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樓市分析
辣招如何影響樓市(二)

Peter Paker

2014-04-20

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簡述

筆者前文詳細分析SSD、BSD、DSD 及加新造按揭息率等調控措施,如何影嚮樓市。本文將集中討論一系列按揭及貸款收緊措施如何影嚮樓市,甚至買家,包括以下收緊借貸措施:

收緊按揭貸款成數;
收緊按揭貸款借款年限;
壓力測試;
正面按揭信貸資料庫等。

至於政府推限呎、限量地對現在、將來對樓市的影嚮,將在下文討論。


收緊借貸措施詳情

為方便討論,筆者再次把有關收緊借貸措施詳情在以下列出來,如下:

<1> 收緊按揭貸款成數
600萬 - 700萬之住宅物業貸款成數至7成,但最高貨款金額為420萬;
700萬 - 1000萬之住宅物業貸款成數至6成,但最高貨款金額為500萬;
1000萬以上之住宅物業貸款成數至5成;
連租約盤轉讓,不論價值,最多只借估值5成(這是筆者前文遺漏列出的一項條款);
以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款,最高按揭成數由之前的5成下調至2011年6月的4成,然後再下調至2012年9月的3成;
按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港,貸款的最高按揭成數,不論物業的種類和價值,亦需按照所適用的標準下調2成;
按揭證券公司於2013年3月再收緊按揭保險計劃,新措施將可承做最高九成按揭的物業價值由600萬元下調至400萬元,而住宅物業價格在400萬元以上至450萬元以下,將可透過按保計劃承做最高360萬元,即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450萬元或以上則只可承做最高八成按揭貸款。而按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600萬元。

<2> 貸款年限及壓力測試
新造住宅物業按揭供款年期收緊至最高30年(之前好似聽說曾出現40年按揭貸款);
2011年6月實施的壓力測試,加息2厘後,借款人的供款與入息比率限於6成以內。於2012年9月,如按揭申請人申請貸款時,已有一個或以上的按揭貸款,現有按揭加申請中的按揭在加息2厘後合共之供款,不得超過入息5成;
2013年3月實施的新壓力測試,加息3厘後,首個按揭借款人的供款與入息比率限於6成以內;如按揭申請人申請貸款時,已有一個或以上的按揭貸款,現有按揭加申請中的按揭在加息3厘後合共之供款,不得超過入息5成;
如申請人須申請7 - 9成按揭保險計劃,他亦要有足夠的收入去應付因高貸款成數所產生的高按揭供款,以滿足加3厘的壓力測試。

<3> 正面按揭信貸資料庫
起清借貸人過去及現有的借貸記錄,以及過往還款情況等資料,慎防借貸人出現濫借、過度借貸的情況;


收緊措施如何互相影嚮

表面上,上述各項措施好似互不相干,看起來好像各自能獨立地存在。但實際上,這些貸款限制是亙相影嚮的。在開始分析前,讀者必須明白這些貸款限制之間是有互相影嚮,甚至互相牽制的關係,方能明白這些措施如何影嚮買家入市,以及這些措施如何保障按揭質素及樓市。筆者會嘗試列出幾個例子,去列明這些措施之間互相影嚮的關係。

<1>
根據壓力測試,加3厘按息後的供款不得超過月入5成。但是,若可以把貸款年期不合理地拖長,每月供款就可被大幅拉低。例如,200萬貸款@2.15厘按息,20年每月還$10,261,30年$8,624,40年$6,216,100年$4,057。如果金管局不設貸款年限,很多財力、收入很差的貸款申請人只要透過拉長貸款年期,就能申請貸款,當年,日本泡沫樓市爆破其中一個成因就是過長的貸款年期,例如一層樓要分三代人才可供完。因此,金管局設置壓力測試的同時,又加入30年貸款上限,以免財力差的人透過拉長貸款年期而勉強買樓入市。

