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舖市13招

捕捉影響消費力的「微觀」因素

古劍輝
華置行行政總裁
地產代理監管局現任委員
2001年至2003年度之香港專業地產顧問商會會長

2005-04-18


要解釋「消費質素及潛力」這一因素,說它容易也真容易,但要說難,亦的確很困難。容易是因為我們很多時根本不必多向投資者解釋什麼,他們也能夠明白,顧客現時及未來的消費質素及潛力會對租戶的生存空間及利利潤增長可以有很大的影響,從而影響店鋪物業的價值,而困難則在於掌握這些因素在實踐時的成效與預期的差異性具雙行動方面。

首先,某一個市場因素的出現,是否真的會對店鋪物業價格造成正面影響,是需要有充足的數據和整雙環境條件分析,再加上豐富經驗的分析下,才有較準確的判斷。甚至退一步想,即使我們能夠肯定某一個因素會利好店鋪物業價格,但到底有關的影響會否在某些政策和其它因素影響下而仍能產生有多大和多日的效益?換句話說,問題即是:究竟這個利好因素會令到哪些地方的物業價值上升?升幅又會有多大?要準確分析、掌握及捕捉到當中的商機,是很大的學問與挑戰。

近年香港有不少新的規劃,當中涉及的有政府的發展項目,也有商營機構的項目;這些計劃不少在構思尚未成熟時或是公眾諮詢的階段,已經成為「炒作概念」,帶動有關及附近街道的物業價格上揚。這些概念屬「微觀」性影響,能夠受惠的地方範國較細小,投資者選擇物業地點時稍有偏差,投資回報便可能相去甚遠,所以炒作時風險相數較大。以朗豪坊為例,市場普遍相信有關物業的出現將會為旺角區帶來較高檔次的消費群,圍繞項目四周的街道勢必受裏,但這個「朗豪坊效應」會擴闊到多遠?相隔幾個街口的物業又如何?在彌敦道對面的物業又如何?

要盡量減低炒作概念的投資風險,首要是細心分辨究竟有關消息的確實性,究竟是純屬動議,還是已經到了諮詢的階段?計劃已經完成規劃,如箭在弦,抑或還可能出現變數?投資能掌握先機當然最好,但也不能貿然行動。至於如「自由行」政策、外圍及本土經濟改善等因素比較「宏觀」,所造成的影響會較容易捕捉,不過在掌握時亦有需要注意的地方,詳情待續。

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