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今日新聞摘要 02.03.17

公關部

2017-03-02


(明報)嘉湖兩房實呎9327元 半月三破頂

新界大型屋苑樓價續追落後,天水圍嘉湖山莊半個月內三度錄得呎價破頂成交。嘉湖山莊上月錄約50宗成交當中,有3宗兩房戶成交實呎不斷刷新屋苑分層呎價紀錄。

屋苑繼有兩房單位實呎高見9260元及9276元後,新近一伙兩房戶實呎更高逾9300元。市場消息稱,景湖居13座高層E室,實用446方呎,以416萬元成交,實呎9327元,呎價創屋苑分層新高。原業主2012年225萬元購入,帳面獲利191萬元或85%。

第一城兩房481萬 半月兩破頂

此外,沙田第一城的兩房戶樓價亦於半個月內兩度破頂。市場消息稱,沙田第一城10座高層H室,實用327方呎,屬無窗台兩房戶,以481萬元成交,實呎14,709元,成交價創屋苑兩房新高。原業主1988年12月48萬元購入,帳面大賺433萬元或9倍。

另沙田第一城繼日前有凶宅同層戶售出後,再錄凶宅成交。市場消息稱,沙田第一城25座中層D室,實用688方呎,採3房間隔,獲兩組買家爭購,終以515萬元易手,實呎7485元,做價較同類正常單位低約300萬元。原業主於2013年7月以670萬元購入,及後單位於9月發生吊頸事故淪為凶宅,帳面蝕155萬元或23%,為屋苑罕有蝕讓個案。

寶盈實呎9876元 再膺新界居屋王

升勢蔓延至公營房屋,將軍澳寶盈花園半個月內再度蟬聯新界居屋王。世紀21分行經理魏仕良表示,寶盈花園4座高層G室,實用484方呎,以478萬元(未補地價)成交,實呎9876元,較屋苑9661元舊紀錄再推高2%,呎價創新界未補地價居屋新高,半個月內再次誕下新界居屋王。原業主於2001年以102.2萬元購入,帳面獲利375.8萬元或3.7倍。





(蘋果)息魔又逼近 儲局官員接連發表鷹派言論 美本月加息機會達八成

「息魔」忽然逼近!聯儲局數位官員接連釋放本月或加息訊息,使美國本月加息機會率急跳至80%。然而本港銀行家認為,即使儲局提早加息,香港儲蓄及最優惠利率毋須跟隨。美元轉強,美?指數昨日曾漲0.7%至101.81。

紐約聯儲銀行行長杜德利接受美國有線電視新聞網(CNN)訪問表示,特朗普入主白宮及共和黨掌控國會後,加息變得更緊迫。三藩市儲行行長威廉姆斯則指,美國已處於充分就業狀態,特朗普減稅政策將帶來上行風險,儲局沒必要推遲加息,本月議息會議很可能討論加息。
另外,達拉斯儲行行長卡普蘭稱,儲局加息宜早不宜遲。杜德利及卡普蘭今年參與制訂美國貨幣政策。威廉姆斯今年在儲局議息會議中無投票權,但他一直被視為儲局主席耶倫的最親密戰友。

銀行界:港料毋須跟加
在多位儲局官員「鷹派」言論刺激之下,債市掀起一陣拋售潮,美國兩年期國債孳息率昨日一度漲至去年12月以來的高位,10年期美債孳息曾漲4點子至2.43厘。利率期貨市場顯示,美國本月中旬加息機會率由52%躍升至80%。
恒生銀行執行董事馮孝忠認為,即使儲局提早至本月加息,本港儲蓄及最優惠利率毋須跟加,昨日一個月港元拆息雖微升至0.5厘水平,但比起去年底至今年初拆息升至0.75厘高位,尚有約20點子差距,市場維持今年內美國加息3次看法。
上商研究部主管林俊泓亦說,即使美國本月加息,本港存貸息率亦不存在跟加空間,因銀行體系資金結餘非常充裕,外界預期本港息口要到今年底才會跟加;耶倫周五講話倘無明確加息提示,本月加息的熱情或會很快降溫。美?指數昨日曾漲0.7%至101.81,美元兌日圓曾升0.1%至113.8,每百日圓兌港元昨日曾跌至6.82。

美股早段升超過200點
特朗普在國會演說中透露,他將推出歷史性稅制改革及萬億美元基建投資計劃,令美股周三早段重拾漲勢。道指升202點至21014點,標普500指數升點19至2382點,及納指升51點至5876點,三大指數齊創歷史新高。至於歐洲市場,英、法及德股周三尾段漲幅介乎1.4%至2%。
金價三連跌,現貨金昨曾跌0.3%至每盎斯1244.79美元。紐約期油昨漲0.2%至每桶54.13美元,油價上月升2.3%。倫敦期銅昨曾漲1.4%,為連續第四日上揚。





