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今日新聞摘要 30.07.16

公關部

2016-07-30

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(東方)9.3萬伙私宅供應破頂 樓市難啃

政府不斷推地增供應,帶動潛在供應續創新高。運輸及房屋局截至六月底最新數據,未來三至四年一手私宅潛在供應約9.3萬伙,按季再多1,000伙,再創歷史新高,中小型單位高佔供應七成,為有紀錄最多。政府強調樓價仍與市民負擔能力脫節,會繼續維持穩定供應。市場人士指,供應增、經濟及就業情況不穩,未來一年樓價睇跌5至10%。

中小單位料佔七成
運輸及房屋局發言人指出,截至六月底,未來三至四年一手私宅供應約9.3萬伙,創○四年有紀錄以來季度新高,9.3萬伙潛在供應包括6,000伙貨尾、6.5萬伙樓花,未售樓花數字與首季相同,另有2.2萬伙為已批出並可隨時動工的「熟地」上可建單位。

至於中小型比例供應進一步增加,該局估計潛在供應當中,有6.47萬伙為實用面積少於753方呎中小型單位,較上季增1,100伙,並佔整體供應量70%。另預計未來數月會再有17幅住宅用地轉為熟地,可額外提供約1.2萬伙。

市民負擔能力脫節
發言人稱,房屋供求仍然失衡,樓價與市民負擔能力脫節,市民置業負擔比率在今年第一季為59%,遠高於九五至一四年的46%長期平均數。政府會繼續維持穩定土地和房屋供應,讓樓市平穩發展,減少樓價大上大落風險。

理想城市企業估值部主管張聖典稱,潛在供應再破頂屬意料之內,但中小型單位佔達七成,加上發展商貼近二手價推盤、提供各種類型優惠,認為對市場會有一定壓力,經濟及就業率情況未許樂觀,對中小型住宅市場會有較大影響,未來一年樓價料跌約5至10%。

發展商則對後市較樂觀,新地副董事總經理雷霆表示,一手市場由用家主導,近月新盤銷情理想,證明剛性需求強勁,並認為現時利率持續低企,香港經濟情況比很多外圍地區理想,市民置業信心強,相信要吸納未來供應問題不大,樓市仍會平穩健康發展。

上半年施工量倍增
供應持續增加,帶動上半年施工及落成量出現明顯增長,第二季有11個私人住宅項目施工,可建2,900伙,較第一季少1.04萬伙,但上半年施工量仍達1.62萬伙,較去年同期多出8,300伙或1.05倍,並已超過去年全年1.42萬伙,還多出2,000伙。

另第二季有24個私人住宅項目落成,提供約5,600伙,按季多3,800伙,首半年落成量累錄7,400伙,亦較去年同期多2,300伙。運房局指,隨茼h個樓盤將於未來落成,預計未來落成量將持續增加。






(東方)樓價指數上半年累挫3.3%

差餉物業估價署最新數據顯示,截至六月份私人住宅售價指數報275.7點,按月未有升跌,指數上半年累跌約3.3%,但已較今年三月低位反彈約1.6%,反映樓價走勢回穩。

九龍細宅呎價返萬元
九龍區細單位平均呎價回升至1萬元,率先重返去年,創去年十一月後新高。代理一份反映近期樓市走勢的大型屋苑樓價指數已連升3周,並創下25周新高。

差估署數據顯示,六月份私人住宅售價指數按月持平,上半年累跌約3.3%,但較今年三月低位回升約1.6%。據六月臨時數字,實用面積1,075方呎及以下中小型住宅售價指數報276.4點,按月跌0.03%,上半年跌約3.4%;而實用面積1,075方呎以上大型住宅單位售價指數報262.2點,按月跌約0.03%,半年計持平。

另外,六月份只有九龍區面積約431方呎以下細單位平均呎價升返去年水平,單位平均呎價約10,074元,重返1萬元水平,並是去年十一月後新高,按月計升約0.79%,上半年更回升0.33%。

租金連升兩個月
六月份租金指數報165.1點,按月升約0.49%,已連升兩個月,上半年仍跌約3.6%,但較四月低位回升約1.1%。新界區實用面積431方呎以下細單位平均呎租約24.8元,按月升約3.5%,為去年十月後最高。

