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今日新聞摘要 21.07.14

公關部

2014-07-21


(明報)曾俊華:細價樓又有「熾熱」?[象

財政司長曾俊華昨發表網誌,表示,政府去年2月推出DSD(雙倍印花稅),希望可以降低樓市出現泡沫的風險,而去年起樓市亢奮的情?有所緩和,證明措施發揮作用。他指在上周立法會前一直沒有十足把握法例可通過,並稱能趕在今個立法年完成DSD立法,他和財經事務及庫務局同事均放下了心頭大石。

雖然細價樓近期屢破頂,金管局總裁陳德霖上周在官方網上專欄「匯思」撰文稱,該局累計推出6輪逆周期措施,在減慢樓市上升周期及保持銀行和金融穩定方面取得成效。曾俊華則在網誌表示,留意到最近的樓市,尤其是細價樓市場有再次「熾熱」?[象,並稱他特別關心這一市場買家,因為樓市走勢一旦逆轉,這批買家的抵禦能力一般較弱。他提醒這些買家在決定置業前,必須注意未來息口和樓市走勢,以及自己的負擔能力。

今年的iBond將於本周三起認購,曾俊華在網誌中表示,iBond過去3年的平均年利率為4.52%,是抗通脹不錯的選擇。不過,他亦提醒市民應按照自己的資金運用需要、投資風險接受程度等考慮是否認購今年的iBond。





(明報)負面消息無影響 嵐山收5000票 長實原價加推117伙 177呎戶未開價

儘管遭社會炮轟準買家認購單位前須簽署「無參觀同意書」(即確認不可參觀現樓)、兼屋苑內有墳墓,但長實大埔鳳園嵐山I期,估計過去3日累獲入票近5000張,以首推260伙計即超額認購18倍;如以本票每張10萬元計,凍結市場資金約5億元。長實亦打鐵趁熱,昨以平均實呎9458元,加推嵐山I期117伙,但維持向買家提供最高15%折扣,令加推單位折實均價為8039元,屬原價水平,顯示長實採「先求量」策略全速去貨,惟最細一款實用177方呎開放式戶,價錢仍未曝光。

長實地產投資董事劉啟文指,嵐山新推的117伙屬原價水平,單位呎價8185至10,836元(平均9458元),但維持向提供最高15%折扣率,因而令折實平均實呎降至8039元。劉指出,由於換樓客對3房戶需求大,故加推單位,亦以第5、9座,實用750至905方呎3房單位為主,折實入場費541萬元起。

另新價單包括8伙實用195方呎開放式戶(分佈第9座6至15樓),折實173萬至179萬餘元。不過,市場最關注的第3座最細一款177方呎開放式戶,依然未登場。

首批連加推單位 料套逾26億

劉啟文續稱,加推單位預計本周六與首推260伙一併發售,如377伙售罄,以未扣優惠前定價計,料套現逾26.3億元(如折算最高15%折扣後計則逾22億元)。

可留意的是,嵐山I期今批加推單位中,包括首次登場的第9座,該座除屬單邊位置外,亦遠離屋苑內的墳墓位,而且亦最接近保護區內蝴蝶的緩衝區。

就本報記者昨午在嵐山I期設於紅磡置富都會商場售樓處外所見,睇樓氣氛熾熱。睇樓客黃先生稱,只要該墳墓不正對自己單位就不介意,並聲稱嵐山開價算吸引。另有市民指出,若購入單位是自住而非轉手圖利,即使屋苑有墳墓問題不大。

長實執行董事趙國雄重申,嵐山I期今年賣500伙計劃不變(佔項目單位總數1071伙近五成);另最快下月初上載將軍澳緻藍天的樓書(項目提供1648伙)。

逸瓏灣天台特色戶 1194萬沽

由於一手市場未有大型銷售活動,剛過去周末兩日合共錄近50宗成交, 比上周末同期錄約232宗成交, 大跌78%;當中信置大埔逸瓏灣II,再沽出一個特色戶,為低座第7座5樓A室,實用878方呎另451方呎天台,由港客以1194.3萬元購入,實呎1.36萬元。