(蘋果)旺角地舖蝕70萬易手

核心區地舖造價近年受租金回落拖累,偶有蝕讓個案出現。港置旺舖助理營業董事陳起表示,旺角砵蘭街379A至E號華寶大廈地下8號舖,面積約350方呎,近日以2,380萬元連租約獲投資者承接,平均呎價約6.8萬元。
陳起續指,原業主於2014年以2,450萬元購入上址,現賬面蝕讓70萬元,而物業早年已租予便利店,所以原業主於物業期內有穩定租金收入,以現租金5.5萬元計算,即業主數年來的租金收入已達約200萬元,可補償賬面損失。
另美聯旺舖營業董事鮑昌華表示,獨家出售紅磡蕪湖街66號全幢物業,物業面積約4,900方呎,目前叫價7,800萬元,折合每方呎約15,918元。
據了解,物業包括地舖連閣樓、及樓上4層住宅單位,地舖連閣樓目前租賃予燒味店,每月租金約67,000元,租約期至2019年7月。而1至4樓共有16個單位,每月租金共約85,000元。若按業主目前叫價,收租回報約2.3厘。





(東方)地王頂住港樓唔「息」驚

「息魔」難敵「地王」!儘管美國三月加息機會率暴增至82%,較上周五顯著增加一倍,有專家更認為,香港跟加機會大,今年香港樓市或見頂。不過,由於中資財團紛紛來港高價搶地,投資者繼續如癡如醉,直言市場正處亢奮狀態,對加息具抗藥性,當中有「物流張」之稱的資深投資者張順宜更「身體力行」,擬加碼10億至20億元掃貨,主要買入商舖。

聯儲局主席耶倫曾警告,所有議息會議是「即場會議」,包括本月十四日至十五日舉行的會議,但市場一直不相信,直至最近接連有聯儲局官員發表鷹派言論,為三月加息「助威」,終令加息預期急速升溫。當中高盛將三月加息機率,由30%調高至60%,五月加息機會率由20%降至10%,六月加息機會率由40%降至25%。

立場緊貼耶倫的紐約聯儲銀行行長達德利周二表示,考慮到當前及預期的經濟表現,加息理據已變得更令人信服。上次議息會議紀錄提到官員相信「相當快」就會加息,達德利指「相當快」意指短期之內,但拒絕透露心目中加息時機。

林一鳴估樓市今年見頂
資深財經專家林一鳴直言,香港樓市已處「牛市三期」階段,「牛三」特色是市場情緒相當樂觀,壞消息當好消息,「你講個樓市會點跌,但大部分人都會畀好多原因,話今次點樣同以前唔同」,但世上沒有只升不跌的市場,樓價自○九年至今累漲逾七年,調整來臨實屬正常,預期「牛三」今年會完結,樓市有機會今年見頂。

他又說,今年美國會加息兩次,之後兩年平均每年加息二至三次,即三年合共加息八次,原因是各國都致力減持美債,為免資金流走,聯儲局不得不加快加息。對上兩次香港沒有跟隨美國加息,但銀行同業拆息(HIBOR)較一年前已上升半厘,未來跟隨美國加息機會很大,幸今年住宅落成量僅約1.5萬伙,依然落後需求,因此預料今年樓價只會有幾個百分點調整。

物流張:加碼20億掃商舖
不過,市場普遍繼續看好樓市前景。本身擁有兩層樓的Marco表示,「加息」完全沒有影響,投資者對加息具抗藥性,市場正處亢奮狀態,氣氛大於一切。他解釋,現時樓市小陽春,二手業主配合發展商加價,營造「唔買會仲貴」氣氛,樓市可謂十分旺,所以加息難阻投資意欲。

不過,他個人暫時不會再入市,除非發現超抵筍盤,才會出售現有單位套現再買樓。他更透露,最怕的不是加息,反而是怕政府再加辣,屆時樓價是升是跌更難估計。

去年底透露今年會斥資約10億元入市買舖的資深投資者張順宜表示,由於近月中資來港搶地,有感香港地價已經漲至很高,估計未來物業價值會再升,故看好整體物業市場,並且增加入市預算金額至約20億到30億元,主力會購買舖位,同時看好乙級商廈,預期潛在漲幅約有二至三成。

