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今日新聞摘要 16.02.17

公關部

2017-02-16


(東方)耶倫放鷹恐連環加息

聯儲局主席耶倫周二出席國會聽證會發表半年度貨幣政策報告,並指所有會議都是「即場」會議,為三月份加息打開大門,她同時又警告太遲加息「不明智」,一旦通脹加速,或迫使當局加快行動,故未來各次會議都會考慮加息。言論發表後,利率期貨反映三月份加息機會率雖升至42%,但預料當局今年按預期加息三次的機率不足一半。

雖然美國總統特朗普的經濟政策帶來不確定,但耶倫似乎想表明不論特朗普會否兌現減稅和增加開支的承諾,仍會以加息作為目標。她指出,當局對利率政策的判斷並不是基於市場揣測,經濟穩步向前才是影響政策決定的因素。

耶倫同時對經濟的評估大致樂觀,預料在經濟適度增長和消費開支健康的背景下,就業市場將會繼續改善,及通脹將回升至2%目標。

耶倫的鷹派言論帶動美元昨日升見114.96日圓的兩周新高,升0.61%,連升三日;十年期美債孳息昨高見2.52厘的近兩周新高,連升四日。

儲銀行長指非太迫切
相反,亞特蘭大聯儲銀行行長洛克哈特不認為加息有重大迫切性,指出雖然不知道當局三月份會有甚麼決定,但亦看不到屆時有令人信服的理據加息。市場現時仍預料今年將加息兩次,少過聯儲局預測的三次,與當局往績不無關係,因當局曾經預測一六年會加息四次,但結果僅加息一次。

不過,部分投資者警告,金融市場有落入賭徒謬誤的風險。當擲硬幣時連續擲出「公」後,賭徒便會預期下次會擲出「字」,但其實機率仍是一半半,意即錯誤地重視過去結果,同樣地,考慮到當前美國經濟疲態不多,失業率又貼近歷史低位,特朗普政府的潛在財政刺激措施可能導致通脹急升,或需加快收緊銀根,但市場正過分地低估未來的加息機會。

為銀行業監管辯護
摩根士丹利同意今年可能加息兩次,但相信下次加息時機落在九月,而非三月或六月。

此外,耶倫對於縮減資產負債表規模態度審慎,計劃透過容許資產到期逐步減少持倉,官員未來數月會討論何時及如何實行,又反駁當局可透過縮減資產負債表來達到緊縮效果,取代加息,指出息口仍是市場較熟悉、可預測及易理解的工具。

摩根大通經濟師費羅利預料,當局要到明年中才會開始停止將到期資產回籠資金再投資。

面對特朗普政府指責金融危機後的銀行業監管壓抑增長,耶倫為此辯護,指出業界現時不但更安全,亦繼續借貸和錄得盈利。耶倫周三轉到眾議院作證。





(東方)元朗舖租今年睇升3成

去年下半年各區舖市成交回勇,其中以新界區元朗交投最為活躍,去年全年錄114宗舖位成交,成交金額高達30.41億元,均為成交宗數最多及總金額最高地區,冠絕全港成為投資者的尋寶樂園。有區內舖位業主形容元朗區主要街道人流旺,預計在未來區內人口增加下,今年租金料至少加三成,舖市前景可睇好。

據利嘉閣工商舖統計數字,去年全年元朗區錄114宗舖位成交,為交投量最活躍的地區,成交金額高達30.41億元,亦為最高成交金額的地區。資料顯示,元朗去年上半年交投量並不活躍,僅錄22宗成交,不過,下半年大幅增加至92宗,期間勁升約3.2倍。

全年做價料再升10%
據差餉物業估價署資料,截至去年十二月份數字,新界區私人零售舖位呎租較港島及九龍區還高,平均呎租達138.1元,按年大升約21%。而港島區及九龍區呎租分別為126.9及112.2元,分別按年跌約9.8%及15%。

利嘉閣商舖及投資部營業董事郭浚鋮表示,去年整體零售走勢向下,但是元朗區受惠鄰近邊境口岸,吸引不少內地旅客前往購物,故區內零售生意未有跟隨大市下調,更平穩向上,租金亦有一定升幅,加上區內有大型項目拆售,令投資者紛紛入市,今年可繼續看好該區,料全年舖位售價及租金可齊升一成。

