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GOHOME星級講場

銀根實力的真相

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-06-09


*轉載自6月1日的GOHOME網站*

金融海嘯後環球經濟處境劇變,出現了所謂新常態(NEW NORMAL)的局面,也即說根據舊有常態衍生的經濟理論已經不合用了,就以最簡單的供求理論來說,以前香港市場的需求,主要是看本地情況已可了解,但到了今天香港已國際化,縱使普遍香港人負擔不來,一些物業單靠內地購買力已經可以消化售罄;而資金方面更加比以前浩瀚,當國際資金氾濫地凝聚在香港的時候,同樣港人不接受的價格並不等於市場無能力支持!樓價一樣有繼續上的動力!香港市場越國際化,港元的匯價因素也更加影響大局!這樣,以前的所謂經濟要素可能已經是微不足道了。

上期提到港元存貸比率,筆者認為單看此理據去評估情況,有如盲人摸象,因為香港人的財富及存款已經國際化,根據香港金融管理局統計,香港的存款量又創新紀錄成為7萬億以上,比兩年前的6萬3仟億急增,其中當然人民幣存款的升幅最大,由去年10月前的2171億,變為今年截至3月的4515億,急升程度令人咋舌,但是港元存款仍保持到2010年的平均值36,000億以上,這顯示香港現金無論是港元、外幣或人民幣,整體趨勢也是急升中。其中企業存款更加多人誤解,為是國際企業的存款,而非普通市民的,但其實只要肯關心一下銀行的最新運作,許多新的人民幣存款的產品,其實也是用企業存款型式來投資的;看以上數據,我們看到真相的輪廓,筆者認為和97年處境一樣,香港最大風險不是息口加減,而是匯率及經濟環境變動引起的衝擊。

筆者更認為縱使可能樓價隨時下跌,但是不買樓的風險仍然很高,物價因資金持續過多,和美元持續虛弱,可能引起的病態急升才是最令人擔心的風險。數據足見香港人的Holding Power沒有減少,而且在不斷增加。我們還未計算進入內地開戶口的金錢,希望香港政府不要只重視息口危機,而忽略美國若走弱美元路線,香港在聯系匯率下,無資產者所受到的衝擊將是極端災難性的。

樓市的魔鬼不是在樓價高低,是在乎入市是否量力而為,請大家不要好心作壞事,以口術妨礙有能力入市的人,擔誤可能是最後的買樓時機。


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