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今日新聞摘要 02.09.15

公關部

2015-09-02


(明報)天盛苑未補價 實呎撲6000元

受惠於新一輪白居二計劃,居二市場火速升溫。根據房委會資料顯示,天水圍天盛苑一個中層單位,實用650方呎(建築828方呎),作價386萬元(未補地價),折合實呎5938元(建呎4662元),成交價及呎價雙雙刷新區內居二市場紀錄。

此外,祥益高級營業經理胡志偉表示,屯門兆麟苑A座高層8室,實用401方呎(建築515方呎),以246.5萬元(未補地價)易手,實呎6147元(建呎4786元),呎價貴絕同區居二市場紀錄。原業主2003年11月以36萬元(未補地價)購入,帳面大賺210.5萬元或5.8倍。

山景傳實呎高見8000元

同區山景早前有單位以95萬元(未補地價)放盤,叫價平絕全港居二市場,市傳該單位近日已連地價沽出。市場消息指,山景4座低層7室,實用294方呎,有傳以約235萬元(已補地價)易手,實呎約7993元,屬市價水平。

海怡3房1318萬 沽低市價3%

鴨洲海怡半島8月僅錄5宗成交,交投量創08年金融海嘯後新低,業主叫價態度不再強硬。中原首席分區營業經理盧鏡豪表示,海怡半島17座低層E室,實用871方呎(建築1078方呎),3房套間隔連工人房。原業主叫價1350萬元,最終願減32萬2.4%,以1318萬元將單位易手,實呎15,132元(建呎12,226元),作價低市價約3%。





(明報)羅素街5舖連環劈租 最多四成 業界料核心區舖劈租潮持續

零售市道下滑,貴為全球舖租最貴街道的銅鑼灣羅素街光環不再,該路段地舖大業主之一、英皇國際昨日公布,英皇鐘錶珠寶將以320萬元代價、提早撤出羅素街8號地舖,該舖更劈租逾四成轉租予連鎖化妝品店卓悅,呎租回落至522元水平,成為近年該黃金地段劈租最勁個案。此外,英皇更一口氣為羅素街4個地舖劈租三成,業界認為,大業主連環劈租,勢必影響市場氣氛,預期品牌將繼續調合及縮減據點,預料四大核心區一線舖未來將有劈租潮。

英皇公布,銅鑼灣羅素街8號的3及5號地舖,現租客英皇鐘錶將於10月底退租,上址租期至2017年11月,是次提早撤走,英皇鐘錶將支付320萬補償金。喜來登旺鋪主席任永賢表示,上址亦已獲卓悅以160萬元承租,按面積3068方呎計(實用1700方呎),呎租522元(實用940元),較舊租276萬元減約42%。

英皇鐘錶賠錢走人 卓悅承租

事實上,上址曾於本年次季傳推出招頂租,惜最終未能成功招得頂租客,是次英皇鐘錶提早撤走雖要繳付320萬元作補償,但扣除補償金後,變相省回逾6000萬元租金。

除接納羅素街8號3及5號地舖提早退租外,現時亦由英皇鐘錶承租、位於羅素街的4個舖位,亦獲英皇減租三成。其中毗鄰是次退租舖位的羅素街8號地下1及2號舖,於10月起月租將減至245萬元,呎租亦由1040元減至728元;而位於羅素街50至52號地下A舖,亦於同月獲減月租至130.2萬元,呎租則由1029元下調至721元水平,兩舖呎租同時跌破千元大關。

英皇指減租好過結業

英皇國際執行董事張炳強回應稱,零售市道惡劣,集團經權衡輕重後、加上英皇鐘錶珠寶向來是優質租戶,故作出今次租金優化舉措。張續稱,集團冀可與租戶共度時艱,因在現時市下,透過租金優化,總好過相關店舖要結業,因為再物色新租客亦有相當難度。不過,張指集團持有的舖位,不會一刀切調整租金,個別商場舖租甚至會調升,但一些位處購物旺區的二線街舖,集團則會與非英皇系的租戶,商討租金優化方案。

