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解構港樓市不跌之謎

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-03-24


*轉載自2017年03月24日的經濟日報

(按圖放大)

上星期我在此發表有關「龍市」的文章,認為中國為主導的市場是「龍市模式」,期間只有龍市一期(宏觀調控下調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展)、龍市二期(經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛),故市場並不存在傳統牛市三期,有關文章得到很好的迴響,故我就進一步分享有關的理論基礎。

我認為龍市的一、二期必然會衍生兩個特性,一是市場總存款量愈來愈多!二是市場借貸率愈來愈低!如果以上兩點改變,就不算是龍市了!即是代表市場又再褪變去另一個模式,在以上的結構下借貸率泡沫既然不存在,又何來泡沫爆破?但當然,情緒泡沫一樣會在市場出現,只是若樂觀情緒如未能轉化成為借貸過多的局面,社會也難受重創!

但看官勿忘筆者的「災難必然論」!即市場災難總會出現,筆者撰寫的文章只是提倡「不要活在過去的風險下,要學習認識新的局面衍生的新風險!」私樓總市值不斷長足增長,但是按揭率卻不斷降低!這就是香港樓市不跌之謎!如果在量化貨幣之下,如果「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話,那麼「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」,這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」!關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低!這正正是龍市的偉大之處!從我這角度看,樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」!那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌,便在概念上錯得太離譜了!

樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策!實施幾年之間,就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」!不要再說低估中國經濟的巧實力了!

樓市辣招卻令香港住在自置單位的住戶比例由52%減少到48.5%,正正是未能追上龍的中國模式,是需要改善之處,放寬換樓自住的過緊按揭門檻,釋放二手龐大盤源吧!



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