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商舖入市全攻略

商舖入市全攻略(十八)

古劍輝
華置行行政總裁
地產代理監管局現任委員
2001年至2003年度之香港專業地產顧問商會會長

2004-12-14


店鋪市場動物園 按號對座(二)
1. 實力投資者2.投機者3.玩家賭徒4.投資裁縫5.外行投資者6.機構投資者

投資裁縫
特點:
手法一:購入物業,賣過補貼租客裝修費或購入租值偏低的店鋪,補錢給「舊租客」離開,招來新租客,協議靚租約,令回報上升再出售,目標交易對手是不熟悉店舖市場的外行投資人仕。
手法二:購入未被發掘潛質的大型物業,通常為舊式酒樓、戲院等,落本裝修、拆細(像股票拆細一樣,等於做「批發」商,然後以零售形式出售,他們深信利用大環境、傳媒正面報導等有利氣氛,密切關注市場參與者的心理狀況,及接受何種「劇本」,在極有利的時機「開盤」,同時再以高佣策略,發動龐大的經紀網絡招徠客戶,交易對象當然是不熟店鋪市場的外行人仕。

外行投資者
特點:他們的存在,種常是前第2、第3、第4類的交易對手〔衣食父
母)。無明確的店鋪投資目標,知道店鋪市場熾熱,從傳媒方面得身
賺錢個案不超的報導,透過經紀才介紹,不斷「睇盤」,由於人性
「不信任」的天性作崇,既需要經紀服務,又不信任經紀,四處找
「專家」取意見,太多的「專家意見」,通常能成為最終贏家的機會較低。

機構投資者
特點:基金管理人由一些很「專業」的才俊「?莊」,他們受過高等教育,以索羅斯的傳人、巴菲特的入室弟子自居,大都是「左腦」較「右腦」發達,他們的賺錢能力寄居於他們的委託人之下,由於他們是「專家」,所以被尊重。他們掌握人們有心臟病,要找心臟科醫生,而不會找普通科醫生的心理一樣。他們只相信「數據」,數據是不書騙人的。他們的「專業能力」不是挑選優質店鋪,而是挑選和他們類似的代理人(經紀),而挑選的原則是能夠提供數據「file」最厚的經紀人,作為入選的經紀人.需要的是「臂力」而不易「腦力」

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