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額外印花稅的「偏方藥性」
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2013-02-28
*轉載自2013年02月28曰晴報
(按圖放大)
2月18日筆者代表香港專業地產顧問商會到立法會《2012年印花稅(修訂)條例草案》委員會發表意見，有關觀點受到傳媒廣泛報導，為了更充分補充我們的看法，我再撰文分享有關意見。
本會至今並沒有反對雙辣招政策，甚至兩年前是接受額外印花稅的推出的，因為在環球量化貨幣情形下，政府是需要買時間(BUY TIME)去作疏導工作的，但政府對樓市行駛這種管制措施，尤如用新藥去為病人醫病，新藥用了兩年之後，其「藥性」已經表現了出來，作為市場證人的專業地產代理，必須盡其言責，將其體會到的「藥性」與社會分享，如果政府不尊重藥性的特質去微調政策的話，便可能會將一件好事變為壞事；
在立法會我集中表述意見書中的「減少樓盤供應量」部分，我認為額外印花稅人為地增加了市場的成本及風險，這不單只是令炒家受到威脅而變得絕跡，亦令到用家也同時受到威脅而減少了二手市場的放盤量，因為在SSD這懲罰性稅項下，無人夠膽說買入單位三年內不會因為突發事件而需要買樓的，所以有關稅項引起預算中的風險和成本，是對所有買家包括上車、換樓、長線投資者或炒家也同時受到威脅的，這對換樓活動的成本影響是最大的，加上在銀行按揭收緊和息口的優惠大減之下(息口優惠部分業主由最平時期大約0.8%變為現在的2%左右)，無論息口成本或首期也大增，這樣綜合的結果就是更少人肯放盤，少人放盤價格就能企得更硬！措施令買家按揭率減少和變得更穩健，樓價自然易升難跌，於是『一個很大的市場，只需要很少的成本，就能支持到很高的價格！』這是扭曲發展的。
我會中我更以去年12月的住宅成交量作例子，整月只有3286宗，比03年沙士最低潮3649宗還低，當時成交量跌至三千多宗，價格已跌到一個不堪的地步，但去年12月卻在更低成交量下價格仍堅挺向上，反而包括工商舖及車位的非住宅成交量卻升破97年高位，這兩極化的不健康顯示洪水不可堵塞只可疏導，現況是扭曲的發展。
對於我的意見多個政黨也要求官方反映，運輸及房屋局常任秘書長柏志高先生回應認為難以用數字確定到減少樓盤情況是因為SSD政策，他說的也是事實，尤其是銀紙貶值、市道好也會令人惜售資產的，但我認為難以確定不等於不需要搞清楚，相反，這觀點正正就是令未來市場發展優劣的關鍵！因為如果筆者的觀點是正確的話，政府愈管制，結果會可能令到放盤量也愈來愈少，放盤量少不單只令到樓價難以下跌！更加會令到社會的財富不能因為市場調節而轉移，不會因為樓價暴跌而令到無產者執到炒家損手的平貨，額外印花稅屬宏觀調控的一種，宏調的基制是在市場泡沫醞釀中便出措施將其抑制，消滅了未來的風險，但卻也取消了自由經濟的新陳代謝和財富轉移效應。
宏調對社會的財富分配不是靠森林定律的新陳代謝，是靠抑制投資者步伐之餘，加快對草根的房屋資助，令有資產者增加，以達到減少社會的貧富懸殊，內地近年興建以千萬計的保障房就係宏調治國的優秀部署，但是香港卻偏偏沒有準備足夠的供應去作房屋資助的補充，恐怕不易做到理想的社會財富分配了。
同樣行駛宏觀調控，香港仍很多方面和大陸的處境不同，香港的財富和內地比較，雖然規模上是少巫見大巫，但是藏富的深度卻比內地厚，不但香港的發展商富甲三代，不介意銀行關水喉，連香港的小市民普遍較大部分都供滿了樓，這令宏調政策實施的時候，有資產者的防守及繼續持有的能力其實是更強的，這令到有資產者在宏調政策之下，最後也成為收益最大的一群，無產者分享仍然是最少，即是說雙辣招若不微調其政策及整體配套，在社會財富的結構改善不大情形之下，長遠是更加會造成更極端的貧富懸殊。