(東方)內房「金九銀十」勢割價

今年以來內地樓市持續疲弱,令半數本港上市內房在上半年銷售平均達標率約至40%,較去年同期減少超過10個百分點,其中成績最差的花樣年只達標10%,而恒大地產則最多,達63%。有分析預期,雖然傳統銷售旺季「金九銀十」(九月至十月)可以帶動需求,惟在供應增加下,發展商於下半年或需要繼續調整售價以增加銷售。

摩根大通中國投資銀行主席龔方雄近日更指,未來內地樓價跌10至15%也很正常,內房發展商亦可能從8萬多間變成1萬間。不過,樓價大跌不會引發系統性金融危機。

滯銷項目賣平一成
綠城中國首席財務官馮征對本報表示,公司上半年完成了全年銷售目前的約40%,與預期相若。

他又指,儘管近年內地傳統銷售旺季「金九銀十」對銷售的刺激已經並不明顯,不過基於公司早前所訂下的目標較為保守,故有信心全年可以達標,並會因應市場靈活定價。

至於新城控股副總裁歐陽捷則預期,七、八月市場會打破觀望,修復看淡預期,逐步企穩回升,隨金九銀十將至,預期下半年的銷售可與去年同期基本持平。

有分析員指出,發展商上半年於部分銷售較差城市中的項目減價約5至10%,即使金九銀十期間需求或會增加,惟供應量亦會同時增加,發展商於下半年需要「加油」,故下半年需視乎各地方政府的政策情況,不排除有部分內房要繼續調整價格以增加銷售。





(東方)中價樓接棒輪流破頂

細價兩房戶破頂潮有蔓延至中價物業之勢,600萬元以上破頂兩房成交湧現。鰂魚涌太古城過去兩日罕錄7宗成交,創兩年多以來同期新高,更有兩房戶以666萬元同類新高價易手;鴨脷洲海怡半島亦有低層兩房戶以678萬元同類高價轉售。代理預期,隨着細價物業做價癲升,中價樓市況將進一步升溫。

中原指,業主叫價進取,加上新盤推出搶去客源,令十大屋苑過去兩日僅錄約20宗成交,按周跌約16.7%。但期內太古城表現一枝獨秀,兩日連錄7宗成交,創兩年多交投最旺周末。

該行陳永傑認為,近月樓價300萬至500萬元中小型單位成交較為理想,不過,自樓市辣招略為放寬,太古城等中價樓買賣亦變暢旺,料中價物業市況續升溫。

美聯吳肇基稱,太古城鄱陽閣高層B室兩房戶,建築/實用面積585/489方呎,以666萬元成交,較業主底價還高出16萬元,創翠湖臺同類兩房新高,實用呎價13,620元。

南豐新邨高層510萬易手
近期頻現破頂價的兩房戶,普遍為500萬元以下的新界物業,但最近情況蔓延至港、九區的中價物業,不少兩房戶做價已達六、七百萬元。中原盧鏡豪稱,鴨脷洲海怡半島兩房戶繼之前錄得做價648萬元個案後,屋苑1座低層H室兩房海景戶,建築/實用面積652/529方呎,業主企硬一口價不減,以678萬元沽出,實用呎價12,817元,再創屋苑同類新高。

鰂魚涌南豐新邨單日亦連錄4宗成交,當中不乏兩房高價個案,利嘉閣黃凱達稱,屋苑5座高層B室兩房戶,建築/實用面積474/391方呎,略減5萬元,即售510萬元,創屋苑標準兩房戶新高,實用呎價13,043元。

而九龍區的奧運站維港灣9座高層E室及紅磡黃埔花園11期1座中層D室,本月亦以685萬與610萬元售出,亦屬屋苑同類單位新高。

新都城實呎逾萬二新高
將軍澳新都城過去兩日連環錄兩宗新高價個案,香港置業陳銘銳稱,屋苑2期3座低層F室,實用面積363方呎,以460萬元成交,實用呎價12,672元,創同類新高。