萊坊大中華區研究及諮詢部主管林浩文認為,羅素街貴為核心一線街舖,過去不少知名品牌爭相進駐,不過近年大額租賃成交持續疲弱,現時更現大業主連環劈租,勢必影響市場氣氛,料品牌將繼續整合分店據點,下半年舖市租金將有10%至15%下跌空間。





(東方)新盤九成半按揭惹關注

金管局持續關注二按市場情況,據消息透露,當局留意到近日有新盤推出一按加二按合計百分之九十五的按揭貸款,隨即向銀行作出溫馨提示,相關高成數貸款按指引要求,借款人的供款與收入比率上限需要降至百分之四十五。

據了解,有銀行為免觸犯監管要求風險,已決定拒絕承做相關新盤按揭。

金管局發言人表示,留意到新盤市場上有機構聯手為借款人提供高達九成半的按揭,當局提醒銀行須遵守三月時發出的指引內容,在聯合提供按揭貸款而總成數高於八成時,借款人的供款與收入比率上限要減低五個百分點至百分之四十五,銀行在任何情況下融資予提供按揭服務的機構,都要確保對方的按揭同時遵守當局規定,金管局有需要時會發出進一步指引。

銀行縮沙 避涉二按
消息指,金管局向銀行發提示,有銀行指繼續與發展商聯手提供高成數按揭,隨時觸犯監管要求,或需大量時間和成本向當局解畫,隨即退出涉及二按的高成數按揭,僅承做不涉二按的一按申請,個別中小型銀行或決定不會批出相關新盤的按揭申請。





(東方)最平公屋85萬上車

股市波動,準買家冀望平盤再現。早前被譽為全港最平放盤的屯門公屋山景邨單位,第二市場叫價僅95萬元,「撻?」綠表客入市意欲,但市傳該單位連地價已經以約235萬元賣出。不過,買家們不用灰心,原來同屋苑上月底又出現一個新放盤,第二市場叫價更跌至85萬元。

消息稱,早前以全城最低價放售的山景邨4座低層戶,實用面積約294方呎,業主表明單位已售出,連地價,市傳自由市場成交價約235萬元,實用呎價7,993元,而單位補地價折扣率達約60%,故成交價屬市價。

不過,大市氣氛轉淡,放盤價亦開始有「低的突破」。代理稱,目前屯門仍有兩個叫價低於100萬元放盤,均為綠表公屋單位,其中山景邨一個實用面積同約290方呎單位,叫價最低跌至85萬元,實用呎價約2,900元,綠表客首期最低僅需4.25萬元。

屯門居屋量跌價升
新白居二快將殺入市場,第二市場業主仍存一線希望。祥益胡志偉稱,屯門居屋近日出現量跌價升情況,如兆麟苑A座高層8室,實用面積401方呎,八月初放盤,終劈價21.5萬元,以綠表價246.5萬元售出,但實用呎價6,147元,已創屯門第二市場呎價新高。

房委會資料,八月暫錄110宗公屋及居屋第二市場成交,較七月暫無升跌。其中天水圍居屋天盛苑中層戶售386萬元,實用呎價5,937元,售價、呎價同創天水圍第二市場新高。另香港仔居屋嘉隆苑低層戶售533萬元,實用呎價8,267元,創屋苑第二市場新高。

嘉湖兩房僅嗌335萬
細價私樓繼續減價,美聯稱,天水圍嘉湖山莊美湖居2座低層G室,減13萬元後,售402萬元。代理指出,同屋苑近日交投急跌,有兩房單位叫價跌至約335萬元低位。美聯另稱,屯門豫豐花園13座高層D室,減價20萬元後,售490萬元,實用呎價約8,642元。

中原另稱,大圍金獅花園2期B座低層3室,減價近10%後,以335萬元易手,單位約三年升值約80%;鴨脷洲海怡半島近兩周以來錄首宗買賣,屋苑17座低層E室減價32萬元後,售1,318萬元,屬低市價,實用呎價約1.5萬元。名采策略稱,天后維多利中心2座高層A室售1,500萬元,實用呎價1.49萬元,低市價8%。





