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特稿
香港房屋政策對樓市影響 (上篇)
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2002-12-20
1. 概論
2002年11月13日房屋及規劃地政局局長孫明揚推出了「九招救市方案」，令到原本死寂的香港物業市場得到了一點生氣，但是這點生氣很快便回歸沉寂，令供應量過多的香港樓市再回復下跌的軌跡。
香港普遍的市民對以上「孫九招」的評論，均認為有關措施只針對挽救一手樓花，欠缺改善二手市場，及認為主要是減少了短期的土地供應，卻沒有增加市場的需求，眾所周知樓市的生命主要是在二手市場，一個二手市場的單位成交後，它會將該業主製造為市場另一個買家去消化市場上囤積的樓盤，相反，若市民去買一手樓，可能有關發展商會將有關資金再投入市場來產生新的樓花供應，而且二手市場成交是較快及直接令到社會其他行業受惠，現今政策只挽救一手樓的確有令市場繼續不平衡的危機。
有關政策主力針對一手樓去拯救的確有其原因，現在樓花市場的供應絕對可以用排山倒海來形容，未來一年將會有46000個單位供應，另外九七年前的港英政府大興土木去發展鐵路網，其實鐵路網變相也是一個房屋政策，東鐵(九廣東鐵)，西鐵(九廣西鐵)，馬鐵(九廣馬鞍山鐵路)，及近年政府加建的地鐵支線，總共有43個未開放的鐵路站，試試想這32個鐵路站的上蓋及附近地段可增加多少供應? 縱使政府下令停止所有將來新開的鐵路站興建物業，亦只能避免到上蓋物業，不可避免到鐵路站鄰近的地段發展物業，香港的鐵路計劃在地產的角度來說，如果處理得不好會極容易成為一次不可補救的災難。
一手樓供應並不止於此，現在市場估計是應有20500樓花貨尾(即賣剩的一手樓供應)，便是因為一手市場囤積的風氣是這樣險峻，所以當局的救市九招是全力去搶救一手市場，可是政府及不少人士也似乎忽略了二手市場其實比一手市場更險峻及更影響民心，很多人也忽略了二手市場的供應正在不斷增加及囤積，本會相信單是二手市場的活躍樓盤亦有56000個在市場上放盤，而二手市場的囤積量正在每月不斷增加，以銀主盤為例，如二零零零年一月銀主盤囤積量為2000，到了今年十一月囤積量為4995，可見二手市場供應亦是很龐大的！
大家顯然忽略了一重點便是二手盤的減價能力，很多人都有錯誤覺得二手樓的減價能力不及一手樓，這錯誤概念是始於九七年後，香港特區政府賣出了很多非常平價的地皮予發展商，令到發展商可以有很低的成本價去發展地皮，能往往以平過市價二成推出單位仍然可以賺大錢，令到一手樓可以盡情搶掠二手市場及買家，可是這一手樓的優勢隨著美國11次的減息及隨著時間過去已經蕩然無存，如果我們低估了這因素會令市場有很大災難！
九七後至今已經五年，這五年隨著不斷減息，二手市場很多單位已經是償還了很大部份的按揭貸款，尤其是在有出售限制的居屋市場來說，很多業主已經更加提早了還清所有欠債，這批樓盤是可以因應市場，而把價格向下無限調整，而隨著時間的過去亦會愈來愈多二手物業償還清了按揭上的負債，因此，如果市場一面倒傾斜向一手樓的話，只會令到成交稀少的二手樓不斷以低價去競爭，樓價亦會無止境地下跌，尤其是現今經濟欠佳，很多人失業及面臨困境，更加容易令到受盡壓迫的二手市場不斷出現新低價成交，過去幾年樓價下跌了六成至七成，亦顯示到在一二手樓的互相殘殺下樓價可以無止境地不斷下跌。
總結來說，本會認為期待囤積量龐大的供應量得到消化是不切實際的，我們認為現實我們要承認樓市的無限量供應就好像沙漏一樣，沙粒是要通往樽頸地帶流到另一邊，我們不得不承認沙粒是不可以一下子去到另一邊，我們現在要做的是保證到沙粒是可以順利通過樽頸地帶，樽頸地帶要把守得好，不可有瘀塞及不暢順，令到香港地產市場成為一個好的沙漏才是現在要做的事。
