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商舖入市全攻略

商舖入市全攻略(二十四)

古劍輝
華置行行政總裁
地產代理監管局現任委員
2001年至2003年度之香港專業地產顧問商會會長

2005-04-04


自上年開始,所有種類的物業價格都重拾升軌,筆者肯定地說,在未來的一年內,各類物業的平均價格都只會「有升無跌」,所以我們已經可以肯定。香港的物業市場已經是真正的全面復甦。

如今期文章的標題所講,現在的情況可以說是「大局已定」。但在如此良好的形勢下,是否所有物業都可以購買。應該購買?不同種類的物業的升幅和走勢有否差別?如何穩健地保障他們的投資?雖然大勢既定但投資者仍應該要透徹地了解究竟不同物業市場的升幅背後有些什麼「賣質支持」,這才可作出正確的投資決定。

例如現時寫字樓及豪宅兩類型物業在實質經濟增長支持下的投資環境,其實都未達至相對理想階段。「支持」上述兩種物業市道上升的主因,是投資者對經濟前景及市場前景的信心加強,加上發展商策略性的包裝和氣氛營造下,價格才得以順勢「炒起」,不論是物業的目標顧客群之規模或其實力,其實都沒有什麼實質的突破性躍升,所以市場的升軌缺乏了實際足夠的經濟性和用家性的支持。但隨著經濟轉好及政策開放,未來會有更多企業及「資優質投資者」來港投資。這才能實質地支持豪宅及寫字樓市場升市,但至少至今仍未見到此勢度。至於中下價住宅,主要仍是跟隨大國市場上升,如筆者在數年前一份前膽性分析報告中預測,香港的中下價住宅已逐步變成「民生工具」,而且在此消彼長的情況下,有關物業的價格亦慢慢和連接香港沿線的國內物業價格接軌,之後價格水平也可得到支持,但恐怕要大升的機會便不會很大了,況且這類型物業的「可供應量」仍很大。

現時物業市場中,可以說只有店鋪市場的升軌才擁有責際性的支持。早在2004年3月 15日及29日兩天,筆者已經在這園地中跟大家詳細討論過,零售市場可分為「旅遊消費」的零售市場和「本士消費」的零售市場兩類,當香港的旅遊零售消寶市場快速增長,而本土消費力在不久將來亦可顯著加強的時候,店鋪物業便成為了最具實質支持和最穩陣的物業投資選擇。其它類型的物業當然不是不能購買,但應以自用或「長線投資」標準為佳,在投資的角度考慮,店鋪物業始終是最穩健的選擇。

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