市場快訊 - 今日新聞摘要 12.01.17

(東方)私宅租金回報創新低

低息環境下，買磚頭收租曾成為資金最佳出路，奈何樓價勁癲，買樓收租「無肉食」。差餉物業估價署資料，去年十一月各類私人住宅租金回報率跌至近十八年有紀錄以來的新低，而最受收租客追捧的細單位，回報率跌至僅2.8厘。天水圍嘉湖山莊本月平均呎租約21元，按月急挫4.5%；有學者預期，首季住宅將維持低回報率，對樓市存在很大下跌隱憂。

差估署資料，去年十一月私人住宅回報率繼續回落，除實用面積約1,076至1,721方呎單位，回報率維持2.3厘紀錄低位外，其餘4類面積單位回報率按月均跌0.1厘，齊創九九年有紀錄以來新低。實用面積最細431方呎以下單位，回報率跌至2.8厘；而面積最大1,722方呎或以上單位亦跌至2厘關口位。

嘉湖呎租21 月挫4.5%
細單位門檻低，受投資客追捧，但樓價太「癲」，租金未能追上，令回報率回落。世紀21奇豐周淑萍稱，沙田第一城實用面積約284至310方呎兩房細單位，現月租約1.1萬至1.2萬元，與去年同期約1.1萬元相若，相反同類樓價由約370萬升至約430萬元，升幅約16.2%；樓市措施下買賣盤源再減，料樓價再升，但租金表現續平穩。

中原伍耀祖稱，天水圍嘉湖山莊實用面積約440方呎兩房戶，現時月租約9,000元至1萬元，較去年同期月租約8,500至9,500元，僅升約500元，但近期連約單位售價已達390萬元，較去年初售價約310餘萬元急升，租金及售價升勢脫軌。而本月嘉湖山莊租金更有回落迹象，中原伍耀祖稱，嘉湖山莊本月僅錄12宗租賃成交，平均實用呎租21元，按月低約4.5%。

市區方面，美聯謝德生稱，牛頭角淘大花園實用面積375至390方呎單位，現時月租約1.3萬元，較去年同期僅升約500元。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，樓價升幅遠超租金令回報率回落，預期首季情況持續，當物業市場再沒有合理回報，會大大削減樓市需求，對樓市存有很大下跌隱憂，下半年趨勢會否延續，要視乎市民對樓市信心。

峻瀅II劈13%趕出租
市場人士稱，入伙盤數目再增，對租金有一定壓力。中原伍錦基稱，將軍澳峻瀅II第2座高層C室，去年十月以1.9萬元放租，業主希望可以新春前租出，終大手減租13.7%至1.64萬元租出。單位實用呎租22元，呎租創屋苑新低。另美聯稱，100個主要中小型屋苑上月平均實用呎租約33.92元，按月跌約0.3%，連升九個月後斷纜。

(明報)匯豐前華人大班劉智傑：港樓市泡沫年半內爆破

有「匯豐前華人大班」之稱的匯豐銀行前副總經理劉智傑近日在社交網站以〈地產從此步入地獄之門〉為題撰文，警告本港住宅樓市泡沫料於12至18個月內爆破，並將此與上世紀80年代末期日本樓市爆破後衰足20至30年的慘况相提並論，成為城中熱話。本報昨日專訪劉智傑，由他親述看淡樓市的理由——樓價已經去到歷史高位，但之前支持樓價上升的利好因素正在逐步消失：息口趨升、北水減少、供應增加，樓價仍有再上升的動力嗎？

劉智傑稱，他在社交網站發表〈地產從此步入地獄之門〉一文，原意只是希望提醒朋友在目前高位買樓的風險，「買樓是大部分人一生中最大的投資，惟2003年第二季至今樓價勁升數倍後，很多人已以為樓價日後會只升不跌。惟其實樓價曾在1997至2003年從高位大跌七成，當時實力較弱的買家在買樓後未能向銀行借按揭上會，當時高位追貨的買家因出現負資產後無力供款，被銀行將按揭利率提高才避免被收樓，我曾經見證過有關周期，因此撰文呼籲朋友現時不要對買樓掉以輕心」。

