內地宏調與香港辣招

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-11-13

*轉載自2013年11月13日的星島日報

(按圖放大)

準備上車置業者不要對樓價下跌有太大寄望。

國家主席習近平上月底的講話：「提前宣佈房地產市場化改革信號，三中全會或將提出，建立政府提供保障房、市場滿足多層次商品房需求的住房供應體系，以形成樓市長效機制，完善房地產行業。」

筆者不是內地的專家，但長期有研究內地宏調與香港樓市之間的關係，我認為香港的政策是與內地一脈相承，樓市辣招基本上是屬宏觀調控框架，看內地調控有助評估香港的趨勢。

根據報章的報導，習主席在新講話中完全沒有提到「調控」及「房價」字眼，我個人認為內地宏調現在已經到了「管到盡」的階段，內地樓價在中央有力宏調下仍然不斷上升，是因為有資產者的限制已經到了飽和，剩下的購買力都是以必需買樓的剛性為主，再管下去已經意義不大了！

更加重要的是內地已經準備好龐大的房地產供應系統，無論建材、人才及土地上已經是能大量產生有資助效能的保障房！所謂宏調，其實只是buy time的手段，是在市場未有龐大供應能力前的緩兵之計，根據內地的宏調體驗，我們知道宏調有三個副作用，作為新加入宏調世界的香港人不能不知：1.宏調會聚積購買力！2. 抑制有資產者減慢投資活動亦會令普遍富者愈富！3. 還有的就是價格雖短期放緩，但長期仍然上漲！

內地長期在宏調之下，令到內地的房產仍欠按揭只得幾個百分比，大家看看這些數據就明白宏調愈管愈高的原因了，但是內地因為房產供應系統準備妥當，以年計建屋量動輒可在700萬伙以上，令到國家已經開始用供求來作長遠的平衡了！

至於同樣是宏調的香港樓市辣招卻處境欠佳，公屋及白表人士的不斷增加！正在按揭中的樓宇不斷減少，但是我們沒有好的房產供應系統，地不足！人手也不足夠！調整期加長令以上的副作用更大，長遠樓價高企更加難逆轉。

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