同面積的放盤,細一款、實用面積574方呎的3房戶叫價亦要700萬元、實呎1.22萬元。

雅濤閣實呎11979元 未補價居屋次高

此外,房委會資料顯示,香港仔雅濤閣低層單位,實用面積576方呎,3房間隔,以690萬元(未補地價)成交,實呎11,979元,呎價創全港未補地價居屋次高。

錦泰苑未補價628萬 新界居屋王

另外,新界居屋王紀錄於加辣後亦三度破頂,馬鞍山錦泰苑打破「常客」沙田愉翠苑,最近一伙向海、鳳凰樓層3房戶榮登新界居屋王。世紀21分行經理莊端生表示,錦泰苑F座高層一伙實用面積650方呎(建築面積847方呎)3房單位,以628萬元(未補地價)成交,實呎9662元(建呎7414元),成交價創新界未補地價居屋新高。原業主於2000年10月以161.8萬元(未補地價)購入,帳面獲利466.2萬元或近3倍。




(明報)九成半按揭 推高未補價居屋做價

新公屋富戶政策將至,綠表居屋買賣可承做最高九成半按揭,間接推高未補價居屋成交價。學者認為,政府現有政策扭曲市場,令居屋做價超出其應有價值,不排除未來數月仍有高價綠表居屋成交湧現。

事實上,由於有房委會擔保,在現行政策下未補地價居屋客,最高可承做九成半按揭,以今次成交之德強苑為例,成交價788萬元,綠表買家只需付樓價5%作首期,即39.4萬元。不過,若購買同等價錢私樓,首期則大大提高7倍至315.2萬元(見表)。現時樓齡10多年的市區鐵路上蓋屋苑動輒近800萬元,但實用面積僅約500方呎2房單位。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,未補價居屋買家需經過壓力測試,且只能承做以P為基準之按揭計劃,不能承做實際按息較平之H按計劃。若買家以九成半按揭購上述單位,每月入息需逾7.4萬元。不過中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱,由於按揭獲房委會擔保,實際執行上各銀行做法不一,部分較「鬆手」則毋須做壓力測試。本報昨向金管局查詢,發言人回應稱,金管局的監管措施不適用於未補地價按揭貸款,但銀行需符合房委會擔保的條件,並需要為這些按揭貸款制訂合適的審批準則(包括還款能力評估)。

學者指富戶政策刺激樓價上升

劉圓圓續稱,私樓樓價持續上升令部分物業按揭成數因應樓價而下降,但未補地價居屋可承做九成半按揭,相信未來仍有未補地價居屋以破頂價成交。中大市場學系教授冼日明表示,未補地價居屋可借高成數按揭,扭曲市場需要,令居屋做價超出其應有價值,公屋富戶政策將於年底正式生效,未來數月市場上不排除會有更多高價綠表居屋成交。




(明報)沙田中心兩房連天台 實呎首破1.6萬

大型私人屋苑樓價繼續急升,其中沙田中心有連天台兩房單位實呎首度突破1.6萬元,創屋苑新高,甚至較區內指標屋苑新城市廣場有過之而無不及。

美聯首席聯席區域經理陳國良表示,沙田中心E座一伙連天台實用面積347方呎(建築面積452方呎)的2房單位,復活節期間以565萬元成交,實呎16,282元(建呎12,500元),成交價及呎價均創屋苑新高。原業主於2008年5月以215萬元購入,帳面獲利350萬元或1.6倍。

另一邊廂,天水圍嘉湖山莊有兩房戶實呎錄逾萬元。祥益區域董事蕭嘉偉指,景湖居13座高層F室,實用面積442方呎(建築面積576方呎),2房間隔,獲同區分支家庭客以445萬元購入,實呎10,068元(建呎7726元)。原業主2012年230萬元購入,持貨約5年,單位升值逾九成。

分支家庭客實呎逾萬入市嘉湖

另同區栢慧豪園有分層兩房戶以535萬元成交,創屋苑分層同類新高。中原副區域營業經理馬斯力表示,栢慧豪園6座高層一伙位於鳳凰樓層實用面積494方呎(建築面積648方呎)兩房戶,以535萬元成交,實呎10,830元(建呎8256元)。買家為子女支付首期入市上址,原業主2012年以288萬元購入,帳面獲利247萬元或86%。

方黃吉雯5500萬破頂價購雲暉單位

此外,土地註冊處顯示,全國人大政協方黃吉雯剛於上月底入市,斥資5500萬元購入跑馬地雲暉大廈B座22樓2室及一個車位,單位實用面積1513方呎,3房連雙套房連天台,呎價36,352元,無論成交價及呎價均創屋苑新高紀錄。原業主2014年4876.812萬元購入,帳面獲利623.188萬元或12.8%。



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