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誠意的忠告

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2014-02-26

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*轉載自2014年02月26日的星島日報

(按圖放大)

很多人都認為增加土地供應可以解決到房屋問題!我是同意的!起碼在政策及政治上來說這是對的!但我特別強調這看法在未置業的白表人士來說,這是危險的!

梁振英先生遠在曾蔭權時代的多年前已強調增加土地供應及資助未上車的人士置業的重要性,但看看數據,在08年天水圍嘉湖山莊的實用面積平均成交呎價是$2548!當時建築成本是1000元左右一呎,09年的建築成本是1200-1500元一呎,2010年實用面積平均成交呎價是$3318元,今年12月是5675元,但建築成本於2012及2013年分別是逾3000元一呎及4000元一呎,在一些人等待樓市下跌的時候,建築成本不斷上漲!建築組件更升一倍!人工大步向前邁進!我們從數字上可知道:等待新供應令樓價跌是極不化算的!如果你在2008年等待政府增加土地供應而不買樓,「等待」是很錯誤的事,我們會發覺建築成本上升的速度是快過土地增加供應的速度。

我之前曾提倡將資助房屋(包括公屋和居屋)的建築間格一致化,以方便政府在有關資助房屋推出前才根據市場上的需求來決定將有關單位作居屋賣出還是作公屋出租!到了今日,我相信現在要解決樓市只可更有計劃地用租者置其屋了!即是說當政府將新的公屋租給市民的時候,同時規劃將來出售的計劃,令到公屋這個大型支出和負擔,不會愈來愈累積得多!更加重要的就是只有此一方法才可以提供到資產給大多數的白表人士!

現在白表人士可謂前無去路後有追兵,政府如果推出任何資助置業計劃,一定會有人罵政府增加供應而推高樓市,而事實上大多數草根亦被傳媒報導一些言論所嚇怕認為樓市會向下跌,於是乎亦會繼續等待,市場積聚得太多購買力,如果樓市不幸如筆者所料的先下跌後上升的話,草根及年輕人便更加無置業出路,成為一個更大的困局,在政治上,財富亦不可以得到一個轉移,社會矛盾亦會愈來愈深!所以政府可能要面對現實去愈來愈增加公屋,我認為只有將來租出公屋的時候已經配合租者置其屋,才可以終極解決了公屋負擔日多和愈來愈多人上不到車的問題!

我始終認為在這個困局未出現之前,在樓價建築成本未進一步高於二手市場價格之前,有能力上車的人應該量力而為上車,這個是我十分有誠意的忠告!
 ※成交資料檔
 成交日期  2014-04-05
 地區  屯門
 層數  中層
 單位  B
 間格  兩房一廳
 裝修  
   
 成交性質  臨時買賣合約
 成交價  約 HK$2,558,000
 入伙日期  1993-02-15
 物業用途  住宅
 實用面積(呎)   約 390 呎 ,實用率: 72% 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
 建築面積(呎)  539
 窗台面積(呎)   約 27 呎 本網頁單位實用面積資料以物業資訊網或首次買賣合約為準,1平方米換算為10.764平方呎,本公司已採取四捨五入方式來作計算,雖然本網提供之實用面積來源自差餉物業估價署或首次買賣合約,但由於差餉物業估價署可能隨時會對部份單位的實用面積進行修訂,本網頁所提供之實用面積資料可能因物業資訊網資料更新而有所出入,故此本網未必能即時更新到最新的實用面積資訊,敬希垂注若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產概不負責。附注: 住宅單位的樓面面積是以「實用面積」來計算。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積,包括露台及外廊,但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時,是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。原裝間隔資料請向營業員查詢。資料來源: 香港差餉物業估價署 - 技術附註 http://www.rvd.gov.hk/doc/tc/statistics/15_technotes.pdf
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