主要街道集中人流旺
在元朗炮仗坊經營粥店逾50年,於區內持有數個舖位的黎先生稱,近年元朗舖位成交增加,連售賣高檔名牌珠寶的大型連鎖店亦進駐區內主要街道,吸引不少投資者入市買舖。他形容元朗區「好似一隻圓形的鑊,密質質走埋一堆」,主要街道集中在一起,不會分散,其中舊墟人流最旺,也是最值錢。

對於生意情況及區內租金走勢,他稱,有感經濟轉差,生意按年少兩成,不過估計區內舖租「始終冇得減」,料不會像數年前高峰期般加租八成至一倍,但估計至少要加租三成,算是平穩上升,並睇好區內舖位前景。

事實上,去年元朗區錄多宗矚目舖位成交,其中第三季元朗世宙拆售基座多個舖位,有大手買家以約6.3億元購入第3座共11個舖位;另亦有投資者以約5億元購第2座共10個舖位及10個車位。該項目已累售31個舖,套現逾15億元。

個別呎價媲美核心區
此外,該區街舖亦獲不少投資者垂青,當中不少舖位成交呎價「拍得住」核心區,如教育路68號兆豐樓地下一個雙號地舖,面積約500方呎,成交價3,230萬元,呎價高達6.46萬元。

另外,青山公路元朗段49至63號金豪大廈一個地舖連閣樓,面積約1,350方呎,成交價9,418萬元,呎價高達6.97萬元。

資料顯示,交投量第二活躍的地區為深水埗,去年全年錄111宗,成交金額約11.16億元。核心區方面,尖沙咀去年全年錄73宗舖位成交,成交金額約16.05億元。





(東方)綠置居景泰苑現第三宗撻訂

綠表置居先導計劃項目景泰苑出現第三宗撻訂個案,該單位剛於上周四售出,昨日撤銷買賣協議,涉事單位為廿一樓六號室,成交價一百一十六萬八千五百元,以樓價百分之五訂金計算,買家損失五萬八千多元。而單身人士昨日開始揀樓,房屋署表示,昨有一百名申請者獲邀到樂富房屋委員會客務中心選購景泰苑單位,出席者有五十人,售出單位有三十個。今期推出的綠置居單位,截至昨日為止共售出七百八十六個。房署今日安排二百零一名申請者選購單位。

景泰苑提供八百五十七個單位,面積由一百九十二至四百九十四平方呎,當中一百個單位預留給單人申請者。





(明報)居屋客1.6億連掃啟德1號4伙 業主名普通話拼音 首置身分慳稅逾1700萬

由中海外發展的啟德1號I、II,因是全港唯一「港人港地」項目,由推出至今一直受市場關注。本報發現,大年初二以1.641億元、實呎2.5萬元破頂價購入項目一幢低座單位的買家,為一名居屋客,其在土地註冊處登記的姓名為普通話拼音,據悉於上月初先沽出居屋單位,再以首置客身分買入啟德1號單位,節省辣稅超過1700萬元。

上述成交單位為啟德1號I低座第7座1樓、2樓、3樓、5樓共4伙,作價1.641億元,為項目最大手單一成交,若以實用面積共6564方呎計,平均實呎2.5萬元,創當時屋苑呎價新高紀錄。土地註冊處顯示,有關單位以「鍾惠平」名義購入,登記英文名字為普通語拼音Zhong Hui Ping,估計具內地背景。市場消息指,該名買家與內地有不少生意往來。

8年前206萬購采頤單位

本報綜合代理及土地註冊處、公司註冊處資料,鍾惠平報住地址為新蒲崗居屋采頤花園第11座一伙單位,是由鍾氏於2009年以206萬元(未補地價)購入,當時已持有香港身分證,而至今在土地註冊處仍未有任何按揭紀錄。以單位實用面積589方呎計,預計現時未補地價市值約530萬元,即實呎約9000元。

一張契購4伙 省雙倍印花稅

市場消息指,買家於上月率先把采頤花園單位售出,再以首置客身分買樓,故毋須付樓價15%之辣稅,只需付樓價4.25%之基本印花稅,即涉697萬元。換言之,成功節省1764萬元稅款。資料顯示,在單位售出時,據悉,買家為本地首置客,故毋須付辣稅。今次買家除先沽出所持采頤花園單位,再購買啟德1號I可以慳稅外,更選擇以一張契約形式購買4伙,亦比分4張契買節省雙倍印花稅。

