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樓市分析
五乾 六缺 七爆邊 淡淡齊齊企錯邊!!

Peter Paker

2014-11-03

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簡介

股市上有一術語,叫“五窮、六絕、七翻身”。套用在今年的樓市,我會改為“五乾、六缺、七爆邊”,意思為五月之前空置盤源已開始乾水;六月缺盤情況加劇;暑假到小朋友考完試後,家長四出揾樓,內地留學生亦會揾屋準備九月開學,需求上升,七至八月份樓價、租金便會爆邊上升。湯博士曾引述一份非正式統計,“在沙田第一城四十個物業買賣成交之中,有二十個連租約,而連租約樓盤成交當中,只有四個業主會繼續將物業出租,另外十六個將會收回自住,換句話說,如果閣下現在租樓住,而業主又將該單位出售,這意味著閣下有八成機會要搬走”。若果去到今年(或者明年暑假)時,業主要收樓、租客要搬,市場缺盤,租客揾唔到盤時,你估揾樓人士、租客、上車客、甚至代理會唔會心慌?

不過,上述預測並非會者無的放矢,而是根據差估署香港物業報告2013內的空置情況分析,顯示整體住宅空置率及量較之前年度再下跌,最新的2013年短缺的情況係較之前一年更嚴峻,以及過去幾個月不斷有缺盤新聞不斷陸續浮現。我相信,今個暑假缺盤的情況會開始表面化,明年就可能更不得了。

本文透過空置率及其趨勢去分析目前不同大小單位及各區的住宅空置,從而比較過去與今天的短缺情況;今次甚至會利用空置量等數據,去分析各區住宅過往新增需求量的速度。由於筆者之前已寫過一篇“ 空置率分析 ”的文章,某些技術術語不再詳細解釋,本文只把最新的空置數據列出來,從而讓讀者了解到不同類型的空置數據情況及趨勢。


A – E類的住宅空置情況

在開始談及A - E類的住宅空置情況前,讀者有必要A - E類單位的存量比例分佈。如圖1,截至2013年12月末,香港有112.3萬間私人住宅中,80.3% 為 < 70平方米實用面積的小型A - B類單位,C類單位約12%,其餘約8%為 D - E類。各類大小單位的存量及其比例對往後的分析有一定啟示,讀者須留意存量分佈這一點。

圖1




A類:實用面積 < 39.9平方米 B類:實用面積 40 - 69.9平方米
C類:實用面積 70 - 99.9平方米 D類:實用面積 100 – 1,599.9平方米 E類:實用面積 1,600平方米或以上
1平方米 = 10.76平方呎

圖1a顯示1997年至2013年A - E類住宅存量比例的變化。過去17年,政府的確去改善居住大小的問題,不過過程相當緩慢。根據圖1a,A類細單位存量比例由1997年37.0%降至2013年31.5%,B類單位存量比例由1997年45.6%升至2013年48.8%,而C類單位存量比例由1997年10.0%升至2013年12.0%。至於D - E類,其存量比例相當穩定,沒有太大的變化。

圖1a




圖2




圖3



整體住宅空置由1997年的4% 升至2003年高位的6.8%,然後由2004年起持續下跌至2013年年末的4.1%。從圖2及圖3顯示,由2004年起,中小型住宅
(A - C類)的空置率持續下跌,A - B類住宅雖然已跌至近乎乾水的3.5 – 3.6%。由於官方空置數據存在一定數量的過渡性、臨時性假空置,例如:



● 裝修中的臨時空置;
● 已簽買賣合約/租約但未交付的空置單位;
● 新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位;
● 發展商已收購的部份的舊樓單位,但仍未能啟動市區重建,
 為減低行政成本,一般不會出租這些
● 單位,只會讓其空置;
● 沒人住或沒人敢住的凶宅;
● 真正待售、待租的空置單位等等;



在考慮差估所說的空置率 / 量時,當中必須知道有一些是不能避免、臨時性的假空置存在。因此,3.5% - 3.6% 空置率很大程度上反映總存量佔8成的A – B類單位已近乎 “fully occupied”, 概念與3.2%失業率已當為“全民就業”一樣。其中存量佔約5成的B類單位,2013年空置率跌至3.6%,創1988年後的25年新低,短缺何其嚴重!!

