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統計十七年 祥益再出居屋研究報告 剖析十七年居屋走勢

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-07-23


祥益地產的數據分析部在今日再推出第二份居屋研究報告「香港物業鏈的斷裂過程」,內容是根據所有房委會居屋第二市場及統計處由1997年9月至2013年5月的全港私人住宅物業成交數據作整體分析,並將兩者作出比較!即是說於97年開始有居屋第二市場以來的第一個宏觀分析,因為有關報告的數據內容是顯示了多個有利觀點。

祥益地產總裁汪敦敬表示,報告中顯示了十多年來居屋市場在樓市的四個起伏階段中引起的差別,從而是發掘到樓市現在發生著的問題和解決方案:

(1) 03年前的合理時期,97至03年居屋第二市場業主及私人樓有比較正常的樓價差距,當時的小業主是擁有換樓能力和機會的,當時的物業鏈是未斷裂的。

(2) 但03至08年後的樓市開始回復活躍,但因為02年政府已經宣佈了退出市場,並取消了大部分的置業資助關係,上車盤失去了大量的客源,於是樓價開始跑輸了大市,小業主開始換樓困難,物業鏈出現斷裂!

(3) 到了08年的金融海嘯之後,環球也出現量化貨幣潮,引致資產升值,於是私人樓進一步拋離居屋第二市場,以港島區為例,大型私樓的呎價曾三倍於中型居屋第二市場,令到樓市向上流動的能力大減,社會不同階層都出現貧富懸殊。

(4) 當2010年政府開始出現辣招後,私樓對居屋的呎價倍數才逐漸開始減少。

報告中的圖表是顯示到辣招有它的平衡作用的。

報告中亦舉了一個例子:「以兩個成交價同樣是$2,700,000的中型私樓和白居二作比較,在私樓市場只能買到442平方呎的單位,但在白居二市場裏卻可以買到650平方呎的單位。」也即是說,白居二可以令到白表人士以同樣的價格,卻可以令他們增大單位的改善環境比率是47%,亦極可能因為有這47%「給力」的關係,令到一些本來負擔不到普遍樓價的白表人士是得到上車的機會。

汪敦敬強調未來的新居屋始終會因成本向上而價格會持續上升,居屋第二市場始終是可以以平2000 至4000元一呎的價格置業上車,令到連新居屋都感到負擔吃力的白表人士也得到上車機會。

(上述資料只供參考之用,若因資料錯漏而引致任何不便或損失, 祥益地產慨不負責)




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