中原陳永傑稱,差估署數字反映樓價跌定,但屬滯後數字,事實上本月樓價已錄反彈,他料今年餘下時間樓價將回升3至5%,令全年跌幅收窄至5至7%。該行研究部黃良昇稱,CCL Mass報131.78點,按周上升0.04%,已連升三周,創25周新高。其中,新界西指數報117.31點,按周升1.54%,為13周內升幅最大,而中原城市領先指數報130.47點,按周跌0.03%。






(東方)豐連197萬入場 屯門二手即封盤

樓市升溫,上車客再成發展商爭奪客源。南豐旗下屯門豐連昨日公布首張價單推138伙,價單平均呎價11,144元,折實平均呎價8,826元,貼近同區二手價,折實售價僅197萬元起,最低呎價7,713元,兩數字均創新盤市場逾一年新低,發展商今起收票,市場料最快下周開售。

推138伙 今起收票
中原酈瑋倫稱,該盤開價後,同區即錄二手業主封盤,寶怡花園1座低層D室,早前以約350萬元放盤,實用呎價約7,292元,屬市價,惟昨即時封盤「唔賣住」,料業主希望觀察新盤銷情後再作部署。祥益說,屯門區內連同公屋、居屋自由市場,全區只有4個200萬元或以下放盤。

南豐發展地產部總經理鍾志霖稱,豐連推出138伙,平均呎價11,144元,扣除即供可享售價最高約20.8%總折扣優惠,即供折實平均呎價8,826元,開價貼近同區二手市價,加推具加價空間,合資格員工買家可獲樓價5%回贈優惠。

逾一年最低入場費
他指出,該盤首批單位包括開放式、一房及兩房間隔,其中1伙折實售價低於200萬元,單位為2座5樓H室開放式戶,實用面積253方呎,折實售價197.0496萬元起,呎價7,713元,屬首張價單中最低,兩數字均創新盤市場逾一年新低,而1座5樓H室折實售價232.9272萬元。

琣a的馬鞍山迎海•御峰昨上載銷售安排,停售15伙,琣a營業(一)部總經理林達民回應,該盤擬日內加價約5%。消息指,昨錄1組買家連購4伙,連車位售價共逾9,200萬元。

新世界發展旺角SKYPARK昨售出17伙,並加推23伙下周二賣。






(東方)油塘住宅地獲13標競投

油塘崇信街與仁宇圍交界住宅地是近月以來首幅截標市區地皮,昨接獲13份標書。

除香港大型發展商長實地產及新地等入標外,中資亦積極參與,如萬科海外夥新世界發展及資本策略地產合組財團,而中資「稀客」五礦地產亦市傳有份入標。

地政總署公布,上述油塘住宅地一共接獲13份標書。昨日到場入標財團包括長實地產、新地、遠東發展、香港小輪、富豪酒店及華懋等。信置聯同嘉華國際等合組財團,並且吸引上述多個中資財團入標。

賣地章程顯示,中標發展商須提供公眾停車場,並納入總發展樓面內,同時要興建附近海濱長廊,有份入標的英皇國際與佳明集團、會德豐地產代表均表示出價已反映有關因素。

太古城七月交投升一成
二手買賣方面,美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城本月暫錄33宗成交,較上月全月多出一成,南天閣中層E室以1,060萬元連約售,實用呎價14,825元。另美聯陳國良稱,沙田偉華中心1座高層E室,實用面積358方呎,以457萬元沽,創今年同類單位新高。

另外,市場指,南區淺水灣道37號2座中層A室售約4,200萬元。






(蘋果)豐連197萬入場 平均呎價$8,826 貴二手最多三成

屯門驚現低於「兩球」新盤!南豐屯門良德街豐連昨日開價,首批138伙,一個折實最平單位只需197萬元,為2014年大埔嵐山開賣177方呎「劏房」後低於200萬元的新盤,其餘過半數單位(75伙)折實價均低於300萬元。