以空置率跌幅而言,C類住宅空置率跌幅最大,由2002年的11.1%跌至2013年的4.5%;於2011至2013這3年,C類空置率跌幅最為急速,由2011年的7.7%跌至2013年的4.5%。由於空置率為自用需求與供應合成後的結果,有關趨勢反映C類住宅有著更強大的需求增長。而存量佔約12%的C類單位,其2013年空置率跌至4.5%,創1993年後的20年新低。

至於A類,空置率由2002年高位的4.72%持續下跌至2012年末的2.29%,然後急升至2013年的3.51%,2013年A類空置量及落成量分別為12,426間(2012年空置量:8,083間)及1,423間(2012年落成量:1,511間),2013年A類空置量 / 率上升應與本年落成量無關,因為2013年落成量沒有上升。這個空置上升其中一個原因可以理解為需求下跌,但是這個空置率上升舆近期的缺盤新聞、上車細單位租金 / 售價搶升的情況,兩者不太匹配。由於我没有差估署空置的原始數據,我亦無法解釋當中的差異。

C類空置近2 - 3年由7.7%起急跌,主要與名城1 - 3期的4,200 – 4,300伙單位有關,因為名城1 - 3期於2010 - 2012年期間分段落成及入伙,基本上有關單位于2013年內已被市場完全吸納,這是導致C類單位及沙田區空置近幾年急跌的原因,証明需求何其龐大。儘管C類空置率高于A - B類,但由於C類存量只有約12%,C類空置量只有約6,100間,遠低於A - B類的空置量。

詳情可參閱圖3a及圖3b 的空置量分析圖表,要注意是空置量,不是空置率。

圖3a



圖3b



但是D - E類空置率卻上升且維持在高位的10% - 12%左右;過去11年,儘管整體空置率在下降趨勢中,但D - E類卻在上升軌道,與中小型單位空置情況背道而馳(如圖3)。儘管D - E類空置率高企在10% - 12%左右,很多人會說這樣高的空置會否代表已出現泡沫。樓市泡沬通常都會跟隨着高空置的情況出現,一般情況這是對的。不過,筆者不太認同豪宅出現泡沬的看法,豪宅買家是有錢人,負擔能力遠比普羅市民高出很多;其次,受收緊按揭措施所限,豪宅按揭最高的貸款比率為5成,甚至很多豪宅買家根來不用按揭貸款;再者,D - E類存量只有8%左右,影響範圍其實有限。

從上述大單位的高空置情況去看,這也可解釋大單位近年的樓價及租金為何輸大市好多,尤其在3D辣招實施下的今天。在3D辣招下,樓市基本上冇得純炒賣,唯一能推升樓價上升的因素就只有租金上升的潛力。而市場上空置單位多少決定租金的未來走向,如果空置多,租金便很難有上升的空間。好似D - E類這些大單位,空置率高企使到租金上升潛力較低、BSD下少左批大陸豪客、DSD下貴價大單位的印花稅稅率遠高於低價物業、再加上貴價大物業的按揭成數只有5成或以下,種種因素加起來使到大單位的價格及租金遠遠跑輸上車盤的細單位。


建築費如何支持樓價?

很多人說,建築費同樓價毫無關係,建築費貴不一定能支持高樓價。但又有另一班人話,建築費貴,樓價若果低,揾阿水去起樓。到底係前者說得對,還是後者說得對?剛好講開空置,我會嘗試利用空置率去解答上述問題。

空置率是反映房屋供應、自住剛性需求合成後的結果。今天住宅整體空置率約4.14%,屬1997年後的16年新低,而中小型住宅空置率更低至乾水階段,B類單位空置率創1988年後的25年新低,C類單位空置率亦創1993年後的20年新低,A類亦維持在3.5%的低位,上述數字反映住宅市場目前正處於供不應求的情況,現在香港雖然每年平均有約8,000 – 11,000間新落成單位,但空置率及量卻年年下跌,即代表每年住宅新增需求量大於落成量。

樓價被3D辣招強行拉停,但是建築費(包括人工及材料)持續上升,發展商利潤若收窄、甚至有蝕本的風險的話,發展商起新樓的意欲便會降低,供應便會減少。沒有新供應,又如何解決目前供不應求的狀況呢?

