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今日新聞摘要 02.12.16

公關部

2016-12-02


(東方)環團批棕地指引違規劃原意

開發郊野公園發展住屋引起社會爭議,有環保團體促請下屆政府採納「棕地優先」政策。該團體一項研究指去年新界棕地申請獲批率高達八成八,累計棕地面積達一千二百公頃,棕地面積愈來愈多。團體批評城市規劃委員會有關棕地的規劃指引違反周邊環境規劃的原意,亦佔用可作房屋用途的土地資源。

去年棕地申請 獲批率達88%

世界自然基金會香港分會在今年九至十一月分析及研究本港棕地的情況。報告顯示本港物流業發展持續放緩,貨櫃吞吐量在過去八年下降約兩成,惟期間每年的棕地累計面積不跌反升五成四,單在二○一五年已有三百七十七棕地申請獲批,獲批率由二○○八年的七成一上升至八成八。組織估計目前新界北棕地面積達一千一百九十八公頃,當中七成八在法定圖則中並非處於「露天儲物」地帶。世界自然基金會香港分會研究主任陳翰奇認為,城規會的規劃指引13E,列出當局認為合適改劃作棕地的土地位置及改劃附加條件,等同為棕地申請「開綠燈」,違反分區計劃大綱圖的規劃原意。

具潛力建屋地 四成屬綠化帶

該報告又指在一百九十二幅由發展局揀選的具潛力房屋用地中,七十八幅涉及綠化地帶。組織批評有關規劃本末倒置,建議當局加快將棕地轉為房屋用途的步伐,包括否決所有新增棕地申請及廢除規劃指引13E,以防棕地進一步擴張。






(蘋果) 政府加辣無效 鳳德邨劏房單位創癲價 153呎公屋賣190萬

政府推新辣招無效,香港「劏房」公屋再創癲價。鑽石山鳳德邨一間150呎劏房,剛以190萬元成交,貴絕市區劏房公屋,呎價12,418元。原業主於1999年以約8萬元購入該單位,持貨17年間,升值逾20倍。

港府上月4日公佈樓市新辣招,印花稅增至15%,惟措施生效快將滿月,辣招只壓抑購買力,但樓價仍未見顯著回落,反之全港逾15個屋苑照錄破頂,連公營房屋亦對辣招產生抗藥性,加辣後誕下最少4間公屋王、居屋王。

鑽石山老牌公屋鳳德邨剛錄得一宗150呎迷你戶成交。富誠地產陳錫金稱,該單位為碧鳳樓高層20A室,實用面積153方呎,放盤約一星期,即以190萬元連地價易手,成市區最貴劏房公屋,呎價12,418元。買家為首置客,計劃買入單位投資收租,預計收租約7,500元,租金回報率大約4.7厘。

土地註冊處資料顯示,該公屋原業主於1999年以88,300元買入單位,獲匯豐銀行借足83,885元上會,首期僅4,415元,持貨17年沽貨,物業樓價升值20.5倍。賣方去年已補地價,估計扣除補地價金額約80萬至90萬元後,淨賺約90萬元。

現時全港最細公屋戶為太埔太和邨一個約120方呎的劏房戶,有指因為80年代申請公屋人數甚多,為了讓更多輪候人士快點上公屋,故個別單位劏細,面積稍細於一般單位,變相讓單身或長者可較快上樓,鳳德邨也有此類單位間隔,現時此類劏房公屋有價有市,如太和邨安和樓中層01室,實用面積120方呎,一年前以140萬元(已補地價)售出,呎價11,667元,首度突破萬元。

青衣公屋亦出現樓王,青衣邨宜偉樓高層7室一個實用面積544方呎單位,以335萬元售出,成全港最貴未補地價公屋。

未補地價居屋逼近700萬

另外,亦有未補地價居屋逼近700萬元。房委會公佈,上月全港共錄得104宗居屋第二市場買賣,其中筲箕灣東旭苑一個實用面積650方呎中層單位,以689萬元易手,呎價1.06萬元,樓價打破全港綠表居屋最貴紀錄。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量稱,政府加辣向第二層住宅劃一徵收15%稅款,圖增交易成本從而壓抑樓價,但沒作用,只是進一步鎖死二手市場,令二手成交量萎縮。目前業主基本不願賣樓,因再買第二層的成本上升,除非稅款轉嫁到買家。加上額外印花稅鎖死3年,買入二手樓後又難脫身,故料二手市場將近停頓。