項目於周中獲批預售後,把握近日美國暫不加息機會,成為首個搶灘開價全新盤,因應近年「上車熱」,單位亦以細單位為主。

同區二手樓齡逾廿年
據統計,138伙平均呎價11,144元,扣除最高20.8%優惠,折實平均呎價8,826元,低於200萬元單位為2座5樓H室,開放式,實用面積253方呎,定價248.8萬元,折實197萬元,折實呎價7,789元。而一房及兩房戶的折實入場費分別為219.7萬元及360.9萬元,後者與同區二手價銀碼接近。
南豐發展地產部總經理鍾志霖形容為「開心豐盛年年價」,希望幫到年輕人上車,故首批以優惠價推售。不過實情是,此項目的地皮於2014年2月以4.56億元投得,每呎樓面地價2,139元,當時「麵粉價」一度創下2010年中政府主動賣地後新低紀錄,故只是地價較低,造就發展商有條件定價上不太進取,先量後價。項目總數370伙,若首批138伙沽清已套現6億元,地價已回本。
豐連周邊有3個私人屋苑,包括盈豐園海麗花園寶怡花園,樓齡均逾廿年,最新二手呎價6,680至7,700元;附近最大型屋苑大興花園最新平均呎價7,831元,豐連呎價高於附近二手12.7%至32.1%。至於區內樓齡最新、位於市中心的瓏門,目前二手呎價11,700元,豐連呎價則平逾兩成。

新盤珀御䨇寓快開售
區內細戶不乏新供應,新地同一條街的新盤珀御,提供321伙,標準戶間隔由開放式到兩房,當中一房佔比逾半,無論位置、伙數、戶型或客路均與豐連相近。另香港興業䨇寓亦已入紙申請預售,單幢樓提供222伙,間隔由開放式到兩房,實用面積由約270方呎起。
南豐指豐連今天起收票,每票9萬元,限一人一票。另南豐集團合資格員工如購買豐連單位,將有額外5%樓價回贈。






(蘋果)一手潛在供應達9.3萬伙

一手供應再創新高!運輸及房屋局公佈最新一手私人住宅單位供應數字,未來三至四年可供應的一手私人住宅單位數目,由上季的9.2萬伙,按季增加1,000伙至9.3萬伙。供應雖然續增,但樓市已完成調整,去季樓價比首季升1.6%。

差估署:樓價按季升1.6%
未來一手供應數字達9.3萬伙,已連續六個季度上升,新供應再創2004年9月有紀錄以來歷史新高,即平均每年有超過2.3萬伙新供應。第二季施工量為2,900伙。上半年施工量已達1.62萬伙,超過去年全年施工量1.42萬伙。落成量亦按季增加3,800伙,至5,600伙。
運房局發言人指,該9.3萬個未來供應中,估計有6.47萬個單位為實用面積少於753方呎的中小型單位,佔整體供應量七成。
供應數字增加,但樓市已回穩,差餉物業估價署公佈,6月份樓價指數維持275.7點,連續三個月靠穩,樓價較今年3月份低位,回升1.6%。而中原城市領先指數CCL連升兩周後輕微回軟0.03%,但新界西樓價則創25周新高。
供應增,但樓價未有下跌。中原集團主席兼總裁施永青表示,一手供應增加屬意料中事,「但連可能會賣得出的亦計算在內,係一個唔科學H講法」。由於各國繼續印銀紙,變相令樓價上升。
由於樓價反彈,據金管局數據,次季錄得1,307宗負資產,較上季減少約8.7%。






(星島)樓價指數橫行 結束兩個月升勢

樓價表現漸見回穩,差估署最新公布數據顯示,6月份樓價指數與5月份持平,按月未有任何升跌,雖中止連續2個月的升勢,業界人士指,樓價未有下跌,反映過去半年的樓價跌勢經已喘定,料下半年市道將保持平穩。

  近期樓市表現靠穩,差餉物業估價署最新數據顯示,截至6月份私人住宅售價指數報275.7點,與5月份持平橫行,中止2個月連升局面;以上半年計,累跌約3.3%,但較今年3月的低位,則回升約1.65,反映樓價走勢回穩。

