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今日新聞摘要 27.02.17

公關部

2017-02-27


(明報)新地王效應 多區二手錄破頂成交 首置客4868萬購萬景峰複式 荃灣新高

鴨脷洲地王上周以逾168億元售出後,帶動整體樓市氣氛,二手市場多個屋苑均錄高價成交;當中最矚目二手成交,要數樓齡已屆10年的荃灣萬景峰,屋苑一伙複式戶作價高近半億;相關單位為1座頂層D室,實用面積2240方呎另719方呎天台和138方呎平台,以4868萬元易手,實呎21,732元,較同區新盤柏傲灣暫時最高實呎2.07萬元,高出約5%;據悉新買家為同區首置客,毋須繳付辣稅。

可留意的是,上述萬景峰單位的成交價和呎價,均屬屋苑最高紀錄,而相關呎價相信亦創荃灣分層物業之冠,打破2015年7月御凱複式戶實呎2.15萬元的舊紀錄。

呎價21732元 貴過柏傲灣

中原資深分區營業經理丘漢偉表示,該萬景峰單位的新買家,其實在荃灣睇樓已半年,但只鍾情特色戶,因鄰近新盤柏?灣未有提供特色戶,所以沒有入市該盤。丘續稱,單位原業主於去年8月、9月放盤,最初叫價約5000萬元,議價132萬元或2.6%後沽出物業,相對2010年購入價約2500萬元,帳面賺2368萬元或近95%。

天晉4房1488萬易手 同類新高

此外,將軍澳新盤MONTEREY開售在即之際,中原副分區營業經理伍錦基表示,區內指標屋苑天晉錄得一宗4房戶創新高價成交;為3座中層B室,實用面積873方呎,屬向海景4房戶,以1488萬元易手、實呎17,045元,創同類戶型成交價和呎價新高,而同類戶型去年9月曾錄1430萬元高位成交價,意味是次成交價再高4%。

伍表示,原業主2016年底原開價1560萬元,現減價72萬元或4.6%後易手,但相對2011年購入價944.28萬元,帳面仍賺逾543萬或58%。

名家匯內地業主 料損手200萬

另外,市場昨晚有消息指,沙田河畔花園F座一伙高層4室,實用面積242方呎,以410萬元易手,折合實呎16,942元,再破屋苑呎價紀錄。據悉原業主2014年初以逾300萬元買入單位,帳面賺近110萬元。

不過,個別二手豪宅卻錄得蝕讓成交。市場消息指,沙田名家匯2座高層C室,實用面積1088方呎,以1358萬元易手,實呎12,482元;原業主據悉為內地人,於2012年連同一車位,以1558萬元一手購入單位,而是次交易不連車位,扣除車位售價80萬元後,連同交易使費料損手近200萬元離場。

另美聯表示,十大屋苑過去周末兩日錄得18宗成交,保持上周末同期18宗的4個月新高水平、連續兩個周末錄得雙位數,本周末僅港島東太古城未有成交。

十大屋苑周末4個月新高

中原表示,過去兩天十大屋苑錄14宗成交,雖較上周末18宗減少22%,但亦是連續兩個周末錄得雙位數成交,只有太古城、沙田第一城屬零成交;另紅磡黃埔花園周末錄得最多成交,共錄4宗。





(明報)下月料3081伙全新單位搶灘

即將踏入3月,估計市場將有5個全新盤登場、涉3081伙,當中除恒地粉嶺高爾夫‧御苑敲定周三推出6伙招標、及於周六首輪發售62伙外;長實馬鞍山星漣海,亦摩拳擦掌準備周內開放示範單位和公布開售詳情。至於3月焦點為新地旗下單位總數達1050伙的西九龍南昌站上蓋匯璽,樓盤網站已開通,料短期上載樓書,業界估計開價將以新地同系九龍站豪宅作參考。

