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不買比買風險大 股災是買樓好時機

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2015-08-06


*轉載自2015年08月06日的信報財經月刊

(按圖放大)

運輸及房屋局局長張炳良較早前承認未來十年興建29萬個公營房屋的目標未必達到,引來了市場的擔憂,事實上香港未來面對的考驗是極為嚴峻的,只要看得懂統計數字的人也會明白,大量的香港下一代是要面對搬回內地生活這個現實,我應負責任地去反映現實,在未作詳細分析數據之前,我想先交代前因,因為前因是我們的態度衍生出來的,要避免悲劇進一步嚴重,香港人首先要修正好自己的態度!

07年,前特首曾蔭權的施政報告宣佈了香港將邁向大都會的計劃,我當時開始撰文不單止認為樓價一定會因為資金匯聚而不斷向上,但我更加擔心的就是香港會步其他大都會的後塵出現「大遷徙」!不論紐約!倫敦!包括我們香港人熟悉的溫哥華!也已因為大都會效應而房價及物價向上,令大量的原居民遷徙,如果殖民地出身的香港人不想大量的下一代被迫搬上內地的話,唯一的方法就是大量推出土地,興建大量的房屋、商業樓宇及商場!否則,香港必會如其他大都會一樣,因為房價物價飛漲下而出現大遷徙!

很多人到今日也認為我這個講法是危言聳聽,卻十分不幸地,雖然規模仍很少,但這種遷徙在現在其實已經開始了,我公司的團隊已經有一些年輕人在內地居住,每朝早回到新界西上班的,大家看看未來的基建,其實正正是促使我們走向這一個新常態!

十分可惜!前特首曾蔭權雖然是宣佈香港進入大都會的第一人,但竟然在土地供應上嚴重地失策!99年勾地政策,在曾先生施政期間「發揚光大」,勾地政策令到香港進入了「地產霸權」年代,基於「發展商不勾,政府無地拍」這個簡單邏輯,土地供應的實際主動權變相落在發展商手上,拍賣不足令發展商手上的地皮變得奇貨可居,但香港的供應量便日益減少,當時政府明顯的荒廢開發土地甚至令後來土地供應出現斷層!加上在這段時間,環保意識「巧妙」地抬頭,令到政府長遠補充土地資源的空間更加狹窄,連補救能力也大減。

但最應為土地短缺負上最大責任其實不是曾蔭權及發展商,而應是香港市民,香港市民在不久前仍然活在8萬5的陰影下,過去十多年不單只對增加供應表示恐懼,更可悲是對房屋資助尤其即資助年輕人置業抗拒甚至妖魔化,囤積了大量夾心階層的人士在社會,這班夾心階層人士雖無力置業,卻正正是能給到較高租金的超級租客!他們沒有置業機最終有不少會成為白表心士甚至公屋輪候冊人士。

梁振英政府在上任不久的2013年2月,就取消勾地制度,可惜為時已晚,香港人已太自我為中心,會因為環保及保護社區而抗拒政府的城市規劃,視反對政府政策為一快,可謂「犧牲大我完成少我」!但是,不支持政府的房屋政策,我們最後都是「傷害了下一代」!

現任特首梁振英在2013年的施政報告中,開出了5年計劃,承諾5年後的落成量超過7.5萬!我對梁先生,包括張炳良局長及陳茂波局長都是深表敬意,顯然他們已傾盡所能去爭取到最多,但是香港人有多少和他們一起去打這場仗!?既然開發新市鎮和市區用地都得不到廣大市民的支持的話,政府能變魔術令土地橫空驟現嗎?

2013年的5年政府的建屋計劃不能夠達標,看看政府最新的「長遠房屋策略」,未來10年是想興建48萬個公私營房屋供應,其中公營房屋佔6成即29萬!而私營房屋佔4成即19萬!看清數據,很悲哀!未來5年幾乎肯定是供應量不足,如果要等待供應量增加而令樓價下跌的話,這個機會是渺茫的,根據房委會資料,由2014-2019年間公營房屋單位均少過2.9萬,嚴重落後目標,在資助出售單位方面,14-16年建屋量近為0,可見開發土地需時,前朝政府造成的供應斷層補救需時。

另外,每年由內地以「配額制」及「打分制」等制度移居到香港,大概有12000個家庭,他們都會消化我們每年4萬8的公私營房屋的,縱使政府用樓市辣招去阻擋內地人入市也好,但當港珠澳大橋通車之後,內地購買力將進一步會透過不同的渠道,包括化身香港人的身份去搶高樓價,或是資金匯聚引起的物價和建築成本上漲,同樣會令到香港這個國際城市樓價愈來愈貴!

雖然政府強調了還有很多土地是可能會中途加入成為供應的,但我想提醒的就是市民的不足夠支持,計算在內的新供應土地會經常「甩拖」,2005至到2014年,落成量預測的差幅平均是19%!我們根本未能把握到未來的足夠供應!

以上說的供應量其實連香港人本身的需求也滿足不到,包括私樓的需求,2011年香港的人口普查,香港有6成的物業是供滿樓的,我認為現在供滿樓的物業大概是7成左右,這班供滿樓的購買力一定程度會在未來投入市場,或換樓改善居住環境,或資助下一代去置業,成為「複式購買力」,當市場的購買力是兩代結合的力量的話,市場購買力就不可以如過去般以人均收入去計算了!

很多人忽略了,以為一手樓花的供應量是主宰市場供求的主流,卻其實二手的放盤量才是真命天子,現在的二手放盤量以屯門區400萬樓以下為例,09年是2747個,去到今年2月是888個,現在是767個,我們看到二手放盤量是不斷減少而且樓價仍不斷向上的,樓盤減少才是致命的樓價上升因素!

二手放盤量愈來愈少,是心理因素?我們看一些數字大家就明白了!1997年尾,住宅存量940,128間(不包括居屋),但是香港M3(貨幣供應量)是HK$28,270億!但去到2014年尾香港住宅存量是1,136,430間,增長了21%,但是香港M3卻是HK$110,050億,升289%,這告訴了我們香港人其實富有了許多,香港的問題只是貧富懸殊,但有資產者富有幾倍是事實,這個就是愈來愈少人放盤的原因,也是購買力愈來愈強的真相!

在這個情形之下,等待供應量增加令到樓價跌,恐怕要徹底失望了,我認為不買樓的風險極高!可以輸的仍然是無從計算,相反買樓的風險,只要預輸兩成就足夠應付了!因為在香港按揭,是需要通過壓力測試和入息比率的!入得場就是好漢!既然市場滿堂皆好漢!想樓價再暴跌恐怕愈來愈難了!

當然,災難總會有出現的時候,執筆時香港剛遇上股災,這可能是買樓的入市時機,我認為經此一役的考驗後,中國股市泡沫更少,長遠經濟更壯旺了!



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