新界方面,中原招錦昌稱,沙田河畔花園A座高層1室開放式單位,實用面積269方呎,以336萬元成交,創同類新高。不過,大埔二手市仍受同區新盤影響,世紀21宇田羅家威稱,近日區內二手買賣仍未有動靜。

另外,美聯梁岳宏稱,有用家恐遲無盤,故與業主洽談長成交期,終以505萬元購入青衣宏福花園3座中層F室,實用呎價約9,182元。





(東方)工人缺達20% 拖慢新盤落成

建築工人嚴重不足,令政府近年狂推土地以增供應的如意算盤受影響。業界指出,目前絕大部分地盤工人不足,甚至出現「你搶我、我搶你(工人)」情況,個別地盤開工人數較正常短缺10至20%。新盤延遲落成風險上升,部分樓盤預計落成日期更延遲半年以上,連同其他因素影響,大埔嵐山第I期及逸瓏灣I及II最新預計落成時間已延遲半年至一年,問題惡化勢影響長遠供應增加目標。

逸瓏灣遲半年起貨
有發展商高層直言,現時部分地盤工人數量較正常短缺10至20%,料部分樓盤施工進度必定會受影響而延遲落成,即使政府預測今、明兩年的住宅落成量會較去年大增,但實際落成量將存在「變數」。

地產建設商會執委會主席兼會德豐地產主席梁志堅接受本報查詢時承認,「現時個個地盤都唔夠工人,更加出現你搶我、我搶你(工人)情況」,工人不足問題有需要解決。對於市場上不少樓盤的預計落成日期出現半年或以上的延遲,他認為,工人不足是樓盤延遲落成原因之一,但亦有其他原因影響落成時間,暫時估計工人不足問題未有對整體樓宇供應造成太大影響。

梁志堅表示,地產建設商會及建築商會一直就工人不足問題進行溝通,並向政府反映意見。恒地營業(一)部總經理林達民稱,地盤工人不足情況確實存在,可能影響市場上部分項目延遲落成。

綜合地政總署的預售樓花同意書及發展商樓書等資料,部分樓盤的預計落成日期已延遲半年或以上,長實的大埔嵐山第I期原預計今年三月底落成,但發展商最新公布項目將延遲至明年三月底才落成。而信置熱銷中的大埔逸瓏灣I&II,最初預計明年三月底落成,但樓書最新顯示預計明年九月才落成。

長期樓花風險大增
政府之前引入放寬預售樓花時間至30個月的措施以冷卻樓市,但業界認為,由於發展商難以掌握30個月後的樓市狀況,加上目前地盤工人不足勢將影響樓盤落成時間,發展商提前30個月預售樓花的風險實在太大,有關措施實際已經名存實亡。





(東方)銀主盤轉旺 兩月半錄25宗

全城搶盤,連銀主盤亦被搶吸,單是五月至今市場已錄約25宗銀主盤成交,相比今年首四個月共錄約21宗,去貨速度明顯加快。市場人士指出,最近人人熱搶交吉盤,令銀主盤變得吃香,不少單位更以貼市價售出。

去年開始,市場不斷有銀主盤放售,但普遍叫價「硬淨」,以至普遍平均每月只有約數宗同類成交,但隨着最近入市意欲上升,單是五、六月份,市場已錄約13與10宗銀主盤成交,連同本月錄得兩宗同類個案,期內合計已售出約25個銀主單位,較今年首四個月總和為多。

叠翠軒暗標590萬新高
期內不少銀主盤以貼市價、甚至創高價易手,其中將軍澳叠翠軒4座高層G室,銀主底價約550萬元,獲數組準買家青睞,最終以暗標方式售,成交價590萬元,創屋苑歷史新高。

而早前將軍澳中心3座高層F室,實用面積684方呎,推出拍賣,吸引3組買家競價,最終獲搶高90萬元或15%,以678萬元售出,實用呎價要9,912元。

卓先潘子明指,不少用家見低息環境持續急不及待入市,令市場相當缺盤,而銀主盤勝在屬交吉盤,故近期不少細價公、居屋銀主盤,放盤不久即獲承接,若樓市氣氛持續向好,相信細價銀主盤承接力仍然不俗。





