樓市分析

放寬 DSD 換樓限制有用嗎？

Peter Paker

2014-10-30

一般而言，換樓客普遍都是因家庭情況需要，想把自住的細單位換成大單位，他們大多是兩房換三房的客群。但問題來，之前 DSD 限制換樓客在買入新單位臨約後的6個月內賣出舊單位，方可寬免 DSD。由於這個限制，在3D下，客源收窄且免稅寬限期短，賣樓不是易事，除非換樓客平賣舊單位，整條換樓鏈被DSD 打斷。

政府幾個星期前，放寬對DSD換樓的限制，放寬限制的詳情大家應清楚，不詳述。但筆者想探討一下，到底放寬 DSD 換樓限制能起什麼用。

一般而言，換樓客想換入的單位大多是實用面積約753 - 1076呎的C類單位。若市場有足夠的C類單位，放寬對DSD換樓的限制對換樓客肯定有好處及方便他們。究竟C類單位目前情況是怎樣？

截至2013年12月31日：

C 類單位存量：134,494間（佔總存量約12%）
私宅總存量：1,123,633間
C類空置量：6,076間
C類空置率：4.52%
2013年C類落成量：1,207間（拆缷量：111間）

從上述C類單位的2013年數字及C類空置率趨勢圖去看，就算政府放鬆DSD換樓規定，都未必有太大作用，因為C類單位空置量少，且C類空置率呈急速下降的趨勢，比整體空置率跌幅還要快。

2013年C類空置率約4.52%，創1993年後的21年新低，証明盤源正在乾水中；此外C類單位只有約135,000個單位，存量比例只有12%，遠低於A類及B類的31.5%及48.8%，儘管C類空置率較高，但空置量只有約6,100間（A類及B類空置量分別約12,400及19,700間）；其次C類單位落成量少得驚人，2013年只有1,207間。

一手樓而言，放鬆 DSD 換樓限制，的確方便發展商賣樓及換樓客換樓，而發展商的確係市場上擁有最多交吉盤的供應者。根據中原數字，雖然一、二手成交數字差距較以往收窄，但二手成交才是最多。

http://hk.centanet.com/home/ArticleTemplate4.aspx?id=55395

至於二手市場，由於C類空置開始乾水，市場交吉盤、甚至鎖匙盤數量亦不多，而有一部份的放盤更是連租約的賣盤，新買家收樓後基本不能馬上搬入去住，放鬆 DSD 換樓限制根本對二手市場的換樓客沒有太大幚助。

此外，由於限呎、限量盤發揮威力，C類單位落成量比例急速下降，如下：

2010 4,534間（佔全年落成的33.8%）

2011 3,101間（佔全年落成的32.8%）

2012 1,720間（佔全年落成的16.9%）

2013 1,207間（佔全年落成的14.6%）

以今日C類4.52% 空置率去看，C類單位開始步入乾水階段，而C類單位落成量比例卻急速下降。基於C類單位慢慢踏入供不應求的狀況，我認為放鬆 DSD 換樓限制根本對二手市場的換樓客沒有太大幚助，因為盤源已乾水。

B類單位範圍好闊，由431 至 751實呎。其實有部份3房單位屬於較大 size 的B類單位，同樣地，B類的空置率同樣亦急速下滑，2013年B類空置率為3.59%，創1988年後的25年新低，B類單位亦一樣面臨更乾水的情況。