簡單說,空置率高低可反映供過於求,還是供不應求。在供過於求時,建築費多與少未必能夠支持樓價,因為市場已有充足的空置單位。但是在住宅供不應求的今天,高建築費絕對可以支持今天的樓價,因為樓價唔夠高,發展利潤唔夠吸引、甚至要蝕本的話,揾阿水去起樓?沒有新供應,又如何降低樓價呢?況且近幾年,香港失業率低、業主負債及供款比率處於合理水平,住屋需求強勁,若住宅仍然繼續供不應求,樓價又怎會有下調空間?

建造工人成本因工人短缺而上升,加十大基建及增加公私營建屋目標,工人短缺更為明顯;同時,建材價格跟隨通脹上升。政府就算肯透過壓縮地價去控制樓價,當大埔臨海豪宅地皮只賣到$3,300 / 呎、屯門地只能賣$1,000多 / 呎時、馬鞍山地價亦創2004年後新低,到底還有地價還有多少可再壓縮的空間?若地價再跌,到底地價又能否 cover地皮前期開發成本呢(如平整、來去水、電、通訊等三通一平),筆者倒有興趣知道。


總結

住宅可以係必需品、投資品、甚至奢侈品,甚至係三者的混合體。當樓缺到去一個地步時(尤其係普羅大眾的上車盤及中小型住宅),其必需品的角色便會大大提高。俗語有云,物以罕為貴,試問大家有沒有聽過一種必需品(尤其A - C類單),在需求持續上升且供應不足的情況下,其價格會出現大跌?而今日住宅市場明顯處於供不應求的階段,極須要新供應去應市。但建築費持續上升,出3D辣招去拉停樓價,發展商難圍到數,只會減低其建屋意欲,從而減少供應,發展商補地價的宗數及舊區重建的數量較出招前大幅減少,最終决策者係會被自己的辣招所反噬。另一方面,正苦出辣招,普遍市民大多唔敢入市,唔買便要租,如果市場單位不夠,租金便會升。辣招雖可拉停樓價,但只係將需求壓力由買賣市場轉移至租賃市場,而辣招使到物業的價值只能反映在租金上,居住成本及環境沒有因3D辣招而改善。

根據我的看法,政府要真正增加供應,唯一方法係撤3D招,使到其他補充住宅供應(e.g. 補地價、舊區重建、甚至二手放盤量)可以恢復。政治上,撤招係極難動作。不過,對於收租業主而言,不撤招可能亦不是壞事,因為不撤招便會冇足夠新供應,冇足夠新供應且市場有需求,未來租金只會再上升,長揸最終會賺得更多。正如中女社社長所言,對於收租佬而言是件樂事,因為收租佬喜歡樓價升的原因係在於租值,現在價不升(近期緩升)、租升,更是迫你長期製造現金流;而在空置下跌、租金上升支持下的樓市,起碼對業主而言,這是最為健康、最為理想的情況。


後記:A – E類住宅的非當年落成空置情況

該部份的內容較為複雜,如讀者真係 "好" 有興趣,可自行慢慢研究。不過,本部份內容與上文的分析差不多,只是本部份用另一角度去分析,好讓有興趣的讀者可以更準確、更深入地去看空置及需求的變化。

從圖4去看,會發現一個普遍現象,當年落成的新單位之空置率差不多有95% - 100%。即代表,當年落成的新單位一般並不會於當年被使用及入住,差不多所有當年落成的單位要到下一個年度才被入住及使用。

這一點是很重要的,讀者必須留意,因為差估署的空置數字內係包括這些當年落成的必然空置。倘若某一年的某類落成量及落成比例比之前年度大幅變動,差估署的空置率數字有機會因落成量及比例大幅變動,而使到空置率數字難以單純跨年比較真正需求情況。

讓我試舉一個例子解釋,上年村子埵100間舊屋,其中5間空置,即是說上年空置率就係5%;去到今年,村子有10間新落成,雖然10間新屋已落成,但仍未做好室內裝修,所以未能入伙,而這10間新落成須要計入今年的空置量內。計入新落成空置及舊屋空置,今年所有空置單位數量有12間,根據差估署計算方法,今年空置率為10.9%。如果單純比較上年及今年空置,空置率由5%升至10.9%,好多人會以為空置增加需求下跌。但原來這10間新屋要到明年才可入伙,而明年有10伙人真係盤入去住。而上述的例子正正係香港今日新樓“今年落成、明年才入伙”的寫照,這也是從圖4藍色線可看到的含義。

