2017年我對樓市的十大忠告(1)

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2017-01-17

*轉載自2017年01月17日的星島日報

（按圖放大）

每年年初我也會為樓市作出忠告，今年看法如下….

（1）樓價續升破頂：雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴，而確實負面因素也不少，只是，樓價升跌不是由感覺去決定，樓價上升的最主因是量化貨幣及低息，因此量化貨幣潮、低息期（縱使加息後息口仍與低通脹率相若）仍未過，加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量，樓價最終會在各負面因素下顛覆向上，在2017年繼續破頂。

（2）人心悲情虛怯，樓價上升中不乏假跌！外圍因素「波譎雲詭」、香港政治風雲變色，實體經濟考驗重重，群眾總有絕望時，在樓價續升的中途，必會出現「樓市哈囉喂」（群眾的負面情緒引起的價跌假象），市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」，無論升勢或跌勢也容易短暫出現。

（3）樓市辣招左右大局：樓價既然繼續升，而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升，因此無論發生機會多大也好，置業人士應預算政府會再出新辣招，當然，政府及立法會的議員若可發揮智慧，降低換樓門檻及制約，釋放二手供應，樓市可更健康發展，否則只能拖延升勢，樓市繼續價升量跌去發展。

（4）購買力流動決定板塊冷熱：樓價雖然大勢相同，但市場不同板塊卻表現不一，水向低流下，加上樓市辣招不同身分和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一，再配合「lump sum效應」（即消費者以平銀碼為入市先決，面積間格要求為較次要要求」，一些板塊升幅仍驕人，一些板塊價格卻牛皮，入市必須多做功課，信自己！

（5）租金回報影響大局：09年之後的樓價急升，背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」！在16年11月政府推出最新一輪樓市辣招後，屯門租賃的放盤量急增兩成半，租金價格亦開始下調，這很可能只是周期性的鞏固，但我們應留意之後數據給我們的訊息，已確定樓價會否少了一個重要支持。

<待續>

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