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今日新聞摘要 14.02.17

公關部

2017-02-14


(東方)租金爆升九年最激

過往農曆新年前向為住宅租市傳統淡季,但隨?樓市被辣招扭曲,租市亦一反常態。香港一月住宅租金按月再升1.5%,為九年來升幅最大的一月份,鴨脷洲海怡半島按月升1.8%最標青,兩房戶月租高見2萬元。不過,市場個別屋苑租盤明顯增加,天水圍嘉湖山莊租盤較去年低位增2.3倍,市場人士料未來租金升勢存在隱憂。

中原地產根據該行新簽租約計,今年一月全港107個大型私人屋苑平均實用呎租33.8元,創歷來第三高,已連升十個月,按月再升1.5%,是○八年金融海嘯後九年升幅最大的一月份。十大藍籌屋苑中,海怡半島一月平均呎租約34.4元,按月升1.8%最多,其餘藍田?景花園按月升1.6%,荔枝角美孚新邨及沙田第一城,按月分別升0.6%及1.1%。

海怡兩房月租2萬
事實上,近期市區屋苑租金平穩向上。美聯林潤強稱,港鐵通車後海怡半島外區睇樓客數目急增,對租盤查詢增約20至30%,單在一月已錄22宗租賃成交,近期兩房戶亦錄高價承租個案。該屋苑33座中層A室,實用面積521方呎,以月租2萬元租出,屬兩房戶近年高位,實用呎租38.4元,現時兩房租盤月租叫價由1.8萬元起。

美聯吳志輝表示,辣招推出之後,美孚新邨租賃成交較買賣成交多,一月錄得超過30宗租賃成交,同月僅錄得約16宗買賣成交,反映租賃需求增加,個別單位如6期恒柏道4號高層兩房戶,近期以約1.8萬元租出,實用呎租約35.5元。

第一城兩周錄30宗
世紀21聯誠謝寶昭指出,?景花園租盤供應向來不少,不過兩房單位租盤供應佔該屋苑單位總數僅約20%,近期成交月租維持約1.7萬元水平。

租市仍存隱憂,尤其是面對租盤增加的問題。中原伍耀祖稱,嘉湖山莊二月錄約25宗租賃成交,平均實用呎租20.5元,成交宗數已達一月份的總和,而屋苑租盤亦明顯增多,由去年底低位約15個,增至現時約50個。據了解,屋苑個別兩房戶月租跌至約9,000元。

美聯翁凱傑稱,近期沙田第一城每天都收到新單位放租,租盤量按月多近20%,本月錄得逾30宗租賃成交。近期已有兩房單位成交月租跌穿1萬元。

中原劉月華稱,屯門叠茵庭1座低層A室,農曆新年前叫價1.1萬元放租,過年後獲洽,即劈租2,200元,以8,800元租出,實用呎租23.4元,比市價低約12%。

學者:下半年或調整
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出,過往農曆新年前向為租市淡季,但隨?樓市轉變,不少租客擔心農曆新年後會被業主加租,加快續租單位,而推高租賃需求,租金亦因而向上,市場普遍憧憬後市向好,預期上半年租金升勢會持續,但如果經濟環境轉變,下半年租金有機會調整。





(東方)細單位租金回報反彈

租金回升,細單位回報率亦向上。差估署資料顯示,截至去年十二月,實用面積752方呎或以下兩類中小型私人住宅單位的租金回報率按月均回升0.1厘,其中面積最細的431方呎以下單位回報率達2.9厘,為半年來再次回升。

差估署資料顯示,去年十一月私宅回報率持續回落,面積1,075方呎或以下的三類單位回報率按月均跌0.1厘,連同面積最大兩類單位,所有五類面積單位租金回報率都創九九年有紀錄以來新低;實用面積最細的431方呎以下單位,回報率亦跌至2.8厘。

但據該署最新資料,上述431方呎以下單位去年十二月回報率終反彈,為半年來首回升,按月升0.1厘,至2.9厘。而面積431至752方呎中小型單位,同月回報率按月亦升0.1厘,至2.6厘,更是十六個月以來首度回升。其餘類別面積單位回報率則維持不變。

領凱連租約減25萬售
有收租業主決定沽貨。美聯謝建業稱,將軍澳領凱11座左翼極高層戶,仍連租約,減價25萬元,以733萬元交吉沽,實用呎價10,055元,原業主約六年帳賺約126.6萬元。