料美國或加息至5厘

為何在此時此刻重提十多年前高位買樓後的苦况呢？原因是劉智傑相信，過去14年支持香港樓價大漲小回的利好因素已經出現變化，不可不防樓價掉頭大跌的風險。

劉智傑解釋，美國聯儲局在2008年金融海嘯後將利率降至零厘，並且推出量寬（QE）大印銀紙，實行聯繫匯率與美元掛鈎的香港亦跟隨，維持低息環境多年，支持樓價不斷破頂。惟他估計，美國低息周期已告一段落，未來當地息口回升的速度之快、力度之大可能出乎預期：「美國聯儲局於上世紀80年曾加息至10多厘，加快淘汰一些殭屍企業後，促進資源重新分配，結果當地經濟於80年代中期至2000年曾迎來長達十多年的強勁復蘇周期。任何經濟體均有其盛衰循環，2008年金融海嘯後美國減息及QE救市，但只有個別機構才可透過QE取得資金，結果是資金並沒有流入實體經濟，故目前美國逾兩成的家庭收入比2000年時更低。所以『放水』只是延遲衰退的出現，不代表問題已解決，相反，加息才是回歸正常。我相信美國社會已對加息達成共識，未來聯儲局的加息行動將會陸續有來。」

至於聯儲局會加息至哪一水平呢？劉智傑表示，任何人也無法就此準確預測，但他相信聯邦基金利率由目前的0.5厘升到5厘並不為奇，「目前美國整體通脹僅約2厘，但不代表聯邦基金利率只會升至2厘，因為過去多年當局以QE印了這麼多錢出來，一旦市場氣氛出現變化，通脹可以突然飈升，這樣的話，加息力度便會加強。而且特朗普任總統的美國新政府很多官員均沒有從政經驗，出現政策失誤的可能增加，故千萬不可低估美國利率升勢」。事實上，美國、日本及中國10年期國債孳息率近月均從低位回升（見圖），可見劉智傑的分析亦符合長息走勢。

中央防走資北水買樓料大減

美國於前年底及去年底先後2次加息每次各0.25厘，雖然本港銀行均沒有調高最優惠利率（P），惟1個月銀行同業拆息（H）近日已屢創金融海嘯後的高位，昨收報0.72107厘，令借H按買樓者供款增加，劉智傑料該息率升勢將持續，並且將為樓價帶來不利影響：「息率由0.5厘升到1厘，利息成本便增加1倍；再由1厘升至2厘，利息成本又再增加1倍，令借按揭買樓者供款百上加斤。」

除了息率偏低外，內地資金於過去14年源源不絕湧入本港樓市，亦是支持樓價破頂的重要原因。不過，劉智傑表示，內地近月全方位控制資金外流，他早前在深圳的匯豐銀行提取數萬元人民幣現金，亦要簽訂文件說明資金用途，故他相信只要「反走資」政策不變，日後來港置業的北水將會大幅減少，「大家千萬不可忽視北水減少來港買樓對樓價的不利影響，2015年4月中央收緊深圳人自由行由一簽多行改為一周一行，至今本港每個月零售銷售均錄得按年跌幅」。他建議讀者可留意在未來幾日開售的本港新盤銷情，若內地買家比例顯著減少，便可引證他的觀點正確。

供應陸續有來買樓前宜三思

另外，在去年12月公布的《長遠房屋策略》進度報告，港府維持未來10年興建46萬個住宅單位的目標，住宅供應比過去10年肯定會大幅增加，亦是劉智傑看淡樓價的另一原因。他總結說，2003年開始的樓價升浪已進入尾聲，雖然沒人清楚何時才會見頂回落，但相信在未來12至18個月內泡沫隨時會爆破，建議擬置業者三思而行。

(蘋果)二線居屋連環破頂高俊苑兆山苑低水成搶手貨

樓價癲升，水向低流下，低水居屋及「自殺勝地」亦成搶手貨。本月首11天，市場錄得最少七宗居屋破頂成交，其中油塘低水盤高俊苑新春前誕樓王，呎價首度升破萬元。長洲東堤小築由燒炭勝地變上車樂園，四個月內錄三宗買賣。