本月暫錄1100宗一手成交

另2月截至26日,一手成交錄近1100宗;中原亞太區住宅部總裁陳永傑預計,本月一手成交最終可達1400宗,數字為政府去年11月加辣後的單月新高。

南區‧左岸連售兩伙 單日套近1億

至於新盤市場,過去兩日錄約62宗成交,比對上一個周末(2月18及19日)受啟德嘉匯首輪開售帶動而錄約262宗成交,按周下跌76%。

可留意的是,鴨脷洲地王以逾168億元售出後,同區中海外發展的南區‧左岸,昨連環售出兩伙,單日套現近1億元,包括以招標形式售出的1座32樓實用面積1787方呎B室,連車位以5625.2萬元售出、實呎31,478元;另2座3樓實用面積1787方呎B室以4010.6萬元售出,實呎22,443元。南區‧左岸自去年開售以來,已累沽約90伙,佔項目的單位總數近八成,估計連車位總套現金額約46億元。中海外地產董事經理游偉光表示,反映市場對豪宅的需求依然強勁,項目會繼續以招標形式限量出售單位。

中海外游偉光:豪宅需求仍強

至於南豐近期減價6%促銷的筲箕灣香島,過去兩日再售出約11伙,惟亦再錄一宗新撻訂,單位為3座10樓A室,本月17日以1665.2萬餘元售出,買家近日取消交易,料遭殺訂5%涉逾83萬元,為樓盤一周來第2宗撻訂。

嘉匯第三輪銷售收550票 超額3倍

另外,嘉華啟德嘉匯明日進行第三輪銷售再推售128伙,消息指項目過去4日累獲約550張入票,超額3倍。若明日發售單位亦清袋,意味嘉匯推出不足兩周,累售單位總數將增至511伙,即佔項目單位總數900伙約57%。

至於長實馬鞍山星漣海,連日來在沙田第一城的路演,發展商原先預留1000個VIP優先參觀示範單位名額,昨日中午派發完畢,再加派500個名額。





(東方)業界轉軚 樓價睇漲20%

隨?上周五有地皮以天價批出,令部分業內人士「轉軚」。有地產代理指,近日多個利好消息出現,令其對樓市看法已180度轉變,原料今年樓價會下調,但現時相信新升浪已展開,而持續一至兩年的升浪,樓價升幅最高達兩成,今年樓價則料可升一成。

升浪開始 持續兩年
中原集團主席兼總裁施永青稱,早前料今年樓價會向下,但近日面對現實,看法已180度轉變。目前樓市是升浪的開始,升勢會持續一至兩年,期內升幅會達兩成,而反映樓價走勢的中原城市領先指數上望180點,截至今年底樓價升幅約10%。而本港樓價要跌60至70%,年輕人才買得起樓。另通脹即將重臨,更會快過美國加息速度,屆時樓市會出現負利率。

港商恐靠收租搵食
對於有中資來港以高價搶地。他表示,十年內部分香港發展商將會被中資發展商,逼到變為依賴物業收租的收租公司,內地發展商現時來港發展時大多作戰略性考慮,計數利潤時可以少一點,利潤僅約一成,如「諾曼第登陸」為爭橋頭堡要犧牲。而且香港發展商唔夠勇,借錢起樓,借五成已經「囉囉攣」,反觀內地發展商會借高達80至120%。

美聯住宅部行政總裁布少明亦預期樓價續升,他稱,中資高價搶地勢引發骨牌效應,推升樓價,若影響樓市的因素不變,全年樓價可望上升10%,升幅集中上半年。





(東方)一手賣千伙 新例後最旺二月

發展商群起推盤激活一手交投。據一手銷售資訊網資料,本月新盤市場暫錄逾1,000伙成交,吸金逾130億元,成為一手條例生效以來最旺的二月,銷售量及金額按年急升約1.2倍與約90%。月內銷量最多為嘉華國際旗下啟德嘉匯,單月售383伙,套現逾37億元。

受發展商開盤熱銷帶動,今年首兩個月均成功扭轉一向年初交投淡靜的慣例,本月新盤市場暫售逾1,000伙,銷售金額已逾130億元,兩數字雖較一月份約1,400伙與逾155億元減少,但仍同創一手條例生效後的二月銷量新高。本月新盤銷量及吸金量按年更大升約1.2倍及約90%。