  該署數據顯示,1075方呎及以下中小型住宅的售價指數報276.4點,按月回落約0.03,總結上半年則跌約3.4%;面積1075方呎以上大型住宅單位的售價指數報262.2點,按月亦跌約0.03%,以上半年計則未有升跌。數字反映近3個月樓價回升,中大型住宅的樓價已回復半年前水平,惟中小型單位的樓市升幅則較慢。若再細分,則以753至1075方呎中型單位按月跌幅較急,為0.4%,而1722方呎以上豪宅則錄得升幅。

  而各區面積431方呎以下細單位呎價表現,則只有九龍區按月及按半年均有上升,顯示該區細價樓過去半年均較為穩定,該區6月平均呎價約10074元,重回逾萬元水平,為去年11月後最高,按月上升約0.79%,上半年更回升0.33%;而港島及新界區,該類型單位的按月及半年呎價均錄下跌,其中,新界區6月平均呎價約9089元,按月下跌約0.32%,而過去半年則累跌3.2%,跌幅較港島區高。

  主要反映二手市場包括鰂魚涌太古城、紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊等較受歡迎屋苑的指數,最新報233.3點,連升3個月,按月微升約0.1%,但與去年8月的高位相比,累跌逾10.7%。

  萬科置業助理董事林力山表示,數據顯示本港樓市氣氛良好,因此相信樓市會平穩發展;並指由於政府持續供應發展地皮,因此土地供應持續穩定,因此吸引不少財團繼續投資房地產市場。 

  九建市務及銷售部總經理楊聰永預期,從發展商角度,現時投地及建築成本均高昂,而發展商亦要有合理利潤,故定價難以大幅下調,估計發展商會繼續以貼市價推盤,而二手市況亦相對較為淡靜;另一方面,現時新盤定價亦難有向上調升的空間,故預料未來樓價將平穩發展。






(星島)中小單位帶動 租金指數兩連升

6月樓價表現橫行,惟租金指數卻錄「兩連升」,最新報165.1,按月上升近0.5%,並從4月低位連升2個月,中小型與豪宅單位表現迥異,A至C型單位均全線上升,反觀大型單位則同時輕微下挫。

  差估署最新公布6月私樓租售價指數,顯示租金發力上升,最新報165.1,較5月的164.3,輕微上升0.49%,幅度較4月份為低;年初至今則累跌3.6%,跌幅低於同期樓價。若較去年9月樓市高峰期,過去近10個月,住宅租金累計下跌約7%。

  各類型單位中,以面積少於431方呎的A型戶表現較突出,最新報182.9,較5月上升0.83%,其次為753至1075方呎的C型戶,最新報146.9,按月上升0.75%,期間,D及E型大單位租金卻同時回落,最新分別報143.5及140.3,分別下跌0.62及0.57%。

  樓價平穩,惟租金持續向上升,利嘉閣總裁廖偉強表示,每年年中均為租務旺季,因租盤供應少,而需求量大,造成多區的租金上升。租務市場上亦有不少為外資企業聘請的員工,合約一般為9月開始,員工會提早來港履新,因此令租務活躍,租金上升;另外,亦有一批持觀望態度的買家持續租樓,遲遲未打算入市,令需求增加。

  沙田第一城向來為租務重鎮,中原分行市務經理關煜裕表示,以該屋苑為例,除受本地用家歡迎外,亦受內地學生青睞,近月的租預市場有近8成為內地生租客,並推高屋苑租金。






(星島)屋苑氣氛轉勢 頻錄高價成交

新盤持續表現理想,帶旺市場,同時亦推動二手市場的睇樓氣氛,買家觀望態度轉為積極,百大屋苑預約睇樓量錄得1870組,較上周升4%,當中以上車及換樓客主導。而二手屋苑則分別錄得市價及高價成交,換樓客紛紛入市,其中,大埔帝欣苑更錄得3客爭1盤。

  中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,過去一周僅餘少量貨尾單位推出市場,買家唯有在二手市場另覓心儀放盤,令二手睇樓氣氛熾熱,成交不斷。買家心態由觀望轉為積極,即使部分業主反價,也不惜追價入市。