莊認為,梁振英為爭取連任,減辣機會不大。他建議當局若欲壓抑樓價,可設立資產增值稅,即物業出售所得利潤需要交稅,如200萬元買入物業,500萬元沽出,獲利300萬元,當中部份收益需要繳納稅款。此稅項將令物業投資價值大減,樓價定必下跌。






(蘋果)新盤菁雋128呎被轟荒謬

細絕全港、最細單位僅128呎的屯門新盤菁雋,發展商俊和的言論及開則手法被各界狂轟。有民間組織認為要青年做樓奴買如此劏房是瘋狂及荒謬。

港大宿舍由俊和承建 面積較大

菁雋提供356個單位,面積介乎128方呎至178方呎,民間組織「青年拒當樓奴運動」昨日於社交網站狠批菁雋的設計,指出「要青年奉獻青春和自由去做樓奴買間咁?劏房,簡直係瘋狂」。發言人向記者補充,開則完全是荒謬,根本無視一個人正常的生活空間。

此外,發展商日前更以皇帝做比喻,「紫禁城咁大,佢真正瞓覺時都係得張床」,說法亦備受爭議。據資料記載,明代時,乾清宮分上下兩層,9間房共放27張床,總建築面積達1.5萬方呎,當實用率八成,即係1.2萬方呎,相當於93間菁雋最細單位。

至於發展商聲稱參考學生宿舍設計,翻查資料,由俊和承建的港大堅尼地城賽馬會第三學生邨,共1,800間房,單人睡房平均面積約86方呎、雙人睡房平均面積約161方呎。房間冇露台、冇廚房、冇浴室,即是比菁雋單位大。青年拒當樓奴運動認為,「學生住宿舍,係想過群體生活和較自由的空間,而不只是一張床」。

本報向運房局查詢未來3至4年約9.3萬個新供應中有多少A類單位(431方呎以下),局方稱未能提供。翻查截至9月底,約有6.42萬個單位面積少於753方呎,佔整體供應量69%。






(星島)浪澄灣截收約4333票

由恒隆發展的浪澄灣,將於周六再推62伙發售,並於昨日截票,市場指,共接獲約4333票,超額認購逾68倍,並於今日進行抽籤,以決定準買家的揀樓次序。

奧運站浪澄灣將於本周六推出第2座項目發售,涉及62伙,折實平均呎價15228元,單位分布於第2座5至35樓,面積由562至863方呎,折實價由約683萬元起。而設於現樓的示範單位,昨日屢見參觀人龍,準買家入場參觀情況亦見踴躍,睇樓客以年輕人主導。

另外,興勝項目管理董事周嘉?表示,由集團策劃銷售,並由陳日新家族擁有的九龍塘豪宅新盤THE GRAMPIAN,將於下周一以先到先得形式加推2伙,包括1樓B室及6樓A室,定價分別6500萬元及7000萬元,面積均為2077方呎,呎價分別31295元及33702元,當中1樓B室連約600萬元裝修費;另外,項目2樓A室定價由6000萬元,增加至6300萬元,幅度約半成水平。






(星島)屋苑放盤缺乏 首置客主導

二手交投持續,買家以首置為主導,由於市場上放盤減少,另類單位亦受捧。粉嶺花都廣場一個凶宅,面積370方呎,以340萬元沽出,呎價9189元,低市價15%。將軍澳怡心園低層,面積601方呎,以543萬元成交,買家為區內上車客,呎價9035元。

六福行分行經理陳寶華表示,粉嶺名都5座高層D室,面積454方呎,以475萬元成交,呎價10463元,造價為分層戶新高,高市價5%;另外,同區花都廣場凶宅,曾於上月初拍賣不果,近日成功沽出,面積370方呎,以340萬元沽出,呎價9189元,低市價15%,買家均為上車客。

美聯營業經理黃富國表示,將軍澳怡心園4座低層G室,面積601方呎,屬3房1套間隔,以543萬元成交,買家為區內上車客,呎價9035元。

中原市務經理黃暉樹表示,元朗朗晴居2座高層F室,面積756方呎,3房套房間隔,連1車位以695萬元沽出,呎價9193元,造價創屋苑新高,買家為用家。市場消息指,元朗尚悅7座中層F室,面積446方呎,以480萬元沽出,呎價10762元,創同類單位造價新高。