(東方)金管注155億急遏港匯

人民幣套息交易持續拆倉下,投資者大手拋售離岸人民幣,令港元需求大增,港匯近日多次貼近1美元兌7.75的警戒線。金管局昨兩度注資共155億港元承接20億美元沽盤,為四月後再度入市干預,由於預計銀行體系總結餘將不斷增加。恒生銀行執行董事馮孝忠料本港加息時間會較美國加息滯後。

人民幣貶值預期持續,資深財資市場人士指,基於風險考慮,投資者一般會將人民幣先兌換成流動性最高的美元,再將美元兌換成港元,造成港元供不應求,近期港匯持續強勢後終於觸發7.75港元的強方兌換保證,迫使金管局入市干預。

港隨美加息恐滯後
金管局昨於香港時段,分別買入8億及12億美元,沽62億及93億港元,總注資金額為155億港元,令銀行體系結餘於九月四日升至3,061.68億港元。注資行動是自四月下旬以來再入市,今年總注資額已達869.94億港元。

對於港元觸發強方兌換保證,金管局發言人表示,市場人士認為是因為人民幣轉為港元的活動比較多,加上外圍市場波動,前景不明朗,市場承接力薄弱,所以港元匯率持續走強,並觸及強方兌換保證水平,由金管局承接銀行的美元沽盤,維持港元匯率穩定。當局會繼續密切留意市場情況,並會按照貨幣發行局機制,維持港元穩定,由於短期港元銀行同業拆息接近零,因此銀行體系總結餘進一步增加對銀行同業拆息應不會有實質影響。

港股氣氛疲弱,馮孝忠指,今次港匯觸發強方兌換保證與股市無關,是來自人民幣拆倉令存款回流港元,料人民幣拆倉潮將需持續幾個月,而流入港元的資金大部分停泊於存款「食息」,由於港元債券的孳息率低和供應少,僅極少資金會流入港元債。

香港銀行體系資金充裕,馮孝忠預期,香港跟隨美國加息的時間將進一步延遲,料要待資金流走令港元拆息回升,最優惠利率才會上升。

法興亞洲利率研究主管張淑嫻稱,投資者視港元等同美元的高流動性和低風險貨幣。因人民幣匯價已回穩,她認為買盤來自實際港元需求。

預料金管再出手
港元穩定受惠聯匯制度,東亞貨幣及利率交易部高級市場分析師賴春梅指,亞洲新興市場貨幣比較波動,投資者買港元是可以理解的。由於港元與美元掛鈎,匯率穩定,因此是亞洲資金停泊的首選,相信港元匯價短期偏強,未來金管局要繼續入市。





(星島)東 環 截 收 逾 6000 票 環 海 兩 度 原 價 加 推

新盤開售熱如箭在弦,其中率先起動的東涌東環II昨日截票,並於今天進行抽籤,市場指,該盤截收逾六千票,約十八人搶購一伙,料項目開售銷情理想;而紅磡環海.東岸昨日第二度以原價加推,折實呎價一萬七千六百六十三元,發展商並在昨晚公布,於周末首推三百六十八伙;市場指該盤累收逾一千四百票。

  新地東涌東環II自推出以來,一直吸引市場注視,項目於昨日截票,其位於九龍站的售樓處,在登記認購的最後階段,仍有大批睇樓客到場參觀示範單位及入票,現場所見,排隊位置出現參觀人龍,當中以上車及投資者為主。

  項目於昨晚九時截票,市場消息指,該盤截收逾六千票,錄十七倍超額認購,發展商日前公
布銷售安排,於今進行抽籤,明天推售首批三百二十八伙,市場料可錄正面銷情。

  睇樓客張先生指,打算以四百多萬元購入一至兩房戶作投資,按揭安排將在了解資料後再決定,手持多個物業投資,現居於觀塘租住的物業;昨日亦有到場的陳小姐認為,預算以三百多萬元購入單位,心儀兩房戶,料作分支家庭居所,現居於青衣。

  該盤為東環發展項目的第二期,共提供九百三十二伙,面積三百七十八至六百四十五方呎,以中小戶型為主,其中兩房戶佔比例最多,約有四成五,而一房戶則佔約兩成五,三房戶佔約三成,預計關鍵日期為一六年十二月。

