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今日新聞摘要 19.10.16

公關部

2016-10-19


(東方)(隻隻)寓呎價萬二 高開兩成

樓市反彈刺激發展商開價更趨進取。香港興業旗下屯門(隻隻)寓昨公布首張價單推出50伙,平均呎價14,021元,折實平均呎價11,988元,較同區新盤開價高約一成半,與屯門碼頭區二手市價比更高約兩成,但開放式戶折實入場費僅約310萬元起,市場料將吸引上車客追捧。該盤昨開價後,同區原叫價275萬元的居屋兆禧苑C座低層,即時反價至320萬元,反價幅度逾16%。

香港興業集團銷售及市務總經理史慕蘭稱,隻隻寓首張價單推50伙,平均呎價14,021元,買家可享最高售價14.5%總優惠,折實平均呎價11,988元,折實售價310.348萬至667.6524萬元,呎價11,327至12,622元。

被問及是次開價較區內二手屋苑做價為高,她強調屯門碼頭區內已多年未有新盤推售,普遍屋苑樓齡已逾20年,故難以比較價錢。至於同期屯門區雖有其他新盤開售,但兩盤位置及單位類型不同,直接競爭不大,重疊客源亦不多。

首期僅50萬可入市
史慕蘭指,(隻隻)寓買家可享最高85%一按,按息全期為最優惠利率,故買家最少只需樓價15%首期可入市,最低金額料僅約50萬元,項目亦提供一、二按首兩年免息免供優惠。該盤示範單位昨起開放,同步開始收票,最快下周開售。

NAPA暫收逾四百票
市況方面,她料樓市將健康發展,樓價料穩中求升,特別看好豪宅及具剛性需求物業,料該兩類物業樓價於未來半年具10%升幅。

消息透露,會德豐地產屯門掃管笏NAPA暫錄逾400張入票,該盤首張價單推出92伙,價單平均呎價12,774元,折實平均呎價10,438元。

地產代理提供資料顯示,屯門碼頭區二手私樓屋苑的平均實用呎價約8,000至10,000元,(隻隻)寓開價明顯較高,直逼屯門市中心指標屋苑瓏門的平均實用呎價約1.25萬元。

兆禧苑即時反價45萬
(隻隻)寓昨公布開價後,屯門碼頭區即錄二手反價個案。中原高級區域營業經理陳世豪指,邁亞美海灣5座高層C單位,實用面積625方呎,原叫價570萬元,新盤開價後反價至628萬元,反價幅度逾一成。

同區居屋兆禧苑C座低層4室,實用面積338方呎,原本叫價275萬元,亦反價至320萬元,反價45萬元,幅度逾16%。

另外,新盤認購反應理想,發展商開售前積極加價。帝國集團及麗新發展合作發展的將軍澳藍塘傲,發展商透露,展銷廳累錄1.5萬人次參觀,截至昨日已錄共約6,000份登記。不少家庭有意購入多於1伙。

該盤昨日加推第3批價單,提供106個單位,價單平均呎價17,135元,折實平均呎價14,940元,相比第2批價單略高6.5%。參考其景觀及層數的不同因素後,實質調整幅度約3%。

藍塘傲昨上載銷售安排,落實本周六起開售363伙,周六上午率先安排員工內部認購,下午安排認購2至4伙的大手買家揀樓,而認購1伙的買家將於次日認購餘下單位。





(東方)麥格理再撐樓市升到明年

「樓市大淡友」德銀唱淡香港樓市前景之際,早前發表報告揚言樓市復甦及地產股「派對」剛開始的麥格理,再度發表報告力撐樓市,認為在政策風險維持穩定下,樓市可望持續復甦至一七年,中高端物業樓價明年或漲半成,明、後兩年一手住宅成交量分別增加一成五及一成。

麥格理表示,三大趨勢推動樓市復甦愈來愈明顯,分別為按揭優惠愈來愈多、內地居民來港投資中高價樓宇漸增,以及新盤成交量持續暢旺。

中高端物業或漲價5%
其中,港銀今年多次調低按揭利率,以往二百萬至三百萬元按揭額才可取得的利率優惠,現在一百萬元已可享受,現金回贈則由以往百分之一增至百分之一點二,證明銀行對物業市場愈來愈支持,並且緩和買家與投資者對美國加息的憂慮。

此外,有證據顯示,內地居民來港買樓逐漸增加,特別是中高價物業,個別新盤內地買家佔比更達三成。由於人民幣與英鎊匯價波幅大,加上內地多個城市推出措施冷卻樓市,該行估計,內地居民來港買樓的趨勢會持續,中高端物業樓價明年或上漲半成。