嘉匯月沽383單位稱霸
而今年首兩個月售出新盤單位及金額,合共約逾2,400伙與逾285億元,銷量較去年首季所錄逾1,500伙多出六成,至於金額則較去年首季所錄約220億元超出三成。

踏入一七年,發展商無懼農曆新年傳統淡季因素,全速開盤,本月嘉華國際開售的嘉匯,首兩輪銷售均即日沽清,連同招標售出7伙,單月售383伙,為本月銷量最多的新盤。該盤只是大手客便已購近200伙,有買家更斥逾1.3億元連購15伙。

總結首兩個月新盤成績,賣樓成績暫時領先的新世界發展,受荃灣柏傲灣熱銷帶動,年內暫已售出約760伙,吸金逾70億元,若單以經由該公司出售單位計算,已超越該公司去年全年售樓成績。至於上月開售九龍「港人港地」項目啟德1號(II)的中國海外發展,年內暫已售出逾320伙,銷售金額逾38億元。至於會德豐地產年初至今已售出山頂Mount Nicholson第一、二期數伙「含金量」極高的超級豪宅戶,帶動公司年內暫時售出80多伙,涉及銷售金額已逾23億元。

下月料七盤5500戶搶閘
展望三月份,發展商推盤攻勢料更密集,市場上料有多達7個新盤出籠搶客,共涉近5,500伙,包括新鴻基地產的西南九龍匯璽及會德豐地產的將軍澳MONTEREY等大型新盤,料下月新盤銷量及吸金量將較本月進一步上揚。





(東方)黃竹坑站今截 料收15標

港鐵公司港島黃竹坑站第一期物業發展將於今日截標,早前項目接獲多達39份意向書,為鐵路項目史上最多,遞交意向財團不乏海航系內公司等中資財團,市場預期項目可收到約10至15份標書。該項目補地價金額逾46.84億元,每方呎補價約8,119元,較九龍何文田站第一期為低。

今日截標的黃竹坑站第一期項目,為三十年來首個推出的港島區鐵路物業發展,項目上月共收到39份意向書,當中中資財團佔最少8家,包括海航集團系內香港國際建投、龍光地產及萬科置業(香港)等。

每呎補價低何文田4%
測量師預期截標反應不俗,理想城市企業估值部主管張聖典認為,政府公布下年度各來源土地供應可供興建3.2萬伙,認為對市場會有輕微影響,發展商或會重新審視投地部署,加上項目具有一定規模,「食得起」的發展商不會太多。不過,黃竹坑站畢竟是市區大型發展項目,預計最終可收到10至15份標書。

消息透露,項目補地價金額逾46.84億元,即每方呎約8,119元,較去年底批出的何文田第一期每方呎補價8,459元低約4%。另分紅比例固定為35%,為鐵路項目有既定分紅以來「最辣」項目之一。

發展潛力優 可建800伙
美聯測量師行董事林子彬認為,補地價高低對發展商投地取態不會有太大影響,因發展商仍要另外再出價競投,並認為項目將來發展潛力優厚,是吸引財團入標的主因。項目更是港島區多年來首個鐵路住宅供應,料競投氣氛不俗。

市場指,黃竹坑站第一期的單位數目限建介乎700至800伙,當中不少於180伙的實用面積不可大於538方呎,而中標財團亦要負責興建中度弱智人士宿舍及綜合職業康復服務中心。





(蘋果)發展局:不宜干預投地資金來源

中資頻頻來港搶地,被批推高本港地價和樓價。不過,發展局局長馬紹祥昨於其網誌上表示,政府不宜干預投地資金來源,稱過去政府賣出的過百幅住宅及商業土地中,亦只有12%與內地企業有關。
上周五龍光地產及合景泰富兩間內地發展商,斥近169億元投得鴨脷洲利南道住宅地,成香港賣地史上最貴紀錄。馬紹祥昨發表網誌指,香港屬開放型經濟體,來自不同地域的資金均可在香港購買土地,此乃正常商業活動,故政府不宜干預,而政府自2012年4月至今售出的137幅住宅、商業及工業用地中,只有17幅用地(即約12%),相信是由與內地企業有關公司或合資投得。

