增土地供應不能救近火

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2013-02-01

*轉載自2013年02月01日的經濟日報

(按圖放大)
量化貨幣寬鬆政策之所以引起資產和物價飛升，其實基本原理十分簡單，就是印銀紙令這世界錢多貨少，增加土地供應，當然可以增加下一代的福祉，但遠水不能救近火，如以幫助現在的十多萬白表人士在五年內置業的角度去看的話，這個概念是錯的，因為愈增加地皮，也同樣是愈增加建築成本的，這個概念更耽誤了香港人去爭取其他方式去解決問題，殘酷一點說，只會令十多萬白表人士最後成為公屋輪候冊人士，而且增加地皮時間冗長，只會繼續累積更加多的白表人士，因為當地皮未足夠推出之前，市民收到的訊息只是『不足夠』。

政府出額外印花稅及買家印花稅相信目的亦是想增加入市的風險和成本，從而阻止柔性購買力入市！但是這個概念出了兩個錯誤，一是當市場增加了風險和成本的時候，業主及投資者也不願意放盤，因為「揸貨」成本和風險低得多卻同樣可以享受到資產增值的高回報，當放盤的人減少，市場一樣會因為供不應求而樓價繼續上！甚至得不償失。

要解決問題只有推出更多的「貨」！如果用這角度去說，單是推出地皮不能夠對症下藥！因為地皮並不是「貨」！只是未來才能推出的「供應」！但是期貨也算是「貨」！因為期貨雖不是即時『到手』的產品，但是卻可以滿足到『現在買入』需求；證券亦是「貨」！因為證券將其產權擁有的份數出售，亦可以滿足到現在要『買入』需求，基本上，證券化還可不影響使用權的情形之下將業權發售，「一雞兩味」滿足雙倍的需求，如果政府將旗下物業證券化，包括地皮、包括居屋未補地價的部分、甚至開發市鎮計劃，包括重整股票市場令投資有出路等，總之過多的錢就用足夠的貨去滿足，大局就可穩定了，面對貨幣的量化寬鬆，政府亦應該推出資產的量化寬鬆去集資！以量化解量，才是最邏輯的做法！

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