麥格理又表示,十月份首十三日,新盤銷售達一千四百伙,總成交一百四十三億元,按月分別增四成一及一倍。麥格理認為,發展商近期積極擴大銷售量,今年第四季推盤量達五千伙,相較首三季累售的一點一四萬伙,第四季新盤銷售可望有明顯的增長,將買樓需求由二手導向至一手,帶動整體氣氛。

瑞信唱反調 維持審慎
不過,瑞信發表報告表示,樓市令人失望的機會逐漸增加,首先是近期開售的新盤市場反應參差,令整體銷售或慢於預期。新盤之間競爭大,發展商開價漸趨保守,令二手物業叫價應聲下跌,反過來拉走一手住宅的需求。該行維持對行業「審慎」的看法。





(東方)北水買港物業 七個月達234億

上半年中資企業積極投資香港物業,萊坊指出,香港市場上半年錄得不少內地資金入市投資物業個案,涉及金額16.82億美元,料截至七月份金額上升至近30億美元(約234億港元),首七個月已佔去年全年總數的約75%。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱,上述投資香港物業的內地資金中,有78%來自內地集團企業,而按投資物業分類,有約87%為寫字樓,另有10%為地皮。

問及中資資金流入香港會否推高樓市,他指出,今年下半年香港市場已有地皮以高於市場預期批出,不過會否推高樓價則「好難講」,而現時內地企業於香港買地的金額,與在內地二線城市相若。至於寫字樓市場屢錄高價成交,主因是香港核心區商廈供應極少。

花園城30車位快拆售
消息稱,由資深投資者持有的沙田花園城第二期共30個車位短期內推出拆售,售價78萬至88萬元。另深水埗鴨寮街211號地舖連閣樓,面積共約2,000方呎,獲3,900萬元洽購。旺角弼街雙號地下B號舖,面積約260方呎,獲利是封店短租,舖位原由小食店以12萬元承租。

商廈方面,中環歐銀中心低層戶以約2,600萬元沽出,呎價約15,663元;灣仔安盛中心中低層戶以約4,431萬元沽出,呎價約16,800元。





(蘋果)全城新盤癲價出擊 䨇寓呎價1.2萬高開36% 藍塘傲加價13%

樓市發高燒,全城新盤狂加價。屯門偏遠位置的單幢盤䨇寓,嗌到市中心價錢,貴三個月前同區上車盤豐連逾三成。香港興業牽頭發展的湖安街䨇寓,首批50伙折實平均呎價近1.2萬元,銀碼不見二字頭,開放式最平310萬元,另已定周末及周日分批開售的將軍澳藍塘傲,呎價已逼近1.5萬元,累積加幅13%。

近期新盤瘋搶,發展商賣樓一日狼過一日。最新開價屯門單幢盤䨇寓,主打中小型單位,首批50伙,開放式單位及兩房戶各佔16伙及34伙,賬面計平均呎價逾1.4萬元。

䨇寓呎價直逼瓏門
即使以優惠最多的即供方案、並不取用發展商提供的按揭計,買家最高可獲樓價14.5%折扣,䨇寓折實首批平均呎價仍要11,988元。翻查紀錄,三個月前南豐推售的同區新盤豐連,同屬上車盤,首批平均呎價僅8,826元,事隔一季,䨇寓賣貴36%。
同時,䨇寓較周遭有海景的私人屋苑二手呎價貴逾兩成至四成不等,例如邁亞美海灣慧豐園啟豐園,近期成交呎價只是介乎8,277至10,093元,直迫屯門市中心的瓏門二手呎價約1.25萬元。
呎價貴到離地的䨇寓,主要靠樓價細同海景食糊。首張價單16伙開放式單位,有15伙低過四球心理關口,最平單位南翼5樓G室,實用面積得274方呎,折實310.3萬元入場,呎價11,325元。另外,發展商提供多種高成數按揭,惟折扣優惠少一截,以首兩年免息免供方案為例,最高承造樓價85%一按,需入息審查,折實最低50萬元首期上車,惟免供期過後全期P,現時P為5厘。