二線居屋連環破頂，繼藍田康逸苑日前以九龍次貴綠表價癲賣628萬元後，油塘高俊苑今年首宗成交即誕樓王。

高俊苑兩房呎價破萬
世紀21聯誠謝寶昭表示，高俊苑A座高層15室，實用424方呎，兩房間隔，剛於自由市場以450萬元售出，呎價10,613元創屋苑入伙約21年來歷史新高。代理指，市場兩房放盤短缺，現時更並沒有同類單位放售，買家在沒有選擇下才逼於高價接貨。
屯門二綫居屋亦締造新紀錄。中原地產陳漢文稱，兆山苑E座高層E室大兩房單位，實用546方呎，剛以365萬元連地價易手，呎價6,684元創屋苑歷史新高。區內代理指，同區私樓呎價基本上全部過萬，相信屯門這類呎價仍在7,000元的二手供應很快會絕迹。
此外，離島長洲東堤小築屬全港少數仍有「一球」放盤的上車屋苑，由燒炭自殺勝地變上車樂園，四個月內連環錄三宗成交，售價80萬至150萬元。
東堤小築7年升4.6倍
土地註冊處資料顯示，東堤小築最新一宗成交，1期2座地下一單位於上月以118萬元易手，原業主2010年僅以21萬元買入，持貨七年升值4.6倍，賬面勁賺近百萬元。另同座2樓一單位，建築面積約700方呎，兩個月前僅售80萬元。
代理表示，天水圍嘉湖山莊美湖居4座低層E室兩房戶，實用441方呎，剛以395萬元易手。美聯物業三名代理於2015年以260萬元買入同座樓上中層E室單位，持貨短短一年多，單位升值至逾400萬元，賬面勁賺五成。
富誠地產禤昌霖稱，慈雲山居屋慈愛苑D座中層6室，實用554方呎，以綠表價375萬元易手。據了解，賣方為還債而低市價一成急賣樓。另外，紅磡半島豪庭1座高層E室銀主盤，叫價1,550萬元，減至1,480萬元易手，呎價15,289元。沙田第一城20座低層G室細戶，連租約售415萬元，呎價12,691元。

(蘋果)玖瓏山撻定輸258萬

新盤錄2017年首宗撻大定個案。據資料冊顯示，嘉里及信置等合作項目玖瓏山，月瓏閣2座中層C室四房單位，去年12月5日以2,578.04萬元售予一名何姓買家，5日後簽署正式買賣合約，惟交易日前終止，以樓價一成定金計，料發展商殺定257.8萬元。
踏入新一年，亞洲分層樓王山頂Mount Nicholson再加推6A及6B室，於周日以招標形式發售，招標期僅3小時。至於豐泰旗下的何文田棗梨雅道3號，加推2伙於周日以先到先得形式發售。
今年首個開售的全新盤新地元朗Grand Yoho2期今晚將進行首輪銷售，賣66伙，市傳累收約1,000登記，與1期去年8月首輪賣樓前收1.67萬份登記相去甚遠，而中國海外啟德1號2期則傳收約2,400登記，較周末開售188伙超額認購近12倍。

(星島)Grand YOHO截票今開售啟德1號收2400登記

焦點新盤連番搶攻市場吸客，發展商昨天續開放示範單位，現場屢現參觀人龍。其中，率先於今日開售的元朗Grand YOHO第2期，截至昨晚已累收逾1000張票，相對首批開售的單位超額認購逾14倍。而將於周六開售首批188伙的啟德1號（II），項目將於今日截票，市場消息指，該盤連日收票表現不俗，單日收逾300票，項目現累收超過2400張入票，超額認購逾11倍。

　　由新地發展、位於元朗市中心的Grand YOHO第2期，將於今日中午12時正式截票，並即日於晚上開售首批66伙，屬該集團近期較罕見的造法。市場消息透露，截至昨日為止，已經累收逾1000票，以首批單位計算，超額認購逾14倍，當中不乏大手入票的買家，最高更連入6票，不排除為投資客。

　　該盤昨日繼續開放設於九龍站ICC的示範單位予睇樓客參觀，並續現睇樓人流。現場所見，睇樓客不乏家庭客帶同小朋友到場，睇樓客當中亦包括不少來自廣東省的內地客，亦有操普通話口話的人士到場睇樓，場面平穩。

　　根據項目銷售安排，今日賣樓將分為大手客及一般買家兩個時段，下午2時開始為首階段，先由大手客揀樓，每客最多可購入4伙，及後為一般買家（或稱散客）時段，每票可選購1至2伙。