  此外,九建紅磡環海.東岸以快打慢搶吸客源,項目自上周四開價後,不足一周先後兩次加推,項目現合共推出三張價單,涉四百二十二個伙。

  該集團建業市務及銷售部總經理楊聰永表示,項目開放示範單位迄今,錄逾一萬五千參觀人次,累收逾一千三百張「鐵票」,市場反應熱烈,而項目更受不少投資者歡迎,故集團決定將再度以原價加推一百一十伙,全為開放式至一房戶型,主要分布於中高層,因此定價稍高於一號及二號價單,強調屬原價加推。

  楊聰永續指,最新價單共有一百一十伙,分別為六十伙開放式單位、四十伙一房戶,及十伙一房連儲物房,平均呎價二萬零五百三十九元,扣除最高一成四的即供折扣,折實平均呎價一萬七千六百六十三元。

  最貴單位共有兩伙,為一C座三十三樓D室及E室,定價為八百五十一萬六千元,折實售價七百三十二萬四千元,呎價二萬零八百一十三元,若單位成功售出,料將創項目新高紀錄。

  項目現合共推出三張價單,涉四百二十二伙,折實市值十八億四千萬元。發展商昨晚突擊上載銷售安排,將其中三百六十八伙,於本周六(五日)首度開售





(星島)長 實 元 朗 限 呎 盤 命 名 世 宙 月 內 推

多個新盤搶閘登場後,再有大型項目推出,位於安寧路前元朗項目「世宙」,發展商指,該盤提供二至三房戶,有機會於月內開賣。

  由長實發展的元朗新盤,昨天公布正式命名為「世宙」(YUCCIE SQUARE),為全港首幅限呎地,於上月入紙申請預售,該集團執行董事趙國雄指,項目料很快可獲批預售,在獲批後便可推出,有機會於月內開售,相信會是繼紅磡維港.星岸後的下一個項目,定價將會跟隨市價,希望為買家提供良好的生活空間。他續指,集團強調要有生活空間,所以樓盤只提供兩至三房單位,另設有特色商業區域,不會是一般的商業項目,暫定會用作收租,但如有好的概念,亦不排除會推售,該部分將會隨住宅部分入伙後一併啟用。

  對於系內其他部署,趙氏表示,紅磡維港.星岸將於下周有新消息公布,下半年亦有機會推出何文田亞皆老街君柏,另被問及日出康城八期推出招標,他指,希望可以成功購入該地,並指未有與南豐商議合作事宜。對於近期股市波動及樓市,趙氏指,股市投資性居多,而樓市以剛性需求佔主,如合心意買家便會積極考慮入市。

  長實高級營業經理何家欣指,世宙為集團大型旗艦項目,位於「黃金地帶」,即西鐵朗屏站側,為配合新界西北變天,其商店街將會引入高級食肆及小店進駐,打造特色空間,該盤設四座住宅大樓。

  她續稱,該盤共提供一千一百二十九伙,二至三房間隔,逾半為兩房戶,兩房由約四百二十方呎起,三房約六百五十方呎起,未有提供一房間隔,關鍵日期為二○一六年十二月三十日,認為該樓花期為現時受市場歡迎的期數,發展商亦於昨天同步開通物業網站,及於其地盤掛上樓盤的推廣橫幅,該盤位於元朗安寧路三十八號,由長實於一一年三月,以二十四億一千萬元投得,樓面呎價約三千六百二十九元





(星島)屋 苑 紛 錄 擴 議 幅 海 怡 映 灣 低 市 價 3% 沽


一手盤加快吸客,令二手市場大幅分薄客源,屋苑睇樓及成交量回落,新錄得多宗低市價成交個案,包括鴨洲海怡半島及東涌映灣園,擴議價幅度後錄低市價百之三沽出。

  中原首席分區營業經理盧鏡豪表示,鴨洲海怡半島近兩周內錄首宗成交,易手單位為十七座低層E室,面積八百七十一方呎,外望園池雙景及小部分海景。原業主放盤叫價一千三百五十萬元,經議價稍減百分之二點三,減三十二萬元後以一千三百一十八萬元易手,呎價一萬五千一百三十二元,低市價約百分之三。

