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屯門樓市呎價租買指數專欄
祥益屯門買賣指數反映上車盤已從谷底初步回升中

林偉光
牌照編號: E-033803

祥益地產區域董事

2018-11-29

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祥益地產屯門樓市領先指數一直以來較新界西同類型指數平均早四星期反映區內市況,由於樓市成交減少,傳統的圖表走勢只反映到一點,仍不夠充分反映市場,而回歸分析法雖未能反映即時的情況,但卻不會失真,建議各位主力參考回歸分析法。回歸分析法是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面,然後找出每個點之間的線性關係,將總體誤差減至最低,有助準確判斷樓市的表現。

祥益地產區域董事林偉光(Wilson Lam)表示,截至11月28日,最新一期反映上車盤購買力的屯門樓市呎價領先指數以回歸分析法計算錄得469.58點,對比上期上升3.16%。根據龍市的特性,每次下跌都不會低於上次的谷底,從附圖一可見買賣指數已連續兩期上升並從谷底初步回升中。另外,屯門居屋自由市場呎價領先指數則錄得477.22點,對比上期上升7.1%。居屋未攪珠之前,購買力其實已經逐漸回流,按月劃分屯門區11月的私樓成交是9月份的1.9倍(截至11月25日),11月的居屋成交是9月份的6.3倍(截至11月25日),成交明顯已蠢蠢欲動!此外,區內新盤密鑼緊鼓部署推售,由於入場價低於300萬,相信在Lump Sum效應下會引起一輪搶購!

祥益屯門樓市租賃成交呎價領先指數被視為上車一族的指引,隨著樓市發展成熟,幫助大家了解換樓的趨勢,以判決買賣物業市場的支持力。同樣截至11月28日,最新一期祥益屯門樓市租賃成交呎價領先指數以回歸分析法計算錄得224.97點,對比上期微跌0.97%。今期指數成份屋苑的租賃成交大增,不過由於租盤供應仍充足,故租金變化不大。

祥益地產數據分析部主管林佳武表示,從附圖二可見指數在夏季爆升後,在年中出現鞏固後逐漸下調,11月開始逐步回升。買賣指數在今年頭兩個月曾出現短暫的橫行趨勢,主要維持在500點左右的水平;3月起至5月尾,指數在二手市場購買力釋放下,穩定地上升到580點左右的水平;在6月之後有所放緩,指數於550點以上水平鞏固;指數雖在8月短暫回升過,但9月之後急劇放緩,11月中在450點至470點水平找到支持位並開始回升。此外,目前屯門有實用呎價低於萬一元的私樓成交,上車客和公屋富戶需把握上車機會。以現時的情況來看,屯門樓市上落的幅度相對較溫和,不但較全港樓市更早完成調整,而且在長期趨勢上穩定增長。


附圖一:




附圖二:




附圖三:





附圖四:






附圖五:




簡介:屯門樓市領先指數是以區內絕大部份的51個私人屋苑作為成份屋苑來計算,屯門居屋自由市場呎價領先指數則以區內居屋自由市場的成交來計算,以上指數有別其他指數只針對數個屋苑計算。在價升量跌的市道中,祥益指數計算方法網羅更全面的成交,結果更顯準繩!加上我們於區內二手市場擁有最高的市場佔有率,同時我們的流程在物業簽署臨約後實時自動完整上載於指數資料庫,能更快捷地反映出市場最新實況。
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