本報記者昨午到地盤實地視察,樓宇外型已現但尚未拆棚。樓盤一邊是警署,另一邊是變電站,將䨇寓雙雙夾住。周邊有公屋和居屋,社區配套早已發展。老街坊直言,海景靚,可望至黃金海岸
近年自立門戶的新地前主席郭炳湘亦不遑多讓,與麗新發展合作的藍塘傲,一周分三次推出363伙,當中首批131伙折實平均呎價1.32萬元,經已是貴絕同區新盤,至昨日加推的106伙更加進取,呎價達14,940元,高出首批單位近13%。

薈晴超額認購3.5倍
藍塘傲發展商解釋因不同批次推出的單位樓層景觀有異,扣除上述因素後,每次加推實際加幅約3%。項目將會於周末賣樓,周六早上會先進行員工內部認購及大手優先揀樓,而只購買一伙的準買家要到周日早上方揀樓。市傳累收6,000登記,超額認購逾15倍,今日截票。發展商曾於昨晚9時許發現發售單位中英文版本有別,曾短時間把銷售文件收回,旋即在晚上約10時40分重新上載修訂版。
同樣未賣先加價的宏安馬鞍山恒光街新盤薈晴,昨午截票,發展商指收1,641票,當中包括5張代理入票,超額認購3.5倍。





(蘋果)加價潮爆發 樓價勢續升

樓價進一步逼近去年高位,年中起回勇的新盤市場持續熾熱,發展商開價越見進取,屯門新盤開價三個月貴逾三成,將軍澳新盤未開賣已累積加價多過一成。學者認為,發展商見購買力充裕決定加價,但爆破潛在風險會越大。

買家覺得越遲買越貴
去年底樓市氣氛逆轉後,新盤市場一度無以為繼,個別樓盤甚至減價亦未能去貨。不過近月購買力大爆發,發展商亦由起初定價貼市,直到現時夠膽高開。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,市場氣氛驅使發展商定價進取,加上發展商的銷售手法,令買家覺得越遲買越貴,順理成章可以不斷加價。
不過定價越高,樓市泡沫爆破風險越大,「但市場並唔係咁睇,加完價啲人仲去買」。他指這段時間樓市都會一直「飆上去,除非突然加好多息」,否則未來數月新盤開價會繼續進取。
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,發展商睇準反彈市勢頭,定價進取,「試一試個市場承受能力,一旦賣唔到,先會唔定咁高價」。由於今年升市由一手樓帶動,加上未來都由新盤主導後市,料至明年初樓價仍會上升。





(星島)新盤陸續有來 料將掀搶客戰

市況向好,多個新盤群起搶攻,單計本月已有逾三千伙搶灘,而發展商賣樓腳步未見停步之餘,更陸續有來,預期下月將有多個項目緊接出籠,正密鑼緊鼓準備出擊,勢必掀起新一輪銷售大戰。

  隨?屯門新樓昨公布首張價單,並加入戰團,連同本月上旬經開售的部分項目在內,本月就將有十個新盤連環出擊,趕在月內開售, 涉逾三千伙,勢必成為今年內推盤量最多的月份。至於物業類型亦各適其適,除提供數百伙的市區大型項目,更備有售價近半億的港島豪盤、單幢式精品物業,或是「細價」上車盤等,滿足市場上不同客源需要,力求一網打盡,盡攬各路客。

  在十月新盤「圍城」搶攻之餘,展望下月,仍有一眾新樓早已積極部署,預備下月排隊接力登場,而所提供的物業類型同樣多元,除市區及港島傳統豪宅地段的樓盤外、更備有新界上車盤及洋房項目,繼續搶攻用家及投資客市場。

  對於新盤供應持續,理想城市業務發展總監及企業估值部主管張聖典認為,今年上半年市場氣氛較淡靜,令剛性需求被壓抑,再加上美國尚未啟動加息,估計低息環境持續,再加上整體樓價由谷底逐步反彈,在市況回穩下,買家更樂意回歸市場,促使購買力爆發,作為發展商眼見單位具承接力,自然更積極推盤吸客,做到貨如輪轉,引致近月新樓推盤量維持高位。

  美聯住宅部行政總裁布少明亦認為,相比其他投資及保值工具,「磚頭」始終更為穩陣,加上市場資金充裕,令用家或投資者均樂於入市購貨。仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示,現市場注意力仍然集中在中小型住宅,但相信豪宅新盤的吸引力亦不容忽視,在本季內有機會成為市場焦點。