<2>
正面按揭信貸資料庫於2011年4月起成立。在其成立之前,按揭申請人可以隱瞞他在其他銀行的負債,而取得另一間銀行的信貸從而這個炒賣,這個漏洞使到過度借貸出現,某程度上引致97年爆煲發生。

正面按揭信貸資料庫與壓力測試也是互相影嚮,根據壓力測試規定,須要將申請人「現有」貸款及「正在申請中」貸款的供款之總和加起來,加3厘息後的供款不得超過申請人月入6成。沒有正面按揭信貸資料庫,銀行無法知道申請人有否隱瞞其他負債,亦會使監管機構、銀行無法有效執行壓力測試。

曾聽說,某位阿sir好似曾教人只要不簽某些文件,就能避過正面按揭信貸資料庫,以取得貸款。筆者不知是否屬實,但若屬實,有關當局應調查有關個案及採取適當手段,堵塞漏洞,以免濫借情況出現,影嚮香港樓市及經濟。

<3>
以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款,且不經壓力測試,最高按揭成數下調至3成。如再加上正面按揭信貸資料庫起清申請人的過往借貸記錄,變相使到今天買樓的人所付出的首期理應是自己「荷包」內的錢,而不是透過「借上借」"班" 回來的首期。

在1997年或之前,由於沒有正面按揭信貸資料庫,銀行某程度上無法起清借貸人揹緊多少個貸款,借貸人可以透過於不同銀行取得借貸。再加上又可以加按至7成,只要之前買入的物業升值,又可以透過加按取得現金,又再購入另一物業。這些漏洞很容易使到借款人過度借貸、購入超越其負擔能力的物業。

筆者認為,在評估樓市是否安全時,必須熟悉所有收緊借貸措施詳情,以及這些措施對樓市所產生的保護作用。但筆者發現,很多評論樓市目前正在泡沬爆破邊緣的人,他們是完全忽略這些保障措施的存在。更重要的一點,這些保障措施大多在2008年金融海嘯後才出現,但這些評論員卻以97年沒有收緊借貸措施時的歷史經驗,去評論、比較今天的樓市,以致他們的推論是離天萬象。


收緊按揭成數的效用

舉一個例子,由於700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成,但貸款額不可超過500萬港元;在這些措施下,買家要付出的首期會比沒有措施時多出很多。

例如,在買1,000萬物業的時候,今天新措施下要付$500萬首期,約$40萬厘印費,$10萬佣金,未計裝修已先要付550萬;如果可以按7成的話,入場費只是350萬。在低息環境下,今天很多高收入家庭可以能負擔買入$1,000萬的按揭供款,但他們卻沒能力支付550 - 600萬入場費,即使他們是月入10萬的家庭。

但是,今天房屋供應不足,租金持續颷升,有可能迫使他們仍要入市,他們買不起$1,000萬樓,但買$800幾萬樓就卓卓有餘,買些較平的物業時出價可能會較狠。但是,原先最多只能負擔$800幾萬樓的買家,除多了一批實力較強的競爭者外,也要面對收緊按揭成數的限制,他們只好轉去買些$600 - $700幾萬的單位,如是者,原本的買家會被上一層更強的買家趕走而向下買。

綜合來說,這些收緊措施的好處,是使到買樓的人必須預留更多準備去應對可能出現的逆轉市況,這樣對整體樓市及銀行系統都有利,減低市場爆破的風險。但壞處是,使到置業者的居住水平降低,迫使他們「向下流」、「向下買」。


壓力測試的效用

壓力測試更是經常被忽略的因素,很多人,包括前投行的分析員,也同樣忽略壓力測試的存在。根據他們所引用的政府數據,目前的供樓負擔比率約56%。

但是,正在實施的壓力測試規定,加息3厘後(即在5.15厘的按息下)的供款與入息比率限於50%以內。在今天的2.15厘的按息下,怎麼可能會出現56%的供樓負擔比率呢?那麼,引用今天56%供樓負擔比率的人根本忽略加3厘壓力測試的存在。