(東方)十大屋苑半月55成交

最近二手買賣有回勇迹象,並收復新春假期交投例靜的失地。綜合地產代理提供的資料,十大屋苑本月截至昨日暫錄約55宗成交,與上月同期持平。

不過,期內仍有半數屋苑買賣按月減少,包括剛開齋的茶果嶺麗港城,該盤剛連錄兩宗成交,但按月仍減少約66.7%。

據代理數據顯示,十大屋苑本月暫錄約55宗成交,期內半數屋苑交投報跌,包括麗港城、紅磡黃埔花園、鴨脷洲海怡半島、東涌映灣園及沙田第一城,買賣跌幅約11.1至66.7%不等。

麗港城康怡終開齋
世紀21康聯康向斌表示,麗港城交投終破悶局,剛連錄兩宗成交,其中35座極低層C室,實用面積517方呎,以568萬元售出,上月有兩宗面積相同的極低層戶成交,作價分別為530萬元及540萬元,反映是次做價較上月高。

沙田第一城過去七天連錄8宗買賣,但按月仍減少1宗。

至於鰂魚涌康怡花園則成為十大屋苑中最後一個破蛋屋苑,北京物業羅樹新稱,該屋苑N座高層8室減價30萬元,昨晚以820萬元售出,實用呎價16,735元。

上車盤天水圍嘉湖山莊本月買賣較好,交投按月升約37.5%至11宗。代理稱,該屋苑景湖居9座中層B室放盤僅兩日,減價13萬元,即以515萬元成交,實用呎價8,175元。

據了解,對下的單位去年二月售價僅約410萬元,即同類單位約一年賣貴逾百萬元。





(明報)意花園28間洋房 周五推售

長實地產牛潭尾意花園繼上周以代繳全數三成樓價辣稅作招徠,公布首批30間洋房價單後,昨公布項目將於本周五開售其中28間,成為雞年首個開售的全新樓盤。

購兩間或以上大手客優先

據銷售安排顯示,項目本周五開售28伙,包括7幢3房3套及21幢4房4套洋房,購買2間或以上的大手買家優先選購,先到先得。以定價計,28間洋房市值約8.27億元,今批開售洋房亦包括首批最平一伙,即洛蔓大道35號屋(實用面積1476方呎),定價2208.7萬元,實呎14,964元。

長實助理首席經理(營業)何家欣表示,項目已錄逾3500參觀人次,約一成為內地客。另同系旗下紅磡海韻軒及海灣軒推出租住優惠,酒店套房月租分別由1.58萬元及1.78萬元起。若買家一次過繳付12個月租金,可享3%回贈。

海韻軒海灣軒預付一年租 享3%回贈

此外,部份新盤錄得撻訂個案。香港小輪深水埗海柏匯21樓G室,屬實用面積214方呎的開放式戶,本月5日以412.6萬元成交、實呎19,280元。惟及後買家撻訂,料遭發展商殺訂約20.6萬元。

另會德豐西灣河ISLAND RESIDENCE 8樓C室,屬實用面積500方呎的2房戶,本月5日以903萬元成交、實呎約1.8萬元。有關單位近日終止交易,料買家遭殺訂約45萬元。





(蘋果)加辣後租盤大增 業主心急 第一城租金跌穿萬元

政府加辣後遺症浮現,業主寧轉租不賣。沙田第一城鎖匙盤由加辣前僅10個,短短三個月激增近4倍至49個,本月有10宗租賃成交,其中3宗跌穿1萬元,主要是個別業主不欲納空租,兩房最平9,500元租出;嘉湖山莊現約50個租盤,亦較去年底增約1.5倍,兩房月租見9,000元,重返去年初水平。

沙田第一城重現月租1萬元內租盤,本月錄約10宗租務成交,已有3宗租金跌穿1萬元,最平是37座高層E室,實用面積284方呎,月租9,500元。
另外兩宗月租均為9,800元,其中39座高層H室,實用面積304方呎,放盤兩周,全包叫租1.1萬元,惟近期租客少,業主由唔憂租,變成怕租唔出,被壓價至9,800元租出,比市價1.2萬元,低18%。毗鄰37座高層G室,座向景觀及面積相同,日前以447萬元售出,以最新租金9,800元計算,現時買藍籌屋苑收租,租金回報率僅2.6厘。另一宗租務是45座低層D室,實用面積304方呎,亦以9,800元全包租出。綜合資料,現時第一城細單位,月租比去年底平1,000元,跌幅約8%至10%。

第一城鎖匙租盤增4倍
美聯物業何智豪表示,沙田第一城目前租盤約121個,鎖匙盤約49個,較去年加辣前平均約10個增加近4倍。鎖匙盤中逾10個兩房單位,叫租11,000元至13,000元,三房租盤則由1.6萬元起步,視乎單位內櫳情況。
嘉湖山莊租金亦受壓,中原地產伍耀祖表示,屋苑近期租金比去年12月下跌約5%至10%,主因是供應增加,目前多達50個租盤,比去年底最緊張時約15至20個,增加至少1.5倍