正因為如此，特首一向也十分重視資助房屋，只是前朝政府連開發土地也嚴重失職，至今其實難以補救！增加土地只能惠及下一代，不斷加高的建築成本只會令白表人士置業日益渺茫了。
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2月18日筆者代表香港專業地產顧問商會到立法會《2012年印花稅(修訂)條例草案》委員會發表意見，有關觀點受到傳媒廣泛報導，為了更充分補充我們的看法，我再撰文分享有關意見。
本會至今並沒有反對雙辣招政策，甚至兩年前是接受額外印花稅的推出的，因為在環球量化貨幣情形下，政府是需要買時間(BUY TIME)去作疏導工作的，但政府對樓市行駛這種管制措施，尤如用新藥去為病人醫病，新藥用了兩年之後，其「藥性」已經表現了出來，作為市場證人的專業地產代理，必須盡其言責，將其體會到的「藥性」與社會分享，如果政府不尊重藥性的特質去微調政策的話，便可能會將一件好事變為壞事；
在立法會我集中表述意見書中的「減少樓盤供應量」部分，我認為額外印花稅人為地增加了市場的成本及風險，這不單只是令炒家受到威脅而變得絕跡，亦令到用家也同時受到威脅而減少了二手市場的放盤量，因為在SSD這懲罰性稅項下，無人夠膽說買入單位三年內不會因為突發事件而需要買樓的，所以有關稅項引起預算中的風險和成本，是對所有買家包括上車、換樓、長線投資者或炒家也同時受到威脅的，這對換樓活動的成本影響是最大的，加上在銀行按揭收緊和息口的優惠大減之下(息口優惠部分業主由最平時期大約0.8%變為現在的2%左右)，無論息口成本或首期也大增，這樣綜合的結果就是更少人肯放盤，少人放盤價格就能企得更硬！措施令買家按揭率減少和變得更穩健，樓價自然易升難跌，於是『一個很大的市場，只需要很少的成本，就能支持到很高的價格！』這是扭曲發展的。
我會中我更以去年12月的住宅成交量作例子，整月只有3286宗，比03年沙士最低潮3649宗還低，當時成交量跌至三千多宗，價格已跌到一個不堪的地步，但去年12月卻在更低成交量下價格仍堅挺向上，反而包括工商舖及車位的非住宅成交量卻升破97年高位，這兩極化的不健康顯示洪水不可堵塞只可疏導，現況是扭曲的發展。
對於我的意見多個政黨也要求官方反映，運輸及房屋局常任秘書長柏志高先生回應認為難以用數字確定到減少樓盤情況是因為SSD政策，他說的也是事實，尤其是銀紙貶值、市道好也會令人惜售資產的，但我認為難以確定不等於不需要搞清楚，相反，這觀點正正就是令未來市場發展優劣的關鍵！因為如果筆者的觀點是正確的話，政府愈管制，結果會可能令到放盤量也愈來愈少，放盤量少不單只令到樓價難以下跌！更加會令到社會的財富不能因為市場調節而轉移，不會因為樓價暴跌而令到無產者執到炒家損手的平貨，額外印花稅屬宏觀調控的一種，宏調的基制是在市場泡沫醞釀中便出措施將其抑制，消滅了未來的風險，但卻也取消了自由經濟的新陳代謝和財富轉移效應。
宏調對社會的財富分配不是靠森林定律的新陳代謝，是靠抑制投資者步伐之餘，加快對草根的房屋資助，令有資產者增加，以達到減少社會的貧富懸殊，內地近年興建以千萬計的保障房就係宏調治國的優秀部署，但是香港卻偏偏沒有準備足夠的供應去作房屋資助的補充，恐怕不易做到理想的社會財富分配了。
同樣行駛宏觀調控，香港仍很多方面和大陸的處境不同，香港的財富和內地比較，雖然規模上是少巫見大巫，但是藏富的深度卻比內地厚，不但香港的發展商富甲三代，不介意銀行關水喉，連香港的小市民普遍較大部分都供滿了樓，這令宏調政策實施的時候，有資產者的防守及繼續持有的能力其實是更強的，這令到有資產者在宏調政策之下，最後也成為收益最大的一群，無產者分享仍然是最少，即是說雙辣招若不微調其政策及整體配套，在社會財富的結構改善不大情形之下，長遠是更加會造成更極端的貧富懸殊。
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