而事實上，在香港仍有很多資源是未運用去改善樓市，亦會有很多地方改善後令到樓市更加暢順，我們都深信現有的地產代理市場仍有很多可改善的地方可令市場運作得更好。
在樓價不斷下跌下，不單止財富全被蒸發，而且民心也日益虛怯！投資意慾自然低迷！但是，二手樓受冷落一定會出現樓價下跌的惡果，今天的九招策略並不可改善到二手樓下跌的趨勢啊！
2002年11月13日房屋及規劃地政局局長孫明揚推出了「九招救市方案」，令到原本死寂的香港物業市場得到了一點生氣，但是這點生氣很快便回歸沉寂，令供應量過多的香港樓市再回復下跌的軌跡。
香港普遍的市民對以上「孫九招」的評論，均認為有關措施只針對挽救一手樓花，欠缺改善二手市場，及認為主要是減少了短期的土地供應，卻沒有增加市場的需求，眾所周知樓市的生命主要是在二手市場，一個二手市場的單位成交後，它會將該業主製造為市場另一個買家去消化市場上囤積的樓盤，相反，若市民去買一手樓，可能有關發展商會將有關資金再投入市場來產生新的樓花供應，而且二手市場成交是較快及直接令到社會其他行業受惠，現今政策只挽救一手樓的確有令市場繼續不平衡的危機。
有關政策主力針對一手樓去拯救的確有其原因，現在樓花市場的供應絕對可以用排山倒海來形容，未來一年將會有46000個單位供應，另外九七年前的港英政府大興土木去發展鐵路網，其實鐵路網變相也是一個房屋政策，東鐵(九廣東鐵)，西鐵(九廣西鐵)，馬鐵(九廣馬鞍山鐵路)，及近年政府加建的地鐵支線，總共有43個未開放的鐵路站，試試想這32個鐵路站的上蓋及附近地段可增加多少供應? 縱使政府下令停止所有將來新開的鐵路站興建物業，亦只能避免到上蓋物業，不可避免到鐵路站鄰近的地段發展物業，香港的鐵路計劃在地產的角度來說，如果處理得不好會極容易成為一次不可補救的災難。
一手樓供應並不止於此，現在市場估計是應有20500樓花貨尾(即賣剩的一手樓供應)，便是因為一手市場囤積的風氣是這樣險峻，所以當局的救市九招是全力去搶救一手市場，可是政府及不少人士也似乎忽略了二手市場其實比一手市場更險峻及更影響民心，很多人也忽略了二手市場的供應正在不斷增加及囤積，本會相信單是二手市場的活躍樓盤亦有56000個在市場上放盤，而二手市場的囤積量正在每月不斷增加，以銀主盤為例，如二零零零年一月銀主盤囤積量為2000，到了今年十一月囤積量為4995，可見二手市場供應亦是很龐大的！
大家顯然忽略了一重點便是二手盤的減價能力，很多人都有錯誤覺得二手樓的減價能力不及一手樓，這錯誤概念是始於九七年後，香港特區政府賣出了很多非常平價的地皮予發展商，令到發展商可以有很低的成本價去發展地皮，能往往以平過市價二成推出單位仍然可以賺大錢，令到一手樓可以盡情搶掠二手市場及買家，可是這一手樓的優勢隨著美國11次的減息及隨著時間過去已經蕩然無存，如果我們低估了這因素會令市場有很大災難！
九七後至今已經五年，這五年隨著不斷減息，二手市場很多單位已經是償還了很大部份的按揭貸款，尤其是在有出售限制的居屋市場來說，很多業主已經更加提早了還清所有欠債，這批樓盤是可以因應市場，而把價格向下無限調整，而隨著時間的過去亦會愈來愈多二手物業償還清了按揭上的負債，因此，如果市場一面倒傾斜向一手樓的話，只會令到成交稀少的二手樓不斷以低價去競爭，樓價亦會無止境地下跌，尤其是現今經濟欠佳，很多人失業及面臨困境，更加容易令到受盡壓迫的二手市場不斷出現新低價成交，過去幾年樓價下跌了六成至七成，亦顯示到在一二手樓的互相殘殺下樓價可以無止境地不斷下跌。
總結來說，本會認為期待囤積量龐大的供應量得到消化是不切實際的，我們認為現實我們要承認樓市的無限量供應就好像沙漏一樣，沙粒是要通往樽頸地帶流到另一邊，我們不得不承認沙粒是不可以一下子去到另一邊，我們現在要做的是保證到沙粒是可以順利通過樽頸地帶，樽頸地帶要把守得好，不可有瘀塞及不暢順，令到香港地產市場成為一個好的沙漏才是現在要做的事。
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