嘉湖租金低見9,000元
以兩房為例,去年11月至12月高?期,月租高見1.1萬元,現低至9,300元有交易,跌幅15%,最新成交價更跌至9,000元。祥益地產蕭嘉偉指,新低成交為樂湖居14座高層E室,實用448方呎,上月放盤叫租1萬元,本月2日已減至9,500元,最終以9,000元全包租出,呎價20元,屬近期低價。對上一宗兩房月租9,000元已追溯至去年年初。
根據美聯物業促成租務個案分析,今年1月份月租1.5萬元或以下的租務個案比率約38.5%,比去年第四季約35.8%回升,重返至去年第三季水平。
雖然個別業主心急平租,租盤激增,但市場吸納力強。據中原地產新簽租約統計,2017年1月份全港107個大型私人住宅屋苑平均呎租33.8元,按月升1.5%,為金融海嘯後九年間1月最大升幅。紀惠集團行政總裁湯文亮重申,租金早已呈現下跌迹象,主要由於租盤增加,租金見頂,回報率收窄。





(星島)Grand YOHO沽約24伙

樓市銷情暢旺,由新地發展的元朗Grand YOHO第2期,昨日推售26伙,當中包括1至4房單位,消息指,截至昨晚9時,即日售出約24伙。就昨日現場所見,該盤於晚上7時推售,惟於開售前約15分鐘,已錄不少準買家到場參觀,當中部分更以一家大細形式到場,氣氛不俗。





(星島)申請公屋宗數續減 上樓等4.7年創新高

公屋輪候冊一般申請者平均輪候時間已經連升十季,最新更創下十六年來新高,截至去年十二月底平均輪候時間升至四點七年,較前一季的四點五年更高。同期輪候冊大軍達二十八萬二千三百人,其中一般申請為十四萬八千八百宗,按季減三千七百宗。對於連續兩季「申請人數跌、輪候時間升」現象,房委會資助房屋小組主席黃遠輝解釋是申請個案積壓嚴重,輪候時間難以在數年內回落。

  香港人輪候公屋多年亦未能「上樓」,房委會在網頁公布最新公屋輪候冊數字,截至去年十二月底,輪候冊約有十四萬八千八百宗一般公屋申請,按季減少三千七百宗,配額及計分制下的非長者一人申請則由約十三萬三千五百宗,按季微跌五百宗。

  雖然輪候冊累積人數連續兩季減少,但平均輪候時間卻增長,一般申請者平均輪候時間連升十季,由一四年九月底突破「三年首次配屋」目標後,每季均錄得升幅,即使輪候冊人數連續兩季錄得微跌,合計減少四千二百人,平均輪候時間仍由去年六月底的四點一年,增至九月底的四點五年,再增至十二月底最新的四點七年,愈發偏離「三年上樓」目標。

  長者單身申請輪候冊亦有同樣情況,過去兩季輪候人數累計減一千八百人,但同期平均輪候時間則由二點四年,增至十二月底的二點六年。

  輪候冊申請人數跌、輪候時間升,房委會解釋,隨觀塘安達邨和沙田水泉澳邨等大型公共屋邨落成,去年第三及第四季獲編配的申請數目有所增加,並高於新登記申請數目,才導致兩季的一般公屋申請數目下降。

  房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示,平均輪候時間是較滯後的數字,反映過去一年獲編配人士的平均輪候時間,即使累積人數短暫回落,亦不能縮短輪候時間,「故即使輪候冊人龍獲得消化,平均輪候時間仍可能會繼續上升。」

  黃遠輝認為,除非在較長時間有穩定供應,以減少輪候人數,否則輪候時間難以回落。

  身兼公屋聯會總幹事的房委會資助房屋小組成員招國偉認為,未來五年公屋年均供應量不足一萬五千個,遠遠落後於長策目標,相信短期內輪候時間仍會不斷上升,直至二二年後才可能有改變。

  房委會委員劉國裕則指,曾向房署了解「人數跌、時間升」問題,獲回覆指因該段期間有較多大單位編配,而家庭人數較多的家庭一般輪候時間較長,故拉長輪候時間。





(星島)房協年底推600伙資助屋

房委會下月底預售二千一百伙新居屋,房屋協會亦緊接在今年底推出六百伙資助出售房屋,將軍澳及屯門項目分別提供三百三十伙及二百九十伙。房協主席鄔滿海表示,單位面積介乎三百多呎至六百多呎,當中七成為兩房單位,兩成是一房單位,三房大單位只有約一成。