對於內資投地推高樓價的說法,馬紹祥稱地價和樓價兩者沒有必然關係,由售出住宅用地至樓宇落成出售,通常需要數年時間,期間市場情況不斷轉變,樓價受眾多因素影響,發展商要承受樓市升跌的風險。
他續指,發展局會繼續聯同相關部門多管齊下增加土地供應,滿足香港社會和市民在房屋、經濟和民生方面的需要,同時建立土地儲備,扭轉過去長期土地供求失衡的情況。





(蘋果)香島逆市一周兩撻定

事隔20年再現全港地王,消息一出新盤加價、二手封盤、專家轉軚,不過,一手市場卻反高潮地持續出現買家褪軚個案,當中減價散貨的筲箕灣香島更是一周內連環出現兩宗撻定,發展商殺定約147萬元。
據成交紀錄冊顯示,香島3座10樓A室三房單位,本月17日以1,665.2萬元售出,惟其後交易再無進展,料買家逾83萬元定金遭發展商沒收,距離上一宗撻定相距只有6日。
同時間,會德豐地產旗下屯門Napa亦有交易終止,涉及單位為6A座頂層兩房連天台特色戶,本月中售出時成交價685.5萬元,估計該買家遭殺定34萬元。
鴨脷洲新地王誕生,中海外區內現樓新盤南區.左岸周日一口氣沽出2伙,涉資額逾1億元,當中32樓B室以招標形式售出,成交價5,625萬元連車位,呎價逾3.1萬元,發展商同日公佈新一份銷售安排,2座3樓A室即日起停售。

一手兩日成交僅70伙
由於周末無大型新盤開售,綜合市場資訊,過去兩日一手住宅僅錄70宗成交,按周挫近七成。九建紅磡「劏房之城」環海.東岸早前有12伙單位於4日內終止交易,撻定戶近日重售,當中11伙已再度沽出。
嘉華啟德嘉匯明日將發售第三輪128伙,市傳累收逾500票,超額認購近3倍。
至於昨日市場流傳港島薄扶林道新盤Pokfulam Peak全盤5幢洋房以賣殼形式易手,惟獨家代理的利嘉閣作出否認。





(星島)地王效應 二手叫價全面報升

鴨脷洲地王於上周誕生後,除對港島區屋苑及豪宅的放盤價即時調升外,加價趨勢更蔓延至九龍及新界地區,令二手叫價全面上升,多個屋苑業主址表現心雄,將放盤單位的叫價提升約5至10%。

海怡杏花加幅5%至10%

  上周五鴨脷洲地王以高價批出,帶旺附近的海怡半島及港島臨海屋苑的交投。中原首席分區營業經理盧鏡豪指出,海怡半島業主在放盤上普遍叫價上調8至10%,當中15座高層F室,實用面積882方呎,之前叫價1680萬元,地皮開標後,業主加價170萬至1850萬元放售。最新成交為6座高層G室,實用面積608方呎,以892萬成交,呎價14671元。

  Q房網聯席董事招潔冰表示,杏花邨放盤普遍叫價上調5%左右,其中35座中層08室,615方呎,原本叫價1050萬元,調高100萬元至1150萬元放售。

  世紀21日昇地產執行董事黃文龍指出,北角業主叫價普遍加價8至10%,和富中心1座低層D室,實用面積861方呎,原本叫價1320萬,地王誕生後上調60萬元至1380萬元放售。市場消息指出,南區木苑一個低層戶連車位,單位實用面積1449方呎,剛以3200萬元易手,呎價22084元。

  紅磡黃埔花園單日亦連錄3宗成交。屋苑2期13座高層C室及2期4座高層G室,各實用面積389方呎,剛分別以638萬元易手,呎價16401元,屬黃埔花園史上最貴兩房戶。

  美聯營業經理蔡智龍指出,新蒲崗譽.港灣7座高層C室全海景單位,實用面積584方呎,在上月中才放盤,業主原本叫價980萬元,加價25萬元,至1005萬元將單位沽出,呎價17209元。除了是屋苑首間2房戶成千萬樓王外,呎價亦創屋苑歷史最貴。