嘉匯5天收1600票 超額6.6倍

事實上,啟德區內是中、港兩地發展商戰場,具央企背景的保利置業,旗下龍譽早前亦獲批預售。保利置業(香港)市場銷售部主管高藹華表示,項目提供930伙,最快季內推售,由於龍譽為保利在港首個獨資項目,利潤非首要考慮因素,打造品牌聲譽才最重要,更直言「希望大家當我們是本地發展商」。至於另一啟德新盤、今日將截票的嘉華旗下嘉匯,市場估計過去5日累收約1600票,以周六首輪發售208伙計,超額6.6倍。

另新地上月推出至今料累沽逾210伙的元朗Grand YOHO二期,上載新銷售安排,下周一(20日)再推售18伙。Grand YOHO二期亦上載修訂版價單,顯示5伙分佈於第3、5、8座,實用面積534至724方呎餘貨,加價逾3%至7%;加幅最高為8座8樓實用面積534方呎C室,新定價884.77萬元,比舊定價824.77萬元調高60萬元或7.3%。





(蘋果)新世界78億奪長沙灣地 造價創商貿地新高 每呎$7,808

新世界爆冷奪長沙灣商貿地!瓊林街商貿地由新世界以近78億元奪得,是歷年最大金額的商貿地,每呎樓面地價7,808元。新世界計劃興建兩座甲級寫字樓,並於基座部份提供商業零售樓面。地皮與第一集團三年前以10.02億元投得同區商業地比較,呎價高五成。

項目為西九龍近年最大規模商用地,上周五截標共收9份標書,反應合乎預期。區內地主新地獨資出手,億京聯同泛海及資本策略合資出手,另一地主羅氏集團亦有出擊,均被視為奪標熱門,但全部敗於早前中風入院的鄭家純(純官)旗下的新世界。

擬建兩座甲級寫字樓
同時,地皮成交價是歷年來最大金額商貿地,較去年11月、由「細劉」劉鑾鴻所奪的啟德第1E區2號雙子塔商業地(73.88億元)高出逾半成,創政府賣地歷來單一商用地皮新高。而市場早前料該用地估值約為60億至75億元,平均每呎樓面地價為6,000至7,500元,即是次成交價高於市場預期上限4%左右。
第一集團於2014年投得長沙灣道650號商業地(前郵政局),可建樓面達193,548方呎,以10.02億投得,每方呎樓面地價約5,177元。
新世界執行副主席兼聯席總經理鄭志剛回應指,這是九龍西近年來最大規模商貿用地,同類供應在區內甚至全港均極為罕有。集團會將地皮打造成為區內地標式甲級商廈,初步計劃興建兩座甲級寫字樓,並於基座部份提供商業零售樓面。該用地景觀開揚,部份高層戶更可享有海景。
是次「麵粉價」每呎達7,808元,而同區恒地工廈Global Gateway Tower上月才錄得的28樓4室成交,面積約1,834方呎,折扣後成交價約1,799.2萬元,呎價近一萬元,創近歷史高位。
翻查投地紀錄,新世界近年失手頻頻,出價保守,對上一次奪得地皮已經為去年初投得市建局土瓜灣商住重建項目的發展權。而對上一次投得官地,更要數到2013年3月,與太古地產(1972)等組成的東薈城財團以23.28億元,奪得東涌商業用地。不過,新世界近年亦有購入工商物業,當中包括前身是建大工業大廈的觀塘鴻圖道75號。新世界於2014年斥約14億元購入該廈並發展成KOHO。

發展成本料逾120億
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文認為,是次長沙灣商貿地中標價比預期略高,估計總發展成本要120億元以上,反映發展商對大型商貿地皮的渴求,也反映發展商對香港商用物業前景有信心,而且物業落成可分拆出售,也可減少發展風險,就算收租也可有不俗的回報率。





(蘋果)中環商廈租金年升12%

第一太平戴維斯發表本港寫字樓租賃研究報告,去年中環區寫字樓租金升幅冠全港,按年升12.1%,灣仔及銅鑼灣按年升8.8%。東九龍租金逆市下跌,按年跌1.9%。
報告指,港島區寫字樓租金今年料仍有小量升幅,但九龍區面對新供應,租金將輕微下調。港島區租金持續上升,業主見勢放盤。仲量聯行莫旺寧表示,中環皇后大道中9號中層單位,建築3,664方呎,以公司轉讓形式放售,意向價1.46億元,平均呎價約39,800元,一旦成交,將刷新全港最貴呎價商廈紀錄。
舖租似企穩,短租租金也微升。多寶旺舖陳志寶表示,兆安地產李太持有旺角彌敦中心地下G1、G2及G13號舖,建築約2,500方呎,最近以月租33萬元續短租至今年10月,租金升約6%;舖位曾由六福珠寶以80萬元承租,棄租後由特賣場以31萬元短租。
此外,土地註冊處資料,華懋持有觀塘瑞寧街瑞寧樓地舖及高層舖位共29間以1.98億元沽出,面積20,212方呎,呎價約9,796元,新買家在本港經營老人院。