(星島)NAPA收近400票 參觀人流平穩

多個新盤將於短期內出擊,其中,會德豐發展的屯門掃管笏新盤NAPA,至今已收近400票,暫錄超額認購約3.3倍。

  該盤早前推出首批92伙,以2房至3房單位為主,平均呎價約1.27萬元,折實平均呎價1.04萬元,發展商昨日繼續收票鎖客,力吸同區家庭客及換樓客。雖然,昨日適逢颱風逼近本港,令天氣不穩,但昨日到場參觀的人流仍然平穩。

  市場消息指,NAPA迄今累收近400票,較首批推出的單位錄超購約3.3倍。

  同系何文田ONE HOMANTIN,昨日連錄5宗成交,其中一組客更大手連購2伙,均為5座低層E室,面積同為652方呎,涉資共約2524.5萬元,平均呎價逾1.93萬元。

  新盤氣氛持續熱鬧,多個開售多時的項目,均推出新一批單位,並同步定於本周六(22日)開賣。

  其中,恒基已獲批入伙紙的鴨脷洲倚南 ,昨更新價單,把其中8個單位加價,部分單位加幅約5%至15%,發展商亦把其中5伙,定於本周六以先到先得方式出售。

  至於由新地發展的筲箕灣形薈,昨日上載新一張銷售安排,把其中32伙單位(主要為1房戶),定於周六開售。

  此外,由嘉華及信和等發展的元朗朗屏8號,昨日也趁勢加推93個單位應市,屬原價加推,平均呎價約1.47萬元,折實後平均呎價約1.29萬元,發展商同時推出銷售安排,把其中25伙,定於本周六開售。





(星島)南豐新邨每呎1.6萬創新高

二手交投不斷,用家加快入市步伐,業主收窄議幅甚至反價,錄得不少高價成交,其中,鰂魚涌南豐新邨呎造16624元,創屋苑呎價新高;將軍澳廣場648萬元沽,創同類新高價,另外,市場亦錄得多宗連租約成交。

  北京物業經理羅樹新表示,鰂魚涌南豐新邨1座頂層,面積391方呎,以650萬元成交,呎價16624元,呎價創屋苑歷史新高,造價亦創2房新高,買家為上車客。

  美聯高級分行經理劉浩勤表示,將軍澳廣場6座高層A室,面積459方呎,2房間隔,以648萬元成交,呎價14118元,造價為屋苑同類新高,買家為上車客。

  富誠營業董事林?榮表示,鑽石山龍蟠苑龍環閣G座中層7室,3房間隔,面積554方呎,以458萬元綠表成交,呎價8267元,為屋苑綠表新高造價和呎價,買家為用家。

  六福行分行經理陳寶華表示,粉嶺名都4座中低層F室,面積399方呎,原業主開價400萬元,同時獲3組客洽購,反價以402萬元成交,呎價10075元,買家為上車客。

  中原分行經理莫文業表示,粉嶺逸峰5座高層C室,面積511方呎,2房連儲物房間隔,原業主開價600萬元,反價3萬元以603萬元成交,呎價11800元,新買家為國內客,是次入市需付127.05萬元BSD及DSD稅。

  世紀21高級客戶經理李錦如表示,北角百福花園連錄成交,百福閣低層G室,面積540方呎,2房間隔,以608萬元成交,呎價11259元,買家為上車客;百勝閣中層B室,面積540方呎,2房間隔,685萬元成交,呎價12685元,均為市價成交。

  港置首席高級營業經理曾家輝表示,長沙灣星匯居2座中層A室,面積600方呎,連租約以828萬元成交,呎價13800元,原業主6月曾放售單位,但當時認為售價未到理想價,故封盤再觀望,見近期樓價回勇,重新放售,買家為用家。

  世紀21客戶經理康向斌表示,藍田麗港城30座低層G室,面積517方呎,2房間隔,連租約以600萬元成交,呎價11605元,市價水平。

  祥益分行主管李啟昌表示,屯門錦華花園B座高層2室,面積348方呎,2房2廳,以398萬元成交,呎價11437元,市價成交,買家為投資客。





(星島)內地新貸逾1.2萬億 按揭貸款佔近四成

內房火爆,房貸成為「放水」火車頭。人民銀行昨公布,9月份新增貸款仍高達1.22萬億元(人民幣,下同),遠超預期。新增貸款之中有39%來自按揭貸款。專家稱,9月是信貸「分水嶺」,隨著樓市調控全面加碼,房貸將降溫、信貸可能收縮。有分析員認為,9月份信貸高速增長,是內地居民拼命加槓桿現象的延續,亦可能是年內「最後的瘋狂」。