利嘉閣首席聯席董事姚頌溏表示,深井豪景花園1座低層G室,2房間隔,面積365方呎,以315萬元成交,呎價8630元,買家為首置客。

中原高級分行經理陳文杰表示,荃灣朗逸?17座中層A及D室,面積2230方呎,間隔為6房雙套房連工人房,以2580萬元沽出,呎價11570元,買家為首置人士。

世紀21分行經理莊瑞生表示,馬鞍山銀湖.天峰8座高層H室,面積690方呎,以926.8萬元成交,呎價13432元,為同類造價新高,買家為用家。

美聯高級分區營業經理陸學恩表示,沙田春暉花園高層E室,面積316方呎,2房間隔,零議價400萬元成交,呎價12658元,買家為上車客。

世紀21分行經理李嘉文表示,沙田廣源邨廣棉樓中層3室,面積443方呎,2房間隔,原業主開價350萬元,以348萬元自由市場價易手,呎價7856元,創屋苑分層戶造價近1年新高。

中原分行經理吳敬彰表示,香港仔漁暉苑A座高層3室,面積384方呎,2房間隔,以495萬元在自由市場易手,呎價12891元,創屋苑造價及呎價新高。






(星島)萊坊:明年樓價料升5%

新辣招出台後,萊坊預料今年一、二手住宅成交宗數將創新低,暫時錄得約5萬至5.2萬宗水平,惟隨?市場消化辣招,預期明年樓市升幅約5%。

萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,政府於11月初推出新辣招,以壓抑投資者需求,用家需求依然強勁,預計發展商將提供優惠吸客,一手住宅將主導市場,與2016年相比,明年住宅銷售額將平穩。市場普遍預期明年全年美國加息約2厘,惟對本港樓價影響有限。

他預期,明年本港整體樓價升幅5%,租賃市場亦有3%至5%升幅,未來3至4年,小單位繼續主導住宅市場,約36%新建單位面積為430方呎以下,面積200方呎以下則佔2成,人均居住面積約190方呎。

2016年至今,市場上逾30%的住宅地由內地發展商投得,內地買家活躍於香港豪宅市場,今年首10個月,3000萬元以上的一手豪宅交易中,內地買家佔27%;同一時期,最大金額的首30宗交易,內地買家所佔比例更大,達至47% 。

自8月份以來,中央政府重新在約16個城市,推出樓市調控政策以壓抑樓價。北京中房馳昊董事總經理劉釋駿預計,北京、上海、深圳等城市樓市調控政策仍繼續,展望明年,中央政府將調控政策擴展到其他樓市過熱的城市。






(星島)信和明年主力推兩盤 觀塘項目矚目

信和近年積極增加土地儲備,並多次競投優質地皮,明年將部署推出2大新盤,其中早前與華置合作投得的觀塘市中心重建項目,可提供近2000伙,將於明年中登場,力吸用家客源,勢成區內焦點。

觀塘市中心第2、3區重建項目,為市建局歷來推出的地皮中,發展規模最大,亦為區內罕有的大型新盤,由信和及華置合作發展,田兆源表示,該盤將興建4座分層住宅,分2期發展,因應政府近年致力發展東九龍,料區內上車及換樓需求將相當高,因此料該盤將力吸用家客源。

他指,該盤可提供近2000伙,提供1至4房,當中主打2至3房,逾5成為2房戶,而3房戶則佔逾3成半,適合小家庭進駐市區;該盤銷售步伐未有因政府上月加辣而影響,料於明年中開售。

他續指,項目最大的優點在於鄰近港鐵站,交通相當方便,由於集團過往推售同類項目,亦很快獲市場吸納,因此對項目的銷情感信心;集團早年發售的觀塘觀月.樺?,市場反應理想,現時已沽清所有單位,足以證明區內的承接力相當強勁。

信和明年內另1個有部署推出的項目,為西貢的對面海項目,可建樓面逾5萬方呎,以提供洋房及大型分層單位為主,項目最大特色在於地勢較高,能夠望到開揚海景,相信目標客源是具實力的買家。






(明報)當地貨幣貶值 置業有?數

瑞信11月亞洲市場研究報告指,越南與美國以及國際貿易需求連系緊密,並且受美聯儲加息壓力,與新加坡、香港同成為特朗普當選下最脆弱的3個亞洲經濟體。

瑞信料亞洲貨幣將繼續承壓,由於亞洲貨幣受人民幣走勢影響愈來愈深遠,若人民幣意料外大幅貶值亦增加貶值壓力。自美國大選以來,越南盾跌超1.5%,美元兌越南盾由22,335跌至昨日的22,690,而該形勢短期難以逆轉。9月瑞信報告料美元兌越南盾今年底前至22,750,於明年底跌至23,660。

另外,報告指,旅遊業對東南亞國家發展日趨重要,其中旅遊業直接和間接收入佔越南GDP近14%,僅次於泰國的21%,到達越南的旅客中,中國遊客佔比約22%,僅次泰國的27%,因此度假物業愈受歡迎。