  市場消息指,荃灣萬景?1座一個頂層連天台複式單位,面積2240方呎,剛以4868萬元易手,呎價高達21732元,成交價及呎價均貴絕荃灣。沙田河畔花園三座高層F室,以每呎16942元成交,創該屋苑歷史新高,成交價410萬元。





(星島)屋苑盤源漸收窄 造價屢創新高

樓市氣氛持續向好,上車客紛出動覓盤,令平價盤源漸被消化;由於市況回勇業主取態強硬,部分僅提供2%至3%的議價空間,市場更出現封盤停售的個案,以觀望後市發展,令二手盤源近日不斷減少,導致造價因而屢創新高。

  上車盤天水圍嘉湖山莊為例,中原分行經理黃懷恩表示,目前屋苑約有500個放盤,其中鎖匙盤不足一成,而400萬元以下的2房單位放盤量較半年前減少三成,令此類單位造價升至約470萬元。

  黃懷恩續指,上車盤放盤量減少,因大部分業主看好後市發展,業主不願提供議價空間,甚至有部分業主提價放售。如美樂居3座高層A室,面積636方呎,業主大半年前叫價490萬元,日前加價30萬元,以520萬元放售。他稱業主對後市發展有信心,並不排除或會再度提價放售。

  至於本港藍籌屋苑太古城亦同樣出現此情況,利嘉閣高級分行經理黃凱達表示,屋苑目前僅得150個放盤,屬有歷史以來的新低,其中可睇樓的僅得一成至一成半,而鎖匙盤僅得15個,而2房戶放盤較半年前減少三成,令此類單位造價大幅上漲至歷史新高水平普遍叫價約920萬元,較半年前當時造價約720萬元高出一成。

  市場屢現反價現象,黃凱達認為,此情況太古城亦不例外,屢現反價現象,如高山台南山閣高層E室,面積688方呎,屬3房間隔,業主原開價1030萬元,現反價至1100萬元,加幅達70萬元;另外怡山閣低層C室,面積684方呎,業主原以市價980萬元放售,日前臨時反價至1050萬元高市價放售。

  荔枝角美孚新邨放盤量與半年前比較減少逾一成,美聯營業經理王俊康表示,業主現時普遍叫價企硬,僅提供2%至3%議價空間,亦有業主藉此反價,加幅約一成,最新有6期蘭秀道25號低層B室,面積509方呎,最初業主以630萬元放盤,現時加價650萬元放售。

  王俊康續指,售價方面4房大單位比半年前的售價有15%的加幅,最新有1期百老匯街8號中層A室,面積1387方呎,以2000萬元放售,呎價約14420元。同類單位放盤量比半年前減少約2成。

  美聯分行助理聯席董事陳春輝表示,沙田銀禧花園兩房戶業主反價8萬元,仍獲上車客斥約628萬元承接,呎價約為12411元,創屋苑逾1年同類新高。上址為銀禧花園6座高層E室,實用面積約為506呎,2房間隔,望開揚馬場及河景,以約628萬元成交,實用呎價約為12411元,創屋苑逾1年同類新高。

  買家為用家,見單位高層開揚,優質罕有,故追價承接單位。原業主於1999年12月份以約190萬元購入上述物業。

  利嘉閣分行首席聯席董事楊震霆表示,馬鞍山翠擁華庭3座低層A室,實用面積約702方呎,單位為3房2廳連1套房間隔,外望山景。業主放盤約8個月,原開價720萬元,及後反價8萬元,最終以728萬元易主,實用呎價約10370元。

  香港置業分行助理分區董事劉浩勤表示,將軍澳維景灣畔7座中層E室,實用面積約498平方呎,屬2房間隔,望海景。原業主最初叫價約720萬元,有見市旺,反價至約721萬元成交,實用呎價約14478元,買家為外區首置客,因心儀單位望海景及間隔實用,加上屋苑現時放盤少,故決定拍板入市。

  原業主於2007年11月以約310萬元購入上述單位,帳面獲利約411萬元,物業升值約1.3倍。





(星島)細價樓搶手 業界:開放戶成吸納目標

樓價近期持續上升,加上業主惜售,隨時有機會再進一步推高樓價,市民上車難度大增,其中300萬元至400萬元的細價樓仍是搶手貨,但隨?二手盤源陸續消化,業界認為開放式單位或將成為吸納目標。