(東方)地產速報

天富苑13年升值逾倍
祥益地產黃肇雯表示,天水圍居屋天富苑G座低層5室,建築/實用面積830/650方呎,三房兩廳間隔,獲區內上車買家以208萬元居二市場價承接,建築/實用呎價約2,506/3,200元屬市價,單位13年升值逾倍。

祥益地產陳光表示,屯門大興花園2期5座高層D室,建築/實用面積607/464方呎,兩房間隔,獲區內上車買家以320萬元購入作自用,建築/實用呎價約5,272/6,897元,原業主於九四年十月以149.2萬元購入,持貨19年多帳面獲利約170.8萬元。





(蘋果)嵐山收票一半水份 5個名變62票 地監局放蛇打擊

長實大埔嵐山1期無懼有墳及拒開現樓風波,收票照樣爆燈。消息指首三天收票破五千張,有人為買一個約400萬元兩房戶,去到盡動員家庭以組合形式斥620萬元大手入票,「5個名變62票」。據知,相關監管部門已留意到「水份」,表明嚴厲打擊「代客墊支」等違規行為。

嵐山連串賣樓風波,包括屋苑內有巨型墳墓,長實引用一手新例條文要求買家簽訂「不睇現樓」同意書,細如劏房的開放式單位亦不獲優先選購,但由於售價較同區新盤平近三成,呎價最平7,000元有找,夠「cheap」殺到血路,市民洶湧入票,連日來收票爆燈。上周五開始接受認購登記,首三天已勁收逾5,000票,以推出首批260伙計,超額20倍。每個登記本票10萬元,凍資5.5億元。

三日收超過五千票

入票多,收票水份勁重。嵐山規定,每人最多可入兩票,但不少人為增加中籤機會,不惜動員以不同組合形式大手入票。最誇張的是,有人只為買一個兩房戶,竟用5個名以組合形式大手入票62張,涉及入票金額高達620萬元,貴過樓價。嵐山首批最貴兩房單位,折實售價僅409.7萬元。另至少有兩組客,大手入票30票﹔一客10多票情況亦多。業界估計可能至少一半是水份,有半數以上選購兩房。
據知,地產代理監管局已留意到嵐山收票出現「水份」,揚言嚴厲打擊「代客墊支」等違規行為,加強「放蛇」行動。近日市場流傳一段疑似大行高層向員工講話的錄音,「各位注意,銷監局(一手住宅物業銷售監管局)剛畀電話EAA(地產代理監管局),EAA剛打畀我,話通知我哋一聲,嵐山啲水票比較嚴重,佢哋會嚴格執行,大家小心啲,處理得好啲」。
地產代理監管局強調,地產代理業界銷售一手住宅物業時不可「代客墊支」,否則屬違反監管局的指引,並按情況增強巡查人數和次數,繼續採取適當的措施和相應的特別行動,及與一手住宅物業監管局保持緊密聯繫,確保業界守法循規,但監管局不會評論或透露個別行動。
嵐山昨首度原價加推117伙,呎價8,185至10,836元。當中包括8伙開放式單位,全部195方呎,9座15樓A室售價211.3萬元最貴。發展商繼續提供最多15%折扣優惠。長實執行董事趙國雄表示,有見反應熱烈,加推回應市場需求。連同首批共260伙,本周六將發售377伙。
過去周六日以貨尾主導的一手市場錄至少58宗成交。細價新盤搶手,新世界元朗溱柏最旺,兩日沽12伙。項目累售1,324伙,佔可售單位逾95%,套現逾58.2億元。房協的筲箕灣樂融軒亦「大爆發」售出8伙。信置大埔逸瓏灣未受嵐山低開影響,再售出7伙。





(星島)今 周 四 場 拍 賣 推 43 項 物 業

今周市場錄得最少四場私人物業拍賣,涉及共推四十三項物業,出售物業類型有住宅、鋪位、土地及車位等。

  環亞推十五項物業於明天舉行拍賣,當中以位於北角雲景道雅景臺涉資最大,拍賣開價一千六百萬元,該項目屬「翻拍」銀主盤,於月初開價一千六百八十萬元,是次開價下調八十萬元,或約百分之四點七。該單位面積一千零三十五方呎,另連平台一千零一十五方呎,以開價計,平均呎價約一萬五千四百五十九元。