  利嘉閣高級市務經理陳渝東表示,東涌映灣園同錄低市價成交個案,為三座低層H室,面積約九百五十六方呎,三房間隔,連租約以七百六十萬成交,呎價約七千九百五十元,低市價約百分之三,新買家為換樓客,打算約滿後收回轉為自住。

  市場亦錄不少擴議幅個案,中原分行區域營業經理汪浩天表示,大圍金獅花園二期B座金貴閣低層○三室,面積二百八十二方呎,兩房間隔,原業主開價三百七十萬元,經議價後減近百分之十,由上車客以三百三十五萬元沽出,呎價約一萬一千八百七十九元。

  美聯物業分行營業經理朱若珊表示,天水圍嘉湖山莊美湖居二座低層G室,面積約五百四十四方呎,獲上車客垂青,經議價後減百分之三約十三萬元後,以約四百零二萬元承接,呎價約為七千三百九十元,低市價約百分之三。

  世紀21奇豐分行經理李嘉文表示,沙田第一城四十八座高層G室易手,面積三百零四方呎,一房間隔,坐向東北望園景,獲上車客承接,成交價為四百一十萬元,呎價一萬三千四百八十七元,低於市價百分之三。

  祥益地產高級營業經理胡志偉表示,屯門兆麟苑A座高層八室易手,面積四百零一方呎,由上車客經議價後減價二十一萬元沽,綠表價二百四十六萬元承接,新高呎價約六千一百四十七元。

  名采策略客戶經理施俊文表示,北角耀星華庭高層A室沽出,單位面積三百三十二方呎,獲一名用家斥六百五十萬元,高市價半成吸納,新高呎價一萬九千五百七十八元





(蘋果)山景邨連補價賣235萬

全港最平上車盤,一百萬有找的屯門公屋山景邨近300呎單位沽出,市傳並非以綠表叫價95萬元沽售,而是獲買家以已補地價235萬元承接,呎價7,993元。
屯門公屋山景邨4座低層戶,實用294方呎,上月綠表叫價95萬元,據悉昨日獲買家以已補地價235萬元買入。市場上不少綠表放盤,獲自由市場買家青睞,最終變成以自由市場價成交,業主於2005年透過租置計劃以7.84萬元購入單位,當時獲恒生銀行提供7.59萬元按揭貸款,買樓首期只是2,500元,折扣率約六成。
股市波動,業主陸續減價。祥益地產胡志偉表示,屯門居屋兆麟苑A座高層8室,實用面積401方呎,業主8月初以綠表叫價268萬元,見市況有變遂減價21.5萬元或8%,以綠表價246.5萬元成交,呎價6,147元。業主2003年以綠表價36萬元買入,賬面賺210.5萬元。





(蘋果)金管局緊盯新盤按揭

紅磡「劏房之城」環海.東岸以低價及最高九成半按揭吸引市場注意,亦吸引監管機構目光。據不願具名的銀行按揭部主管透露,金管局昨日提醒銀行要遵照3月所出的監管指引,未點名批評任何銀行,但估計與紅磡新盤有關。

促銀行遵守指引

九龍建業旗下環海.東岸以高達九成半按揭吸客。該發展商透過旗下財務公司,為買家提供最高達樓價35%的二按計劃,連同最高樓價60%的一按,令最高按揭成數達95%。
金管局發言人指,近日有新盤為客人提供高達95%的按揭成數,當局要求銀行遵守3月發出的指引,若整體按揭成數較金管局容許的最高按揭成數超過20個百分點時,銀行容許業主供款佔入息上限(DSR)應調低5個百分點。
金管局指,銀行須按照當局規定,不能為承做按揭貸款財務公司,提供任何形式資金援助,會持續監察市場發展,並在適當時候出新指引。今年3月,金管局出手收緊物業按揭貸款,如將700萬元或以下物業按揭成數,劃一調低至最高六成。





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