GOHOME星級講場

風險管理才是真理

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-03-08

*轉載自2011年03月07日的GOHOME網站*

這兩年樓價上漲了五成，現在與金融海嘯最低潮時比較，個別單位甚至最低與最高的價位可有一倍之別，美國用量化貨幣寬鬆政策去大印銀紙，令物價大升，大部份的樓價向上只是港元貶值的反映，真正增值其實未必太多，反而，香港人可能因此而愈來愈窮！

還記得『窮爸爸與富爸爸』的本書嗎？97年前的香港人表面風光，卻其實是向銀行高度借貸的窮爸爸，97後雖然樓市低迷，卻令人人踏實日益多人供滿樓，漸漸變了富爸爸！量化寬鬆貨幣政策最邪惡的，是手持現金不去投資，便等於戶口的積蓄日益貶值去為QE2『結帳』，如果去投資，其實卻很可能走回窮爸爸的老路！

如何變回窮爸爸？舉個例子便明白，09年剛經歷金融海嘯的一個典型的屯門小業主，可能他已供滿了一個價值150萬的物業，另外，手頭上亦可能手持了150萬的資金，這種財政結構樓市怎會大跌？但到了今日，一些當年低潮時擁有的150萬物業已經升到接近300萬了，但大部份小業主手頭上的現金卻增加不了太多，這樣，現金和資產的比率已經和兩年前有很大分別，資金已經遠低於資產，如果這類小業主在現在進行樓換樓計劃的話，假設買了一個500-700萬的九龍區單位，那麼資產、負債和現金的比率，就已經與兩年前不可同口而語了，可以承受的風浪亦正在大減。

近期入市的風險已大增！問題不是出現在任何經濟數據上，而是太多人看好，人心的膨漲和危機感下降的程度，已遠遠超出通脹的幅度，這不合比例的發展，也等同泡沫的出現！

不過入市的風險提高，並不等於不入市的風險降低！匯率／通脹的不正常和資金太多引起的物價上升，同樣會令『入市有風險，不入市也有風險』，因此現在要做不是買或不賣樓，而是要做風險管理才對。

在金融世界中，美國佬是惡魔！對於美國的復甦理據，我十分保留，就算加息4至5次，我擔心也可能只是進一步大跌(或貶值)的佯勢啊！

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