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虛偽的美國退市

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2018年3月)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2014-02-13

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*轉載自2014年02月13日的晴報

(按圖放大)

所謂風水輪流轉,改朝換代本是平常事,中國崛起已是必須要面對的現實,非常之合理的邏輯是:在地球資源沒有增加太多的現實下,中國將來取多了的資源,是否代表有一些國家會失去了?起碼,在貨幣的需求上以上看法是對的,當人民幣日益成為主要的國際貨幣下,人們對美元的需求及依賴也會隨之減少!

美國的量化貨幣表面能「肆虐」全球,卻其實同時面對世人對美元的失望和減持,這也是合理的改變,量化貨幣只成功地令相對較貧窮的國家製造了泡沫,相對實力較強的國家卻並不奏效,中國多年也進行宏觀調控(包括香港的樓市辣招),在熱錢湧入的同時變相地「堅壁清野」,令到人民低借貸,美國的量化貨幣只能縱深地影響了「弱國」!

正當大家準備進入馬年之際,美國再宣佈進行退市的新一步,即第二次每月再減少買債100億,確定了退市引來的衝擊,其實大家也知道美國入不敷出,世人並也沒有期望到美國經濟能夠重振雄風,只是不敢低估美國的財技破壞力,大家也懼怕美國會趁一時的經濟數據較佳乘勢退市帶來恐慌,令人們紛紛買美元避險,市場便逆轉,但奧巴馬宣佈希望增加最低工資,及要求商界在就業職位不大增長的時候,聘請失業超過半年的人,便暴露了美國用量化貨幣去搶劫各國的黃金時代已逐漸褪色,需要向自己的「肉身」去「打主意」了,無疑這兩措施可令經濟數據短期更佳,但也可能飲鴆止渴,增加工資也可能帶來增加成本和削減競爭力的後果,美國經濟復蘇背後其實充滿了隱憂。

所謂赤字減少可能只是節約支出的結果,而所謂失業率改善亦未必全然真實,剛由美加回來的親友和我說,美國最近流行「兩個人做一份工」,可見失業率的減少有機會是多了人「屈就」的結果,聽親友說美國樓市普遍仍然是以九成按揭為主,如果這個現象是真的話,美國又何來加息的本錢呢?很多數據也顯示了美國退市背後的虛偽,我認為大家都應該要看清楚,不要過份迷信美國的市場能耐,當然,也不可以低估美國的破壞能力。

雖然退市引起的衝擊令很多新興國家狼狽不堪,但中國包括香港卻仍然固若金湯,如果香港這幾年沒有樓市辣招的話,市民借貸會多很多!資產價格亦會在更高處!今天美國退市我們會如何?

其實梁振英上任特首後,已改變了地產霸權的壟斷!也總算重建了長遠穩定的房屋供應。也在物價及建築成本急升的國際大勢下,拉停了價格,甚至有了微調!我認為政府已盡了力,但市民似乎並不了解得來不易還想要求更多,還希望樓價可以大跌!

只是,前任政府荒廢多年的土地開發並不容易短時間解決,增加土地供應的效果明顯比物價上漲慢,小市民加人工也比建築成本上升慢,現在太多人『等』樓價跌,當未來樓價不能出現大跌時,不少本來現在還有能力置業的人到時也望門輕嘆,如此,社會財富分配依然將繼續惡化,我十分擔心,會否更多的白表人士會成為公屋輪候冊人士?香港會否進入過份依賴公屋的困境?

「買樓有風險!不買樓也有風險!」,只有量力而為沒有風險!

當然地,樓市辣招也應向前看優化以得到更佳的財富分配效果,在增加土地供應的效果未產生前,樓價仍存在上升壓力,因此更加需要善用二手市場的供應去分流需求,而二手市場價錢也令更多人負擔得起,且較少被建築成本上漲影響,當然香港的政治氣候無論政府做甚麼、做或不做也被受批評,若推出任何資助計劃也會引起抨擊,因此我建議只需要放寬換樓自住人士的按揭安排(現在太嚴謹令很多人不能換樓了),令市場更多樓盤及流動力,在市場出現增加放盤量後再對初次置業者放寬近年略收緊的九成按揭保險,如此在較低調的情形下令更多合適的人在未增加土地供應前得到置業的機會。

當然,以筆者的專營二手的地產代理身份,會否有因利益衝突而偏頗?讀者要想多一想,只是我已光明正大地披露了市場角色,更加坦蕩地我手寫我心了!


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