Churchouse Property Partners主席卓百德表示,儘管加息對樓市負面,但相信影響溫和,以通脹年率2.3%計算,實質按揭利率與過去三十年平均數比較,依然處於低水平。此外,雖然住宅供應量每年增加,但依然明顯低於過去廿五年平均數,況且政府對未來住宅供應量預測數字高估23%,即使未來供應增加亦不足以令樓價大跌。





(東方)全城搶盤 二手單日10宗破頂

高價賣地效應,用家癲價搶盤,昨日至少有10宗破頂二手成交曝光,香港兩個大型屋苑上車兩房戶連環破頂。其中,沙田第一城兩房戶以481萬元售,創兩房戶歷來新高,為同類單位僅半個月內兩度破頂。天水圍嘉湖山莊兩房戶亦剛售416萬元,為屋苑兩房標準戶最貴,實用呎價約9,327元,更創屋苑標準戶歷史呎價新高。

第一城兩房481萬創新高
消息稱,自上周五香港誕生新地王起至今,沙田第一城已連錄12宗買賣成交,包括10座高層H室,實用面積327方呎的兩房戶售481萬元,創該屋苑兩房戶新高,實用呎價14,709元。據了解,上月中該屋苑才有兩房戶以480萬元破紀錄售,是次為半個月內兩房戶樓價再度破頂。

買家積極搶盤,消息稱,該屋苑曾發生事故的三房單位,獲兩客爭購六小時,最後售515萬元,低市價逾280萬元,原業主持貨數年帳蝕逾百餘萬元。

消息指,嘉湖山莊上周五起亦共錄14宗買賣成交,其中景湖居13座高層E室,實用面積446方呎,以416萬元售,屬屋苑標準兩房戶新高,實用呎價9,327元,亦創標準戶歷史新高。祥益稱,屯門邁亞美海灣3座中層E室售470萬元,實用呎價10,731元亦創屋苑新高。

寶盈綠表售478萬 貴絕
消息稱,紅磡黃埔花園2期4座高層兩房戶售650萬元,實用呎價1.67萬元,呎價創屋苑兩房戶新高,為一周內兩度破頂。利嘉閣稱,馬鞍山新港城4期F座高層2室,反價5萬元售525萬元,實用呎價15,533元創新高。

居屋兩房戶亦破頂,世紀21將軍澳稱,將軍澳寶盈花園4座高層G室,綠表客478萬元購入,實用呎價9,876元,創全區第二市場價新高,半個月兩破頂。





(星島)市建卑利街項目批出 信和力壓21財團奪標

近月多家中資財團投得本港地皮下,市建局項目仍然以本港財團為「大贏家」,中環卑利街「蚊型地王」於昨日開標,由信和力壓其餘21家中港財團,再次奪得市建局項目;市場估值約13億至15億元,呎價逾1.3萬元。

  該幅位於中環卑利街/嘉咸街地盤A的市區重建項目,雖可建商住樓面不足10萬方呎,提供僅約116個住宅單位,但中小型單位持續渴市,加上中環核心區住宅供應極為稀少,故項目於上周截標時,獲多家本地財團群起出擊,最終截收22份標書,數量破局方歷來紀錄,最終由信和「突圍而出」,再次取得市建局重建項目;市建局發言人表示,局方董事會認為該集團符合項目招標要求,故決定批予該發展商。

  信和執行董事黃永光表示,集團對投得項目感到高興,並認為地盤位於本港核心商業區,發展成熟,交通便利,為集團的土地儲備增添一幅上佳的地皮。集團將興建優質住宅,並引入環保特色及智能系統。

  項目毗鄰長實於2012年5月奪得的地盤B,步行前往中環商業中心僅約10分鐘,因此可謂「蚊型地王」;有消息傳出,今次批出項目的標價約15億元,相當每方呎地價約1.5萬元,屬市場估值上限,料日後開售時,每方呎售價逾3萬元。

  惟個別入標財團高層透露,是次發展樓面雖達10萬方呎,惟實際上僅提供約8.4萬方呎的住宅面積供發展商獲利;因此,若以市場傳出約15億地價計算,該財團估計實際上呎價已達約1.8萬元。

  消息人士續稱,招標條款亦規定項目基座需興建約1.5萬方呎商業樓面及綜合中心等,落成後發還給局方,而項目亦需要興建公眾休憩用地,而且項目本身位於斜坡位置,大大增加發展成本。

  另外,消息透露,項目將來賣樓收益達22.4億元後須按比例分紅,達標之後首4000萬元需分紅20%,其後按比例遞增至最多50%。以項目總樓面計算,相當於每方呎約2.24萬元,屬分紅呎價最高市建局項目。





