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舖皇專欄

舖皇專欄(三十三)

古劍輝
華置行行政總裁
地產代理監管局現任委員
2001年至2003年度之香港專業地產顧問商會會長

2005-06-20


銀行在今年加息,是一個必然的趨勢,而無可否認,加息會對房地產市場發展造成壓力,所以近一個月房地產市場成交明顯放緩。事情可以分成兩方面分析:在心理上,投資者預期息口上升將會影響到房地產市場發展,很可能便會暫停入市,而採取觀望態度,謀定而後動;在責質上,加息的確提高了投資者的支出,乃至整出的投資成本,從而影響了投資回報。

-但從另一個角度分析,上述加息因搴確責妨礙了「投資性產品市場」的發展,但店鋪物業作為一種投資工具,在加息情況下雖然同樣會受影響。但相對所有主流的投資工具在這樣的「衝擊」下,店鋪投資所受到的影響應是最輕微。主要的原因,始終是由於零售市場現時及未來仍將維持一片暢旺,令鋪位市場擁有「責質需求增長」上的支持。因此,相對之下,店鋪物業投資便應-是最穋健及最佳回報的投資產品。

再者,單單比較房地產市場的幾個選擇:住宅物業甚至對於用家而言,可說並非一種急切性的「必需品」,加上市場上供應甚多。不同地點的物業之間「可替代性」亦高,所以租值及價值上升空間相對較低;加出租物業在r供過於求」的狀態,「吉亙」的機會仍會很大,因此便會削弱了投資回報;在寫字檯物業的市場,基礎問題和住宅近似,而現時的實際需求相對地仍很薄弱,這台影響到物業的租值和價值;豪宅方面,近期流行的「包裝性豪宅」用作投資則由於呎價略帶不理性地高昂,投資風險相對較高。

在此消彼長的情況下,鋪位獨特的投資優越性便更為突出了。影響店鋪市場發展及承托力的最大兩個市場——「旅遊帶動的零售消費」及r本土經濟帶動的零售消費」,前者尚未到達預期中的高峰,而後者更只是處於從谷底複甦的初階。顯見鋪市的發展,尚有很大的上調空間;加上口際回報比對其它投資選擇,仍然最高。所以在加息情況下,鋪市能在表現牛皮的大市中「一枝獨秀」,持續出現大宗成交,並非愒然。

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