下周越南地產穗首辦展銷會

Timo Schmidt指,下周在廣州的地產展銷會是他第一次接觸中國市場,料度假物業較能迎合內地投資者需求。度假物業的投資者往往每年僅自住十幾天,剩餘時間用於收租,回報不錯。






(明報)原擬年底前應市 暫按兵不動 加辣後5盤延推 涉逾2600伙

港府上月初公布「加辣」後,除令上月新盤交投按月勁挫七成至約650宗外,部分原擬年底前推出的主要新盤,料發展商勢將押後至明年初才會真正出擊。按本報統計,上述相信將推遲發售計劃的全新盤共5個,涉2604伙,其中啟德發展區佔兩盤共涉1524伙,意味市場原本預期的東九龍新盤年底大戰,將暫時鳴金收兵。


港府上月突擊「加辣」前,樓市氣氛熾熱,上月2日地政總署公布來自內地的海航集團,以天價88億元奪得啟德住宅地,折合每方呎樓面地價1.35萬元,令市場嘩然。翌日,啟德同區兩個大型新盤,中海外旗下啟德1號及嘉華國際嘉匯,同獲批預售,單位總數共涉1524伙,市場當時預期兩盤皆會於短期上載樓書和開售,並認為啟德將成為今年壓軸新盤主戰場。

GRAND YOHO 2期或趕年底推試水溫

但隨?新辣稅上月5日生效,整體樓市氣氛隨即冷卻,除交投大跌外,上述兩個原已如箭在弦的啟德焦點盤,料年底前均按兵不動。除此之外,新地西半山舊契項目巴丙頓山,單位總數雖只有79伙,但定位為分層豪宅;8月公布樓盤命名時,已透露部署年底前登場,惟至今同樣仍未上載樓書及公布具體銷售詳情。不過,業界雖估計本月未必有全新焦點大盤登場,但個別早前熱賣新盤的後續期數,仍有機會於年底前出擊;以新地同系、今年夏天紅盤高開的元朗Grand YOHO為例,第2期共826現正待批預售,新地表示仍希望可於年底左右登場,估計可能是想藉推出熱賣大盤的後續期數,以測試市場水溫。

此外,發展商雖然仍在觀望市?發展,但個別大型新盤的軟銷推廣並未停止,如長實旗下單位達970伙的荃灣西站項目,公布命名為海之戀;恒地提供590伙的粉嶺中密度豪宅項目,亦正式命名為高爾夫‧御苑,儘管具體開售時間待敲定,但亦先讓市場對項目有初步認識。

浪澄灣6日收4333票超額69倍

另恒隆地產明日推售62伙的奧運站浪澄灣昨天截票,過去6日累獲4333張入票,超額69倍。興勝創建銷售的九龍嘉林邊道THE GRAMPIAN,昨修訂價單,2樓實用2077方呎A室,定價由6000萬元調升至6300萬元,加幅5%。項目下周一發售1樓B室、6樓A室(均為2077方呎),定價6500萬及7000萬元。長實牽頭亞皆老街君柏,現可售單位下周一起亦提價4.5%至5.3%。






(明報)發展商積極拆售非住宅物業

加辣除了令一手盤成交急挫,部分發展商亦放慢旗下全新住宅項目的銷售步伐,但為保持銷售額和集團現金流,拆售系內非核心物業如舖位及車位,成為近日熱門動作;長實原計劃今年銷售約3000伙住宅,惟期內獲取預售樓花同意書的進度不太理想,加上政府加辣,長實為保銷售額,近日積極拆售元朗世宙的舖位,現售出近七成即25個舖位及套現13億元,成績不俗。

由於政府加辣,主力是針對住宅市場,因而令市場不少資金流向工商物業;以世宙推出的37個舖位而言(面積約299至3595方呎,總樓面逾5.92萬方呎),自9月推出以來,目前已售出當中25個舖位,套現超過13億元,而在辣招出台後,成交亦持續活躍。長實高級營業經理何家欣回應查詢指,在現時市?下,查詢洽購世宙舖位的準買家較之前增加,相信是因為購買舖位除不需付辣稅外,亦因舖位具不俗回報率,故吸引投資客。

長實沽世宙舖套13億

除舖位外,發展商近日亦不乏開售車位;如南豐於剛過去的周日,推出旗下東涌昇薈697個車位,售價由75萬至85萬元,據悉當日已售出其中550個,估計套現約4.5億元。另會德豐將軍澳新盤SAVANNAH,亦計劃本月中發售117個私家車位及14個電單車位,前者售價175萬至200萬元,後者售價7萬元。


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