地產代理對政府辣招的回應

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-03-21

*轉載自2013年03月21日的晴報

(按圖放大)

一向以來，地產代理業也十分支持政府各項政策的實施，我們也體會到在現今環球量化貨幣寬鬆政策下衍生出的非常環境，必須要用非常的行政手段去處理的，但是有關措施難免引起了市場的扭曲操作，除了地產從業員因樓市蕭條生活上面對困境外，市民亦可能會因為有關政策的副作用而付出了代價，地產代理作為市場證人，必須盡言責，報導市場最新的實況，讓政府及社會在需要的時刻可作出合適的應變，或就措施作出調整。

以下我們將報導政策後的市場現況、政策引起的危機、及應對方案作出表述：

(1)政策後的市場現況

(a)辣招超額達標
自從2010年推出第一次額外印花稅，市場短線的投機已開始絕跡，直至近期的雙倍印花稅出爐後，連長線的投資活動也大幅減少，住宅的成交徘徊在03年沙士時期3000-5000宗左右的水平，而工商舖已經由熾熱回復到寂靜的水平，市場可以說進入了半冬眠式狀態，我們相信管制樓市措施已經是絕對超額地達標，甚至可能已經是「過了籠」，這方面我們是需要向政府發出忠告的。

(b)上車和換樓人士是多了置業機會
房屋資助是我們一向支持的，這是基於公義上的原則，但雖然措施實施後上車置業及換樓自住的人士是得到新稅項豁免的關係，有關人士是得到更多的置業機會，但按揭上的收緊又重新製造了障礙給他們，因為壓力測試的加大及息口的提高，令到他們可能不符合到按揭借貸的條件，或是被迫降低置業上的要求，這個可能是達不到讓社會有財富更好分配的原則的，最起碼，政府應該不斷檢討以確定更多的合適的人士能掌握擁有資產的機會。

(c)因為政府用行政手段後，人為地增加了風險和成本，所以買家突然間減少，多個樓花地盤率先作出劈價及優惠，這些互相搶客的舉動已蔓延至二手樓，加上傳媒的廣泛報導，樓價已在下跌中，樓市顯然已經是完全逆轉。

(2) 政策引起的危機

(a)很少成交去支持很大的市場
自從2010年推出第一次額外印花稅之後，因政策而提高的成本和風險，不單只令到炒家卻步，也令到包括用家的小業主惜貨而售，放盤量低令市場出現價升量跌情況，但市場因為長期依賴很少的成交量去支持的關係，因此價格並沒有完整地鞏固力，當遇上衝擊的時候可能會容易失控爆跌，這樣是要小心的。

(b) 樓價下跌覆水難收
當一手蔓延到二手市場的時候，往往一發不可收拾，眾多小業主在很難產生互信下，會出現互相踐踏減價的情況。

(c) 財富蒸發
房地產本來是在高通脹時期的資金避險地，但是管制樓市的措施將市場重新格式化，市民是否會失去了原本有效的避險投資工具？這會否是中產人士的一個損失？另外，如果樓價長期受控或者下跌，其升值率若低於物價升值的話，是否等於香港人的財富正在蒸發？政府是時候要想一想合適的樓價目標及減價程度，適當時間讓政策要引退，以免一發難收。

(3)應對方案

對於處理樓市的問題，我們是有一些建議的：

(a)認清楚樓市現在的本質
近年房地產熾熱的問題，源於環球的量化貨幣潮，令國際市場也「錢多貨少」，我們要認清楚這本質才能對症下藥，治本之法其實只有增加市場上的「可現時買賣貨源」，所有政策其實只有Buy time作用，長期的減低需求意欲的方式，不可能是治本之法。

(b)認清增加土地的作用
增加土地只能增加到房屋產品的元素，增加這原素的確有了條件去增加房產的，但是純粹增加土地並不可以增加到「可現時買賣貨源」，而且在增加供應及製作過程中，很大機會會增加成本，所以解決未來量化貨幣引起的高通脹潮，增加土地並不可以產生到關鍵作用的。

(c)管理及提高效率
當然在現在進行的土地開發及發展方面，我們是可以做多一些管理及提高效率的改革，令到一些批地、批圖則、改變用途的流程得到簡化及更快捷地進行，令到一些現有的熟地可以打破框架加入短期的供應上，這個是一個正確的方法。

(d)優化各項投資市場
樓市之所以成為資金的避難所，正是因為很多的投資市場（包括股市和匯市）都曾在金融海嘯後出現過動盪及不安，令到不同人們都找相對穩定的房地產去投資，所以要令樓市減壓就應重整其他的市場秩序或作出改革，才能滿足到市民對透過投資產品去避險的殷切需求。

(e)房屋證券化
外國其實是十分流行將房產證券化，即是說將房地產用證券形式去發售，只有這個做法才能將原有的充足數量的物業，去滿足到市場的投資需求，在香港單是居屋的未補地價部分，粗略評估應有二千多億市值的資產，如果將其變為股票讓白表等需要房地產人士認購，這個是一個好的機會分配，從這個方向去看，可以解決到因環球量化貨幣政策而帶來的「錢多貨少」問題了。

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