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業餘分析員
新界樓屬水尾升浪??

Vincent Poon

2009-09-29

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根據蘋果日報9月21日的報導“理工大學建築及房地產學系教授許智文指出,過去大半年樓市升得不尋常,有泡沫迹象,會否爆破則要看經濟能否追上樓價升幅。至於現時成交量轉向新界樓,是否意味樓市見頂,許智文認為,每次樓市上升周期也有不同,根據過往經驗,新界樓通常屬樓市升浪「水尾」。

中原地產董事總經理陳永傑表示,由於市區樓價升得急,上車客難以在市區置業下,惟有轉移至新界,所以就算近日樓市開始放緩,新界平價樓如嘉湖山莊及沙田第一城,依然很旺。”

本人之前都看過幾篇文章提及過新界樓價上升,大都是樓價見頂跡象,但本人覺得“今時不同往日”,新界樓價上升是有其個別因素,部份是基於因為交通配套改善,縮短了來往市區時間吸引了外區用家入市支持。當然市區樓價升勢強勁,會吸引部份外區客轉移考慮樓價及呎價較低的新界區,帶動了新界區的樓價升幅。

本人做了一個有十八個屋苑的兩年期數據表,以今年8月, 金融海嘯前的2008年8月及金融嘯前一年2007年8月作一個同期比較;重點放於新界西(屯門, 元朗及天水圍)西鐵沿線幾個指標性較高的屋苑與其他地區代表性較高的屋苑作一個升幅比較。




**各屋苑成交平均呎價參考美聯網頁資料

於2008年8月與2007年8月份比較,平均成交呎價上升超過25%共有4個屋苑(如附表橙色部份),包括屯門的屯門市廣場卓爾居疊茵庭,還有港島東區的太古城;而屯門此三個屋苑的升幅平均接近28%,比起其餘地區(包括新界北)的11個屋苑平均升幅21%有約7%優勢。

於2009年8月金融海嘯發生後約一年,大部份屋苑平均呎價已經回到海嘯前的水平;而值得注意的是西鐵南環線於今年8月16日通車後,疊茵庭(3.96%)、新元朗中心(7.7%)及采葉庭(4.9%)與2008年同期比較更有顯著約4%以上升幅。當與2007年同期比較,平均成交呎價能上升超過25%的只有屯門三個屋苑,此三個屋苑的上升幅度更進一步推高至29.7%,比2008年同期上升有1.7%;當中屯門疊茵庭的呎價升幅更超過33%,冠絶其餘十七個屋苑;而太古城卻未能收復海嘯前水平。其餘元朗三個屋苑均能緊貼大市升幅保持約21%;只有天水圍的嘉湖山莊升幅稍低於大市只有14.6%。

以上數據可反映出,西鐵南環線通車後,部份位置較理想及呎價偏低的屋苑有較明顯支持;以2009年8月的平均呎價計算,疊茵庭維持約$2,300/呎及屯門市廣場約$2,600/呎,比起元朗三個屋苑最低呎價$2,900/呎至最高$3,600/呎還有一段距離。當然各屋苑設施配套樓齡不一難以作出比較,但數據明顯反映呎價低屋苑上升空間顯著,屯門樓價上升幅度實屬”“跑贏大市”,元朗樓價上升幅度是“與大市同步”。

樓價升浪是否「水尾」,本人在此不作分析;但個人認為單純參考“新界樓通常屬樓市升浪「水尾」”這一觀點是絶不能作準。而且新界西部份屋苑還有潛在增長空間,當然增長實質情況還需要配合大市發展。
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