  房委會及房協去年聯合預售資助出售房屋樓花,今年則分途出擊。房委會搶先下月底推售二千一百伙觀塘及梅窩新居屋;房協則會於年底才預售兩個細盤,分別位於將軍澳景嶺路及翠嶺路交界的地盤,以及屯門石排頭路及鳴琴路交界的地盤,各有三百三十個及二百八十個單位。

  房協主席鄔滿海表示,兩項目樓花合共提供約六百個單位,面積三百多呎至六百多呎,以家庭客為銷售對象,兩房單位最多,佔總數七成,部分單位面積達四百多呎,其次是一房單位,佔總數兩成,餘下約一成是三房大單位,預計於一九至二○年完工。

  屯門項目住宅大廈共三十三層,每層十伙,按照單位間隔分配比例,一房單位佔六十六個,兩房單位佔二百三十一個,三房單位則有三十三個,並設有附設平台花園的三層商業平台。

  至於資產及入息限額,亦會跟隨房委會建議,即扣除強積金後,二至九人家庭入息上限將調高至五萬二千元,單身申請者則為二萬六千元,家庭申請者資產限額為一百七十萬元,單身申請者為八十五萬元。

  另外,房協亦將於粉嶺百和路混合式房屋項目,提供逾千個單位,包括出租公屋、資助出售房屋、長者屋等不同類型房屋,協助安置受古洞北及粉嶺北發展計畫影響的居民。鄔滿海指出,部分受影響住戶的入息和資產資格或略為超出房委會的限額,而房協在這方面較具彈性,但有關限額將由政府決定。





(星島)嘉匯加推提價5.5% 每呎折實18998元

焦點盤連環積極推售,啟德新盤嘉匯昨首度加推89伙添食,折實平均呎價18998元,較首批高約5.5%,該盤持續進行收票吸客,至今累收逾1100票,開放示範單位以來更屢現人流,當中不乏家庭客到場參觀;發展商指,該盤最快日內公布銷售安排,並可望周六開售。

  由嘉華發展的啟德新盤嘉匯,至上周開價以來,旋即成為市場焦點,發展商於昨日趁勢提價加推,嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示,該盤昨日首度加推第2張價單,涉及98伙,涉及1至3房戶,扣除折扣優惠後,折實呎價約16888至21288元,售價介乎630.2萬至1689.8萬元,由於今批單位的景觀及間隔均較為優質,因此價格亦稍為提高。

  溫氏稱,該盤最快可於今日公布銷售安排,並於周六開售,初步計畫大手買家優先揀樓;項目連日來開放示範單位,截至上周日共錄約6500人次參觀,市場反應理想,當中有約1成入票人市屬大手客源。今批推出的單位,包括29伙1房、37伙2房,以及32伙3房戶,當中涉及的8座3房戶更屬首度登場。

  據價單資料顯示,新一批單位定價介乎745.7萬至1999.7萬元,呎價介乎19985至25692元,平均呎價約22469元,若除發展商提供最高約15.5%優惠,折實平均呎價約18988元,較首批單位的17998元,加價約5.5%。

  該盤昨持續開放示範單位予公眾參觀,市場消息指,項目截至昨日已累收逾1100票,以兩批合共278伙計算,錄超額認購近3倍;當中有個別入票人士打算「一口氣」大手購入逾10個單位。

  項目設於北角商廈內的售樓處及示範單位,昨續開放予公眾參觀,吸引不少準買家睇樓,不時出現排隊人龍,下午現場所見,前往睇樓的人士當中,不乏準買家一家大細到場,同時有年輕夫婦前往排隊。

  該盤吸納不少用家垂青,當中包括現居港島的徐女士,她指心儀該盤2至3房戶,看好整個啟德發展區的規劃理念,因此前來參觀,並希望覓得心水單位;並認為本港樓市將平穩發展。

  另外,由於該盤屬區內首個不設「港人港樓」條款限制的樓盤,因此吸納不少資深投資者參觀,當中包括已退休的徐先生,他指項目定價合理,加上看好啟德區將為日後本港的核心區,因此希望購入1伙2房戶作投資用途,預算約600萬至800萬元。

  除嘉匯,以及近月積極銷售的啟德1號I及II外,同區尚有3個新盤有機會於今年內登場,涉及約2400伙供應;包括建灝集團發展的天寰,合共822伙,以及保利置業發展的龍譽,提供約930伙,兩盤均有機會於今季推售。至於會德豐地產發展的沐寧街項目,料將於今年中推售、共約648伙。


















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