根據2013年5月3日的立法會財經事務委員會簡報會第 52頁,2013年3月(2010年8月)新造按揭之平均供款與入息比率為36%(41%)。

如果將2013年3月及2010年8月的住宅按揭統計調查結果內的數據,與2013年5月3日的立法會財經事務委員會簡報會第 52頁結合,會得出以下數字:

2010年8月的新批按揭的:
CCL: 83.61, 無壓測的時期
平均貸款年期 : 275 月
平均貸款金額 : $2.36m
平均 loan-to-value ratio : 61.4%(property value: $3.84m)
新批按揭加權利率 : 1.14%
每月按供揭供款 : $9,756-
當月平均供款與入息比率 : 41%
即是說,2010年8月按揭申請人的平均收入 = $9,756 / 41% = $23,795

2013年3月的新批按揭的 :
CCL: 123.01, 剛實施加3厘壓力測試
平均貸款年期 : 302 月
平均貸款金額 : $2.88m
平均 loan-to-value ratio : 53.9%(property value: $5.34m)
新批按揭加權利率 : 2.16%
每月按供揭供款 : $12,370-
當月平均供款與入息比率 : 36%
即是說,2013年3月按揭申請人的平均收入 = $12,370/ 36% = $34,361

若加息2厘(3厘)至4.16%(5.16%),供款會增加 $15,399($17,106),供款與入息比率由36%升至44.8%(49.8%)。

從上述比較,已可以看到實施加壓力測試後,按揭申請人的收入門檻水平由2010年8月的$23,795,提升44.4%至2013年3月的$34,361。同時,有一情況是數字反映不到的,就是買樓自用的是一個家庭,可能有兩個在職家庭成員承擔有關支出,但是買家可能只是其中一人,而有關收入數字只反映其中一人的收入,這種情況應會較之前為多,尤其DSD公佈之後。


樓市乾升的看法

現在有很多人利用股市乾升去形容今天的樓市,有升幅但低成交的市況,所以他們便認為往後樓市升幅會無以為繼。這一點我是不認同的,因為在股市入面,基本上成交是完全自由且不會有任何限制,沒有限制股市只能由強者入場,弱者企理一邊,但是今天樓市是有這種限制弱者入場的措施。所以股市去到危險高位時,所以股市出現價升成交跌的時候,就須要小心、睇路。

樓市就不同,收緊借貸措施基本上是一道保護傘,阻止弱者、防守力低的人進場,成交量跌只因為入場條件、門檻提高,強者用家的抗逆能力會較強,一齊大幅劈價及被銀行強制收樓的機會會較低。價升量跌可以、但並不一定代表已到危險高位 , 因為這一道阻隔弱者入市的保護傘在股市是沒有的。今天 , 在住屋供應不足、有強大自住剛性需求的情況下 , 再收緊按揭只會導致用家由買轉租 , 租金上升而吸引強者進場,因為只有強者才能符合按揭收緊措施條件的能力,從而支持樓價。


總結

在眾多辣招之中,筆者較為認同當局採取這些收緊借貸措施。1997年大跌市的其中一個原因,就是業主大多過度借貸、購入超過其負擔能力的物業。萬一樓市下跌,大量業主應付不了補差價、甚至按揭供款,以致大量銀主盤被銀行強制收回及拍賣,由於銀主盤供應數量龐大,樓價急速下跌;在2003年第2季,負資產住宅按揭貸款總數為105,697宗,佔整體按揭貸款宗數約22%。再加上銀行貸款質素變差,銀行收緊各方面的放貸以控制風險,使到實體經濟缺水,影嚮宏觀經濟表現,包括失業、通縮等。

因此,只要能有效控制借貸成數、限制過度借貸、確保借貸人有足夠收入應付供款,很大程度上就能減少泡沫及銀主盤的出現,確保樓市及銀行體系穩定,保障樓市及整體經濟健康。
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