(星島)?慧凶宅呎價6883元低26%沽

近期二手樓交投增加,並接連錄細單位破頂成交個案,甚至出現有凶宅成交。天水圍栢慧豪園1個凶宅單位,消息指,剛以約340萬元易手,呎價6883元,低市價近26%。

  市場消息指,栢慧豪園6座中層H室凶宅戶,實用494方呎,2房間隔,剛以340萬元易手,呎價僅6883元。區內代理指出,同類型單位市值約460萬,是次凶宅戶造價較市價平120萬,低約26%。

  據悉,上述單位在2014年1月曾放盤,當時叫價338萬元,但放盤1個月後便封盤﹔但在同年4月,單位有人在屋內燒炭身亡,業主持貨7年,帳面仍賺約145萬元,升值74%。

  近期沙田區二手接連錄上車盤破頂成交,中原經理杜文俊表示,沙田河畔區翠華花園C座高層01室,實用215方呎,開放式間隔,業主開價338萬元,微減5萬元後,以333萬元破頂成交,呎價15488元。新買家為上車客。據了解,原業主於2010年以114萬元入市,持貨7年,帳面獲利219萬元,升值約1.9倍。

  美聯首席高級營業經理陳純琛表示,沙田希爾頓中心A座低層4室,實用約283方呎,原則1房間隔,約405萬元成交,呎價僅約14311元,創屋苑1年新高,買家為用家。

  美聯營業經理鍾家豪表示,荃灣荃景花園12座中層G室,實用380方呎,以450萬元易手,呎價11842元,成交價為同類歷史新高。

  港置助理分區董事指出,將軍澳維景灣畔16座高H室,實用600方呎,以770萬元沽出,呎價12833元,成交價為屋苑該類第2高。將軍澳日出康城領都1座高層RA室,實用964方呎,4房間隔,以1045萬元易手,呎價10840元。

  美聯區域經理黃少明表示,將軍澳都會駅1座極高層G室,為鳳凰樓,實用476方呎,以715萬易手,呎價15021元。

  祥益地產營業經理黃慶德表示,屯門龍門居9座中層B室,實用431方呎,獲區內綠表客以290萬 (居二市場價) 購入自住,呎價6729元,以相同面積同屋苑單位計算,成交價創居二市場新高。





(星島)金管促樓按火險增彈性選擇

金管局就釐清銀行營運守則涉及按揭物業的火險保費問題,已去信銀行公會及接受存款公司公會,要求修訂有關火險守則部分,冀銀行在處理投保金額需合理並取得客戶的雙方同意。

  金管局副總裁阮國恒在函件中指出,關於按揭物業的火險問題,銀行營運守則要求銀行在投保金額需合理及取得雙方同意的重要原則下,向客戶提供的投保金額選擇必須具透明度及彈性。以重置費用來釐定投保金額為合理投保額例子之一,這通常是最能保障客戶和銀行日後可能面對按揭物業發生火災或其他嚴重損毁的風險。

  然而,實際上在一些情況下,有客戶並不喜歡守則中提及該項以重置貴用為基礎的選擇,這可能因為有部分個案,當須重置費用時涉及較高的估值費用,又或現有貸款額遠低於重置費用。在此情形之下,有關守則的正確理解是,客戶與銀行要就合理投保金額達成雙方同意,而非單是按照守則章節所提及的3個選擇例子去衡量保費。

  從金管局最近接獲的查詢和投訴,發現部分銀行拒絕提供其他合理選擇以滿足客戶的要求,並聲稱守則中提及的3個選擇已是按守則要求提供全部選擇。

  為釐清守則該部分的政策原意,遂考慮作出修訂。

  金管局期望銀行在考慮每個不同個案後,能與客戶在合理投保金額達致雙方同意,並需向客戶清楚解釋不以重置費釐定保費的影響。

  另外,金管局為提升有關守則的透明度,亦考慮修訂另一部分的守則內容。經釐清後,金管局希望銀行根據即時生效的修訂內容修改相關客戶通訊材料,以及加強員工培訓,確保有正確的理解及執行。


























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