圖4




由於今年落成、今年空置的必然現象,若要準確分析需求變化,我會將空置量撇除今年落成的必然空置去分析,如下:

上年
非當年落成的空置率 = 5 / 100 = 5% (假設上年零落成)

今年
非當年落成的空置率
= (總空置量 - 落成量) / (今年空末存量 - 落成量)
= (12 – 10) / (110 – 10)
= 2%

明年
由於9伙人搬入新屋,新屋有1伙空置,舊屋有2間空置。
非當年落成的空置率 = 3 / 110 = 2.72%

如果用差估署的空置率計算方法去分析上述案例,空置率為上年5%、今年10.9%、明年2.72%,由於空置反映需求 / 供應合成後的結果,這組空置數字會出現急升、急跌的趨勢,因而會出現誤導決策者的可能性。尤其是,全港18區內有個別區域的住宅存量不多,很容易因個別新落成而出現空置急升、急跌的情況。

若以“非當年落成空置率”的方法分析上述個案,“非當年落成空置率”為上年5%、今年2%、明年2.72%,我認為這個“非當年落成空置率”的方法,更能貼切地、準確地反映住屋空置及需求的情況及變化趨勢。

講完“非當年落成空置率”的方法及其背後使用的原因,現在開始試下用這個方法去分析A - E類單位的空置及需求情況。不過,我又想講多一樣東西,由於新樓有“去年落成去到今年才入伙”的慣性現象;即是說,2014年可供使用的新單位係來自2013年的落成量,如2013年落成量少的話,2014年可供使用的新單位就會少,2013年住宅落成量只有8,254間(2011:9,449間 2012:10,149間)。我相信,大家應可估計到2014年的空置、供求情況,不詳述。

A類非當年落成空置

圖5



藍色 bar:當年落成量;
黃色 bar:撇除年內落成、年內空置單位後的空置量 (A)(即:非當年落成的空置量);
綠色線:差估署2001 - 2013年空置率;
紅色線:撇除年內落成、年內空置單位後的空置率 (B)(即:非當年落成的空置率);

A = 年末空置量 – (當年落成量 x年內落成空置率)
B = A / [年末總存量 - (當年落成量 x年內落成空置率)]

開始前,有一點關於非當年落成的空置量。我須要講一講。今年落成量的空置基本沒有計入今年的非當年落成的空置量內。如果市場對今年新落成單位的需求弱的話,去到明年,這些今年的新落成單位便會是明年的非當年落成的空置,而明年的非當年落成的空置量 / 率便會上升,反之亦然。這個概念較為複雜,筆者已盡量解釋。仍看不明的話,讀者可簡單去看,空置率跌即需求上升 > 供應上升。

在A – E 類的分類下,非當年落成的空置率與差估署的空置率的走勢上,基本上沒有出現太大差異。因為A – C類存量大,且落成量相對存量比例太小。但是去到分區空置分析,兩者可出現很大分別,因為某些區的一個新樓盤可以佔該區很大的存量;同時,香港有18個不同區域,各區住宅存量多少各有不同。下一篇文章,我會利用非當年落成的空置率及量的方法,去分析各區的需求及空置變化。

關於A類的情況,我會解釋2002 - 2003年的情況,其餘的部份,讀者可試試自行理解及分析。在2002年,A類落成量4,733間,由於絕大部份落成屬2002年的當年落成的空置,因而沒有計入2002年的非當年落成的空置量(13,296間)。但去到2003年,非當年落成的空置量減至11,283間。儘管這方法有點點不準確,但這樣可以理解為2003年市場淨吸納了6,746間單位(13,296 + 4,733 – 11,283),即吸納量高於落成量。基本上



B類非當年落成空置

圖6




C類非當年落成空置

圖7




D類非當年落成空置

圖8




由於D類單位存量較少,差估署空置數字很容易被落成量上升或下跌所干擾。,差估署2013年D類空置率顯示輕微下跌。但是,這是因為D類落成由2012年的1,827間跌至2013年的573間。若撇除2012年及2013年當年落成的必然空置,2013年D類空置實質上係上升。這個個案顯示,當進行空置分析時,必須要同時分析差估署空置數字及非當年落成的空置數字。


E類非當年落成空置

圖9

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