(星島)安達臣道推兩地 市值逾65億

政府下個財政年度賣地計畫中推出的地皮側重九龍市區,除了啟德區繼續成為供應重鎮外,觀塘前安達臣石礦場土地亦正式登場,首推2幅住宅用地,料可提供約1700伙,兩地市場估值逾65億元,樓面呎價逾7000元。

  部署超過10年的觀塘安達臣道前石礦場,整個項目共9410伙,當中7530伙為私人住宅,佔總單位量約8成,為政府短中期房屋供應主力之一,下年度終於有住宅地釋出,首推2幅住宅用地。

  其中,發展規模較大的項目,佔地逾11萬方呎,靠近藍田,可外望調景嶺一帶山景,估計可建約57萬方呎,市場估值逾45億元,每方呎地價逾7000元;而另1項目鄰近順利邨,料一邊單位可享山景,另一邊可享開揚市景,佔地約5.7萬方呎,可建樓面逾28.8萬元,市場估值逾20億元,每方呎地價同樣逾7000元。

  業內人士指,由於區內地皮位處較高位置,因此景觀亦會相對開揚,區內尚有多幅地皮待推,首幅地皮的成交價將成為區內地價指標。

  理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,因應近月財團連番積極投地,今次推出的觀塘安達臣道對出用地位於市區,因此料獲不少財團感興趣入標。惟他指出,由於地皮屬新發展區,中、短期內交通不太方便,前往鄰近的港鐵站亦需逾15分鐘車程,即使政府打算將來興建鐵路站,惟亦需待2030年後才會落成,宜建中低價樓盤,因此估計財團出價不會過於進取。





(星島)美四行長齊「放鷹」 月中八成機會加息

美國利率期貨市場預期聯儲局本月中議息會議加息的機率飆升至80%,原因儲局4名行長周二發言,均表示3月有加息機會,當中包括舉足輕重的紐約與三藩市儲銀行長,反而總統特朗普昨日的國會演說內容,未對加息預期帶來顯著影響。美匯昨日升0.84%,日圓則回軟至104兌1美元水位,兌港元回到6.8算。

  美股杜指周二「休整」一天後,周三早段重拾升軌,又再延續此前十多個交易日的大升浪;曾漲逾200點,並首次升上21000點紀錄新高。杜瓊斯工業平均指數昨日早段曾隔日升222.17點或1.07%,報21034.41點;納斯達克指數見5875.81點,升50.37。

  外電計算出的聯邦利率期貨,反映本月15日儲局加息的機率,由總統特朗普周二發表61分鐘國會演說前的52%,飆升至80%,而上周五本月加息的機率僅得40%。分析師指,特朗普的演說缺乏減稅和大增基建的細節,僅避免了負面的言辭和承諾為美國造就數以百萬計的就業機會。反而是較早前有兩位重量級的儲局行長暗示月中可能進一步收緊銀根,才令利率期貨飆升。

  芝加哥商品期貨交易所的利率期貨,昨日亦押注儲局月中有79%機會加息,較前一日飆升一倍。相對近年利率期貨的表現,在議息兩周前機率飆升至70%以上的,只於去年12月和前年12月儲局加息前曾出現過,就是去年6月和9月議息會議前,利率期貨反映的機率最高不超過60%,結果儲局最後仍按兵不動。

  分析師指,周二曾有4名儲銀行長發言,包括紐約儲銀行長杜德利、三藩市行長威廉斯、費城行長哈克爾和達拉斯行長卡普蘭。其中,紐約儲銀行長杜德利接受CNN訪問時表示,再次加息的可能性已變得更為急逼,他補充過去兩個月陸續公布的大部分數據都顯示經濟持續以高於趨勢水平的速度增長,就業仍相當強勁,通脹也因為能源價格上漲而升高了一些。

  另外,三藩市儲銀行長威廉斯則表示,會在聯邦公開市場操作委員會(FOMC)的會議中「認真考慮」加息的選項。

  分析師指,鑒於杜德利一向被視為儲局中的「鴿派」,他這番談話市場認為「很重要」。儲局看重的與消費掛鈎的通脹1月份按月升0.4%,按年升1.9%,與2%的儲局目標僅差些少。

  美匯指數昨日曾升見101.97點,隔日升0.84%;日圓則回軟至114.02兌1美元(每百日圓兌6.8港元),跌0.99%。亞洲貨幣中紐元和韓圜更分別錄得1.28%和1.4%跌幅。而杜德利發言後,對息口敏感的美國2年期國債孳息攀上今年新高的1.28厘,較當地低位1.16厘升了12點子。





























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