  人民銀行行長周小川於月初,在短短三天內兩度提出要控制信貸增長規模。不過,9月新增人民幣貸款仍然瘋狂,新增貸款按月反彈29%,按年大增16%,其中居民中長期貸款(主要為個人房貸)5741億元,顯示房貸仍然強勁。德國商業銀行亞洲高級經濟學家周浩形容,居民拼命加槓桿的現象延續,9月的信貸高速增長可能成為年內「最後的瘋狂」。

  人民銀行調查統計司司長阮健弘表示,個人住房貸款增長較快,一個重要原因是今年以來內地房地產市場走勢分化,一二線城市房地產成交活躍。同時,也和金融機構和個人的資產配置有關係。

  阮健弘披露,今年首9個月個人住房貸款新增3.63萬億元,較去年同期按年多增1.8萬億元,個人住房貸款佔全部貸款增量的35.7%。其中,9月份新增個人住房貸款4759億元,佔當月新增貸款的39%。房貸佔比過高,阮健弘認為有特殊因素。她說,今年以來,地方政府債務置換力度較大,不良貸款的核銷也在加快,企業貸款乃至全部貸款的增速是下降的。如果在分母項中「還原」這一因素,個人住房貸款的比重會有所下降。阮健弘表示,在近期樓市調控新政以後,未來走勢有待進一步觀察。

  今年首三季,新增人民幣貸款同樣創新高,總額達10.16萬億元,較去年同期9.9萬億元的「天量」進一步擴大。其中,住戶部門中長期貸款為4.2萬億元,和去年同期的2.23萬億元比較,按年勁增逾88%。

  中國信貸大規模「放水」熱潮下,企業的債務亦不斷膨脹。國際貨幣基金組織(IMF)的工作報告指出,中國逼切需要解決企業債務攀升的通盤計畫,當前債務可控,但解決問題的「窗口稍縱即逝」。IMF估計,截至去年底,面臨潛在風險的債務已佔企業貸款總額約15.5%,可能帶來的潛在損失可佔當年GDP約7%。





(明報)天匯銀主盤下周拍賣 叫1.05億

近日樓市成交氣氛雖然熾熱,但個別豪宅物業仍淪為銀主盤。西半山天匯繼4月現銀主盤後,近日再現銀主盤,業主與早前已售出銀主盤的原業主,同為天津商人尹聰。環亞拍賣行表示,上述天匯39樓A室,實用面積2476方呎,安排下周二拍賣並開價1.05億元,實呎4.24萬元。

原為天津商人持有 涉借貸7次

資料顯示,有關單位由天津商人尹聰於2013年底以約1.35億元購入,並於2014年至2016年間向多家財務公司,包括金田財務、實德環球財務等借貸7次,金額介乎1000萬至2160萬元不等,合共至少9320萬元,佔單位購入價近七成,惟部分貸款已清還,單位現時可交吉發售。

至於天匯首個銀主盤39樓B室,原先同由商人尹聰持有,該單位4月以1.083億元連車位拍賣售出,預料需蝕近4000萬元離場。

愛都大廈頂層相連戶3.8億易手破頂

另市場消息稱,有「台灣張」之稱的資深投資者張彥緒及相關人士持有、位處中半山的愛都大廈1座頂層相連戶,以約3.8億元易手,單位實用面積5776方呎,另連天台及4個車位,實呎約6.57萬元,售價、呎價均創屋苑新高。張氏等人先於1990年以945萬元購入其中一伙,另一伙則於2001年向田北辰等人以3000萬元購入,合共斥3945萬元,帳面賺3.4億元或8.6倍。

另鰂魚涌南豐新邨雖然樓齡高近40年,但依然有價有市。市場消息稱,南豐新邨第1座頂層B室連天台特色戶,實用面積391方呎,以650萬元易手,實呎1.66萬元,呎價創屋苑歷史新高紀錄。原業主2009年以230萬元購入,帳面賺420萬元或逾1.8倍。資料顯示,屋苑兩房戶去年最高售價628萬元,意味上址做價將屋苑兩房戶最高售價紀錄,再推高22萬元或3.5%。

南豐兩房連天台戶實呎1.66萬 屋苑新高

將軍澳新盤藍塘傲開售在即,區內二手物業亦錄高價成交;美聯高級分行經理劉浩勤稱,將軍澳廣場6座高層A室,實用面積459方呎,以648萬元成交,折合實呎1.41萬元,成交價為屋苑分層兩房單位的新高紀錄;原業主於2011年以400萬元購入單位,現帳面獲利248萬元或62%。







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