  利嘉閣總裁廖偉強表示,因應近年樓市氣氛暢旺,業主紛惜售,陸續加價或封盤,導致盤源下跌,預料樓價會持續上升。他預計,由於樓價繼續上升,上車客將更難買樓,惟有選擇開放式單位,料有關盤源將會進一步減少。

  港置行政總裁李志成表示,新盤旺銷,旋即令市場氣氛轉趨熾熱,業主態度顯著轉強,放盤叫價強硬,個別屋苑業主即時提價3至10%,甚至有部分業主轉售為租,令盤源供應每況愈下,窒礙成交。

  現時不少準買家已接受樓價企穩現實,但只有小部分買家願意大幅追價入市,故本周末二手交投略為放緩。他續指,二手盤源匱乏,相信買家短期內注意力仍會繼續聚焦新盤市場,首季一手市場表現將會看高一線。

  世紀21物業區域經理鄭智鐘表示,因應政府於上年底加辣,投資者若沽出單位,將需要付15%新辣招,因此紛不願沽出持有物業,特別為持有數個小型單位的投資者,寧繼續享受高回報的租務收入,亦不願把單位沽出,導致小型單放盤大減。

  而屯門區一向為細價上車盤的重鎮,據區內代理指,區內細價上車盤盤源買少見少,以300萬元內的上車盤不足100個,為近年新低。





(星島)P按指標性漸退 渣打:H按已「加凸」

香港的最優惠利率(P)已維持多年不變,雖然美國聯儲局前年及去年尾先後加息各一次,但P依然未有調整。渣打大中華及北亞地區行政總裁洪丕正認為,有待P與港元拆息(Hibor, H)的差距收窄至3至4厘區間,P才有望上調,但P的指標作用已減退,因現時香港大多貸款都以H為貸款息率的基準,而H早就跟隨美元拆息上升,且已「加凸」。

  洪丕正表示,其實香港的貸款市場已進入另一成熟階段,現今「並非好多貸款係用P做貸息機制」,大部分貸款的息率都以H為基準,只有少量貿易相關貸款仍使用P來計息。他認為以H作貸息基準更具透明度及更公平,相信隨著時間的過去,P的作用應會減少,「20年前P係好緊要的利率指標,但現時已愈來愈無咁指標性」,主要因過去8年多,在異常低息的年代,P與H的息差已被扭曲,目前對於按揭貸款來說,P只視作一個安全網。

  從貸款人角度而言,他指,論加息應更多看H跟隨Libor(倫敦美元拆息)的步伐,H「為更好的利率負擔指標」。雖然聯儲局去年12中加息0.25厘,香港的P未有跟隨,但H早已跟隨Libor向上,從3個月H為例,過去半年從約0.56厘一度抽升至最高1.03厘,即使近期有所回落,上周五報約0.95厘,惟仍累升0.39厘,升幅超過聯儲局的加息幅度,所以H在緊隨Libor方向下「已加凸咗」,故可以說「港息基本上已跟隨了美息上升」。

  一名資深銀行家亦指,即使香港加P,對市民實際影響不太大,因個人的按揭貸款及大企業的借貸主要以H為貸息基準,不過對中小企就可能較傷,因銀行提供予中小企的透支服務仍以P計息。雖然P的重要性有別以往,但仍有其作用,尤其H波動時,P又保持不變,借款人便會選用P計貸息。

  洪丕正指,單看經濟表現,美國是「有本錢、有能力加息」,加上特朗普新政府所採取的財政政策可為經濟注入動力,故料聯儲局今年或加息2、3次,而香港的P與H的差距需由目前4厘多收窄到3至4厘的區間,P才可望跟隨美國上調。該名資深銀行家相信要美國再加息2至3次,香港始會跟加1次0.25厘。市面上有大、小二P,大P為5.25厘,小P為5厘,上述所指是大P。目前大部分銀行都是提供大P,提供小P主要有?豐、中銀香港、恒生。



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