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細價樓主導的新界西

Vincent Poon

2009-09-21


近期留意新界西的樓市成交數據後,不難發現220萬元以下及兩房單位的成交量是主導了整個新界西樓市,當中其實200萬元成交其實佔大多數。

以呎價較高的兩個屋苑 - 屯門卓爾居及元朗YOHO TOWN而言,超過220萬的交投比例都是偏低,而其他屋苑成交價若以200萬元作界線都可以找出類似的明顯分別。

在此本人引入家庭入息中位數作參考,根據政府公佈2008年入息中位數為18,000元;一般家庭而言,兩夫婦均有工作,家庭總收入約18,000元至25,000元計算,要負擔120萬至220萬元的供樓負擔應算得上一個合理的收入水平。若以一層220萬元單位借七成按揭2.75厘年息計算,每月供款額約為$8,400元,這引證了如近期報導供樓負擔水平佔家庭總收入30-35%。這不難明白為何新界西220萬元以下的單位有一定用家支持。

環顧其他區分的樓價及市場平均價,除了一些二手居屋(而且樓齡偏高)的選擇外,二百萬元的樓價選擇及供應應該是偏低。但於新界西而言,這個價格以內私人屋苑的供應可以算得是較充足。

在此可以預期除了一班區內用家外,西鐵南環線通車後會吸引一班如上文入息水平的區外客考慮到新界西置業上車,更可能吸引一些外區投資客買樓收租。正如汪總於9月12日接受東方日報訪問表示“估計至本年底整體居屋樓價可升8%至15%,細單位及西鐵沿線居屋更可被看高一線,至本年底樓價升幅可望達15%至20%”,本人是認同這個說法及認為這絶對是有理據。

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Vincent Poon
vincentpoon@ymail.com

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