　　該盤今日開售的66個單位，分布於第3及8座，其中18個為2房戶，餘下為3及4房戶，但未有推售1房單位；該盤的首批單位，折實平均呎價為14061元，入場單位為8座10樓G室，面積545方呎，折實價661.21萬元，呎價12132元。

　　市場另一焦點，由中國海外發展的啟德1號（II），發展商有見早前公布的首張價單於市場反應理想，未開售先加推63伙，且較首批輕微提價1.5%，同日公布將於周六開售首2張價單，合共188伙，項目不設大手客時段。

　　該盤將於今天晚上8時截票，市場消息指，該盤連日收票表現不俗，截以昨晚料已累收2400張入票，超額認購逾11倍。

　　發展商昨續開放位於九龍灣商廈示範單位予睇樓客參觀。下午現場所見，仍有眾多睇樓客到場參觀，等候區屢現人龍，當中仍以家庭客及中年夫婦為主，睇樓客普遍須等候約5至10分鐘，才能在工作人員安排下入場參觀。

　　部分睇樓客表示，看好區內物業未來的升值潛力，加上早前附近兩幅地皮接連被發展商以高價投得，料同區新盤將愈賣愈貴，因此有意先行購入區內樓盤。

　　該盤為「港人港地」項目，買家日後無輪出租或轉售，均受指定條例限制。當中包括買家日後轉售時，只限持有香港永久性居民身分證人士認購，或聯名買家須最少1位為永久性居民兼近親等條款。

　　資料顯示，啟德1號（II）樓盤由2幢高座物業，以及7幢低座大樓組成，其中高座設1至3房，而低座的大樓，則以面積約1561至2414方呎的大單位為主。

(星島)景泰苑今起揀樓定價料低於六折

首個綠表置居先導計畫新蒲崗景泰苑今日開始揀樓，項目八百五十七個單位原以市價六折定價，因應樓市較去年七月定價時已上升，在定價不變下，折扣率有機會擴大，以坊間樓市指數粗略推算，折扣率或增至四成六，即以市價五四折定價，房委會資助房屋小組委員招國偉亦估計折扣率調整後，大約是五五折市價定價。房委會資助房屋小組主席黃遠輝認為，樓市持續平穩向上，相信景泰苑銷情理想。

　　首個綠表置居先導計畫位於新蒲崗的景泰苑今日開始揀樓，項目只供綠表人士選購，共提供八百五十七個單位，單位實用面積介乎一百九十二至四百九十四方呎，售價按去年七月市價六折，鎖定在九十四萬元至二百九十八萬元，今日揀樓時房委會會透過調整折扣率，反映樓市在七月定價至十二月底的轉變。

　　本報參考中原城市分區指數九龍區的數據，對比七月底與十二月底的數字，粗略推算出折扣將由七月底的四成，擴大至四成六，意味景泰苑或按照最新市價的五四折定價，日後補地價將需多繳付百分之六的樓價價值。

　　身兼公屋聯會總幹事的房委會資助房屋小組成員招國偉認同有關計算，指樓價在定價後升幅不算多，估計調整折扣率後大約是五五折計價。他又估計是次綠置居銷情會較佳，棄選的機會會較細，因為除了樓價上升的因素，房委會最新收緊富戶政策亦對公屋戶有影響，近日居二市場交投亦變得活躍，「現在有把劍在頭上，整體公屋政策收緊，加上樓價兩方面動力，均會使公屋戶希望早早脫離公屋這個『緊箍咒』。」

　　房委會資助房屋小組主席黃遠輝亦相信，樓價上升，景泰苑的折扣率亦會有所擴大，相信市場預期樓市持續平穩向上，景泰苑銷情會理想，而「富戶政策」調整亦會是綠表客的考慮因素，但影響相對細。

　　景泰苑只供綠表客申請，二千一百伙新居屋將接力「上市」，包括彩虹彩興路、梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西項目，合共提供約二千一百個單位，按當局預計於今季內接受申請。黃遠輝指，下月中房委會將開會商議新居屋的定價及申請資格，現時家庭入息上限為四萬九千元，而樓價去年上升，按常理推測，入息限額再上升會很大機會超過五萬元。

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