白居二的成效

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2014-01-15

*轉載自2014年01月份的CAPITAL Entrepreneur(資本企業家)雜誌

(按圖放大)

「白居二」(讓白表人士以免補地價方式購買二手居屋)實行了已過半年，此政策究竟是否應該繼續下去？我們試以具體理據及統計數字作討論，以給公眾及政府更合適的參考。

去到11月18日為止，頭一批2500個白表人士只有820人即32%有去行駛權利實現了置業計劃，很多人會因此質疑白居二政策是否已失敗，我卻認為這是一件好事，近年樓宇需求突然殷切，看看公屋輪候冊人士由2011年3月152,400去到近期的237,800位，我們尊重這些數字之餘，在市場學上我們必須明白購買力是有分剛性和柔性兩種的，所謂剛性是指急須解決置業需要的人士，而柔性購買力是指雖然有置業需要，但急切性其實不大的人士，社會及政府總不能可以滿足到所有急增的需求，所以如果可以分野到剛性及柔性購買力是最理想的處境！白居二政策的結果正好做到這個分野效果，選擇上車的三成多白表人士，我深信他們是剛性購買力，而還未入市的白表人士，他們仍可以選擇去觀察或者等待，我認為算是一個相對柔性的購買力！

我們應重溫再認清楚及重溫有關政策的原意及目的，開放免補地價的居屋第二市場給白表人士，目的是善用二手市場的供應量及較低門檻（11月份天水圍的居屋第二市場以實用面積計平均每呎是3436元！而屯門則是3911元！），來給予公眾更多的上車機會，也同時給細單位業主更多的換樓機會。

白居二政策可能出現的副作用，就是恐怕居屋第二市場一時間沒有足夠的樓盤補充，令樓價因短暫的供不應求出現急升，在此，我公開本公司一些商業秘密給大家參考一下，在本年四月(即首批白居二購買推出前兩個月)屯門區及天水圍居二市場的放盤量是278，到了12月1日是323，而六月份屯門區及天水圍居屋第二市場的平均成交呎價是$3822，到了11月平均成交呎價是$3674！我認為以上的數據是合理的，顯示居屋市場能承受白居二計劃下，仍可保持健康地發展！

我經營的公司在屯門區二手市場擁有最多的市場佔有率，大部分的屋苑九成以上的樓盤資料我們也擁有的，我們看一個統計就可以看到市場實際發生著甚麼事情，於13年12月，屯門區二百萬或以下的放盤單位(連已包地價的公屋及居屋)只餘下64個，其中私樓只53個，我們看看對比本年1月錄得的151個，已進一步減少達58%；對比2012年1月錄得的1284個，大幅度減少1220個；對比2011年1月錄得的2377個，更大幅度減少2313個，可見在短短三年期間屯門區二百萬或以下的放盤單位數量急劇減少！

當樓「價」在政策抑壓下，其實樓市的「值」及成本也在上升！而觀望的人也不斷增加！人們卻在等待下去，等，可能才是最大的風險！

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