  美聯住宅部行政總裁布少明表示,二手交投持續熱絡,加上樓價連續數月靠穩,後巿信心增,觸動業主神經,個別單位封盤反價,巿場不乏買家心急追價入巿,支持睇樓量續升,預期8月多盤齊發,新界區適逢有新盤開價,分薄區內上車客源,令睇樓氣氛受輕微影響。

  百大屋苑周末預約睇樓量錄得1870組,比上周略升4%,其中,太古城、海怡半島和嘉湖山莊均錄得睇樓量上升,當中大部分等待時機良久的換樓客和上車客。

  利嘉閣高級經理唐曉輝表示,大埔帝欣苑面積987方呎,開價850萬元連車位,旋即獲3組客人爭購,以零議價成交,呎價8612元,市價成交,買家為換樓客。

  美聯首席高級營業經理吳肇基表示,鰂魚涌太古城本月已錄得34宗成交,其中太古城南天閣中層E室,面積715方呎,1060萬元連約成交,呎價14825元,市價成交。

  中原高級分行經理伍錦基表示,將軍澳維景灣畔相連戶成交,單位為12座低層E及F室,面積分別為554及550方呎,合共1104方呎,以1380萬元成交,呎價12500元,市價水平,買家為同區換樓客,創本年以來屋苑的新高造價。

  利嘉閣聯席事務董事余美寶指,紅磡黃埔花園單日錄得2成交,9期5座高層C室,面積727方呎,原叫價950萬元,898萬元成交,呎價12352元;12期2座高層B,面積607方呎,原叫價750萬元,738萬元成交,呎價12158元,均為市價成交。

  祥益營業主任謝利官表示,天水圍柏慧豪園5座高層B室,面積502方呎,2房1廳,458.8萬元成交,呎價9139元,市價成交,創同類單位本年以來新高,買家為區外用家。

  中原分區營業經理胡耀祖表示,馬鞍山銀湖.天峰1座中層E室,面積554方呎,以656萬元易手,呎價11841元,屬同類型單位本年以來新高,買家為換樓客。

  世紀21分行經理莊瑞生表示,馬鞍山聽濤雅苑6座低層D室成交,面積516方呎,業主原開價510萬元,見有買家願意承接,市場上又缺盤,於是連續反價3口,以528萬元成交,呎價10233元,屬市場價,買家為上車客。

  中原客分行經理黃懷恩表示,天水圍嘉湖山莊麗湖居 6座高層F室,面積442方呎,349.8萬元冇樓睇下成交,呎價7914元,市價成交,買家為用家。



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(星島)凹頭地昨重新招標 發展商審慎

年初遭流標的元朗凹頭住宅地,於昨日重新招標,財團紛表興趣競投,市場估值介乎6.6億至8.5億元,估計樓面呎價逾1800元;業內人士預計,在噪音問題等因素不變的情況下,財團將以審慎的態度競投地皮,惟相信政府會隨行就市,因此地皮再流標的機會微。

  政府昨再度招售元朗凹頭住宅地,地盤約30.6萬方呎,地積比率約1.2倍,樓面面積約36.8萬方呎,可建約500伙,於昨日起招標,截標日期為下月26日。受近半年地價回落影響,地皮的估值由首次推出時逾11億元,大幅下調達40%,最新市場估值介乎6.6億至8.5億元,估計樓面呎價約1800至2300元。

  地皮位於港鐵元朗站及錦上路站之間,鄰近爾巒及PARK YOHO等多個新地發展項目,因此以該集團投得該地皮的呼聲最高。新地副董事總經理雷霆表示,有興趣研究入標。凹頭地有港鐵行車天橋橫越,必須設非建築帶,發展商興建住宅時將受到限制,亦要處理噪音問題等,因此地皮在年初首次推出時,財團出價審慎,最終流標收場。

  另外,新地於古洞南持有的一幅地皮,佔地約40.43萬方呎,當中只約3.23萬方呎是政府地,已獲批建90座獨立屋,新地近年計畫提高其地積比率至2.1倍,擬興建12座,樓高14層分層,提供1147伙,提供2至3房中小型單位,可建樓面增至約84.9萬方呎,惟昨日遭城規會否決。

  據城規會文件顯示,規劃署認為方案不符合規劃意向,增加密度對周邊生態及交通形成負面影響,因而反對方案。


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