  至於周三同日共有三場拍賣,忠誠推出拍賣十三項物業,包括上水天巒二期莫里茲大道單號屋涉資最大,屬於「翻拍」物業,實用面積一千五百七十五方呎,物業開價二千一百六十萬元,呎價一萬三千七百一十四元;單位現連租約出售,月租四萬二千元,以開價計回報率約二點三厘,並以公司轉讓形式連租約出售。

  黃開基同日則推拍十二項物業,當中荃灣薀崇大廈地下兩個鋪位涉資最大。

  同日,於有世紀21推拍三個位於大嶼山澄碧?h單位拍賣,該三項物業同屬法院令之債權人物業,其中面積最大的二號屋中層A室單位,面積約一千二百四十方呎,開價一百八十萬元。





(星島)新 盤 兩 天 沽 60 伙

一手盤戰況持續,於過去周末兩天承接力不俗,綜合市場消息稱,兩天新盤合共錄約六十宗成交,涉及十九個項目錄新成交,當中,以元朗溱柏等加推單位成交最多。

  新世界元朗溱柏銷情較為活躍,市場承接力仍保持平均,消息又指,該盤兩天共沽出約十二伙,已超越上月整月成交水平。

  元朗溱柏累售至今,共達一千三百二十四伙,佔可售單位逾九成五,合計套現逾五十八億二千萬元。該項目昨天成交單位之中,市場消息指出,包括有一座中層B室,面積五百九十八方呎,折實價五百三十萬二千元,呎價八千八百六十六元。

  另一方面,筲箕灣樂融軒於本周末兩日內,共售出八伙,市場消息指,當中包括低層D室,面積六百七十一方呎,折實價八百四十七萬三千元,呎價一萬二千六百二十七元;中高層H室,單位面積六百三十五方呎,折實價八百七十四萬三千元;另高層E室,面積六百三十五方呎,折實價八百九十七萬七千元,呎價一萬四千一百三十七元。據悉,現時項目仍有多個單正在洽商,只乘餘二十三伙,而項目至今沽出近九成單位。

  有市場消息指出,由信和發展之旗下大埔白石角逸瓏灣I及逸瓏灣II,於周末兩天共沽出七伙,包括十座低層一室,單位面積七百二十二方呎,售價一千零三十四萬三千元,呎價一萬四千三百二十五元;十二座中低層B室,單位實用面積一千二百一十七方呎,售價一千九百九十五萬八千元,呎價一萬六千三百九十九元。

  系內與市建局合作發展的觀塘觀月.樺?,昨亦錄得一宗成交,市場消息指,成交單位為中層C室,面積八百四十三方呎,售價一千四百八十萬五千元,呎價一萬七千五百六十二元。

  香港興業旗下愉景灣悅堤,昨錄得一宗成交,據成交記錄冊顯示,單位為L七座五樓、六樓連天台戶成交,面積一千三百九十八方呎,折實價二千零一十萬九千元,呎價一萬四千三百八十四元。

  另外,恒基等旗下馬鞍山迎海於過去周末錄得一宗成交,據成交記錄冊顯示,為二座三十樓D室,面積八百方呎,以一千零一十三萬二千六百五十元沽出,呎價約一萬二千六百六十六元。

  恒基旗下的深水?齙憍|,於本周末共錄得三宗成交,市場消息指,包括高層E室,面積三百三十二方呎,售價五百五十八萬三千元,呎價一萬六千八百一十六元;中層D室,面積四百二十五方呎,售價六百三十六萬三千元,呎價一萬四千九百七十二元。惟以上成交至截稿前仍未上載至成交記錄冊。

  香港小輪旗下逸?,周末錄一宗成交,據成交記錄冊顯示,為三座三十六樓E室,折實價四百九十七萬六千三百六十元,呎價一萬零七百七十一元。






















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